鐘京濤

1988年，某市因擴建市政道路拆遷了居民譚某的臨街店鋪，作為補償將位于××路××號的一宗土地置換給譚某建房。同年7月，市城建局向譚某核發(fā)《民房改建施工決定》，載明改建面積99平方米，層數(shù)為3。1989年，該房屋建成（至今未改擴建）。2008年，譚某取得×國用〔2008〕第20066號國有土地使用證（以下簡稱66號證）。

譚某樓房南側(cè)有一宗原化工廠用地（以下簡稱案涉宗地），某街道辦（以下簡稱甲街道）與××經(jīng)濟合作社（以下簡稱乙合作社）對該地產(chǎn)生權(quán)屬糾紛。1998年6月，市政府作出土地糾紛處理決定（以下簡稱9號決定），明確案涉宗地歸乙合作社，面積13.92畝。1999年9月，市政府根據(jù)申請向乙合作社核發(fā)×國用（99）字第05099號國有土地使用證（以下簡稱99號證），證載土地面積13.97畝，《地籍調(diào)查土地登記審批表》中“鄰宗地”一欄僅有甲街道、乙合作社兩個單位蓋章，無譚某簽字。

2003年，乙合作社將案涉宗地轉(zhuǎn)讓給黎某，市政府隨后頒發(fā)×國用（2003）字第00058號國有土地使用證

（以下簡稱58號證）。此后，黎某申請將該宗地變更至其注冊成立的某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱丙公司）名下，市政府隨后頒發(fā)×國用（2004）字第00091號國有土地使用證（以下簡稱91號證）。隨后，丙公司在案涉宗地上開發(fā)商品房項目興華廣場，因該項目堵塞譚某唯一出入通道和排水溝引發(fā)譚某多次提起民事訴訟和信訪。

2014年5月，市規(guī)劃局作出的《關(guān)于興華廣場用地規(guī)劃情況的復(fù)函》（以下簡稱規(guī)劃局復(fù)函）載明“經(jīng)我局現(xiàn)場踏勘，譚某用地內(nèi)已建房屋外挑陽臺部分伸入興華廣場項目用地范圍內(nèi)”。2015年7月，譚某以91號證侵犯其合法權(quán)益為由向市中級法院提起行政訴訟。

一審法院認為，91號證是由58號證變更而來，只變更了土地使用權(quán)人，未涉及用地范圍、界址和附圖，登記行為事實清楚，程序合法，91號證與66號證的面積、范圍無重疊。隨后于2015年12月作出××行初字第144號行政判決（以下簡稱144號判決），駁回譚某的訴訟請求。譚某不服提起上訴。

省高級法院二審認為，91號證未變更58號證記載的范圍、宗地界址;譚某房屋外挑陽臺伸入91號證用地范圍問題應(yīng)先由建設(shè)規(guī)劃和房屋管理行政部門依其職權(quán)作出認定后，再通過法律途徑尋求救濟，隨后于2016年10月作出××行終第918號行政判決（以下簡稱918號判決），駁回上訴，維持原判。譚某不服，申請再審，再審法院裁定駁回譚某的再審申請。

2018年10月，譚某向區(qū)法院起訴要求撤銷58號證，區(qū)法院以超過法定起訴期限為由駁回起訴。同年12月，譚某又向區(qū)法院起訴請求撤銷99號證。區(qū)法院一審認為，規(guī)劃局復(fù)函、地籍調(diào)查程序（未通知相鄰權(quán)人譚某指界）、登記面積（超出9號決定記載面積0.05畝）、宗地圖（9號決定、66號證附圖均顯示譚某用地范圍與案涉宗地界線平行且中間留有明顯空隙，并無交點）等均表明99號證頒發(fā)證據(jù)不足、程序錯誤，但該證已收回注銷，無可撤銷內(nèi)容。隨后作出××行初第481號行政判決（以下簡稱481號判決），確認頒發(fā)99號證行為違法。市自然資源主管部門不服，提起上訴。

二審法院于2019年6月作出××行終第94號行政判決（以下簡稱94號判決），駁回上訴，維持原判。同年11月，譚某書面請求市自然資源主管部門糾正登記錯誤未果。2020年1月再次向區(qū)法院起訴，請求判令市自然資源主管部門履行法定職責(zé)，區(qū)法院以超過訴訟時效為由駁回起訴，譚某不服提起上訴，二審法院裁定駁回上訴。2021年2月，譚某以918號判決依據(jù)事實被確認違法為由，再次申請再審。

疑惑

1.不動產(chǎn)界址面積錯誤的，多次轉(zhuǎn)移登記后如何糾正？

2.對不動產(chǎn)登記中界址面積錯誤的如何選擇救濟途徑？

分析

實踐中，地籍調(diào)查及房屋測繪中出現(xiàn)錯誤在所難免，這些錯誤多發(fā)生在首次登記中，通常在不動產(chǎn)多次轉(zhuǎn)移、歷時久遠后才發(fā)現(xiàn)，由于涉及權(quán)利人切身利益和登記前端管理環(huán)節(jié)，以及后續(xù)登記成果應(yīng)用等因素，真正得以妥善處理的較少。

從司法訴訟角度看，后續(xù)登記行為因不涉及面積、界址變動，在程序沒明顯瑕疵情況下只能確認合法;首次登記行為已被后續(xù)登記行為所覆蓋缺乏可撤銷內(nèi)容，即使確認違法，并以此推翻后續(xù)登記行為直至撤銷當前登記行為的代價和社會影響極大，不僅沖擊已有登記秩序，也無助于問題的實質(zhì)解決。

本案即為典型，99號證登記錯誤顯而易見，也有一、二審法院的481號、94號行政判決及規(guī)劃局復(fù)函確認。但是，登記錯誤依然無法消除。再審法院在最后認定登記錯誤的同時也認為，由登記機構(gòu)或者其他實際履行該職責(zé)的職能部門以申請首次登記時所提交的原始權(quán)屬來源材料為依據(jù)，糾正登記錯誤事項，社會成本和社會不良影響最小。

實際上，此類問題在行政程序中解決，已有相應(yīng)制度和部門職能設(shè)定，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第81條規(guī)定了依職權(quán)更正登記的程序。應(yīng)該說，登記機構(gòu)實事求是地依職權(quán)主動糾錯是解決此類問題的主要途徑。但是，糾正不動產(chǎn)界址面積錯誤與簡單的名稱地址錯誤不同，不僅僅是數(shù)據(jù)及圖件的簡單技術(shù)改動，還會涉及前端的規(guī)劃、供地等管理環(huán)節(jié)，以及后續(xù)的稅收、交易等管理數(shù)據(jù)及措施，有的因改變現(xiàn)狀而無法更正或更正成本巨大。同時，現(xiàn)有更正登記制度設(shè)計中，無論是依申請更正登記還是依職權(quán)更正登記，都規(guī)定了“錯誤登記之后已經(jīng)辦理了涉及不動產(chǎn)權(quán)利處分的登記、預(yù)告登記和查封登記的除外”的例外情形，也就是說錯誤登記之后已辦理轉(zhuǎn)移登記的屬于更正登記的排除情形。因此，在首次登記中因不動產(chǎn)單元劃定方面出現(xiàn)的登記錯誤，隨著不動產(chǎn)權(quán)利的多次變動，涉及的權(quán)利主體和相關(guān)因素日益復(fù)雜，并不是現(xiàn)有的幾條規(guī)定能解決的，其中引發(fā)系列糾紛甚至賠償毫無疑問，這就需要區(qū)分不同情形，進一步明確處理程序等方面規(guī)定，并在更高層次立法中作出規(guī)定，以便于實際操作和化解糾紛。

本案中反映出的最大問題是救濟渠道的選擇。當事人歷時10余年、歷經(jīng)9次行政訴訟和多次民事訴訟，問題仍未解決。從本案情況來看，案涉宗地99號證、58號證、91號證，訴訟時99號證、58號證已被收回注銷，地上已建成商品房且銷售完畢，實質(zhì)上歸屬全體業(yè)主共有，針對其中任何一個登記行為的撤銷或確認違法訴訟均不能解決實質(zhì)問題，只能是程序上空轉(zhuǎn)，白白浪費時間、精力和司法資源。從現(xiàn)行制度設(shè)計來看，由行政職能部門通過更正登記程序處理應(yīng)是最佳解決途徑選擇。《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第79條、第80條規(guī)定了權(quán)利人、利害關(guān)系人申請更正登記的程序和要求。因此，通過申請更正登記、圍繞更正登記行為進行復(fù)議、訴訟更有利于解決問題。雖然現(xiàn)有更正登記制度的不充分、不完善會使登記機構(gòu)面臨一系列問題，但是在問題處理中通過司法機構(gòu)與登記機構(gòu)的充分溝通協(xié)調(diào)，可以為問題的最終解決尋求最佳處理途徑。司法機構(gòu)對此作出判決后，登記機構(gòu)依生效司法文辦理更正登記，屬于依囑托登記，也減輕了登記機構(gòu)的壓力。

綜上所述，再審法院認為：本案實際是雙方土地界址及權(quán)屬沖突而引發(fā)的行政爭議，生效判決已確認99號證所登記的面積、四至范圍、宗地圖與乙合作社申請登記時提交的原始權(quán)源材料均不一致，該證登記錯誤，據(jù)以核發(fā)的91號證登記亦存在錯誤，一、二審判決認定事實不清，應(yīng)予以改判;因91號證頒證時間久遠，案涉宗地上項目早已出售，直接撤銷必然對眾多業(yè)主的相關(guān)不動產(chǎn)登記產(chǎn)生影響，行政成本較大，由登記機構(gòu)予以更正登記更為適宜。隨后，再審法院于2021年4月判決：撤銷省高級法院918號二審行政判決;撤銷市中級法院144號一審行政判決;責(zé)令市政府責(zé)成轄區(qū)內(nèi)不動產(chǎn)登記機構(gòu)或者其他實際履行該職責(zé)的職能部門對91號證中登記錯誤事項予以更正登記。

本案反映出的是制度層面問題，對利害關(guān)系人來說無奈而影響巨大，對此應(yīng)加強部門間溝通聯(lián)動，共同應(yīng)對，而不能囿于部門之見，消極推諉。制度層面的問題就應(yīng)在更高層面立法中完善，讓登記機構(gòu)有法可依。（作者單位：自然資源部不動產(chǎn)登記中心）