韋艷紅WEI Yan-hong

（上海景麒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，上海 200082）

0 引言

隨著“三道紅線”政策的實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)的金融紅利階段將隨之逝去，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的傳統(tǒng)模式造成一定的打擊[1]，高杠桿、高周轉(zhuǎn)的策略受阻，進(jìn)而導(dǎo)致了部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的斷裂。而房地產(chǎn)企業(yè)如何打造成本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，將是地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步聚焦和思考的問(wèn)題，這也意味著房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)新的階段，即管理紅利時(shí)代。近年來(lái)也有一些行業(yè)專家與學(xué)者針對(duì)房地產(chǎn)成本控制開(kāi)展相關(guān)研究，李懷武[2]探討了施工階段人、材、機(jī)管、利等方面的成本控制措施，陳軍[3]從設(shè)計(jì)、預(yù)算、采購(gòu)等方面闡述了EPC 總承包項(xiàng)目成本控制的措施，吳廣惠[4]則談到了結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)對(duì)于工程造價(jià)控制的重要作用，張曉艷[5]分析了投資決策、初步設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段的成本控制要點(diǎn)。然而近年來(lái)的研究結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)狀探討項(xiàng)目實(shí)施階段基于PDCA思想進(jìn)行成本控制措施的分析相對(duì)較少，文章就以蘇州悅瓏灣項(xiàng)目為例來(lái)分析一下項(xiàng)目實(shí)施階段的具體成本控制難點(diǎn)及應(yīng)對(duì)措施，并提出了對(duì)設(shè)計(jì)人員考核評(píng)價(jià)的必要性。

1 蘇州悅瓏灣項(xiàng)目工程概況

蘇州悅瓏灣項(xiàng)目位于蘇州市相城區(qū)方橋路與春秋路交叉路口，項(xiàng)目業(yè)態(tài)涉及住住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓等，項(xiàng)目包括整體地下室、8 棟洋房、4 棟小高層、7 棟高層、沿街商業(yè)及1 棟綜合樓，總用地面積85935m2，總建筑面積257750.21m2，項(xiàng)目具有體量大、批次多、工期長(zhǎng)、分包多，施工配合難度大等特點(diǎn)，在實(shí)施階段設(shè)計(jì)圖紙變更多、項(xiàng)目管理人員流動(dòng)性較大、招標(biāo)清單編制漏項(xiàng)、特征描述不清晰、簽證資料不齊全等問(wèn)題造成項(xiàng)目成本管控具有一定的難度。

2 蘇州悅瓏灣項(xiàng)目實(shí)施階段成本控制存在的難點(diǎn)分析

影響蘇州悅瓏灣項(xiàng)目成本管控的因素具有多樣化，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，可具體將影響項(xiàng)目成本管控的要素可分為工期類、綜合管理類、設(shè)計(jì)類、招標(biāo)類、施工管理類及經(jīng)濟(jì)類等六大類，難點(diǎn)及分析具體如表1 所示。

表1 項(xiàng)目成本管控因素分析表

3 針對(duì)蘇州悅瓏灣項(xiàng)目實(shí)施階段成本控制對(duì)策分析

針對(duì)蘇州悅瓏灣項(xiàng)目設(shè)計(jì)及管理、招標(biāo)管理、簽證管理、施工管理等影響成本控制的要素進(jìn)行深層分析，并采取了一系列針對(duì)性的措施來(lái)進(jìn)行成本控制取得了良好效果，具體措施如下：

3.1 設(shè)計(jì)階段的成本控制要點(diǎn)

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，初步設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)的成本影響程度在75%-95%，技術(shù)設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)的成本影響程度在35%-75%，然而建設(shè)施工階段對(duì)工程造價(jià)的成本影響程度只有5%-35%[6]，由此可見(jiàn)，企業(yè)要想控制好實(shí)施階段的成本控制，對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本管控是尤為重要的，蘇州悅瓏灣項(xiàng)目在后續(xù)開(kāi)發(fā)過(guò)程中采取了推行限額設(shè)計(jì)、加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)人員考核與評(píng)價(jià)措施以達(dá)到設(shè)計(jì)階段成本最優(yōu)管控的目的，具體措施如圖1。

圖1 設(shè)計(jì)階段成本控制流程（作者自繪）

①推行限額設(shè)計(jì)管理指標(biāo)控制。限額設(shè)計(jì)是在確保產(chǎn)品性能符合要求的基礎(chǔ)上，不斷的嘗試降低其成本投入，尋求最優(yōu)的投資方案的過(guò)程。項(xiàng)目在設(shè)計(jì)單位招標(biāo)時(shí)，在擬簽定的設(shè)計(jì)委托合同中明確設(shè)計(jì)圖紙的鋼筋設(shè)計(jì)含量、混凝土設(shè)計(jì)含量、砌體設(shè)計(jì)含量以及主要材料設(shè)備的品牌及價(jià)格區(qū)間等，使得設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)出來(lái)的圖紙成本控制在限額設(shè)計(jì)指標(biāo)以內(nèi)。

②提高設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量把控。設(shè)計(jì)階段涉及多個(gè)不同專業(yè)設(shè)計(jì)部門(mén)之間的配合，如土建工程設(shè)計(jì)部門(mén)，結(jié)構(gòu)工程設(shè)計(jì)部門(mén)，景觀設(shè)計(jì)部門(mén)，室內(nèi)外裝修設(shè)計(jì)部門(mén)等等，過(guò)程中通過(guò)業(yè)主方總工室進(jìn)行協(xié)調(diào)，確保設(shè)計(jì)過(guò)程中設(shè)計(jì)人員要保持良好充分的溝通，將設(shè)計(jì)圖紙的專業(yè)之間相互矛盾、節(jié)點(diǎn)相互碰撞等低級(jí)錯(cuò)誤降低到最低，規(guī)避因圖紙質(zhì)量問(wèn)題后期需要出具設(shè)計(jì)變更，進(jìn)而帶來(lái)成本的影響。此外設(shè)計(jì)人員還需與其他部門(mén)工作人員進(jìn)行充分的交底，避免其對(duì)圖紙的不理解導(dǎo)致建設(shè)工程出現(xiàn)差錯(cuò)，造成返工現(xiàn)象，從而增加成本投入。

③提高設(shè)計(jì)人員的綜合能力水平，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)人員考核與評(píng)價(jià)。設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)選定前需對(duì)設(shè)計(jì)人員水平、業(yè)績(jī)情況進(jìn)行考核、面試，設(shè)計(jì)過(guò)程中設(shè)計(jì)人員要綜合考慮各式各樣建筑材料的質(zhì)量、性能、性價(jià)比、類型等內(nèi)容，最終形成企業(yè)的一套標(biāo)準(zhǔn)材料庫(kù)，在確保材料品質(zhì)和產(chǎn)品定位的的前提下，盡量選用價(jià)格較低的符合要求的材料進(jìn)行設(shè)計(jì)及施工，降低投資成本。在蘇州悅瓏灣項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中就有這樣的例子，如施工圖紙分戶樓板設(shè)計(jì)采用10mm 厚A 級(jí)XPS 保溫板。眾所周知，這個(gè)防火等級(jí)市場(chǎng)上是達(dá)不到要求的，項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中只能通過(guò)設(shè)計(jì)變更更改材料防火性能等級(jí)；再如施工單位圖紙會(huì)審中提出圖紙中直徑6cm鋼筋市面上無(wú)此規(guī)格鋼筋，并提出將其改成直徑6.5cm 鋼筋，設(shè)計(jì)單位及監(jiān)理單位直接同意施工單位的意見(jiàn)。做為有經(jīng)驗(yàn)的成本管理人員，看到這圖紙會(huì)審就應(yīng)該知道這是一條有問(wèn)題的圖紙會(huì)審，因?yàn)槭忻嫔鲜强梢再I(mǎi)到HRB400直徑6cm 的鋼筋，只是HPB335 直徑6cm 的鋼筋買(mǎi)不到，而施工單位的圖紙會(huì)審中未對(duì)其進(jìn)行分類表述，結(jié)算時(shí)必然產(chǎn)生爭(zhēng)議，故加強(qiáng)圖紙會(huì)審把關(guān)也是非常重要的。

3.2 招標(biāo)階段的成本控制要點(diǎn)

招標(biāo)階段的成本控制對(duì)整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施階段成本管控而言是有重要意義的，招標(biāo)文件的好壞、合同簽定的是否合理直接影響后續(xù)的成本管控問(wèn)題。要想做好招標(biāo)階段的成本控制，需要做到以下幾點(diǎn)關(guān)鍵點(diǎn)：

①招標(biāo)前應(yīng)做好合約規(guī)劃，明確施工界面劃分，防止招標(biāo)過(guò)程中合同界面劃分重疊或者錯(cuò)漏導(dǎo)致后期需要簽證，增加施工成本。例如在蘇州悅瓏灣項(xiàng)目成本管控過(guò)程中就發(fā)現(xiàn)，土方單位和總包單位的土方界面劃分不明確，并且在土方界面交接過(guò)程中沒(méi)有及時(shí)辦理土方界面劃分，導(dǎo)致結(jié)算過(guò)程中存在較大爭(zhēng)議。

②合理安排招標(biāo)計(jì)劃，盡量采取公開(kāi)招標(biāo)及邀請(qǐng)招標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇施工單位，確保招標(biāo)過(guò)程的公開(kāi)、公平、公正原則，避免由于招標(biāo)時(shí)間緊迫只能通過(guò)議標(biāo)形式招標(biāo)，不利于尋找最優(yōu)的施工單位合作方，不利于成本的管控。

③嚴(yán)格把控招標(biāo)文件編制的關(guān)鍵點(diǎn)：審查施工單位的準(zhǔn)入條件以及擬派駐現(xiàn)場(chǎng)的管理團(tuán)隊(duì)；盡可能編制招標(biāo)工程的最低限價(jià)，避免施工單位低價(jià)投標(biāo)后不能保證施工質(zhì)量；招標(biāo)文件應(yīng)該要求施工單位提供需要進(jìn)行分包的分項(xiàng)目錄，并對(duì)其分包的工程承擔(dān)連帶責(zé)任。

④編制工程量清單應(yīng)避免錯(cuò)、漏現(xiàn)象，項(xiàng)目特征嚴(yán)格按照施工圖紙及相關(guān)規(guī)范編制，計(jì)算規(guī)則需具體、不能模棱兩可，例如蘇州悅瓏灣項(xiàng)目在涉及保潔單位編制工程量清單時(shí)，陽(yáng)臺(tái)保潔計(jì)算規(guī)則按建筑面積計(jì)算，則需加以明確是可售建筑面積還是外墻所圍成的建筑面積，避免中標(biāo)后發(fā)生索賠風(fēng)險(xiǎn)；折角窗面積計(jì)算規(guī)則應(yīng)與定標(biāo)文件一致，需查看定標(biāo)文件是按展開(kāi)面積還是投影面積計(jì)算，長(zhǎng)度是按內(nèi)邊線還是外邊線計(jì)算。

⑤細(xì)化招標(biāo)文件中的合同條款，嚴(yán)格審查合同價(jià)款，工程量計(jì)算規(guī)則及工程款支付條件等，明確甲乙方的責(zé)任和義務(wù)以及違約責(zé)任。如在編制樁基合同中需要注意樁基檢測(cè)配合工作（如樁套箍、定位筋等）費(fèi)用應(yīng)包含在綜合單價(jià)中，不應(yīng)單獨(dú)計(jì)價(jià)；主體施工合同中約定主體地上進(jìn)度款每5 層申報(bào)一次進(jìn)度款，不足5 層的可以在每個(gè)結(jié)構(gòu)單位封頂后申報(bào)，很多施工單位為了早點(diǎn)拿回墊資款項(xiàng)，故意按照現(xiàn)場(chǎng)形象進(jìn)度申報(bào)進(jìn)度款，此時(shí)作為成本管理人員如果不熟悉合同條款，則很可能就會(huì)提前支付進(jìn)度款。

3.3 目標(biāo)成本測(cè)算及動(dòng)態(tài)管控

在項(xiàng)目立項(xiàng)階段需要編制項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算，旨在反應(yīng)獲得項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)的基礎(chǔ)上項(xiàng)目需投入的最高成本額。這需要集團(tuán)企業(yè)有一套完善的成本科目以及成熟的成本測(cè)算模板，項(xiàng)目開(kāi)工的時(shí)候直接根據(jù)現(xiàn)有模板結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)做細(xì)微調(diào)整，快速的得出目標(biāo)成本指導(dǎo)項(xiàng)目預(yù)售推進(jìn)；此外目標(biāo)成本測(cè)算數(shù)據(jù)要有可追溯性，目標(biāo)成本測(cè)算數(shù)據(jù)復(fù)雜，需要聯(lián)合開(kāi)發(fā)部，財(cái)務(wù)部，設(shè)計(jì)部門(mén)提供一下基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，最終由成本部整合而成，所以要保證數(shù)據(jù)的可追溯性，落實(shí)責(zé)任，保證數(shù)據(jù)的真實(shí)性與準(zhǔn)確性；項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中要根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤和調(diào)整，使其不斷的接近項(xiàng)目的實(shí)際成本，如果有超支，要及時(shí)做出預(yù)警，尋找原因，及時(shí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)糾偏。

3.4 施工階段的成本控制要點(diǎn)

3.4.1 簽證管理

項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)簽證管理得當(dāng)能夠讓成本管理人員及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)期存在偏差的環(huán)節(jié)。簽證審批需要經(jīng)過(guò)工程部、綜合管理部、成本管理部及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)綜合審批，嚴(yán)格把控簽證的時(shí)效性、真實(shí)性、合理性及必要性。做為成本管理部，我們?cè)谀玫揭环莺炞C資料時(shí)，要檢查其簽證起始時(shí)間，有沒(méi)有超過(guò)規(guī)定的審批期限；檢查其原始憑證是否齊全，是否真實(shí)可靠；檢查其是否可計(jì)量可計(jì)價(jià)。在滿足以上條件的基礎(chǔ)上，作為成本管理人員也要在規(guī)定的期限內(nèi)審定出該份簽證對(duì)造價(jià)的影響金額，不能等到工程竣工結(jié)算時(shí)再對(duì)其進(jìn)行審核，以防產(chǎn)生爭(zhēng)議，不利于后期的結(jié)算審核。

3.4.2 變更管理

產(chǎn)生設(shè)計(jì)變更的原因是多種多樣的，比如相關(guān)政府部門(mén)政策變化，業(yè)主方改變使用功能、增減工作內(nèi)容，設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)圖紙時(shí)自身存在的設(shè)計(jì)缺陷，施工單位優(yōu)化設(shè)計(jì)等。設(shè)計(jì)變更發(fā)生在不同的階段，設(shè)計(jì)成本是不同的，比如設(shè)計(jì)變更發(fā)生在初步設(shè)計(jì)階段，只需要重新調(diào)整相關(guān)圖紙就可以；設(shè)計(jì)變更發(fā)生在招標(biāo)階段，則需重修修改相應(yīng)的工程量清單并順延相應(yīng)的招標(biāo)截止日期即可；設(shè)計(jì)變更發(fā)生在施工階段，可能需要對(duì)現(xiàn)有建筑進(jìn)行拆除、重建，進(jìn)而增加成本。所以我們?cè)谑┕み^(guò)程中不可避免的產(chǎn)生設(shè)計(jì)變更，要嚴(yán)格控制其審批流程，以達(dá)到對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行管控的目的。

3.4.3 進(jìn)度款管理

在審批各個(gè)單位進(jìn)度款資料時(shí)，我們要嚴(yán)格把關(guān)其形象進(jìn)度是否真實(shí)，現(xiàn)場(chǎng)是否按圖施工，有無(wú)偷工減料，材料進(jìn)場(chǎng)報(bào)告是否齊全，隱蔽驗(yàn)收資料是否完整，亦或者可以提供一些現(xiàn)場(chǎng)施工照片進(jìn)行加以佐證，嚴(yán)格把好進(jìn)度過(guò)程的質(zhì)量關(guān)，并做好反索賠的措施。在蘇州悅瓏灣一次年底接近年關(guān)的主體進(jìn)度款審核中就發(fā)現(xiàn)：施工總承包單位申報(bào)進(jìn)度款時(shí)，把現(xiàn)場(chǎng)形象進(jìn)度多申報(bào)了一個(gè)月，理由是馬上過(guò)年了，要提前把進(jìn)度上報(bào)審核，保證年前能夠拿到過(guò)年當(dāng)月的進(jìn)度款。施工單位的行為可以理解，但是做為成本管理人員不能縱容此事發(fā)生，堅(jiān)決按照合同條款約定當(dāng)月進(jìn)度款于下個(gè)月5 日前申報(bào)甲方成本人員審核，不能違反合同相關(guān)約定提前申報(bào)。

3.4.4 動(dòng)態(tài)成本調(diào)整

目標(biāo)成本不是一成不變的，需要根據(jù)項(xiàng)目不同的進(jìn)展編制不同的目標(biāo)成本。例如在新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)候，我們要編制投資版的目標(biāo)成本；在項(xiàng)目立項(xiàng)的時(shí)候，我們要編制策劃版的目標(biāo)成本；在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，我們要編制方案版的目標(biāo)成本，而每一個(gè)版本的成本測(cè)算也不是一成不變的，需要不斷的檢查并修正。在項(xiàng)目實(shí)施階段，我們要通過(guò)對(duì)合同實(shí)施的過(guò)程管控、變更事宜的及時(shí)簽證、成本數(shù)據(jù)的整理和統(tǒng)計(jì)、成本資料的歸集與梳理與目標(biāo)成本的對(duì)比和差異分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本問(wèn)題，進(jìn)行糾偏，規(guī)避成本風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目目標(biāo)成本可控，如圖2 所示。

圖2 PDCA 動(dòng)態(tài)成本控制圖（作者自繪）

3.5 竣工驗(yàn)收階段的成本控制

竣工驗(yàn)收的成本核算是整個(gè)項(xiàng)目成本核定的最終的依據(jù)，結(jié)算時(shí)要結(jié)合相關(guān)項(xiàng)目合同條款，當(dāng)?shù)氐恼咝晕募?，過(guò)程中形成的結(jié)算資料進(jìn)行審核，重點(diǎn)審查工程量、材料價(jià)格調(diào)差、現(xiàn)場(chǎng)簽證、變更以及發(fā)生的反索賠等資料，確保結(jié)算質(zhì)量和投資效益。例如在審核鋁合金合同結(jié)算時(shí)，要注意審核總包留洞圖與鋁合金竣工圖尺寸的比較，分析差距原因，若為總包原因，涉及金額應(yīng)轉(zhuǎn)扣總包；基坑支護(hù)合同約定方案優(yōu)化節(jié)約成本按甲方和施工方7:3 分成，在結(jié)算審核過(guò)程中，要充分考慮基坑支護(hù)方案只有是由于施工單位提出的優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，并且按此優(yōu)化方案實(shí)施的才能分成，如果是甲方提出的，則不存在分成問(wèn)題。

4 結(jié)論

綜上所述，文章通過(guò)對(duì)蘇州悅瓏灣項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中成本控制問(wèn)題的剖析，提出了項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)人員的綜合素質(zhì)對(duì)設(shè)計(jì)成果及成本的影響，建議業(yè)主方在設(shè)計(jì)單位選擇時(shí)可增加對(duì)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)人員的測(cè)試環(huán)節(jié)。招標(biāo)階段需做好合約規(guī)劃，把控招標(biāo)文件重要條款。目標(biāo)成本測(cè)算要貼合實(shí)際，保證真實(shí)性等。施工階段可基于PDCA模型動(dòng)態(tài)進(jìn)行成本管控并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施調(diào)整，實(shí)時(shí)保證成本的可控性。施工過(guò)程中鼓勵(lì)施工單位在滿足設(shè)計(jì)及規(guī)范前提下進(jìn)行優(yōu)化，并將優(yōu)化效益與施工單位進(jìn)行分層，以達(dá)到成本控制的目的。竣工驗(yàn)收則要在前期充分保存資料基礎(chǔ)上加強(qiáng)過(guò)程簽證、變更審核，把好成本管控的最后一關(guān)。通過(guò)項(xiàng)目實(shí)施階段各項(xiàng)精細(xì)化的成本管控措施達(dá)到管理創(chuàng)效的目的，準(zhǔn)確把控項(xiàng)目成本，進(jìn)而為同類項(xiàng)目的成本管控提供一些借鑒。