摘要："近年來，隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提高，財務人員的意識也發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，越來越多管理會計人員突破傳統(tǒng)財務的局限性，深入業(yè)務場景，積極參與企業(yè)管理，指導企業(yè)重大項目決策，發(fā)揮專業(yè)價值，有效推動企業(yè)快速、健康發(fā)展。上海市城市更新建設如火如荼，很多民營企業(yè)投資工業(yè)舊改項目，各類文化創(chuàng)意園區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)，為城市帶來嶄新面貌。以幸福里為例，探討企業(yè)投資該類項目時管理會計的作用。研究認為，需要推動管理會計參與項目投資決策工作，運用管理會計理論工具方法，思考和構建決策分析模型，指導企業(yè)專業(yè)、系統(tǒng)地進行項目可行性分析，支持項目投資決策，甚至協(xié)助企業(yè)制定商務條件和項目管理目標。

關鍵詞："管理會計;文創(chuàng)園區(qū)項目;投資可行性

0"引言

隨著城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型，上海市市中心原有的老工業(yè)企業(yè)向外遷移，留下一批老舊的閑置工業(yè)廠房。政府在開展城市更新的規(guī)劃當中，通過招拍掛方式，把這類具有歷史文化保護價值的工業(yè)地產(chǎn)重新投放社會，鼓勵民營企業(yè)對項目進行結構加固和外立面工程改造，以及增加消防、綠化等配套設施，將其包裝成文化創(chuàng)意園區(qū)進行招商運營管理，以提升閑置資產(chǎn)使用價值，賦予建筑以新生命;使其擁有社區(qū)商業(yè)街區(qū)、辦公寫字樓及文化公益等功能屬性，提升周邊居民生活圈的文化價值和商業(yè)價值，帶動就業(yè)和經(jīng)濟增長。對于以文創(chuàng)園區(qū)項目為主要業(yè)務的公司來說，其投資行為一方面必須符合國家的產(chǎn)業(yè)政策和法規(guī);另一方面要符合自身總體發(fā)展戰(zhàn)略，所投資領域和投資項目要有良好的市場前景和合理的預期回報，同時要兼顧社會效益和公益價值"[1] 。本文以上海幸福里文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“幸福里”）為研究對象，探討管理會計在文創(chuàng)園區(qū)項目投資可行性分析中的應用。

1"幸福里文化創(chuàng)意園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題

1.1"幸福里及其發(fā)展現(xiàn)狀

《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》發(fā)布以來，上海市開展了一系列大規(guī)模的城市更新和市場化升級活動，而幸福里就是一家專注于城市更新建設的公司。幸福里商業(yè)模式主要以二房東形式的輕資產(chǎn)運營為主，承租國企資產(chǎn)項目后，通過兼顧歷史風貌保護的創(chuàng)意設計和工程施工，將其改造成文化創(chuàng)意園區(qū)，出租給商辦類企業(yè)，并對園區(qū)實施運營管理和物業(yè)管理。

自2014年成立以來，幸福里深耕上海核心市區(qū)的工業(yè)舊改更新項目，用艾慕嘉（M+）品牌運營一系列文化創(chuàng)意園區(qū)，目前成熟運營的有M+幸福里、"M+"黑石、M+誼園、M+馬利等7個項目，在管面積近10萬平方米;在建及拓展儲備2個項目，面積接近6萬平方米。幸福里規(guī)劃招商的租戶主要是在各行業(yè)中居于頭部的高品質(zhì)公司。另外，幸福里為項目自營配套有幸福集薈文化創(chuàng)意書店連鎖子品牌、mamǎfufú網(wǎng)紅百貨品牌，以及M+音樂精品酒店品牌。在上海城市更新工業(yè)舊改領域，幸福里以社區(qū)商業(yè)獨特、領先的設計風格而聞名。隨著城市更新治理機制的愈加完善及政策支持增多，"市政規(guī)劃釋放出來的工業(yè)舊改項目越來越多，幸福里也處在了企業(yè)發(fā)展周期的上升階段。

1.2"幸福里在項目投資可行性分析和決策中面臨的問題

幸福里在項目拓展投資決策中遇到的主要問題有：①測算數(shù)據(jù)收集不齊全;②未形成投資決策的組織流程及決策機制;③盡職調(diào)查工作不扎實;④測算輸出的數(shù)據(jù)指標比較單一，對實操中的風險考慮較少，容易誤導決策;⑤靜態(tài)分析不利于反映各項指標的變化情況，測算后的分析缺失最終影響決策，導致企業(yè)錯失良機。財務多以傳統(tǒng)視角聚焦后端統(tǒng)計工作，未從管理角度為決策全過程提供更多支持與建議"[2] 。

2"管理會計在項目投資可行性分析中的作用

2.1""彌補傳統(tǒng)會計的不足"，推動會計工作實現(xiàn)業(yè)財融合

傳統(tǒng)會計是基于會計一系列基本假設而采用貨幣計量的方式，事后記錄企業(yè)一切經(jīng)濟活動的結果，并通過編制財務報告反映企業(yè)一定時期內(nèi)的經(jīng)營成果和現(xiàn)金變動情況，以及某個時點的財務狀況。從現(xiàn)代企業(yè)管理的角度看，傳統(tǒng)會計更加保守和滯后，不利于企業(yè)的事前預判與事中控制。

管理會計是在傳統(tǒng)財務會計理論基礎之上，融合了金融學、數(shù)量經(jīng)濟學、統(tǒng)計學、管理學等諸多學科的一門綜合性學科，是基于企業(yè)發(fā)展過程中的實務應用需求而產(chǎn)生的，能有效深入企業(yè)經(jīng)營活動全過程進行管理控制和科學指導。管理會計更能促使財務人員更加專業(yè)、積極地了解業(yè)務活動，與業(yè)務人員更好地協(xié)同作戰(zhàn)，使財務和業(yè)務雙循環(huán)共同有機地驅(qū)動企業(yè)向前發(fā)展。

2.2"提升企業(yè)決策能力和執(zhí)行能力

管理會計的分析結果正如飛機駕駛艙里的“儀表盤”，能夠給企業(yè)這架“飛機”及時同步反饋與提醒數(shù)據(jù)信息，指導管理決策層“機組”按照既定目標操作行進。企業(yè)管理決策層通常由具備銷售業(yè)務、人力行政、工程設計、產(chǎn)品研發(fā)等背景的人員構成。除了豐富的閱歷和經(jīng)驗及個人敏銳覺察力，其專業(yè)背景對決策行為也起到重要作用。將優(yōu)秀的管理會計人才吸納到企業(yè)高層，參與到企業(yè)戰(zhàn)略決策小組當中，運用財務模型的敏感性分析來衡量項目關鍵指標是否可行，使決策結果更加客觀和準確，提升企業(yè)決策能力"[3] 。項目投資計劃的實施和控制過程應用管理會計全面預算和績效評價理論，能夠?qū)㈨椖抗芾砟繕素瀼厥冀K，提升企業(yè)戰(zhàn)略的執(zhí)行能力。

2.3"助力企業(yè)實現(xiàn)價值最大化

管理會計能夠運用貨幣時間價值理論持續(xù)對企業(yè)進行評價與估值，以及價值檢測。為達到企業(yè)戰(zhàn)略價值目標，管理會計可以倒推制定企業(yè)各年度的項目計劃目標和各項關鍵財務管理指標，指導企業(yè)合理地優(yōu)化配置與整合各項資源。管理會計的決策分析理論能夠幫助企業(yè)及時放棄不可行的項目，從而及時止損與規(guī)避風險，確保企業(yè)價值不被削弱。

3"幸福里應用管理會計對金橋項目進行投資可行性分析實例

為了幫助幸福里針對投資金橋項目的投資決策更加科學、合理，在管理會計業(yè)財融合背景下，本文通過深入了解文化創(chuàng)意園區(qū)承租運營的商業(yè)模式和全周期的盈利模式，構建了用于投資可行性分析的財務指標庫，并形成動態(tài)敏感性分析模型，準確指導項目投資決策，為項目價值評估和商務條件談判提供數(shù)據(jù)參考依據(jù)"[4] 。

3.1"管理會計主導項目投資測算前的資料數(shù)據(jù)收集工作

金橋項目位于上海市金橋公園對面，其產(chǎn)權屬于華誼集團全資控股的雙錢集團旗下原上海金橋輪胎廠，因工業(yè)實體外遷，閑置廢棄廠房重新被產(chǎn)權方要求更新改造，提升資產(chǎn)價值。在此之前，幸福里已有2個項目，系改造華誼集團的上海橡膠輪胎廠和上海樹脂研究所?；诋a(chǎn)權方對幸福里的了解和認可，2019年年底，幸福里受邀參與金橋項目改造競標。2020年下半年，幸福里開展項目投資前資料收集工作，涉及收閱不動產(chǎn)權證復印件、歷史建筑資料圖樣、市政規(guī)劃要求、項目區(qū)位圖、歷史保護要求等。

3.2"管理會計系統(tǒng)、全面地組織投資項目盡職調(diào)查及市場調(diào)研

為了科學地對項目展開盡職調(diào)查，全面對項目進行深度、細致的評估，幸福里領導班子采納了管理會計提出的盡職調(diào)查建議：一方面，組織工程部和設計部對項目建筑、物理結構、空間范圍、產(chǎn)權權屬歷史等展開核查;另一方面，組織市場部和招商部對項目周邊的社區(qū)、地段、人流及消費水平展開調(diào)查。同時，將周邊3千米半徑范圍內(nèi)新開業(yè)的禹洲廣場、天物空間創(chuàng)意園、金橋啦啦寶都、旗開坊、久金廣場等商業(yè)項目作為競爭對手，深入了解這些競爭項目已推向市場的租賃產(chǎn)品設計風格、得房率、出租價格和出租率等信息。管理會計為了評估競爭對手的數(shù)據(jù)信息，指導金橋項目組工作，針對關鍵評估要素設計了競爭對手間的可量化統(tǒng)計分析表，共包含19項評估要素，并分別賦予其權重和評估分值范圍要求，分類組織調(diào)查部門客觀進行評分。管理會計通過競爭對手量化分析表，能夠得出競爭對手實力的綜合排序，以及每個項目的優(yōu)勢和劣勢，指導金橋項目制定合理的產(chǎn)品及市場競爭策略。

3.3"管理會計平衡項目收益目標與業(yè)務投資規(guī)劃之間的矛盾

幸福里結合前期項目調(diào)查分析結果，深度挖掘項目內(nèi)涵和競爭優(yōu)勢，創(chuàng)新性地提出了產(chǎn)品特色設計方案。金橋項目作為金橋公園的延伸與支撐，二者在宏觀規(guī)劃上整體形成一個大閉環(huán)。高大的工業(yè)廠房變?yōu)槌鞘小皶蛷d”，廠區(qū)內(nèi)封閉的綠地變?yōu)殚_放的城市公園，灰暗的辦公樓變?yōu)殚W光的標志物，一些小房子變?yōu)樨S富多彩的“生活觸媒”，未來將規(guī)劃餐飲、生活文化、教育、健身等服務綜合體，滿足金橋周邊社區(qū)各類人群需求。原狀基地及建筑過于封閉，與城市空間相互隔絕，幸福里將圍墻及廠房隔墻拆除，將場地打開，向城市開放，新配置綠化帶、停車場、藝術展管館、畫廊觀光、活力集市與秀場、圖書館、兒童樂園等場景，并將這些場景嵌入廠房和場地，共同形成“幸福集盒”;最后將屋頂局部打開，引入陽光，提升空間品質(zhì)，增強周邊居民生活幸福感。

管理會計基于公司設計規(guī)劃要求與項目全生命周期的商業(yè)模式和盈利模式特點，專門建立了用于支持文化創(chuàng)意園區(qū)承租項目決策的關鍵財務評價指標體系。例如，體現(xiàn)項目盈利能力的內(nèi)含報酬率指標和運營期年均凈利潤率指標"[4] ;體現(xiàn)項目成本控制水平的單方改造成本、施工進度周期、運營費用率等指標;體現(xiàn)項目投資價值及回報水平的項目投資回報率、投資回收期、項目凈現(xiàn)值等指標;體現(xiàn)項目投融資規(guī)模的初始投入資本（最大資金缺口額）指標和資金需要期指標;體現(xiàn)公司管理水平的招商出租率指標和運營收繳率指標;體現(xiàn)公司產(chǎn)品市場定價水平的商業(yè)或辦公單方出租價及遞增率指標;體現(xiàn)項目對社會公益及文化建設的貢獻指標，包括綠地率、容積率、文化類租戶面積比率等。這些經(jīng)過分類的指標體系最后將以簡報形式列出，供決策者使用。

3.4"基于項目決策評價指標，管理會計構建投資測算財務模型

上述各類管理會計評價指標之間實際上存在相互制約的勾稽關系，管理會計按照因果層次將以上指標庫進行分類整理，通過會計邏輯構建專門用于承租類文化創(chuàng)意園區(qū)項目的投資測算模型，能夠?qū)㈨椖咳芷诘膿p益表、現(xiàn)金流量表推演出來，供決策者綜合考慮與平衡各項目標的制定"[2] 。

在金橋項目的投資決策模型中，包含了為開展項目而設計的投資組織架構、項目總體規(guī)劃、資金來源與運用、盈虧平衡分析、項目人力投入、改造工期管控橫道圖等，有助于項目管控規(guī)劃;針對項目內(nèi)含的租賃、市集秀場、配套幸福集薈等不同經(jīng)營板塊，另有專門、細致的測算和評估方案，便于對應團隊開展專項可行性分析和評價，也便于組織分工與協(xié)同。

3.5"管理會計開展敏感性分析，支持商務談判與風險控制管理

在財務分析測算模型中，有幾類要素對項目最終的收益水平影響較大，直接關系到公司投資項目是否可行。比如，與產(chǎn)權方談判的承租起步單價方面，在其他改造成本、市場定價、管控費用水平等要素內(nèi)控無風險的情況下，承租方的單價水平就決定了項目最終盈利水平，直接關系到項目是否可投資。幸福里在與產(chǎn)權方進入金橋項目承租商務條件談判階段時，也恰恰運用管理會計所設計的投資測算模型，現(xiàn)場直觀演示了關鍵性承租條件指標的變動對最終項目投資收益水平的影響。最終，幸福里獲得了產(chǎn)權方1元承租起步單價的讓步，按照項目承租面積及承租全周期20年測算，共節(jié)約成本6 000多萬元，相當于增加了年均300萬元的利潤額。

再比如，在承租單價既定的情況下，通過對關鍵要素輸入不同的變量值，可以直觀地看到模型輸出的投資收益結果和回收周期。這種功能有助于幸福里更加重視每個影響因子的價值，關注項目改造時間進度、成本管控水平、運營費用管控水平、市場銷控價的底價控制、出租率的快速提升等方面。這些關鍵影響因子被列為敏感性關鍵要素，通過單項及組合的變動測試方式，綜合判斷和分析項目可行性"[5] 。

3.6"管理會計持續(xù)跟蹤項目價值，驗證可行性分析的準確性

2021年，幸福里最終成功中標金橋項目，正式開啟了該項目的設計方案細化布局工作。同時，根據(jù)實際情況，及時更新測算模型，年度測算利潤表和現(xiàn)金流量表可以直接用于制定年度項目預算指標，出租率、收繳率、費用率和利潤率也直接關聯(lián)年度團隊績效評價的量化指標依據(jù)。

通過管理會計運用財務模型對項目各項指標進行持續(xù)監(jiān)測與更新，及時觀測項目估值及各年度經(jīng)營情況。這不僅使金橋項目獲得了初始化投資成本接近70%的銀行授信和融資，更獲得了與深圳同創(chuàng)、德必易園等同行業(yè)大公司的項目合作機會。

4"結語

管理會計基于企業(yè)管理和重大決策視角，通過對相關業(yè)務和財務數(shù)據(jù)的綜合分析，提高企業(yè)管理水平，改善重大經(jīng)營決策。從幸福里投資金橋項目的可行性分析實例中看出，通過管理會計的思路和方法，可對投資項目開展全面、客觀的投資前分析和預測，證實了管理會計在企業(yè)管理和重大決策中的重要作用。管理會計在上述項目開展可行性分析中所使用的應用方法和工具模型構建方式，為文創(chuàng)園區(qū)投資企業(yè)更好地參與項目投資決策提供了可借鑒的成功經(jīng)驗。

參考文獻

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