周剛?cè)A 褚超孚

摘要：結(jié)合戰(zhàn)略管理和房地產(chǎn)價值鏈理論，將房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新大致分為產(chǎn)品和市場業(yè)務(wù)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)鏈中業(yè)務(wù)創(chuàng)新、跨產(chǎn)業(yè)鏈的業(yè)務(wù)創(chuàng)新等三種基本模式，對三種基本模式進行詳細分析。從解放思想、認清形勢、了解自己和擁抱未來四個方面，對房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新提出了建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);業(yè)務(wù)模式;創(chuàng)新研究

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）05-0013-07 收稿日期：2022-03-01

作者簡介：周剛?cè)A、褚超孚，浙江大學房地產(chǎn)研究中心。

基金項目：杭州市-浙江大學市校合作平臺課題研究成果。

當前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟重要的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，但隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，也面臨新的發(fā)展環(huán)境。從宏觀經(jīng)濟來看，全球疫情仍在持續(xù)，世界經(jīng)濟復蘇動力不足，大宗商品價格高位波動，外部環(huán)境更趨復雜嚴峻和不確定，我國經(jīng)濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉(zhuǎn)弱三重壓力。從政策環(huán)境來看，中央明確提出在堅持“房住不炒”的定位下“探索新的發(fā)展模式”。例如，2021年12月中央經(jīng)濟工作會議明確提出“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式”。2022年兩會政府工作報告又明確提出“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理性住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過前期快速發(fā)展階段后，正逐漸進入成熟發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場正從“增量時代”逐漸進入“存量時代”。隨著我國總?cè)丝谠鏊傧陆狄约俺擎?zhèn)化水平增速放緩等因素綜合作用，房地產(chǎn)市場需求正發(fā)生質(zhì)的變化，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)模式需要新的發(fā)展模式與之相適應。

結(jié)合戰(zhàn)略管理和房地產(chǎn)業(yè)價值鏈等理論，綜合來看，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新大致可分為產(chǎn)品和市場業(yè)務(wù)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)鏈中業(yè)務(wù)創(chuàng)新、跨產(chǎn)業(yè)鏈的業(yè)務(wù)創(chuàng)新等三種基本模式（見圖1）。

1 產(chǎn)品和市場業(yè)務(wù)創(chuàng)新模式

產(chǎn)品和市場業(yè)務(wù)創(chuàng)新模式主要是從企業(yè)內(nèi)部考慮的一種業(yè)務(wù)創(chuàng)新模式?；诜康禺a(chǎn)產(chǎn)品和市場特點，產(chǎn)品和市場業(yè)務(wù)創(chuàng)新模式總體可向兩個方向發(fā)展。即，調(diào)整產(chǎn)品品種和檔次模式及挖掘利基市場模式。

1.1 調(diào)整產(chǎn)品品種和檔次模式

這種模式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然進行房地產(chǎn)開發(fā)，但在產(chǎn)品和服務(wù)上進行適當調(diào)整。例如，在住宅、非住宅產(chǎn)品中選擇，也可在同類型產(chǎn)品中進行高、中、低檔產(chǎn)品之間選擇，并調(diào)整產(chǎn)品的比例關(guān)系。

從房地產(chǎn)市場來看，經(jīng)過長期大規(guī)模開發(fā)建設(shè)，我國大多數(shù)城市普通住宅市場已經(jīng)逐漸飽和，更新?lián)Q代是未來新建商品房市場發(fā)展的主要方向，對住宅功能和舒適度提出了更高的要求。因此，針對居住需要不斷升級和變化的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)只有進一步加強對家庭居住方式變化規(guī)律的動態(tài)跟蹤研究，以客戶需求為導向，在規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品質(zhì)量和標準、物業(yè)服務(wù)等方面進一步提升，同時聚焦于專業(yè)細分市場，不斷進行產(chǎn)品創(chuàng)新，打造特色產(chǎn)品線，豐富產(chǎn)品內(nèi)涵和功能，才能更好地滿足購房者需要，從而贏得企業(yè)未來發(fā)展空間。

1.2 挖掘利基市場（細分市場）

利基市場是指在較大的細分市場中具有相似興趣或需求的一小群顧客所占有的市場空間。利基是更窄地確定某些群體，這是一個小市場并且它的需要沒有被服務(wù)好，或者說“有獲取利益的基礎(chǔ)”。通過對市場的細分，一些房地產(chǎn)企業(yè)可以集中公司資源于某個特定的目標市場，或嚴格針對一個細分市場，或重點經(jīng)營一個產(chǎn)品和服務(wù)，從而創(chuàng)造出產(chǎn)品和服務(wù)優(yōu)勢，使得企業(yè)獲得發(fā)展空間。

總體來看，隨著經(jīng)濟和技術(shù)的發(fā)展，社會需求正發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變，養(yǎng)老、健康、教育、親子、產(chǎn)業(yè)園等各種個性化需求的利基市場，正逐漸整合到房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)中，房企應該適應并把握市場潮流，結(jié)合自身資源能力和發(fā)展戰(zhàn)略，通過細分市場和產(chǎn)品創(chuàng)新，在堅持商品住宅開發(fā)的同時，逐步拓展產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，適時適度開發(fā)利基市場產(chǎn)品（例如，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等），將“智慧”產(chǎn)品、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)向房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)、經(jīng)營等過程滲透，從而獲得發(fā)展空間。

2 產(chǎn)業(yè)鏈中的業(yè)務(wù)創(chuàng)新模式

產(chǎn)業(yè)鏈中的業(yè)務(wù)創(chuàng)新模式主要是在整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上考慮的一種業(yè)務(wù)創(chuàng)新模式。價值鏈是企業(yè)進行設(shè)計、生產(chǎn)、銷售、配送產(chǎn)品和服務(wù)等業(yè)務(wù)行為的集合，而房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈條由規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計、施工、配套建設(shè)、銷售以及物業(yè)管理服務(wù)等各個環(huán)節(jié)構(gòu)成（見圖2）。房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)會涉及整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)創(chuàng)新能夠在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上進行拓展，并成為公司業(yè)務(wù)發(fā)展新的方向。產(chǎn)業(yè)鏈中的業(yè)務(wù)創(chuàng)新可分為產(chǎn)業(yè)鏈上游業(yè)務(wù)、產(chǎn)業(yè)鏈下游業(yè)務(wù)、產(chǎn)業(yè)鏈雙向業(yè)務(wù)創(chuàng)新模式。

2.1 產(chǎn)業(yè)鏈上游業(yè)務(wù)創(chuàng)新模式

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上游業(yè)務(wù)一般與房地產(chǎn)業(yè)供給生產(chǎn)要素相關(guān)聯(lián)，產(chǎn)業(yè)鏈上游業(yè)務(wù)創(chuàng)新模式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在堅持房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的同時，向房地產(chǎn)投資、咨詢策劃、規(guī)劃設(shè)計、材料設(shè)備供應、建安工程服務(wù)、工程監(jiān)理服務(wù)等領(lǐng)域進行業(yè)務(wù)拓展的模式。

例如，目前我國有上萬家科創(chuàng)園區(qū)及寫字樓，每年就有萬億的價值產(chǎn)出，我國科創(chuàng)園區(qū)行業(yè)價值被遠遠低估，產(chǎn)業(yè)園策劃、招商服務(wù)將是一個擁有萬億級市場的大賽道。房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)投資、咨詢策劃、規(guī)劃設(shè)計、材料設(shè)備供應、建安工程服務(wù)、工程監(jiān)理服務(wù)等方面具有豐富的經(jīng)驗，通過發(fā)揮自身的優(yōu)勢，致力于產(chǎn)業(yè)園運營策劃、招商服務(wù)等業(yè)務(wù)創(chuàng)新，將是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展另一個“新藍?！薄?/p>

2.2 產(chǎn)業(yè)鏈下游業(yè)務(wù)創(chuàng)新模式

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈下游業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)業(yè)需求和房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)。產(chǎn)業(yè)鏈下游業(yè)務(wù)創(chuàng)新模式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在堅持房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的同時，向資產(chǎn)經(jīng)營（如公寓出租、商業(yè)經(jīng)營等）、商品房銷售代理、二手房中介、物業(yè)管理服務(wù)等領(lǐng)域進行業(yè)務(wù)創(chuàng)新的模式。

當前背景下，資產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)服務(wù)是房地產(chǎn)價值鏈環(huán)節(jié)中高附加值的下游端。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢顯示，物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的重要性日益突出。一方面，隨著大開發(fā)時代淡出和開發(fā)商對物業(yè)公司的補貼減少，未來住宅小區(qū)被傳統(tǒng)物業(yè)公司主動“拋棄”的現(xiàn)象將會越來越常見。另一方面，社區(qū)服務(wù)需求呈爆發(fā)式增長，除了傳統(tǒng)物業(yè)管理和社區(qū)商業(yè)外，親子、教育、健身、健康服務(wù)等各類個性化需求迅速增長。此外，全國的商業(yè)地產(chǎn)普遍過剩，積壓和閑置的存量地產(chǎn)蘊藏了巨大的盤活需求。隨著互聯(lián)網(wǎng)在物業(yè)服務(wù)、商業(yè)經(jīng)營中的廣泛應用，“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”模式使物業(yè)經(jīng)營與服務(wù)進入新的發(fā)展階段。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該提前布局，敏銳把握社區(qū)服務(wù)多樣化需求快速增長、存量地產(chǎn)普遍過剩等市場變化中蘊藏的商機，積極向產(chǎn)業(yè)鏈下游拓展，培養(yǎng)專業(yè)管理團隊，轉(zhuǎn)變經(jīng)營機制，依托互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)技術(shù)，拓展業(yè)務(wù)范圍，從而保證企業(yè)長遠發(fā)展。

2.3 產(chǎn)業(yè)鏈雙向業(yè)務(wù)創(chuàng)新模式

產(chǎn)業(yè)鏈雙向業(yè)務(wù)發(fā)展模式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將經(jīng)營領(lǐng)域同時向房地產(chǎn)業(yè)上下游兩個方向發(fā)展，使得公司的產(chǎn)品和服務(wù)覆蓋整個產(chǎn)業(yè)鏈。在上游業(yè)務(wù)方面，向房地產(chǎn)投資、咨詢策劃、規(guī)劃設(shè)計、材料設(shè)備供應、建安工程服務(wù)、工程監(jiān)理服務(wù)等領(lǐng)域進行業(yè)務(wù)拓展。在下游業(yè)務(wù)方面，向資產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售代理、二手房中介、物業(yè)管理服務(wù)等領(lǐng)域進行業(yè)務(wù)拓展。

3 跨產(chǎn)業(yè)鏈的業(yè)務(wù)創(chuàng)新模式

跨產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)創(chuàng)新模式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品與服務(wù)跨越房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，向其他行業(yè)或具有發(fā)展?jié)摿Φ男滦袠I(yè)進行開拓的一種業(yè)務(wù)創(chuàng)新模式。一般來講，房地產(chǎn)企業(yè)跨產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)創(chuàng)新模式可分為部分跨界和絕對跨界兩種模式。其中，絕對跨界是指企業(yè)跳出房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營，進入一個全新的領(lǐng)域，如文化、金融、互聯(lián)網(wǎng)、科技、制造業(yè)等。從實際情況來看，絕對跨界的房企由于受到人力資源缺乏、新市場不熟悉等因素影響，一般都不成功。鑒于此，本文只對部分跨界案例進行研究。

部分跨界業(yè)務(wù)創(chuàng)新模式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)堅持房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的同時，新業(yè)務(wù)逐步向房地產(chǎn)業(yè)以外的領(lǐng)域拓展，新業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的業(yè)務(wù)相關(guān)性不大。

從理論上來講，企業(yè)無論在哪一個行業(yè)進行跨界發(fā)展都會有一定的風險性。如果企業(yè)跨界程度過高，就意味著企業(yè)將大部分的資源投入到新行業(yè)中。站在資源有限的角度看，這無疑會減少對房地產(chǎn)業(yè)的投入，影響房地產(chǎn)業(yè)的正常經(jīng)營和發(fā)展。如果企業(yè)能夠從新行業(yè)獲得較高利潤彌補房地產(chǎn)業(yè)的損失，那么這將會有助于提高企業(yè)的績效，促進企業(yè)的發(fā)展。如果企業(yè)進入新行業(yè)失敗，必定會對企業(yè)的經(jīng)營帶來巨大的沖擊，降低企業(yè)的績效，甚至危及企業(yè)的存亡。如果企業(yè)的跨界程度過低，跨界失敗基本不會對企業(yè)產(chǎn)生太大的影響，企業(yè)跨界風險會大大降低，但是站在企業(yè)跨界成本的角度來看，新行業(yè)給企業(yè)帶來的利潤如果不足以彌補企業(yè)的跨界成本，那么企業(yè)進行跨界也不會帶來績效的提高以及推動企業(yè)的發(fā)展。這樣，企業(yè)進行跨界發(fā)展也沒有什么意義可言。可見，保持在中度跨界是企業(yè)較為合適的選擇，這是房企在跨界經(jīng)營中需要認真對待的問題。

4 房企業(yè)務(wù)創(chuàng)新的有關(guān)建議

央行融資“三道”紅線、房貸管理“兩道”紅線，以及集中供地出讓等政策實施，未來房地產(chǎn)市場將圍繞著“房住不炒”“去杠桿、穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的方向走下去。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新將越來越成為市場“主旋律”，不管是主動為之，還是被迫為之，作為參與其中的市場主體，只能做出選擇。通過上述房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新分析，本文對房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新提出以下建議。

4.1 解放思想：突破假設(shè)理念創(chuàng)新

從我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史來看，房地產(chǎn)行業(yè)可分為“土地紅利、金融紅利、管理紅利”三個時代。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展早期，土地價值尚未被廣泛認知，部分拿到大量便宜優(yōu)質(zhì)土地的企業(yè)，獲得了那個時代的紅利。2002年“土地招拍掛”制度實施后，房地產(chǎn)業(yè)進入金融紅利時代，金融資源成為助力房企實現(xiàn)跨越式發(fā)展的關(guān)鍵要素。2020年8月人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同相關(guān)部門共同推出了以“三道紅線”為重點的房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，“三道紅線”管理規(guī)則的出臺，再次改寫了房地產(chǎn)業(yè)規(guī)則，其影響不亞于2002年的土地招拍掛制度。在金融紅利時代依靠高杠桿、高負債、高庫存實現(xiàn)高增長的模式將難以為繼，同時標志著房地產(chǎn)業(yè)正式由金融紅利時代步入管理紅利時代。

管理紅利時代以“充分競爭”為主要特征，競爭烈度將顯著提升。如果說土地紅利時代和金融紅利時代，決出的是收獲的多少、發(fā)展的快慢，那么在管理紅利時代決定的是企業(yè)生存，不能勝出就意味著被淘汰。面對新時代的“淘汰賽”，房地產(chǎn)企業(yè)必須摒棄舊有模式下的規(guī)模擴張思路，更加重視增長的質(zhì)量。管理紅利時代對企業(yè)能力提出了更高要求。一方面，企業(yè)需要更完整的能力。土地、金融都是單項的關(guān)鍵資源，而管理是全方位的能力要求。另一方面，企業(yè)需要更極致的優(yōu)勢。當行業(yè)在經(jīng)營模式和產(chǎn)品服務(wù)上趨于同質(zhì)化，要想在競爭中脫穎而出，必須創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，打造自身獨特的競爭優(yōu)勢。

我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾十年的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有了“路徑依賴”，由于企業(yè)的資源都集中在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上，許多房企習慣于做房地產(chǎn)開發(fā)。思路決定出路，房地產(chǎn)企業(yè)在新時代環(huán)境下要進行業(yè)務(wù)創(chuàng)新，首先就要進行理念創(chuàng)新。所謂理念創(chuàng)新是指革除原有的既定看法和思維模式，以新的視角、新的方法和新的思維模式等，形成新的結(jié)論或思想觀點，進而用于指導新的實踐過程。

從調(diào)查情況來看，當前我國房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的最大障礙，是對過去成功路徑的依賴。即在過去幾十年里，由于房價持續(xù)上漲，使得房企通過高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式發(fā)展壯大，成功路徑讓企業(yè)形成了思維定式。在新的環(huán)境下，房企用這種固定思維模式進入新的產(chǎn)業(yè)（市場）時一定會遇到問題。因此，房企進行業(yè)務(wù)創(chuàng)新時就必須打破這種“路徑依賴”。

在環(huán)境發(fā)生變化的時候，無論是個人還是企業(yè)，不管現(xiàn)在看起來多么大、多么強，在大時代的浪潮里，說不定連一滴水都算不上。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新時一定要有清醒的自我認識，只有解放思想，突破假設(shè)，發(fā)揮自身核心競爭力，才能使得企業(yè)業(yè)務(wù)創(chuàng)新獲得成功。

4.2 認清形勢：正確把握發(fā)展環(huán)境

“知己知彼方能百戰(zhàn)不殆”，處在“百年未有之大變局”的時代，房地產(chǎn)企業(yè)必須認清形勢，正確把握行業(yè)發(fā)展方向和政策環(huán)境，才能走向成功。

從行業(yè)發(fā)展來看，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入成熟發(fā)展階段。企業(yè)之間競爭不斷加強、行業(yè)集中度不斷提高、行業(yè)利潤率不斷下降是行業(yè)成熟階段的主要特征，未來房地產(chǎn)企業(yè)加速整合和業(yè)務(wù)創(chuàng)新將是整個行業(yè)面臨的大趨勢，不會因政策調(diào)整而發(fā)生改變。與此同時，我國房地產(chǎn)市場正在告別增量高速增長的時代，正進入“存量化”的時代。在新時代，房地產(chǎn)業(yè)價值鏈將被“重塑”，房地產(chǎn)終端用戶需求的持續(xù)變化和新技術(shù)滲透帶來的變革等，將沖擊著房企傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)模式，房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)遇到了發(fā)展“瓶頸”，房地產(chǎn)企業(yè)要積極開辟“新藍?！保跇I(yè)務(wù)模式上進行創(chuàng)新，包括物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)經(jīng)營、利基市場產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)業(yè)運營、跨行業(yè)投資等。

從政策環(huán)境來看，我國房地產(chǎn)政策將聚焦在“房住不炒”總定位、加快建立住房租賃市場、強化房地產(chǎn)金融監(jiān)管等方面，這些政策是長期的，對房地產(chǎn)市場影響將是深遠的。需要注意的是，“因城施策”也是未來房地產(chǎn)市場調(diào)控的“主旋律”。由于房地產(chǎn)的不可移動性，各地方政府會根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的特點，更加靈活地出臺精細化調(diào)控政策，以保證當?shù)胤康禺a(chǎn)市場健康平穩(wěn)運行，但這些政策具有短期性、靈活性和即時性的特點，這些房地產(chǎn)政策需要房地產(chǎn)企業(yè)好好把握。

房地產(chǎn)市場有其自身的發(fā)展規(guī)律，市場供求關(guān)系才是決定市場走勢的根本力量，政策干預往往只能在局部和短期產(chǎn)生影響。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，城市房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的演化趨勢和特征，應該作為更加重要的外部環(huán)境力量加以系統(tǒng)分析和研究。但同時還應該看到，中央政府目標是建立“房地產(chǎn)市場長效機制”，這將會給開發(fā)企業(yè)帶來新的機遇和挑戰(zhàn)，需要結(jié)合企業(yè)實際，在實踐中加以把握。

因此，從行業(yè)發(fā)展趨勢和政策環(huán)境來看，隨著房地產(chǎn)業(yè)逐漸進入成熟期，房地產(chǎn)企業(yè)進行業(yè)務(wù)創(chuàng)新將是大勢所趨。從案例企業(yè)研究結(jié)果來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)創(chuàng)新主要有三個方向。一是調(diào)整產(chǎn)品品種和市場模式。例如，在住宅、非住宅產(chǎn)品中選擇，也可在同類型產(chǎn)品中進行高、中、低檔產(chǎn)品之間選擇，并調(diào)整產(chǎn)品的比例關(guān)系。二是向主業(yè)相關(guān)或上下游行業(yè)衍生發(fā)展。例如，以住宅開發(fā)為主的房企，開始轉(zhuǎn)向養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住宅、特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園、未來社區(qū)、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域拓展。三是全新轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)向大健康、物流、倉儲、電子商務(wù)等與房地產(chǎn)無關(guān)的行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)需要適應環(huán)境變化，加強市場需求變化研究，發(fā)揮自身核心競爭力，提升創(chuàng)新能力，進行業(yè)務(wù)創(chuàng)新，擁抱房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新趨勢。

4.3 了解自己：合理分配企業(yè)資源

房地產(chǎn)企業(yè)雖說具有相對雄厚的資金和豐富的資源，但是畢竟在一定條件下，在一定時期內(nèi)企業(yè)的所有資源并不是取之不盡的，若是企業(yè)經(jīng)營單位或是資金投入過于分散，就很難保持和穩(wěn)固主業(yè)的核心競爭力，最終會降低企業(yè)在主營業(yè)務(wù)競爭中的市場份額和競爭優(yōu)勢。與此同時，房企選擇業(yè)務(wù)創(chuàng)新的方式面對新環(huán)境，企業(yè)所利用的技術(shù)開發(fā)、管理模式、營銷手段等都不盡相同，在產(chǎn)品（服務(wù)）開發(fā)、拓展、管理等方面也與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)有明顯的差異，企業(yè)員工在生產(chǎn)、營銷、管理等方面必須要重新熟悉新的工作領(lǐng)域和學習新的業(yè)務(wù)知識，否則將會給企業(yè)業(yè)務(wù)創(chuàng)新帶來一定的風險。

房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)創(chuàng)新時要充分了解自己，認識自身核心能力，合理分配公司資源。主要在以下幾個方面做好業(yè)務(wù)創(chuàng)新方面工作。

一是從產(chǎn)業(yè)思維視角尋求突破口。房地產(chǎn)企業(yè)要進行業(yè)務(wù)創(chuàng)新，進入一個新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，首先要以產(chǎn)業(yè)視角關(guān)注整個產(chǎn)業(yè)鏈，關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈里面的邏輯關(guān)系和業(yè)務(wù)細節(jié)。如果不能理解產(chǎn)業(yè)實際需求，不能與產(chǎn)業(yè)共同成長，不能和這個產(chǎn)業(yè)形成利益共生，則業(yè)務(wù)創(chuàng)新就不會成功。

二是積極培養(yǎng)經(jīng)營創(chuàng)新人才。企業(yè)要進行業(yè)務(wù)創(chuàng)新，關(guān)鍵不是要經(jīng)營創(chuàng)新業(yè)務(wù)，而是要經(jīng)營創(chuàng)新人才。隔行如隔山，房企要進行業(yè)務(wù)創(chuàng)新，必須進行新行業(yè)和行業(yè)內(nèi)的人才培養(yǎng)。例如，應由內(nèi)部高管牽頭孵化還是引入創(chuàng)新人才？應該怎么來刺激創(chuàng)新人才的加入并保障其發(fā)揮作用？是否需要對企業(yè)進行平臺化改造，或者單獨為新業(yè)務(wù)設(shè)置獨立的運行機制？這些是創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式的頭等大事就是經(jīng)營創(chuàng)新人才，而不是自己忙于研究這些跨界的業(yè)務(wù)具體如何開展。

三是管理賦能、產(chǎn)品賦能。房地產(chǎn)企業(yè)要依賴創(chuàng)新人才去經(jīng)營創(chuàng)新業(yè)務(wù)，但這并不代表放手不管。在企業(yè)進行業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新的同時，要加強企業(yè)管理賦能，建立新業(yè)務(wù)的管理制度體系。同時，準確洞察用戶需求發(fā)展趨勢，精確定義產(chǎn)品，尋求設(shè)計的最優(yōu)解等，對產(chǎn)品品質(zhì)服務(wù)進行賦能，以使業(yè)務(wù)創(chuàng)新獲得成功。

4.4 擁抱未來：建設(shè)美好生活產(chǎn)品

對美好生活的向往，是人類自然本能，也是人類社會不斷走向更高素質(zhì)文明的動力源。2012年11月，習近平總書記強調(diào)，“人民對美好生活的向往，就是我們的奮斗目標”。黨的十九大報告進一步指出，中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。未來如何高質(zhì)量發(fā)展，建設(shè)美好生活產(chǎn)品/服務(wù)，更好滿足人民日益增長的美好生活需要，已成為新時代房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重大課題。

實現(xiàn)高質(zhì)量的住有所居，滿足人民群眾美好生活需要，是新時代賦予房地產(chǎn)業(yè)共同的使命與責任。房子是美好生活的最大容器，房企建設(shè)美好生活產(chǎn)品服務(wù)需要在“品質(zhì)、智慧、和睦、健康、責任”五個方面進行打造。

一是打造高品質(zhì)產(chǎn)品。企業(yè)沒有規(guī)?？赡軙ノ磥恚魶]有品質(zhì)則一定無法生存?？梢钥吹?，房企追求數(shù)量擴張的時代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)業(yè)正由數(shù)量驅(qū)動向品質(zhì)驅(qū)動轉(zhuǎn)變。這里的品質(zhì)既包括物化概念及硬性條件，比如，從項目位置、外立面、得房率、朝向、戶型結(jié)構(gòu)等，再到窗戶大小、贈送面積、綠化、植被種類等，甚至細化到裝修石材、上下水、動線等。整體而言，房企要打造高品質(zhì)產(chǎn)品，在造就居住舒適度的同時，還應盡力滿足人們追求內(nèi)在品味及生活延展的價值輸出，包括軟性條件，比如物業(yè)服務(wù)、禮賓待遇，甚至社區(qū)活動等。

二是拓展“房地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)。隨著人們對生活品質(zhì)要求的提升，“房地產(chǎn)+”給企業(yè)諸多想象和探索空間。事實上，近年來，很多企業(yè)都在進行房地產(chǎn)以外的多元探索，比如，萬科“房地產(chǎn)+”不僅指商業(yè)，更包括學校、教育、物流等。房企或通過多元發(fā)展支撐地產(chǎn)主業(yè)，或以地產(chǎn)收益輸血至多元產(chǎn)業(yè)，都在為房地產(chǎn)做加分項?？傮w來看，房企可以在兩個方面拓展“房地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)。一方面，房企應該通過自辦或合作建立優(yōu)質(zhì)學校、高端醫(yī)院、私廚私影、商場等，來完善教育、醫(yī)療、商業(yè)配套，圍繞小區(qū)構(gòu)建人居生態(tài)閉環(huán)。另一方面，房企通過搭載互聯(lián)網(wǎng)的高效、及時及便利性特點，完善小區(qū)內(nèi)的智能生活配套等。通過拓展“房地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)，建設(shè)美好生活。

三是構(gòu)建并維護和睦關(guān)系。當居者有其屋后，房企更需關(guān)注居住者自身與社區(qū)的成長性及建設(shè)性的關(guān)系，比如，鄰里之間的相處關(guān)系、開發(fā)商跟業(yè)主的配合關(guān)系、物業(yè)跟業(yè)主的服務(wù)關(guān)系等。如何維護一種互相關(guān)心的、友好親切的，甚至可信任的關(guān)系，也是建設(shè)美好生活的重要內(nèi)容?；诖耍_發(fā)商應積極構(gòu)建并維護和睦關(guān)系，例如，組織或推動興趣社群，甚至社區(qū)體育賽事等，推動居住和諧關(guān)系建設(shè)。

四是關(guān)注健康生活方式。健康生活涵蓋范圍比較廣泛，所有能影響居住健康的因素，都可劃歸到房企關(guān)于健康追求的方向中。諸如，綠色建筑及代建合作、小區(qū)綠化率、項目用材的安全環(huán)保等。再比如，生活用水是否達標、周邊灰塵噪音是否干擾、室內(nèi)新風系統(tǒng)使用情況、是否屬于恒溫恒濕恒氧綠色住宅社區(qū)等?；蛘唔椖勘旧碛袩o附加的配套服務(wù)，比如醫(yī)療、養(yǎng)生等。未來房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)美好生活產(chǎn)品/服務(wù)時，就必須關(guān)注到上述健康生活方式的變化，在業(yè)務(wù)創(chuàng)新時重點開發(fā)健康生活的產(chǎn)品和服務(wù)。

五是提高社會責任擔當。責任是指不論是開發(fā)商對項目，物業(yè)公司對物業(yè)，家裝公司對裝修家居，還是業(yè)主對自己的小區(qū)都需要負有責任。房企應對社會承擔一定責任，承擔責任才能可持續(xù)獲得美好生活。在建設(shè)美好生活的新形勢下，房企社會責任工作具有更加重要而深遠的意義，加強企業(yè)社會責任建設(shè)，是推動實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的應有之義和重要路徑。房企只有真誠回報社會、切實履行社會責任，才能真正得到社會認可，才是符合時代要求的企業(yè)。

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