摘要："房地產(chǎn)作為典型的資金密集型行業(yè)，具有資金投入大、開發(fā)和建設周期長、財務風險高等特點。目前，“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”運營模式仍是房地產(chǎn)行業(yè)的主流。近年來，我國針對房地產(chǎn)行業(yè)的融資政策不斷緊縮，這勢必會增加長期依賴金融機構(gòu)貸款的房地產(chǎn)企業(yè)的資本成本，進一步增加企業(yè)的償債風險。所以，選擇適合房地產(chǎn)行業(yè)的績效評價體系，對其財務績效進行評價，有利于改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和方式，增強其行業(yè)競爭力，從而保證其持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。以房地產(chǎn)企業(yè)萬科為例，基于EVA指標，探討其財務績效，并提出相應的對策建議。

關鍵詞："EVA;財務績效;價值管理;房地產(chǎn)企業(yè)

0"引言

目前，我國房地產(chǎn)上市公司在對財務績效進行評價時多采用杜邦分析法，選取每股收益、總資產(chǎn)報酬率、現(xiàn)金凈流量等財務指標，計算得出凈資產(chǎn)收益率，從盈利能力、償債能力、營運能力和成長能力4個方面對財務狀況進行分析。然而，在實際應用過程中，由于杜邦分析法以企業(yè)的凈利潤為導向，企業(yè)管理層往往為了追求短期利潤而放棄長遠利益，甚至還會利用會計手段對財務指標進行人為調(diào)整和干預。這種短視行為嚴重影響了企業(yè)的長期發(fā)展，同時也與股東財富最大化的財務管理目標相背離，最終影響投資者對企業(yè)的投資行為。

隨著全球經(jīng)濟一體化的推進，現(xiàn)代企業(yè)已經(jīng)進入以追求長期利益最大化為導向的戰(zhàn)略管理時代。房地產(chǎn)作為我國重要經(jīng)濟支柱行業(yè)之一，其穩(wěn)定發(fā)展關系到我國整體經(jīng)濟運行，所以采用更為科學和適合房地產(chǎn)行業(yè)的財務績效評價體系顯得尤為重要。以EVA（經(jīng)濟附加值）指標為導向的財務評價體系，考慮了企業(yè)在運營過程中可能產(chǎn)生的所有成本，尤其是將企業(yè)的股權(quán)成本視為資本成本納入評價范圍，迫使管理層在做出運營決策時將股權(quán)成本的必要回報考慮在內(nèi);同時加大了管理層操縱利潤的難度，規(guī)避了盲目追求短期利潤的短視行為。因此，通用EVA指標對房地產(chǎn)企業(yè)進行財務績效評價，不僅能更準確地反映企業(yè)的價值創(chuàng)造能力及發(fā)展能力，而且能與股東財富最大化的財務管理目標相匹配。

1"基于EVA的萬科財務績效評價

萬科企業(yè)股份有限公司（以下簡稱“萬科”）于1984年在深圳成立，并于1991年成功上市。目前，萬科已經(jīng)發(fā)展成為中國領先的房地產(chǎn)公司，其主營業(yè)務包括房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務。本文選取房地產(chǎn)行業(yè)中具有代表性的萬科作為案例，對其2016—2020年的財務數(shù)據(jù)進行整理和計算，并基于EVA進行財務績效評價，與傳統(tǒng)財務指標進行對比分析，以此更科學、合理地衡量企業(yè)價值，反映企業(yè)真實業(yè)績。

1.1"EVA計算公式

EVA計算公式為

EVA=NOPAT-TC×WACC""（1）

式中，NOPAT為稅后凈營業(yè)利潤;TC為資本占用總額，包括權(quán)益資本和債務資本;WACC為加權(quán)平均資本成本。

由式（1）可以看出，EVA是剔除了包括權(quán)益資本成本和債務資本成本在內(nèi)的全部成本后的稅后凈營業(yè)利潤，能夠直觀地顯示企業(yè)創(chuàng)造利潤的能力及資本利用的效率。EVA指標區(qū)別于傳統(tǒng)指標的核心就在于權(quán)益資本成本的計算，只有當企業(yè)稅后凈營業(yè)利潤高于其全部資本成本時，才能實現(xiàn)股東財富的增加"[1] 。

1.2"資本占用總額（TC）的計算

由于房地產(chǎn)行業(yè)具有建設周期長、資金投入大、資金占用成本較高等特點，在計算資本占用總額時，需要在財務報表的基礎上調(diào)整一些項目，調(diào)整后的計算公式為

資本占用總額="權(quán)益資本總額+債務資本總額+研究與開發(fā)成本+各項準備金-在建工程-貨幣資金""（2）

權(quán)益資本總額="少數(shù)股東權(quán)益+普通股東權(quán)益+遞延所得稅負債余額-遞延所得稅資產(chǎn)余額""（3）

債務資本總額="短期借款+長期借款+一年內(nèi)到期的長期借款+應付債券""（4）

根據(jù)萬科的年度財務報告，再依據(jù)式（2）（3）（4），得出2016—2020年資本占用總額，見表1。

1.3"稅后凈營業(yè)利潤（NOPAT）的計算

為了更直觀地表現(xiàn)企業(yè)創(chuàng)造利潤的能力，在計算稅后凈營業(yè)利潤（NOPAT）時，應調(diào)整利息收支、匯兌損益、營業(yè)外收支、各項減值準備、研發(fā)支出等項目，調(diào)整后的計算公式為

稅后凈營業(yè)利潤="（凈利潤+利息支出-利息收入+匯兌損失+營業(yè)外支出-營業(yè)外"收入+研發(fā)支出+各項準備金）×（"1-所得稅稅率）+遞延所得稅負債增加額-遞延所得稅資產(chǎn)增加額"""（5）

根據(jù)萬科的年度財務報告，再依據(jù)式（5），得出2016—2020年稅后凈營業(yè)利潤，見表2。

1.4"加權(quán)平均資本成本（WACC）的計算

加權(quán)平均資本成本（WACC）是按企業(yè)的各類資本占總資本的權(quán)重來加權(quán)平均計算出資本成本。萬達的各類資本主要包括股本和債務，因此，加權(quán)平均資本成本（WACC）的計算公式"[2] "REF_Ref101193102＼r＼h＼*MERGEFORMAT"為加權(quán)平均資本成本（WACC）=""股權(quán)資本成本率×股權(quán)占總資本的比例+債務資本成本率×債務占總資本的比例×（1-所"得稅稅率）""（6）

1.4.1"股權(quán)資本成本率的計算

在計算股權(quán)資本成本率時一般采用資本資產(chǎn)定價模型（CAPM），計算公式為

R"""e"="R"""f"+β（"R"""m"-"R"""f"）"""（7）

式中，""R"""f""為無風險收益率;""R"""m""為市場預期收益率;""R"""m"-"R"""f""為市場風險溢價;"β"為風險系數(shù)。

本文用5年期固定利率國債的年平均收益率來代表每年的無風險收益率，用GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）增長率來估計市場風險溢價，用萬科A股一年總市值加權(quán)平均"β"系數(shù)來代表風險系數(shù)，數(shù)據(jù)來源于CSMAR數(shù)據(jù)庫"[3] "REF_Ref101192504＼r＼h＼*MERGEFORMAT"。在此基礎上，可以計算出萬科2016—2020年的股權(quán)資本成本率，見表3。

1.4.2稅后債務資本成本率的計算

根據(jù)萬科的各項付息債務的利率和占總負債的權(quán)重，來計算稅后債務資本成本率，見表4。

1.4.3"加權(quán)平均資本成本的計算

根據(jù)式（6），計算出萬科2016—2020年的加權(quán)平均資本成本，見表5。

1.5"經(jīng)濟附加值（EVA）的計算

通過對EVA相關指標的計算，可以對萬科2016—2020年的財務績效進行初步評價。結(jié)果顯示，萬科這5年間的EVA指標總體上呈上升趨勢（見表6），EVA增長率高達235.40%，說明萬科的成長能力很強，企業(yè)價值較高，同時能夠給股東帶來高收益、高回報。2020年，萬科的加權(quán)平均資本成本相比2016—2019年處于較低水平，原因是受疫情影響，該年GDP增長率降低，導致股權(quán)資本成本率偏低，進而使加權(quán)平均資本成本降低，這對2020年EVA也產(chǎn)生了一定影響。由式（1）可以看出，加權(quán)平均資本成本降低會讓EVA變大，所以2020年萬科的EVA指標增長率相對較高。

2"EVA與現(xiàn)行績效評價指標的對比分析

2.1"EVA與凈利潤指標的對比

萬科2016—2020年凈利潤呈上升趨勢，EVA指標整體也是如此（見表7），這說明萬科的經(jīng)營狀況良好，股東投入回報高，公司價值逐年提升。通過凈利潤指標和EVA指標的對比發(fā)現(xiàn)，2016—2020年EVA值都低于凈利潤，主要原因是EVA指標將企業(yè)的權(quán)益資本成本考慮在內(nèi)，而凈利潤只考慮了傳統(tǒng)財務指標。從EVA指標看，萬科這5年獲得了真正的盈利，為投資者和股東創(chuàng)造了價值，其中2020年EVA值最大，同年凈利潤也最大。這說明EVA指標能夠綜合各種因素對企業(yè)財務績效進行更全面的評價，評價結(jié)果更加科學，對投資者來說更具有參考價值"[4] 。

2.2"凈資產(chǎn)收益率與EVA回報率的對比

凈資產(chǎn)收益率和EVA回報率都是反映企業(yè)投資效率的指標。其中，凈資產(chǎn)收益率是凈利潤與凈資產(chǎn)的比值;EVA回報率是EVA與資本占用總額的比值。這2個指標的比值越大，說明企業(yè)資金回報率越高，企業(yè)創(chuàng)造價值的能力也就越強"[4] "REF_Ref101193259＼r＼h＼*MERGEFORMAT"。由表8可以看出，萬科凈資產(chǎn)收益率在2016—2018年不斷上升，2019年開始下降，2020年更是下降到了5年最低值。凈資產(chǎn)收益率下降的主要原因是萬科在2020年將大量利息費用資本化，使得凈利潤變少、凈資產(chǎn)變多。EVA回報率有升有降，最低值為2016年的4.94%，最高值為2017年的8.51%。這說明萬科在這5年間經(jīng)濟增加值起伏不大，為投資者創(chuàng)造價值能力相對平穩(wěn)，疫情對其整體經(jīng)營狀況影響不大。

3"相關建議

3.1"與傳統(tǒng)指標相結(jié)合，推廣EVA理念

由于傳統(tǒng)財務指標在當今市場上仍然具有積極作用，所以企業(yè)可以將EVA指標與傳統(tǒng)指標相結(jié)合，建立更加全面的財務績效評價體系，為經(jīng)營活動提供更加科學、準確的考核標準。同時，企業(yè)應向管理層及員工普及EVA財務績效評價體系的相關理念，并加強EVA理念在日常管理活動中的應用?？梢云刚垖I(yè)人士對員工進行相關培訓，選出精通EVA財務績效評價體系的優(yōu)秀人員，建立相關評價小組，從而對公司的財務績效進行科學、準確的評價。這樣有利于提升公司的管理效率，同時也能吸引投資者加大投資力度"[4] "REF_Ref101191289＼r＼h＼*MERGEFORMAT"。

3.2"優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低財務風險

在EVA指標計算過程中發(fā)現(xiàn)，萬科的債務資本比例相對較高，資本結(jié)構(gòu)并不合理，存在較大的財務風險。雖然對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，較高的資產(chǎn)負債率是普遍現(xiàn)象，但萬科在不斷拓寬自身業(yè)務板塊、涉足其他行業(yè)的同時，也應積極拓寬籌資渠道，進一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，可以通過發(fā)行股票債券、吸引外資等方式降低企業(yè)的負債率，提高權(quán)益性籌資的比重，通過提升資產(chǎn)質(zhì)量和存貨變現(xiàn)能力來增強企業(yè)的償債能力，從而降低企業(yè)的財務風險"[5] "REF_Ref101192480＼r＼h＼*MERGEFORMAT"。

4"結(jié)語

在當前“房住不炒”的政策大環(huán)境下，我國房地產(chǎn)企業(yè)應更加注重價值管理，進一步加快由利潤管理向價值管理轉(zhuǎn)變。而EVA財務績效評價體系更加符合企業(yè)價值管理要求。企業(yè)要合理利用基于EVA的價值管理模式，從而更加準確地評價自身的經(jīng)營業(yè)績，衡量管理者的經(jīng)營水平。

參考文獻

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