摘要：“穩(wěn)”一直都是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主基調(diào)。2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。結(jié)合“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)要求，有必要厘清房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)的幾個(gè)基本問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：三個(gè)平衡;市場(chǎng)調(diào)控;因城施策

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）04-0022-03 收稿日期：2022-03-18

作者簡(jiǎn)介：郭祖軍，深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心，副總分析師，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。

1 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期形成機(jī)制

預(yù)期是一種事先期望，一般指市場(chǎng)主體對(duì)市場(chǎng)變量未來(lái)變化所做出的預(yù)測(cè)或判斷。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，市場(chǎng)主體最關(guān)注的變量就是價(jià)格?！胺€(wěn)預(yù)期”就是引導(dǎo)和管理各主體對(duì)市場(chǎng)特別是房?jī)r(jià)的預(yù)期，使之穩(wěn)定并符合“保持市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的政策目標(biāo)。

一般而言，專業(yè)分析師會(huì)從經(jīng)濟(jì)學(xué)、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和歷史發(fā)展周期等維度總結(jié)應(yīng)用各類市場(chǎng)預(yù)測(cè)和理性預(yù)期模型，如大多數(shù)人將“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”奉為圭臬。他們認(rèn)為，對(duì)于深圳等超大城市而言，人口流入與產(chǎn)業(yè)積聚、資本集中、配套成熟互為促進(jìn)，構(gòu)成了巨大的住房需求，而居住用地供應(yīng)又有限，中長(zhǎng)期看漲房?jī)r(jià);短期則看資金的多寡，貨幣發(fā)行多、資金流入寬松的話，住房將很大程度上成為最大的資金“蓄水池”。2015—2016年全國(guó)性的房?jī)r(jià)快速上漲就是典型的貨幣超發(fā)推動(dòng)的，2020年深圳二手房非理性上漲亦是各類信貸資金違規(guī)流入推波助瀾。

普通民眾或許也有如專業(yè)人士一樣的分析范式和中長(zhǎng)期預(yù)期，但其短期預(yù)期主要基于市場(chǎng)信息和身邊案例，即市場(chǎng)情緒。如周邊朋友很少討論房地產(chǎn)，其自然也不會(huì)過(guò)多關(guān)注;若其經(jīng)常接收到“我上個(gè)月?lián)Q了一套大平層”“我買的龍華那房子不到半年已經(jīng)漲了100萬(wàn)元”這種信息，其躍躍欲試就在所難免。

一個(gè)不應(yīng)忽視的趨勢(shì)是，在便捷交通、高速網(wǎng)絡(luò)、超現(xiàn)實(shí)的虛擬和現(xiàn)實(shí)交互技術(shù)、人工智能技術(shù)等科技革新的帶動(dòng)下，社會(huì)資源集聚、人們生活方式等社會(huì)組織形式正在發(fā)生潛移默化的變化，這將深刻影響區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)。一線城市是否持續(xù)聚集人口，人們對(duì)高昂成本下的住房產(chǎn)權(quán)需求是否還如當(dāng)前這般執(zhí)著，還是未知數(shù)。

2 市場(chǎng)預(yù)期如何影響市場(chǎng)走勢(shì)

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)典型的二級(jí)混沌系統(tǒng)，其走勢(shì)會(huì)受到預(yù)期影響而改變，從而很難精準(zhǔn)預(yù)測(cè)。這很好理解，如果有一個(gè)模型能精確預(yù)測(cè)2022年底深圳房?jī)r(jià)會(huì)大漲到10萬(wàn)元/平方米并被人們認(rèn)同，那么購(gòu)房者現(xiàn)在就會(huì)大舉買入，很可能2022年上半年就會(huì)沖到這個(gè)價(jià)位，至于下半年實(shí)際會(huì)是多少，不得而知。理解這個(gè)原理，是判斷市場(chǎng)走勢(shì)、加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)的關(guān)鍵。

預(yù)期要穩(wěn)，前提是確定性。但是，一旦這種確定性被放大、確認(rèn)，又會(huì)反作用于市場(chǎng)，加大市場(chǎng)波動(dòng)，這似乎是個(gè)矛盾。

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，中長(zhǎng)期預(yù)期固然影響其購(gòu)房決策，但短期預(yù)期及可支付能力才直接決定其當(dāng)前是否購(gòu)房的行為。大多數(shù)購(gòu)房者總是試圖踏準(zhǔn)“市場(chǎng)低點(diǎn)”，即使中長(zhǎng)期看漲，但短期看跌或看不明白的話并不會(huì)出手，而是持幣待購(gòu)。當(dāng)市場(chǎng)調(diào)整初期、趨勢(shì)不明朗時(shí)，有心的購(gòu)房者則是觀察周邊人的動(dòng)向，采取“跟隨”策略，這將催化并確立市場(chǎng)趨勢(shì)。

回顧近20年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有學(xué)者認(rèn)為市場(chǎng)正處于庫(kù)茲涅茨周期尾部，現(xiàn)在看還為時(shí)過(guò)早。以深圳為例，市場(chǎng)經(jīng)歷了2006—2007年、2009年、2013年、2015—2016年、2020年等多輪快速上漲，即使2008年、2012年市場(chǎng)回調(diào)，但政府馬上出臺(tái)刺激措施，市場(chǎng)隨即暴漲。顯然，政策變量干預(yù)甚至改變了周期波動(dòng)，但是，政策的逆周期調(diào)節(jié)也使得市場(chǎng)主體形成了房?jī)r(jià)“漲多跌少”“只漲不跌”甚至“只能漲不能跌”的預(yù)期。受此預(yù)期影響，房企加杠桿擴(kuò)張，購(gòu)房者擔(dān)心買晚、買小，超前借貸買房，這些行為又進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)加快上漲，市場(chǎng)陷入惡性循環(huán)。背后的根本原因是，住房供求關(guān)系緊張和住房信貸寬松等房地產(chǎn)“過(guò)度金融化”帶來(lái)的市場(chǎng)投資炒作盛行。

3 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定的基礎(chǔ)和條件

不同群體的房?jī)r(jià)期望各不相同，市場(chǎng)“長(zhǎng)牛慢漲”是開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、購(gòu)房者和地方政府都可接受的“最大公約數(shù)”。但期望不等同于預(yù)期，而且一致良好的預(yù)期也可能會(huì)“合成謬誤”。必須看到，穩(wěn)預(yù)期穩(wěn)的是“房?jī)r(jià)不會(huì)大漲大跌”的預(yù)期，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)是穩(wěn)預(yù)期的基礎(chǔ)，穩(wěn)預(yù)期又反作用于穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)，三者形成一個(gè)閉環(huán)反饋機(jī)制。

要形成房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的預(yù)期，前提是宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期穩(wěn)定。穩(wěn)定、可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期可使居民就業(yè)和收入增長(zhǎng)預(yù)期穩(wěn)定，增加居民投資和消費(fèi)的底氣，資金也有更多可選擇的去處。同時(shí)，需要做到“三個(gè)平衡”：一是住房供求基本平衡。住房供應(yīng)適足，供求總量、結(jié)構(gòu)基本平衡，各種層次的住房需求都可滿足，購(gòu)房者更加從容。二是調(diào)控政策保壓平衡。合理甄別需求，對(duì)合理需求、投資投機(jī)需求有保有壓且原則一以貫之，市場(chǎng)主體對(duì)政策調(diào)整的方向、內(nèi)容、力度甚至?xí)r點(diǎn)可預(yù)期、可自我調(diào)節(jié)，而不是“賭政策”。三是市場(chǎng)信息疏堵平衡。市場(chǎng)信息公開(kāi)透明，行為規(guī)范，購(gòu)房者可輕松獲得及時(shí)準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息，加大對(duì)市場(chǎng)不實(shí)信息、鼓噪輿論的打擊，使購(gòu)房者不會(huì)明顯受到市場(chǎng)躁動(dòng)或恐慌情緒傳染甚至裹挾。

4 因城施策加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)

要使這種“長(zhǎng)牛慢漲”的期望轉(zhuǎn)化為預(yù)期，進(jìn)而形成市場(chǎng)走勢(shì)，需要因城施策，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

保持住房供求動(dòng)態(tài)平衡是核心。要處理好人、房、地的平衡關(guān)系，確保住房新增供應(yīng)保持合理水平，其中，一個(gè)核心指標(biāo)的新房庫(kù)存去化周期。實(shí)踐證明，庫(kù)存去化周期保持在9～18個(gè)月的動(dòng)態(tài)區(qū)間是合理的，只有供給量保持一定富余，購(gòu)房者才會(huì)不慌不忙，預(yù)期穩(wěn)定才有基礎(chǔ)。其中，對(duì)于去化周期低于9個(gè)月的城市，要加大居住用地供應(yīng)和住房建設(shè)力度;對(duì)于去化周期高于18個(gè)月的城市，則要果斷減少居住用地供應(yīng)。

因城施策加強(qiáng)需求調(diào)控仍是必要的。無(wú)論是經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜性還是房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感性，都必須要牢牢堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一根本遵循，不斷完善去杠桿、防止“超融超貸”的政策措施，遏制市場(chǎng)投機(jī)炒作。對(duì)于去化周期低于9個(gè)月的城市，要堅(jiān)持以需求側(cè)管控為核心的限購(gòu)、限價(jià)、限售等調(diào)控政策不動(dòng)搖，不斷強(qiáng)化住房居住屬性;對(duì)于去化周期高于18個(gè)月的城市，則要把握好政策的“時(shí)度效”，有針對(duì)性的加大保障剛性需求、支持改善性需求的政策力度，擴(kuò)大有效需求，堅(jiān)持穩(wěn)市場(chǎng)防風(fēng)險(xiǎn)并重，合理優(yōu)化信貸環(huán)境，杜絕因?yàn)榉婪讹L(fēng)險(xiǎn)而引發(fā)新的風(fēng)險(xiǎn)。

增強(qiáng)市場(chǎng)透明度是重要手段。普通購(gòu)房者容易受市場(chǎng)情緒影響，因此，一方面，要對(duì)各類渲染市場(chǎng)崩盤、炒作氣氛的言論和違法違規(guī)行為保持高壓態(tài)勢(shì)，避免各種不確定性不斷疊加中引發(fā)人們內(nèi)心的不安。另一方面，要主動(dòng)發(fā)布市場(chǎng)信息，組織開(kāi)展理性的市場(chǎng)解讀，合理發(fā)揮價(jià)格指導(dǎo)錨定效應(yīng)，從源頭確保關(guān)鍵指標(biāo)變化所釋放的信號(hào)是準(zhǔn)確且有利于市場(chǎng)穩(wěn)定的。

保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)是重要基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱力量，被譽(yù)為“周期之母”。要熨平房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，需要穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。既要逐步擠出房地產(chǎn)業(yè)的“超額利潤(rùn)”，使人們?cè)谑杖朐鲩L(zhǎng)中更愿意把資金投向其他行業(yè)和領(lǐng)域，也要加快推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金，使人們有更多渠道增加財(cái)產(chǎn)性收入。