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        保交樓攻堅戰(zhàn)

        2022-05-30 18:37:14吳輝
        理財·市場版 2022年10期
        關(guān)鍵詞:保交樓借款鄭州

        吳輝

        時下,保交樓、穩(wěn)民生成為政策風(fēng)向標。

        9月,鄭州打響保交樓第一槍,要求10月6日前問題樓盤全面實質(zhì)性復(fù)工。

        秋風(fēng)至,但樓市的“金九銀十”行情卻未再現(xiàn)。

        今年以來,房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)面臨兩大危機:一是房企自身的債務(wù)危機;二是爛尾樓全國遍地開花,停貸風(fēng)波不斷。普通民眾對樓市失去了信心,量價齊跌。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),1―7月,商品房銷售面積78178萬平方米,同比下降23.1%,其中住宅銷售面積下降27.1%。商品房銷售額75763億元,同比下降28.8%,其中住宅銷售額下降31.4%。

        房子,既是一個家庭最大的資產(chǎn),也是一個家庭最大的負債,有關(guān)房子的任何風(fēng)吹草動,都能牽動人心。7月至今,保交樓開始成為政策風(fēng)向標,從上到下的政策發(fā)力點轉(zhuǎn)為“保交樓,穩(wěn)民生”。

        9月12日,恒大集團召開復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓周例會。許家印提出要求:“目前全國保交樓項目共706個,已復(fù)工項目668個,未復(fù)工項目38個,要求相關(guān)地區(qū)公司在9月30日前必須全面復(fù)工?!?/p>

        保交樓,不僅關(guān)乎民生穩(wěn)定,也能夠穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,修復(fù)和提振行業(yè)信心。

        不過,這是一項艱巨且富有挑戰(zhàn)性的攻堅戰(zhàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計,2022年是房企償債高峰期,到期債務(wù)近萬億元。

        中央政治局會議首提保交樓

        7月28日,中共中央政治局召開會議首提保交樓。會議指出,保交樓問題亟待解決,只有保交樓才能穩(wěn)民生、穩(wěn)預(yù)期,高級別會議定調(diào)后,后續(xù)各地舉措及配套資金加快落實。

        而后各地陸續(xù)提出多種保交樓計劃,包括成立房地產(chǎn)專項紓困基金、棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還模式、市場化收并購模式等。

        7月29日,《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運作方案》公布,計劃設(shè)立100億元紓困專項基金。

        據(jù)不完全統(tǒng)計,目前已有10余個城市陸續(xù)出臺保交樓相關(guān)舉措,包括南寧、湖州、石家莊、鄭州、合肥、萍鄉(xiāng)、江西省信豐縣、安徽省南陵縣、浙江省泰順縣、安徽省宿州市等在內(nèi)。

        保交樓2000億元來了

        政策性專項資金2000億元給樓市吃了一顆“定心丸”。

        8月29日,專項用于保交樓2000億元全國性紓困基金啟動。這筆專項借款初期規(guī)模達2000億元,各房企融資開啟。中央財政將根據(jù)實際借款金額,對政策性銀行予以1%的貼息,貼息期限不超過2年。

        這2000億元不是無息貸款,并且地方政府借款期限不超過3年。借款前2年,利率2.8%,第三年漲至3.2%;若超過3年不歸還,借款利率在第三年基礎(chǔ)上翻倍。

        業(yè)內(nèi)人士表示,保交樓紓困基金一方面有利于穩(wěn)定居民對期房和房價的預(yù)期。自停貸風(fēng)波以來,各地不斷爆出地產(chǎn)項目資金短缺、竣工困難、購房者主動停貸的情況。預(yù)計伴隨著2000億元紓困基金的啟動,對已經(jīng)停貸的項目,有望得到緩解,竣工有望恢復(fù)。另一方面對新房銷售有望起到穩(wěn)定預(yù)期的作用,交付或?qū)⒏斜U稀?/p>

        鄭州大干30天復(fù)工

        在保交樓保民生方面,鄭州總是率先走在前面探索。

        先是年初發(fā)布了“救市19條”,后是以最快速度出臺房地產(chǎn)紓困基金100億元,緊接著是“動真格”地推進停工樓盤全面復(fù)工。

        9月6日,鄭州市召開強力攻堅保交樓專項行動動員會。市長何雄出席并講話。會議解讀了5個保交樓專項行動方案,對目前臺賬上停工爛尾的72個項目,要確?!?0月上旬停工、半停工項目全面實質(zhì)性復(fù)工”。

        9月7日,《關(guān)于印發(fā)鄭州市“大干30天,確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項行動實施方案的通知》(以下簡稱《通知》)傳開,根據(jù)《通知》,10月6日前,鄭州要實現(xiàn)全市所有停工問題樓盤項目全面持續(xù)實質(zhì)性復(fù)工。

        《通知》不僅明確了時間表,要求10月6日前,還明確了責(zé)任制度,把責(zé)任分解到了區(qū)一級領(lǐng)導(dǎo)手上,更是嚴打表演式復(fù)工。說明當前復(fù)工不是形象工程,而是要有更好站位,要從保護購房者的權(quán)益角度出發(fā)積極落實工作。

        “鄭州模式為后續(xù)其他一些地方制定文件提供了非常好的版本?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示,這是全國首個系統(tǒng)的、務(wù)實的復(fù)工文件,值得行業(yè)和各城市的關(guān)注或跟進學(xué)習(xí)。此次鄭州明確了三種復(fù)工路徑,即針對不同的資金狀況企業(yè),規(guī)定了不同的復(fù)工方式。一是對于資金實力強的,則要督促其盡快全面復(fù)工;二是對于資金短暫困難的,則通過紓困基金和并購貸等形式,由政府平臺公司接手,先復(fù)工后清算;三是對于負債規(guī)模大的企業(yè),則采取讓平臺公司代建的方式。

        嚴躍進表示,這次鄭州對于預(yù)售資金“蒸發(fā)”之事也落實了嚴格的審計工作。從監(jiān)管部門看,后續(xù)審計、財政和住房三部門會有專項審計的方案和工作小組。從資金挪用情況看,強調(diào)能夠追回的則應(yīng)當依法追回。對于控股股東、實控人、銀行等負有責(zé)任的,則應(yīng)當承擔(dān)責(zé)任。將嚴查不復(fù)工企業(yè)的偷漏稅問題。

        9月8日,鄭州市住房保障局召開“鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)瘦身自救行動”保交樓吹風(fēng)會。其中一家房企透露,有約60家房企參與了會議,會議內(nèi)容主要還是落實上述《通知》文件。

        樓市信心危機

        無論是國家層面的2000億元,還是各省市推出的紓困基金,無疑是一個好的開始,給了全國爛尾樓業(yè)主們一線希望。

        但具體到操作層面,還是困難重重。

        要知道,現(xiàn)在的危機,本質(zhì)是老百姓對整個樓市的信心危機。

        而紓困基金的實際效果還有待驗證,整個房地產(chǎn)的危機還在等待攻克。而保交樓,僅僅是破局之戰(zhàn),關(guān)鍵還是要重拾和拯救整個市場的預(yù)期和信心。

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