2021年12月8-10日召開的中央經(jīng)濟工作會議首次提出了“探索房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”，這是一個全新的提法。一經(jīng)提出，立刻引發(fā)了各界的熱議。

我們常說既要低頭拉車，也要抬頭看路。很多時候，如果眼光僅僅局限在房地產(chǎn)業(yè)，我們會看不清方向，不知道時與勢正在發(fā)生重大變化。2020年10月底召開的黨的十九屆五中全會提出：“準確把握新發(fā)展階段，深入貫徹新發(fā)展理念，加快構(gòu)建新發(fā)展格局”，簡稱為“新階段、新理念、新格局”。在過去的兩年中，我們看到很多行業(yè)都為此在進行痛苦的調(diào)整和轉(zhuǎn)型，非獨房地產(chǎn)業(yè)為然。

具體而言，房地產(chǎn)業(yè)確實已經(jīng)進入了新發(fā)展階段。在《中等發(fā)達國家遠景目標與住房消費》一文中（《中國房地產(chǎn)》2020年11月上旬刊），筆者曾經(jīng)預測“作為供給側(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資（指施工面積和新開工面積）很難再創(chuàng)新高”。自疫情以來的數(shù)據(jù)印證了筆者的判斷。截止到2021年11月底，如果我們看銷售面積，還在繼續(xù)創(chuàng)新高（2020年包括住宅在內(nèi)的新房銷售面積17.6億平方米，比上年增長了2.6%，2021年1-11月繼續(xù)同比增長4.8%），但新開工面積2020年同比就降低了1.2%，2021年1-11月繼續(xù)同比降低了9.1%。在此，結(jié)合人口總量達峰和中國城市化進入中后期的判斷，筆者認為，未來很長一段時間內(nèi)，新房的銷售面積也很難再創(chuàng)新高，能穩(wěn)定在一年17億平方米（住宅大約在15億平方米）就是了不起的成就。也就是說，房地產(chǎn)市場增量已無空間，我們習慣的增長型周期（指增長率有波動但始終為正值）將讓位于古典型周期（指增長率在正負之間波動）。

不僅如此，在價格方面，最好也不要有繼續(xù)大漲的期待。穩(wěn)定房價尤其是新房銷售價格，已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)貫徹中央提出的“新發(fā)展理念”包括共同富裕、能耗雙降等的內(nèi)在要求。房地產(chǎn)不能繼續(xù)成為居民收入和財富差距的放大器。從長期來看，城鎮(zhèn)居民的收入在中長期確實還會溫和上漲，我國長期利率也有下降的趨勢，這是支撐房價繼續(xù)上漲的兩個有力依據(jù)，但是筆者傾向于認為，這只是將泡沫做實的一種穩(wěn)妥方式。即使未來的調(diào)控政策邊際上有所放松，也不要去賭房價會繼續(xù)大漲。一些城市會緩慢提高新房限價以及短期會出現(xiàn)季節(jié)性或情緒性波動，但不至于上升到趨勢層面。

同時，我們現(xiàn)有的或者傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式也讓人很揪心?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，其典型特征可以歸納為四點：一是在開發(fā)和供給層面，自2016年以來，由于地方層面各種行政性調(diào)控措施層出不窮，從拿地到上市，時間控制不好，很容易受到各種限制性措施沖擊。開發(fā)商以往依賴房價上漲有意放慢開發(fā)節(jié)奏囤地囤房的模式被打破，企業(yè)普遍高負債、高杠桿和高周轉(zhuǎn)，強調(diào)開發(fā)速度和“快魚吃掉慢魚”。這種開發(fā)模式一旦遇到央行的宏觀審慎監(jiān)管政策收緊，一些激進的開發(fā)商就遇到流動性危機并蔓延到整個行業(yè)并影響到上下游諸多產(chǎn)業(yè)鏈。二是在居民和需求層面，國人的資產(chǎn)配置高度集中于房地產(chǎn)，房地產(chǎn)不僅成為了“財富的倉庫”，而且本身就是財富的主體。同時，居民的居住需求主要通過買房而非租房來實現(xiàn)。三是在地方政府層面，地方政府控制著土地供應，從土地金融到土地財政，房地產(chǎn)業(yè)事實上成為地方政府的錢袋子，地方政府事實上深度參與房地產(chǎn)市場。四是在調(diào)控層面，中央政府強調(diào)因城施策和地方政府主體責任，地方政府主要通過各種行政限制性措施來貫徹“房住不炒”。

我們還可以從其他層面總結(jié)中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，比如從土地供應、金融支持與監(jiān)管、開發(fā)與銷售、租賃與物業(yè)管理、住房保障與調(diào)控等流程而非主體層面加以總結(jié)，問題同樣不少。當然，任何一個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都存在諸多問題，但問題如此之多，關(guān)注度如此之高，影響又如此之廣的行業(yè)，可能只有房地產(chǎn)業(yè)。不過，我們還是要意識到，很多時候問題表現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)身上，但它只不過是中國經(jīng)濟社會諸多深層次問題在房地產(chǎn)業(yè)的折射和表現(xiàn)。這個產(chǎn)業(yè)背負了太多本不應完全由它承擔的罵名。

如果某個產(chǎn)業(yè)只是個小角色無足輕重，即使它問題纏身不與時俱進被時代拋棄或淘汰，我們也不會在乎。房地產(chǎn)業(yè)明顯不是。盡管房地產(chǎn)業(yè)從量到價已無空間，已經(jīng)無法擔當中國經(jīng)濟進一步增長的引擎，行業(yè)內(nèi)部也有諸多問題，但房地產(chǎn)業(yè)仍然是不折不扣的支柱產(chǎn)業(yè)，沒有任何一個產(chǎn)業(yè)能實現(xiàn)一年16萬億元的銷售（汽車也只有一年8萬億元的銷售額）。它是中國經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，且真正做到了完全自主可控。它如果出了問題，那“穩(wěn)增長、防風險”也就無從談起。而只有經(jīng)濟增長形勢穩(wěn)定向好，我們才有足夠的空間“調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型”，從而邁向中等發(fā)達國家。據(jù)此來看，房地產(chǎn)業(yè)仍然舉足輕重、責任重大。

綜上，我想我們應該能夠理解中央為什么要提“探索房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式”了。概而言之，外部環(huán)境和約束條件的變化即“新階段、新理念和新格局”帶來了新要求，內(nèi)部發(fā)展過程中暴露的諸多矛盾和掣肘，以及房地產(chǎn)業(yè)本身的極度重要性，決定了房地產(chǎn)業(yè)探索新發(fā)展模式的必然性。

作者簡介：趙奉軍，杭州師范大學阿里巴巴商學院。