姜源源 李百紅 李慧貞

摘要：隨著營商環(huán)境和數(shù)據(jù)賦能在政府工作中的深入開展，不動產(chǎn)登記中的“不動產(chǎn)單元代碼”作為各部門之間數(shù)據(jù)共享的索引編碼，所扮演的角色和作用越來越重要。以不動產(chǎn)單元代碼為切入點，實現(xiàn)貫穿工程建設(shè)項目管理全流程的“一碼關(guān)聯(lián)”不動產(chǎn)登記。

關(guān)鍵詞：一碼關(guān)聯(lián);全生命周期;交地即辦證

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）03-0041-04 收稿日期：2022-01-15

作者簡介：姜源源、李百紅、李慧貞，泰安市不動產(chǎn)登記和交易中心。

1 推進不動產(chǎn)單元號代碼應(yīng)用的背景

1.1 深化應(yīng)用不動產(chǎn)單元代碼理念的提出

2020年5月，自然資源部、國家稅務(wù)總局、中國銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于協(xié)同推進“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”方便企業(yè)和群眾辦事的意見》，明確要求深化應(yīng)用不動產(chǎn)單元代碼。按照《不動產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則》要求，在宗地、房地一體不動產(chǎn)單元新設(shè)或變更時，編制統(tǒng)一的不動產(chǎn)單元代碼，建立不動產(chǎn)單元表。用不動產(chǎn)單元代碼關(guān)聯(lián)起不動產(chǎn)交易、稅款征收、確權(quán)登記等各項業(yè)務(wù)，實現(xiàn)“一碼關(guān)聯(lián)”，確保業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)前后銜接一致、真實準(zhǔn)確，便利共享查詢追溯。

1.2 不動產(chǎn)單元代碼的定義

《不動產(chǎn)登記暫行條例》第8條規(guī)定：“不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記。不動產(chǎn)單元具有唯一編碼”。不動產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間，不動產(chǎn)單元代碼就是不動產(chǎn)的“身份證”。

根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《不動產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則》，不動產(chǎn)單元代碼采用七層28位層次碼結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)了行政區(qū)劃、地理位置、房、地（海）、林、定著物特征等內(nèi)在的嚴(yán)謹(jǐn)邏輯關(guān)聯(lián)關(guān)系。宗地（宗海）代碼為五層19位層次碼，定著物單元代碼為二層9位層次碼，按層次分別表示定著物特征碼、定著物單元號。以房屋為例，按照《房屋代碼編碼標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，對現(xiàn)有房屋也可以簡單按照房屋序號簡單排序，對已進入測繪管理系統(tǒng)的房屋，可以按系統(tǒng)內(nèi)現(xiàn)有的排序作為依據(jù)排序編碼。不論以何種方式排序，需保證在同一幢內(nèi)管理的房屋戶對象順序碼唯一。泰安市房屋不動產(chǎn)單元代碼的戶號賦值，自西向東、自下而上反“S”形順序從0001開始編制。

1.3 不動產(chǎn)單元代碼應(yīng)用的平臺支撐

泰安市不動產(chǎn)登記管理平臺主要由權(quán)籍系統(tǒng)、登記系統(tǒng)和檔案查詢系統(tǒng)組成，登記系統(tǒng)已實現(xiàn)了與住建、稅務(wù)、自然資源、行政審批局、大數(shù)據(jù)局、財政、市場監(jiān)管等20余部門系統(tǒng)的數(shù)據(jù)共享，為“一碼關(guān)聯(lián)”獲取登記審核數(shù)據(jù)提供了先決條件。

泰安工程建設(shè)項目審批管理系統(tǒng)（以下簡稱工程建設(shè)系統(tǒng)）由市行政審批局承建，按照國務(wù)院辦公廳《關(guān)于開展工程建設(shè)項目審批制度改革試點的通知》（國辦發(fā)〔2018〕33號），工程建設(shè)項目審批流程主要劃分為立項用地規(guī)劃許可、工程建設(shè)許可、施工許可、竣工驗收等四個階段，工程建設(shè)系統(tǒng)中也分以上四個模塊。同一建設(shè)項目由發(fā)改立項編號進行串聯(lián)，但隨著便民利企服務(wù)的深入，四個環(huán)節(jié)存在容缺受理現(xiàn)象，為此結(jié)合工作實際，經(jīng)協(xié)商在每個模塊增設(shè)了不動產(chǎn)單元代碼字段，通過不動產(chǎn)單元代碼關(guān)聯(lián)起工程許可、施工許可以及竣工驗收等審批流程，實現(xiàn)與不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的數(shù)據(jù)實時推送。

1.4 “多測合一”管理服務(wù)平臺

“多測合一”是指將在行政審批中的同一個建設(shè)工程項目所涉及的測繪業(yè)務(wù)，由原多項測繪合并為一個綜合性聯(lián)合測繪項目。那同一個工程建設(shè)項目在辦理規(guī)劃用地、房產(chǎn)、綠化、人防、道路、消防等行政審批過程中，所涉及的工程測量（包括控制測量、地形測量、規(guī)劃測量、地下管線測量）、不動產(chǎn)測繪（包括地籍測繪、房產(chǎn)測繪）等多項測繪業(yè)務(wù)，由工程建設(shè)項目業(yè)主選擇一家具備相應(yīng)測繪資質(zhì)的中介服務(wù)機構(gòu)承擔(dān)，并在行政審批中按要求分別向?qū)徟块T推送并運用測繪成果。根據(jù)山東省“多測合一”相關(guān)文件指導(dǎo)，在供地環(huán)節(jié)將測繪數(shù)據(jù)賦值不動產(chǎn)單元代碼，并貫穿整個項目的測繪成果數(shù)據(jù)，實現(xiàn)工程建設(shè)系統(tǒng)、不動產(chǎn)登記管理平臺等成果交換共享。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目全生命周期

2.1 立項用地規(guī)劃許可階段

主要包括對建設(shè)項目的審批核準(zhǔn)、選址意見書核發(fā)、用地預(yù)審、用地規(guī)劃許可證核發(fā)等。

2.1.1 土地供應(yīng)前準(zhǔn)備階段

權(quán)籍調(diào)查前置。泰安市自然資源和規(guī)劃局出臺了《關(guān)于明確供地合同中宗地編號的通知》，明確規(guī)定在合同中宗地編號使用“不動產(chǎn)單元代碼”。在項目預(yù)審環(huán)節(jié)或建設(shè)用地供應(yīng)環(huán)節(jié)開展土地勘測定界時，同步開展不動產(chǎn)地籍調(diào)查，預(yù)編不動產(chǎn)單元代碼，不動產(chǎn)地籍調(diào)查結(jié)果提前審核入庫。不動產(chǎn)登記部門通過數(shù)據(jù)共享方式獲取宗地的測繪數(shù)據(jù)，并在不動產(chǎn)權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)庫中核實，擬供地及地上建筑物權(quán)屬、登記情況及抵押查封情況，確保凈地出讓，權(quán)屬清晰、邊界清楚。隨后將含有不動產(chǎn)單元代碼的地籍調(diào)查材料共享給供地環(huán)節(jié)科室、部門，將土地不動產(chǎn)單元代碼寫入土地使用權(quán)合同，完成不動產(chǎn)單元代碼的編制工作，并將不動產(chǎn)單元代碼信息推送給工程建設(shè)系統(tǒng)。

招拍掛方式供地通過市儲備中心運作，儲備土地做特殊標(biāo)記，儲備土地不動產(chǎn)編碼時其宗地特征碼選擇“GB”，因儲備土地為臨時性編碼，供地時一般均有范圍變化，預(yù)入庫時建議區(qū)別一般國有建設(shè)用地使用權(quán)，新增宗地特征碼為“Z”，表示政府儲備。

土地招拍掛前，根據(jù)規(guī)劃條件，測繪成果提前導(dǎo)入不動產(chǎn)登記管理平臺權(quán)籍系統(tǒng)進行預(yù)審，通過擬供宗地圖形電子數(shù)據(jù)（2000國家大地坐標(biāo)系的shape格式、1985國家高程基準(zhǔn)）、權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、規(guī)劃條件通知書、權(quán)屬證明材料等相關(guān)材料，將電子數(shù)據(jù)導(dǎo)入權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)庫，核實是否存在壓占等問題。檢查原地塊是否存在未注銷的土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，預(yù)編宗地不動產(chǎn)單元號，確保用地面積和界線不變。

2.1.2 “交地即辦證”階段

企業(yè)簽訂土地出讓合同（或取得劃撥決定書）后，向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請國有土地使用權(quán)首次登記，提交申請材料，待企業(yè)交齊土地出讓金和相關(guān)稅費后，登記機構(gòu)審核辦結(jié)，企業(yè)取得國有土地使用權(quán)不動產(chǎn)權(quán)證，實現(xiàn)“交地即辦證”。

在該環(huán)節(jié)，可通過“一碼關(guān)聯(lián)”的不動產(chǎn)單元代碼獲取工程建設(shè)系統(tǒng)中的供地合同、財稅系統(tǒng)中的出讓金繳納憑證、市場監(jiān)管系統(tǒng)中的企業(yè)營業(yè)執(zhí)照等信息，實現(xiàn)國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記的“零材料”申請，體現(xiàn)“交地即辦證”的登記速度。同時，將登記結(jié)果推送給工程建設(shè)系統(tǒng)，為下一環(huán)節(jié)的規(guī)劃許可申請?zhí)峁┯玫刈C明材料。

2.2 工程建設(shè)許可階段

主要包括設(shè)計方案審查、建設(shè)工程規(guī)劃許可證核發(fā)等。不動產(chǎn)單元代碼設(shè)置在建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請環(huán)節(jié)，一是工程建設(shè)系統(tǒng)可獲取不動產(chǎn)權(quán)證書及對應(yīng)宗地屬性關(guān)鍵信息字段;二是將工程規(guī)劃許可證的電子證照或掃描件推送給不動產(chǎn)登記系統(tǒng)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理完建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，不動產(chǎn)登記系統(tǒng)通過“一碼關(guān)聯(lián)”的不動產(chǎn)單元代碼，提取該項目辦理規(guī)劃許可證時錄入的規(guī)劃地形圖數(shù)據(jù)及放線記錄數(shù)據(jù)，實現(xiàn)開發(fā)項目幢落宗，形成樓幢的不動產(chǎn)單元代碼?！岸鄿y合一”的測繪單位對開發(fā)項目進行房產(chǎn)預(yù)測，不動產(chǎn)預(yù)測成果經(jīng)審核通過，通過“多測合一”平臺推進不動產(chǎn)權(quán)籍系統(tǒng)，根據(jù)預(yù)測房號按《不動產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則》進行賦值編碼，生成不動產(chǎn)預(yù)測樓盤表，形成戶不動產(chǎn)單元代碼。

2.3 施工許可階段

主要包括設(shè)計審核確認(rèn)、施工許可證核發(fā)等。在該環(huán)節(jié)不動產(chǎn)單元代碼設(shè)置在人防工程審批環(huán)節(jié)，用于人防工程數(shù)據(jù)的實時共享。

通過信息共享，不動產(chǎn)登記系統(tǒng)將不動產(chǎn)預(yù)測樓盤表推送給住建部門辦理商品房預(yù)售許可證，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，簽訂商品房合同并進行網(wǎng)簽備案。備案信息回推給不動產(chǎn)登記機構(gòu)，依申請辦理商品房預(yù)告登記，金融機構(gòu)與按揭購房人申請預(yù)抵押登記，生成不動產(chǎn)權(quán)證明電子證照（與紙質(zhì)不動產(chǎn)權(quán)證明具有同等法律效力）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可對未預(yù)售房屋辦理在建工程抵押登記，司法部門還可對已售房屋辦理預(yù)查封登記，同時還可對諸如已辦理土地抵押、查封、在建工程抵押的房屋不可出售等信息進行限制，避免業(yè)務(wù)風(fēng)險。

2.4 竣工驗收階段

主要包括土地、規(guī)劃、人防、消防、檔案等驗收及竣工驗收備案等。該環(huán)節(jié)主要通過“一碼關(guān)聯(lián)”的不動產(chǎn)單元代碼獲取規(guī)劃竣工核實合格證、竣工驗收備案表等數(shù)據(jù)。規(guī)劃、國土、消防、人防、檔案、市政公用等部門和單位實行限時聯(lián)合驗收，統(tǒng)一竣工驗收圖紙和驗收標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一出具驗收意見。對于驗收涉及的測量工作，實行“一次委托、統(tǒng)一測繪、成果共享”。

2.4.1 “驗收即辦證”

為實現(xiàn)驗收即辦證，將不動產(chǎn)實測、權(quán)籍調(diào)查前置到竣工驗收階段，竣工驗收與不動產(chǎn)首次登記并行辦理。通過“一碼關(guān)聯(lián)”的不動產(chǎn)單元代碼，提取共享規(guī)劃核測數(shù)據(jù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)實測樓盤幢落宗，實測樓盤戶不動產(chǎn)單元代碼與預(yù)測樓盤對應(yīng)戶的不動產(chǎn)單元代碼相同，完成實測樓盤與預(yù)測樓盤掛接，達(dá)到預(yù)測樓盤自然屬性及權(quán)利屬性信息同步掛接到實測樓盤的對應(yīng)戶，確保信息對稱、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。

在工程建設(shè)項目綜合驗收完成后，不動產(chǎn)登記機構(gòu)及時受理國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的首次登記，通過“一碼關(guān)聯(lián)”的不動產(chǎn)單元代碼，提取建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃竣工核實合格證、竣工驗收備案表、人防批文等相關(guān)材料，縮短房地首次登記時間，提高登記效率，并將不動產(chǎn)登記結(jié)果推送給工程建設(shè)系統(tǒng)。物業(yè)管理用房及非經(jīng)營性配套公建區(qū)分所有權(quán)登記為業(yè)主共有，在建工程抵押登記轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押登記，還可對開發(fā)企業(yè)辦理查封登記。同時，不動產(chǎn)登記機構(gòu)將首次登記信息及實測樓盤表推送給住建部門繼續(xù)辦理未出售現(xiàn)房的網(wǎng)簽備案。

2.4.2 “交房即辦證”

不動產(chǎn)登記機構(gòu)與住建、稅務(wù)等部門建立會商機制，推進部門間信息共享。通過流程優(yōu)化、并聯(lián)辦理等措施形成高效便捷的“交房即辦證”服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化流程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記時，一并提交“交房即辦證”申請。

開發(fā)企業(yè)與購房戶辦理交房手續(xù)，開發(fā)企業(yè)將已備案的購房合同、購房發(fā)票、不動產(chǎn)登記申請書等登記資料交購房戶，同時將房屋面積、價格等有關(guān)數(shù)據(jù)推送給“不動產(chǎn)登記+稅務(wù)”聯(lián)辦窗口，繳納契稅，購房戶申請新建商品房轉(zhuǎn)移登記，實現(xiàn)交房即領(lǐng)證，同時辦結(jié)預(yù)查封登記轉(zhuǎn)現(xiàn)房查封登記，預(yù)抵押登記轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押登記。

3 “一碼管地”在自然資源全生命周期管理中的應(yīng)用

利用不動產(chǎn)單元代碼將自然資源尤其是土地的內(nèi)部收儲、農(nóng)轉(zhuǎn)用、規(guī)劃、審批、供地、登記、監(jiān)管、執(zhí)法、交易等全流程進行關(guān)聯(lián)管理，形成全生命周期信息鏈條，拓展“一碼管地”應(yīng)用場景。

將“多測合一”信息管理平臺中宗地測繪數(shù)據(jù)推送給不動產(chǎn)登記平臺獲取該宗地的不動產(chǎn)單元代碼后，通過數(shù)據(jù)共享推送了國土空間“一張圖”平臺，以不動產(chǎn)單元代碼為地塊的唯一標(biāo)識碼，開展全生命周期的管理，經(jīng)規(guī)劃審核、供地后完成國有建設(shè)用地使用權(quán)的首次登記，隨后監(jiān)管中心、執(zhí)法、建設(shè)工程規(guī)劃等科室按照各自職能通過不動產(chǎn)單元代碼的關(guān)聯(lián)進行業(yè)務(wù)管理，實現(xiàn)業(yè)務(wù)之間的可追溯管理。整個土地管理環(huán)節(jié)，通過數(shù)據(jù)流通代替人工跑腿，提高自然資源管理效率。

綜上，充分發(fā)揮不動產(chǎn)單元代碼的穩(wěn)定性、持續(xù)性和特定性，把不動產(chǎn)單元代碼作為數(shù)據(jù)對外關(guān)聯(lián)互認(rèn)的關(guān)鍵標(biāo)識，利用不動產(chǎn)單元代碼關(guān)聯(lián)起建設(shè)工程項目的審批，同時落實“一碼管地”內(nèi)部工作機制，實現(xiàn)流程再造、業(yè)務(wù)協(xié)同和“一碼可查”“一碼可辦”推進跨部門“碼上合作”，進而實現(xiàn)自然資源全領(lǐng)域“整體智治”目標(biāo)。

參考資料：

1.甘明超 范春玉.儲備土地不動產(chǎn)登記的相關(guān)問題探討.中國房地產(chǎn).2021.16