吳輝

時下，保交樓、穩(wěn)民生成為政策風(fēng)向標(biāo)。

9月，鄭州打響保交樓第一槍，要求10月6日前問題樓盤全面實質(zhì)性復(fù)工。

秋風(fēng)至，但樓市的“金九銀十”行情卻未再現(xiàn)。

今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)面臨兩大危機(jī)：一是房企自身的債務(wù)危機(jī);二是爛尾樓全國遍地開花，停貸風(fēng)波不斷。普通民眾對樓市失去了信心，量價齊跌。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1―7月，商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷售面積下降27.1%。商品房銷售額75763億元，同比下降28.8%，其中住宅銷售額下降31.4%。

房子，既是一個家庭最大的資產(chǎn)，也是一個家庭最大的負(fù)債，有關(guān)房子的任何風(fēng)吹草動，都能牽動人心。7月至今，保交樓開始成為政策風(fēng)向標(biāo)，從上到下的政策發(fā)力點轉(zhuǎn)為“保交樓，穩(wěn)民生”。

9月12日，恒大集團(tuán)召開復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓周例會。許家印提出要求：“目前全國保交樓項目共706個，已復(fù)工項目668個，未復(fù)工項目38個，要求相關(guān)地區(qū)公司在9月30日前必須全面復(fù)工?！?/p>

保交樓，不僅關(guān)乎民生穩(wěn)定，也能夠穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，修復(fù)和提振行業(yè)信心。

不過，這是一項艱巨且富有挑戰(zhàn)性的攻堅戰(zhàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年是房企償債高峰期，到期債務(wù)近萬億元。

中央政治局會議首提保交樓

7月28日，中共中央政治局召開會議首提保交樓。會議指出，保交樓問題亟待解決，只有保交樓才能穩(wěn)民生、穩(wěn)預(yù)期，高級別會議定調(diào)后，后續(xù)各地舉措及配套資金加快落實。

而后各地陸續(xù)提出多種保交樓計劃，包括成立房地產(chǎn)專項紓困基金、棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還模式、市場化收并購模式等。

7月29日，《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運作方案》公布，計劃設(shè)立100億元紓困專項基金。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有10余個城市陸續(xù)出臺保交樓相關(guān)舉措，包括南寧、湖州、石家莊、鄭州、合肥、萍鄉(xiāng)、江西省信豐縣、安徽省南陵縣、浙江省泰順縣、安徽省宿州市等在內(nèi)。

保交樓2000億元來了

政策性專項資金2000億元給樓市吃了一顆“定心丸”。

8月29日，專項用于保交樓2000億元全國性紓困基金啟動。這筆專項借款初期規(guī)模達(dá)2000億元，各房企融資開啟。中央財政將根據(jù)實際借款金額，對政策性銀行予以1%的貼息，貼息期限不超過2年。

這2000億元不是無息貸款，并且地方政府借款期限不超過3年。借款前2年，利率2.8%，第三年漲至3.2%;若超過3年不歸還，借款利率在第三年基礎(chǔ)上翻倍。

業(yè)內(nèi)人士表示，保交樓紓困基金一方面有利于穩(wěn)定居民對期房和房價的預(yù)期。自停貸風(fēng)波以來，各地不斷爆出地產(chǎn)項目資金短缺、竣工困難、購房者主動停貸的情況。預(yù)計伴隨著2000億元紓困基金的啟動，對已經(jīng)停貸的項目，有望得到緩解，竣工有望恢復(fù)。另一方面對新房銷售有望起到穩(wěn)定預(yù)期的作用，交付或?qū)⒏斜Ｕ稀?/p>

鄭州大干30天復(fù)工

在保交樓保民生方面，鄭州總是率先走在前面探索。

先是年初發(fā)布了“救市19條”，后是以最快速度出臺房地產(chǎn)紓困基金100億元，緊接著是“動真格”地推進(jìn)停工樓盤全面復(fù)工。

9月6日，鄭州市召開強(qiáng)力攻堅保交樓專項行動動員會。市長何雄出席并講話。會議解讀了5個保交樓專項行動方案，對目前臺賬上停工爛尾的72個項目，要確?！?0月上旬停工、半停工項目全面實質(zhì)性復(fù)工”。

9月7日，《關(guān)于印發(fā)鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項行動實施方案的通知》（以下簡稱《通知》）傳開，根據(jù)《通知》，10月6日前，鄭州要實現(xiàn)全市所有停工問題樓盤項目全面持續(xù)實質(zhì)性復(fù)工。

《通知》不僅明確了時間表，要求10月6日前，還明確了責(zé)任制度，把責(zé)任分解到了區(qū)一級領(lǐng)導(dǎo)手上，更是嚴(yán)打表演式復(fù)工。說明當(dāng)前復(fù)工不是形象工程，而是要有更好站位，要從保護(hù)購房者的權(quán)益角度出發(fā)積極落實工作。

“鄭州模式為后續(xù)其他一些地方制定文件提供了非常好的版本。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這是全國首個系統(tǒng)的、務(wù)實的復(fù)工文件，值得行業(yè)和各城市的關(guān)注或跟進(jìn)學(xué)習(xí)。此次鄭州明確了三種復(fù)工路徑，即針對不同的資金狀況企業(yè)，規(guī)定了不同的復(fù)工方式。一是對于資金實力強(qiáng)的，則要督促其盡快全面復(fù)工;二是對于資金短暫困難的，則通過紓困基金和并購貸等形式，由政府平臺公司接手，先復(fù)工后清算;三是對于負(fù)債規(guī)模大的企業(yè)，則采取讓平臺公司代建的方式。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，這次鄭州對于預(yù)售資金“蒸發(fā)”之事也落實了嚴(yán)格的審計工作。從監(jiān)管部門看，后續(xù)審計、財政和住房三部門會有專項審計的方案和工作小組。從資金挪用情況看，強(qiáng)調(diào)能夠追回的則應(yīng)當(dāng)依法追回。對于控股股東、實控人、銀行等負(fù)有責(zé)任的，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。將嚴(yán)查不復(fù)工企業(yè)的偷漏稅問題。

9月8日，鄭州市住房保障局召開“鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)瘦身自救行動”保交樓吹風(fēng)會。其中一家房企透露，有約60家房企參與了會議，會議內(nèi)容主要還是落實上述《通知》文件。

樓市信心危機(jī)

無論是國家層面的2000億元，還是各省市推出的紓困基金，無疑是一個好的開始，給了全國爛尾樓業(yè)主們一線希望。

但具體到操作層面，還是困難重重。

要知道，現(xiàn)在的危機(jī)，本質(zhì)是老百姓對整個樓市的信心危機(jī)。

而紓困基金的實際效果還有待驗證，整個房地產(chǎn)的危機(jī)還在等待攻克。而保交樓，僅僅是破局之戰(zhàn)，關(guān)鍵還是要重拾和拯救整個市場的預(yù)期和信心。