梁 榮 趙 莉 魏思琪

（內(nèi)蒙古大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，內(nèi)蒙古 呼和浩特 010021）

一、引言

隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的轉(zhuǎn)變，人民對美好生活的向往程度愈發(fā)強(qiáng)烈，民生問題成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中需要解決好的重要議題。黨中央多次強(qiáng)調(diào)處理好民生問題是實現(xiàn)社會穩(wěn)定發(fā)展的重要舉措。其中，住房問題是民生問題的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)市場持續(xù)快速發(fā)展，造成房地產(chǎn)市場投資過熱，導(dǎo)致房價持續(xù)走高，住房壓力成為當(dāng)代社會十分突出的問題之一。對于住房需求者來說，住房租購成為其必須面對的抉擇。在高房價的壓力作用下，購買住房會陷入“房奴效應(yīng)”，生活壓力激增，降低其生活幸福程度。但擁有自有住房也會提升個人幸福感。擁有自有住房的可實現(xiàn)固定資產(chǎn)增值，精神也得到了慰藉與滿足。

由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的加劇以及住房價格高漲，有人出于主客觀原因選擇了租房，推動了租房需求的增加，促進(jìn)了住房租賃市場的發(fā)展。租房可解決住房需求，但租房也存在一定弊端，租房而居不能給予當(dāng)事人安全感，難以滿足其對擁有自有住房的向往。并且租房者在社區(qū)服務(wù)、個人權(quán)利等方面與購房者沒有得到同等的對待。房屋租賃市場發(fā)展的不完善對其權(quán)益的保障存在困難，使其社會認(rèn)同感降低，導(dǎo)致其幸福感下降。如何實現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”是社會發(fā)展過程中必須解決的關(guān)鍵問題。在此背景下討論住房租購行為對居民幸福感是否產(chǎn)生影響，有助于更好地理解消費者決策行為，也為政府政策制定提供了理論支撐。

針對中國房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象，2015年國家提出了“租購并舉”政策，在房價上漲過快情況下，積極推動住房租賃市場的健康發(fā)展。根據(jù)《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》顯示，2019年，中國商品房銷售價格為9310元/平方米，商品房銷售面積171558萬平方米，出租房屋面積3618萬平方米；2010年，中國商品房銷售價格5032元/平方米，商品房銷售面積104765萬平方米，出租房屋面積5058萬平方米。10年間，房屋銷售價格增長85.01%，商品房銷售面積增長63.75%，而出租房屋銷售面積下降了28.48%（如圖1所示）。房價處于快速增長狀態(tài)，商品房銷售面積不斷上漲，而租房面積卻在不斷回落，自2015年實施相關(guān)房地產(chǎn)政策后，租賃市場出現(xiàn)回升現(xiàn)象，但進(jìn)展相對緩慢。這說明人們對購買住房的追求并沒有因為房價的提高而下降，基于傳統(tǒng)思想觀念，大部分居民仍然需要通過購買自有住房提高自身滿足感。為緩解房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象，國家推行“租購并舉”政策，給予那些無法承擔(dān)買房負(fù)擔(dān)的居民以經(jīng)濟(jì)支持，以此推動租賃市場的穩(wěn)定發(fā)展。因此，住房租購選擇給住房需求者帶來的幸福感是否存在差異，需要認(rèn)真討論。

利用《中國家庭金融調(diào)查》（以下簡稱CHFS調(diào)查）分析住房租購行為對居民幸福感的影響具有很強(qiáng)的代表性。對被訪者的情況進(jìn)行統(tǒng)計分析可知，有自有住房者高達(dá)87%，房屋租賃者僅占10%，且集中在青年組與中年組。從地理區(qū)位看，東部地區(qū)房屋自有率為86.31%，平均房價為8703.1元；中西部地區(qū)房屋自有率為89.55%，平均房價為5150.9元。東部地區(qū)的房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于西部地區(qū)，造成這一現(xiàn)象的主要原因是地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在差異。由于地理、資源、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面的優(yōu)勢，大量人口更愿意涌入東部地區(qū)，造成了住房市場供不應(yīng)求的現(xiàn)象。這促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的增加，最終導(dǎo)致該地區(qū)房價的攀升。

居民生活的幸福程度體現(xiàn)在收入、生活水平、文化水平等各個方面。CHFS調(diào)查顯示，僅有少部分人對自己的生活感到不滿意，絕大部分受訪者對生活保持積極樂觀的態(tài)度。從地域分析可知，中西部地區(qū)有57.65%的人對生活感到幸福和非常幸福，8.05%的人感到不幸福和非常不幸福。東部地區(qū)有63.08%的人感到幸福和非常幸福，5.58%的人感到不幸福和非常不幸福。通過分析可知，東部地區(qū)的居民幸福感略高于中西部地區(qū)。影響個人幸福感的因素有很多，租購決策對生活幸福感是否會產(chǎn)生影響值得討論。

二、實證分析

（一）數(shù)據(jù)來源

本次研究的數(shù)據(jù)主要來源于2017年CHFS調(diào)查，這是西南財經(jīng)大學(xué)社會科學(xué)調(diào)查中心在2009年開始的一項全國范圍內(nèi)的家庭隨機(jī)抽樣調(diào)查。因2019年數(shù)據(jù)暫未獲取，故使用2017年調(diào)查數(shù)據(jù)對研究問題進(jìn)行分析。該數(shù)據(jù)利用分層抽樣的方式，包括個體、家庭、村居三個層面。本文主要研究自有住房和租房對居民幸福感的影響，選取住房自有產(chǎn)權(quán)與租房的家庭和個人對數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選，剔除數(shù)據(jù)缺失項以及無關(guān)項，保存了85657份個人問卷數(shù)據(jù)，并進(jìn)行對數(shù)化處理，變量描述性統(tǒng)計如表1所示。

表1 描述性統(tǒng)計

1.被解釋變量

個人幸福感。該變量依據(jù)2017年CHFS調(diào)查個人問卷中“總的來說，您現(xiàn)在覺得幸福嗎？”根據(jù)個人實際情況選擇5種類型。1表示“非常不幸?！保?表示“不幸?！?，3 表示“一般”，4 表示“幸?！保? 表示“非常幸?！薄?shù)字越大，幸福程度越高。

2.核心解釋變量

①住房租購：該變量依據(jù)2017年CHFS調(diào)查問卷中“您現(xiàn)在所居住的房屋是屬于什么類型？”選項設(shè)置為家庭成員自有=1；租賃=2；免費居住=3。將免費居住的個人問卷刪除，保留家庭成員自有以及租賃住房的個人問卷。設(shè)置租房=0，自有住房=1。②房價：利用對應(yīng)年份的《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》對商品房平均銷售價格進(jìn)行統(tǒng)計，并進(jìn)行對數(shù)化處理。③家庭擁有住房數(shù)量：根據(jù)問題“您家共擁有幾套住房（不包括租來的房子）？”對問題進(jìn)行設(shè)置。

3.控制變量

結(jié)合數(shù)據(jù)類型以及以往經(jīng)驗，選?。?/p>

個人特征。①性別：男性=0；女性=1。②年齡：利用2017年減出生年份計算而得，將16周歲以下的個體進(jìn)行剔除。③婚姻情況：已婚=0，未婚=1。④文化程度：未上學(xué) =1，小學(xué)=2，初中=3，高中 =4，職高/中專=5，大專/高職=6，大學(xué)本科=7，碩士=8，博士 =9。⑤ 戶口類型：農(nóng)業(yè)戶口=1，非農(nóng)業(yè)戶口=0。

家庭特征。①家庭總收入：根據(jù)問卷對家庭總收入進(jìn)行統(tǒng)計并進(jìn)行對數(shù)化處理。②家庭總資產(chǎn)：根據(jù)問卷對家庭總資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)計，進(jìn)行對數(shù)化處理。③家庭總消費：根據(jù)問卷調(diào)查統(tǒng)計后進(jìn)行對數(shù)化處理。④家庭車輛擁有情況：擁有私家車=1，無私家車=0。

社會特征。人均地區(qū)生產(chǎn)總值，對住房所在的人均地區(qū)生產(chǎn)總值進(jìn)行統(tǒng)計，反映地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，并進(jìn)行對數(shù)化處理。

（二）實證模型

由于CHFS調(diào)查數(shù)據(jù)中個人幸福感利用數(shù)字1—5進(jìn)行統(tǒng)計分析，存在順序上的差異，屬于有序離散變量。因此，在實證分析中采用有序Probit模型對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。由于住房租購與房價之間存在密不可分的關(guān)系，因此，利用該模型對住房租購以及房價進(jìn)行回歸。

Happiness表示個人幸福感，X1表示住房租購，Y1表示房價，Zi表示其他控制變量，εi表示誤差擾動項。

（三）結(jié)果分析

1.基礎(chǔ)回歸

表2利用有序Probit模型對住房租購和房價于個人的幸福感影響進(jìn)行了分析。模型1利用核心解釋變量住房租購對個人幸福感的影響進(jìn)行回歸分析?；貧w結(jié)果顯示，自有住房會對個人幸福感在1%的顯著水平上起到正向調(diào)節(jié)作用。模型2利用房價對個人幸福感進(jìn)行了分析?；貧w結(jié)果顯示房價對個人幸福感在1%的顯著水平上起到負(fù)向的消極影響。具體說，自有住房會促進(jìn)個人幸福感上漲6.23%，房價則會造成個人幸福感下降5.15%。整體說，自有住房在滿足住房需求的同時，會提高其生活滿意度，從而增強(qiáng)個人幸福感。房價的快速增長會使社會整體產(chǎn)生焦慮情緒，造成個人幸福感的降低。

表2 住房租購、房價對個人幸福感的回歸結(jié)果

針對擁有一套住房和多套住房的人分析其幸福感差異，回歸結(jié)果如表3所示，擁有一套住房的個人幸福感會提高5.86%，擁有多套住房的個人幸福感會提高8.96%。對擁有多套住房與一套住房的個人幸福感進(jìn)行比較可知，擁有多套住房的個人幸福感高于擁有一套住房的人。原因在于擁有一套自住房，能夠滿足自己的住房需求和精神需求。擁有多套住房的人在滿足住房需求的同時，住房產(chǎn)生的財富效應(yīng)會促進(jìn)其幸福感的增加，其幸福感高于一套住房擁有者。

表3 住房租購對個人幸福感的回歸結(jié)果

由于自有住房對個人幸福感會產(chǎn)生正向作用，房價會對個人幸福感起到消極影響，因此，加入住房租購與房價的交互項，以研究住房租購對房價負(fù)向作用產(chǎn)生的影響。實證結(jié)果如表4所示，住房租購與房價的交互項對個人幸福感能夠起到積極的正向影響。這說明，住房租購會對房價的負(fù)向影響起到調(diào)節(jié)作用。這與前面分析結(jié)果一致，擁有住房會促進(jìn)個人幸福感的增加，擁有多套住房的人由于住房的財富效應(yīng)，個人幸福感增加程度高于擁有一套自住房的人。

表4 住房租購與房價的交互項對個人幸福感的回歸結(jié)果

2.穩(wěn)健性檢驗

將年齡按照青年、中年、老年層次進(jìn)行劃分，18—35歲歸類為青年組，35—65年歸類為中年組，65歲以上歸類為老年組。對不同年齡段的人群分類分別討論住房租購對個人幸福感產(chǎn)生的異質(zhì)性影響并檢驗實證回歸的穩(wěn)健性。實證結(jié)果如表5、表6所示。

表5 住房租購對不同年齡層次個人幸福感的回歸結(jié)果

表6 房價對不同年齡層次個人幸福感的回歸結(jié)果

根據(jù)表5分析可知，擁有自有住房會促進(jìn)中年群體的幸福感增加10.07%，老年群體的幸福感增加18.05%，均通過1%的顯著性檢驗。擁有自有住房會促進(jìn)青年人的幸福感增加1%，但結(jié)果不顯著，總體說，擁有自有住房會對個人幸福感起到正向促進(jìn)作用。

表6分析了房價對不同年齡層次個人幸福感的影響。具體說，房價會造成青年群體、中年群體、老年群體的個人幸福感分別下降6.12%、5.23%、4.93%，以上結(jié)果均通過1%的顯著性檢驗。利用分組結(jié)果再次印證了擁有自有住房會提高個人幸福感，房價會造成個人幸福感下降，證明前面分析結(jié)果具有穩(wěn)健性。

三、政策建議

結(jié)合分析結(jié)果，提出以下政策建議：

第一，促進(jìn)房地產(chǎn)市場全面發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售市場與租賃市場結(jié)構(gòu)調(diào)整。房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，導(dǎo)致房價的增長速度超出正常水平。擁有自有住房會促進(jìn)個人幸福感的提升，但過高的自有住房率對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展會產(chǎn)生負(fù)面影響。擁有自有住房的個人流動性較差，地區(qū)間人才交流頻率降低，對整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展會產(chǎn)生阻礙作用。租房雖然會減少當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)壓力，但傳統(tǒng)觀念的束縛會影響住房租賃市場的發(fā)展。因此，需要完善住房租賃市場的建設(shè)，提升住房租賃市場的性價比，實現(xiàn)租房者和購房者的“一視同仁”，實現(xiàn)住房銷售和租賃市場的高質(zhì)量發(fā)展。

第二，促進(jìn)“租購?fù)瑱?quán)”政策的有效落實。當(dāng)前，租房者與購房者在個人權(quán)益、社區(qū)服務(wù)等方面會受到差異化對待。對于租房者來說，這對提高他們的社會融入感會產(chǎn)生負(fù)向影響。因此，有效落實“租購?fù)瑱?quán)”是實現(xiàn)住房市場長期發(fā)展的重要途徑。社區(qū)服務(wù)方面，對租房者和購房者要平等對待，保障其基本權(quán)益。社會服務(wù)方面，租房者在教育、醫(yī)療以及社會福利方面和購房者存在明顯差異，實現(xiàn)其在這些方面與購房者的平等對待，對住房租賃市場的發(fā)展具有重要意義。

第三，實現(xiàn)人的全面發(fā)展能夠提高個人的幸福感。實證分析結(jié)果表明家庭收入以及擁有私家車能夠有效地促進(jìn)個人幸福感的增加。通過有效的政策激勵帶動個人工作積極性，提高其收入水平，改善生活條件對其幸福感的提高具有明顯作用。個人方面，老年人幸福感水平最高，中年人其次，青年人幸福感最低。青年人面臨著學(xué)習(xí)、工作壓力，因而造成其幸福感低于中老年人群。疏解青年人的工作學(xué)習(xí)壓力需要通過有效的政策指引，緩解其就業(yè)壓力，提高其幸福水平。