文/張志新 唐麗華，2（ 黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué)；2 哈爾濱金融學(xué)院）

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不僅受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)政策的影響，而且受自身行業(yè)特點(diǎn)的影響。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，庫(kù)存量大、流動(dòng)性差，房地產(chǎn)前期拿地和后期施工都需要大量的資金，所以負(fù)債經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)明顯。同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)利益相關(guān)者較多，包括購(gòu)房者、銀行和企業(yè)自身等，房地產(chǎn)企業(yè)一旦存在較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)對(duì)各大利益集團(tuán)造成嚴(yán)重的不良影響。

二、GM 地產(chǎn)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀

（一）公司簡(jiǎn)介

GM 地產(chǎn)是一家房地產(chǎn)上市公司，公司于1993 年在上海成立，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

（二）財(cái)務(wù)狀況分析

通過(guò)觀(guān)察GM 地產(chǎn)2016-2020 年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中現(xiàn)金凈流量出現(xiàn)負(fù)值，且波動(dòng)較大，資產(chǎn)和負(fù)債規(guī)模逐年增加，判定公司可能存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。以下從籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)和營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)等三個(gè)方面對(duì)GM地產(chǎn)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。

表1 GM 地產(chǎn)短期償債能力指標(biāo)和行業(yè)短期償債能力指標(biāo)

表2 GM 地產(chǎn)長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)和行業(yè)長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

本文從短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力角度對(duì)GM 地產(chǎn)進(jìn)行籌資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。選取流動(dòng)比率和速動(dòng)比率作為反映短期償債能力的指標(biāo)，選取資產(chǎn)負(fù)債率和利息保障倍數(shù)作為反映長(zhǎng)期償債能力的指標(biāo)，并參考同行業(yè)均值作對(duì)比研究。

GM 地產(chǎn)和行業(yè)的流動(dòng)比率近五年都低于2，GM 地產(chǎn)的短期償債能力較弱。GM 地產(chǎn)速動(dòng)比率除 2018 年略微高于行業(yè)均值外，其他年份都遠(yuǎn)低于行業(yè)均值，且都小于1，2016-2018 年呈上升態(tài)勢(shì)，2018 年后開(kāi)始逐年下降，最低到達(dá)0.43，這說(shuō)明速動(dòng)比率不是很理想。從GM 地產(chǎn)流動(dòng)比率和速動(dòng)比率來(lái)看，企業(yè)的短期償債能力不佳。

2016-2020 年，GM 地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率除了2017 年，其余四年都在80%以上。通過(guò)與行業(yè)均值對(duì)比，發(fā)現(xiàn)GM地產(chǎn)每一年的資產(chǎn)負(fù)債率都高于行業(yè)均值，說(shuō)明GM 地產(chǎn)的負(fù)債過(guò)高。除2017 年外，GM 地產(chǎn)的利息保障倍數(shù)一直低于行業(yè)平均值。說(shuō)明從房地產(chǎn)行業(yè)的整體來(lái)看，GM 地產(chǎn)的利息保障倍數(shù)偏低，在支付利息費(fèi)用方面存在困難，長(zhǎng)期償債能力較弱。

2.投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

本文從獲利能力和發(fā)展能力兩個(gè)方面對(duì)GM 地產(chǎn)進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。通過(guò)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率、總資產(chǎn)利潤(rùn)率和凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)來(lái)了解GM 地產(chǎn)的獲利能力，通過(guò)總資產(chǎn)增長(zhǎng)率、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率和營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率指標(biāo)反映GM地產(chǎn)的獲利能力，并與同行業(yè)均值作對(duì)比研究。

GM 地產(chǎn)的三個(gè)盈利指標(biāo)與行業(yè)均值比較情況：2016-2020 年，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率是低于行業(yè)均值的，說(shuō)明GM 地產(chǎn)的銷(xiāo)售情況較差。2018-2020 年，總資產(chǎn)利潤(rùn)率和凈資產(chǎn)收益率都遠(yuǎn)低于行業(yè)均值，盈利能力下降。

GM 地產(chǎn)2016-2020 年總資產(chǎn)增長(zhǎng)率整體低于行業(yè)均值。凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率從2018 年開(kāi)始都為負(fù)值，說(shuō)明GM 地產(chǎn)成長(zhǎng)能力減弱。GM 地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率在2016 年高于行業(yè)均值，但是在2017 年發(fā)生了突降，2018 和2019年為負(fù)值，整體來(lái)看GM 地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入呈下降趨勢(shì)。通過(guò)以上數(shù)據(jù)分析，發(fā)現(xiàn)GM 地產(chǎn)獲利能力和發(fā)展能力不強(qiáng)，且2018 年以后，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率和營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率開(kāi)始出現(xiàn)負(fù)值，企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭減弱。

表3 GM 地產(chǎn)獲利能力指標(biāo)和行業(yè)獲利能力指標(biāo)

表4 GM 地產(chǎn)發(fā)展能力指標(biāo)和行業(yè)成長(zhǎng)能力指標(biāo)

3.營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

本文通過(guò)存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率三個(gè)指標(biāo)來(lái)識(shí)別營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)，并與同行業(yè)均值作對(duì)比研究。GM 地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)過(guò)程中，存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都在下降，市場(chǎng)的需求變化莫測(cè)，企業(yè)所有的生產(chǎn)活動(dòng)都是圍繞市場(chǎng)的需求進(jìn)行，如果企業(yè)出現(xiàn)存貨無(wú)法變現(xiàn)、各項(xiàng)資產(chǎn)無(wú)法正常周轉(zhuǎn)，那么整個(gè)生產(chǎn)活動(dòng)也可能被迫中止，企業(yè)將面臨營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。

三、GM 地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)成因分析

GM 地產(chǎn)連續(xù)5 年的資產(chǎn)負(fù)債率都接近80%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，同時(shí)借款籌資過(guò)多。GM 地產(chǎn)融資渠道窄，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中籌資方式較為單一，主要依靠負(fù)債來(lái)進(jìn)行融資，高額的本金和利息增加了公司的償債壓力，單一的融資形式使企業(yè)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。另外，GM 地產(chǎn)近幾年采取多元化的發(fā)展模式，需要投入大量的資本，新業(yè)務(wù)很難在短時(shí)間實(shí)現(xiàn)正的現(xiàn)金流。GM地產(chǎn)在做籌資方案時(shí)沒(méi)有充分考慮企業(yè)未來(lái)對(duì)資金的需求，因此籌資策略需要完善。GM 地產(chǎn)的銀行借款有長(zhǎng)期借款和短期借款，長(zhǎng)期負(fù)債經(jīng)營(yíng)，企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)較大，不利于企業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展，需要對(duì)資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)成因分析

通常，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可以劃分為四個(gè)階段，如圖1 所示，在投資項(xiàng)目的任一環(huán)節(jié)都可能存在投資風(fēng)險(xiǎn)。

表5 GM 地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)指標(biāo)和行業(yè)營(yíng)運(yùn)指標(biāo)

圖1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目階段

從獲利能力和發(fā)展能力看，GM 地產(chǎn)都呈下滑趨勢(shì)。這說(shuō)明了GM 地產(chǎn)資金使用效率低下，存在投資風(fēng)險(xiǎn)。具體問(wèn)題有缺少對(duì)項(xiàng)目的可行性分析、對(duì)成本費(fèi)用管理不嚴(yán)格、整體布局不夠合理等。

GM 地產(chǎn)的投資項(xiàng)目主要集中在江蘇、浙江、山東等省份，但總公司設(shè)立在上海，集團(tuán)對(duì)各地市房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的管理受到限制。在進(jìn)行投資拿地時(shí)缺少對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)缺少預(yù)估，過(guò)高地預(yù)測(cè)利潤(rùn)，使投資風(fēng)險(xiǎn)加大。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)缺乏深入的研究，制訂的投資方案缺少針對(duì)性，加大投資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

通過(guò)對(duì)GM 地產(chǎn)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀及日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的分析，營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因是GM 地產(chǎn)應(yīng)收賬款管理不好、存貨管理存在問(wèn)題、總資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低等。GM 地產(chǎn)的銷(xiāo)售物品為建筑類(lèi)，金額大，出售周期長(zhǎng)，資金回流慢。大量的存貨是商品房，存貨多，短時(shí)間無(wú)法完成銷(xiāo)售，也會(huì)使資金難以收回。

四、GM 地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制建議

（一）籌資方面

（1）拓寬融資渠道。近年來(lái)，GM 地產(chǎn)的償債能力在減弱，因此企業(yè)應(yīng)降低籌資成本，減少還款壓力，公司可以建立多種融資渠道，如增資擴(kuò)股、經(jīng)營(yíng)性欠款、發(fā)行債券等，企業(yè)可以根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)情況選擇合適的籌資方式，達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（2）制定合理的籌資策略。GM地產(chǎn)近幾年面臨著巨大的資金壓力。且償債能力較同行業(yè)其他企業(yè)處于較低地位，債務(wù)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化，需要合理規(guī)劃籌資方案。

（3）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。隨著GM 地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大，公司應(yīng)做好資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化工作。在銷(xiāo)售較好的年份回款速度快，可以高負(fù)債經(jīng)營(yíng)；在銷(xiāo)售較差的年份，應(yīng)降低資產(chǎn)負(fù)債率，減少財(cái)務(wù)杠桿對(duì)公司的影響。

（二）投資方面

（1）加強(qiáng)項(xiàng)目可行性研究。GM地產(chǎn)在投資拿地前，需要加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性分析研究，判斷投資成本與收益是否配比。GM 地產(chǎn)應(yīng)組建專(zhuān)門(mén)的專(zhuān)家隊(duì)伍對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)估，根據(jù)市場(chǎng)行情分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣勢(shì)，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果做出判斷，出具投資項(xiàng)目的可行性報(bào)告。

（2）加強(qiáng)成本費(fèi)用管理。GM 地產(chǎn)可以從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用的控制：第一，在項(xiàng)目調(diào)研階段，企業(yè)可以先進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)需求制定合理的工程設(shè)計(jì)，設(shè)置各項(xiàng)目整體的成本費(fèi)用利潤(rùn)率。第二，項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)，也是成本支出的關(guān)鍵時(shí)段，首先要保障質(zhì)量過(guò)關(guān)；其次使工程建設(shè)中的各個(gè)管理者明確自身工作職能，提高各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)成本費(fèi)用的控制意識(shí)；最后對(duì)各項(xiàng)原料采購(gòu)、工程驗(yàn)收、庫(kù)存管理等工作進(jìn)行高效監(jiān)管。第三，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段，要對(duì)保修期中的潛在費(fèi)用做出預(yù)案，以便減少額外的支出，實(shí)現(xiàn)成本的有效控制。

（3）優(yōu)化整體布局。從GM 地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃看，企業(yè)主要在一、二線(xiàn)城市進(jìn)行投資，對(duì)三、四線(xiàn)城市投資較少。其實(shí)在三、四線(xiàn)城市投資的好處有很多，比如三、四線(xiàn)城市為了招商引資會(huì)給出很多優(yōu)惠政策和稅收優(yōu)惠條件，土地成本不高且居民很少貸款，能促進(jìn)企業(yè)資金回流，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）營(yíng)運(yùn)方面

（1）加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理。通過(guò)對(duì)GM 地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入的分析，發(fā)現(xiàn)公司有很多應(yīng)收賬款，應(yīng)收賬款過(guò)多就會(huì)給公司帶來(lái)較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。GM 地產(chǎn)需加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款的管理，通過(guò)設(shè)立專(zhuān)人來(lái)管理，建立客戶(hù)的信用檔案，并進(jìn)行信用評(píng)估，最后把相關(guān)的信用信息反饋給采購(gòu)等相關(guān)部門(mén)，以便他們?cè)谶x擇供貨方時(shí)可以更好地抉擇，最大限度地收回款項(xiàng)。

（2）加強(qiáng)存貨管理。由于當(dāng)前房地產(chǎn)行情不佳，GM 地產(chǎn)存在大量的存貨，存貨越多，所帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大。GM 地產(chǎn)應(yīng)努力落實(shí)國(guó)家的“去庫(kù)存”政策。同時(shí)應(yīng)避免一邊房產(chǎn)待出售，一邊又繼續(xù)進(jìn)行大規(guī)模的擴(kuò)張，開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)的情況。

（3）加快總資產(chǎn)及流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)。GM 地產(chǎn)本身資金需求量大，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，需要加快資金周轉(zhuǎn)速度。因而在保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)及質(zhì)量的前提下，應(yīng)該最大限度地加快總資產(chǎn)及流動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)，減少公司資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)及運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

相關(guān)鏈接

房地產(chǎn)（real estate）是一個(gè)綜合的較為復(fù)雜的概念，從實(shí)物現(xiàn)象看，它是由建筑物與土地共同構(gòu)成。土地可以分為未開(kāi)發(fā)的土地和已開(kāi)發(fā)的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結(jié)合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產(chǎn)物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)。

房地產(chǎn)既是一種客觀(guān)存在的物質(zhì)形態(tài)，也是一項(xiàng)法律權(quán)利。前者是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅商鋪、廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)以及辦公用房等。地產(chǎn)指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。

房地產(chǎn)由于其位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)。有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。