王公為，黃甜甜

(內(nèi)蒙古大學(xué) 歷史與旅游文化學(xué)院，內(nèi)蒙古 呼和浩特 010070)

一、引言

海南省地處中國疆域南端，并擁有全國最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)[1]。得天獨(dú)厚的區(qū)位條件、旅游資源和氣候環(huán)境，促使旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)成為海南省的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)[2]。在2009年“國際旅游島”政策和2018年“自貿(mào)港”政策的推動下，海南省旅游業(yè)的規(guī)模和效益實(shí)現(xiàn)了雙提升，旅游業(yè)的戰(zhàn)略地位逐步確立，并成為海南省的支柱產(chǎn)業(yè)[3]。根據(jù)《海南省統(tǒng)計(jì)年鑒》顯示，2009年至2019年海南省接待過夜游客人數(shù)由2250.33萬人次增加到6824.51萬人次，年均增長24.48%。旅游收入由211.72億元增長到1057.80億元，年均增長率為36.33%。在旅游業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，海南省的房地產(chǎn)業(yè)也顯著增長。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入由2009年的268.41億元增加到2019年的1386.33億元，年均增長率為37.86%。作為海南省的核心產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)既是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“晴雨表”，也是政府宏觀調(diào)控的主要方向。在新時(shí)代背景下，海南省的旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展、如何互動已成為學(xué)界和政府部門廣泛關(guān)注并亟須解決的重要問題[4]。

旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)屬性和重要地位推動了國內(nèi)外的相關(guān)研究。國外研究主要集中于旅游地產(chǎn)[5]、分時(shí)度假[6]以及旅游發(fā)展對房地產(chǎn)價(jià)格[7-8]和房租[9]的影響等方面。國內(nèi)研究起步較晚，但涉獵范圍較為廣泛，主要集中于：旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動性[10]、房地產(chǎn)價(jià)格對旅游消費(fèi)的效應(yīng)[11-13]、旅游產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)價(jià)格的作用[14]、旅游業(yè)發(fā)展對房地產(chǎn)價(jià)格的影響[15]等研究領(lǐng)域。現(xiàn)有研究主要從房價(jià)、旅游消費(fèi)、產(chǎn)業(yè)政策等某一視角探討了旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系，對二者在產(chǎn)業(yè)層面如何耦合發(fā)展和融合互動并未進(jìn)行深入的探討，這不利于客觀準(zhǔn)確的認(rèn)識兩個(gè)產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系和作用過程。

海南省旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)地位為探討兩者之間的時(shí)空耦合關(guān)系提供了適宜而獨(dú)特的研究樣本。因此，本研究選擇海南省為研究對象，運(yùn)用耦合協(xié)調(diào)度模型和Tobit回歸等方法探討國際旅游島政策推行以來海南省旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)度的時(shí)空變化及影響因素，以期為海南省旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展和轉(zhuǎn)型升級提供決策支持，亦希望為國際旅游島建設(shè)和自貿(mào)港發(fā)展起到參考借鑒作用。

二、旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)耦合發(fā)展的作用機(jī)理

產(chǎn)業(yè)耦合是指兩個(gè)及以上的產(chǎn)業(yè)由于生產(chǎn)要素、運(yùn)行機(jī)制的相互作用和關(guān)聯(lián)，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)間出現(xiàn)相互影響、彼此融合的狀態(tài)或過程[16]。旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)中的支柱型產(chǎn)業(yè)，均具有產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)廣、滲透力強(qiáng)和帶動性高等特點(diǎn)[17]，二者在生產(chǎn)要素、需求、產(chǎn)品和外部環(huán)境等方面具有耦合發(fā)展的基礎(chǔ)和內(nèi)在關(guān)聯(lián)，具體表現(xiàn)見圖1。

圖1 旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的耦合作用機(jī)理

首先，旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)之間在生產(chǎn)要素和產(chǎn)品構(gòu)成上存在直接的交叉和融合。旅游業(yè)發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)注入了新的理念，拓寬了房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品類型和發(fā)展空間。隨著兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的逐步發(fā)展和融合，構(gòu)建了具有休閑、游憩、娛樂、商業(yè)、運(yùn)動、度假等多種功能的土地開發(fā)方式[18]，孕育并形成了文旅地產(chǎn)、康養(yǎng)地產(chǎn)、會展地產(chǎn)、購物地產(chǎn)等兼具旅游屬性和地產(chǎn)屬性的復(fù)合型產(chǎn)品形態(tài)。

其次，旅游業(yè)發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)具有帶動作用。其一，旅游業(yè)發(fā)展有利于擴(kuò)大目的地的知名度，為當(dāng)?shù)匾氪罅客鈦砣丝诤陀慰?，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的投資和置業(yè)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造有力的外部需求。其二，旅游業(yè)發(fā)展要求當(dāng)?shù)鼐邆湟巳说沫h(huán)境、便捷的交通條件、完善的基礎(chǔ)設(shè)施，這些要素對房地產(chǎn)業(yè)具有正向外部性，對房地產(chǎn)業(yè)的投資與開發(fā)具有直接帶動作用。其三，旅游業(yè)發(fā)展和旅游項(xiàng)目開發(fā)有利于提升地塊價(jià)值，使“生地”變成“熟地”，產(chǎn)生溢價(jià)效應(yīng)，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的附加值。其四，旅游業(yè)作為勞動密集型產(chǎn)業(yè)，具有明顯的“富民”作用，有助于提高當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨?，促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。

最后，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對旅游業(yè)具有支撐作用。部分房地產(chǎn)項(xiàng)目由于具有較強(qiáng)的美學(xué)特征或文化功能而成為旅游者“打卡”和消費(fèi)的熱點(diǎn)，并成為城市旅游的特色吸引物，這對于豐富旅游產(chǎn)品的供給體系具有促進(jìn)作用。房地產(chǎn)業(yè)中的酒店、民宿、購物中心等產(chǎn)品業(yè)態(tài)是旅游業(yè)“六要素”的重要組成部分，這些業(yè)態(tài)的發(fā)展和升級對旅游專用設(shè)施的改善將產(chǎn)生帶動效應(yīng)。此外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還有利于完善當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施，改善居住環(huán)境，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，提高城市承載能力，這有助于為旅游業(yè)發(fā)展創(chuàng)造有利的物質(zhì)環(huán)境，推動旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

三、研究區(qū)概況

海南省全島陸域面積3.52萬km2，海域面積200萬km2[19]，常住人口944.72萬人。本研究選擇海南省整體及本島18個(gè)直管市縣(不含三沙市)作為研究對象，其中包括3個(gè)地級市(?？?、三亞和儋州)，5個(gè)縣級市(五指山、文昌、瓊海、萬寧和東方)，4個(gè)縣(定安、屯昌、澄邁和臨高)以及6個(gè)民族自治縣(樂東、陵水、白沙、昌江、瓊中和保亭)。從空間特征來看，五指山、定安、屯昌、白沙、瓊中和保亭6個(gè)市縣為內(nèi)陸地區(qū)[19]，其余12個(gè)市縣為沿海地區(qū)。旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)是海南省的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。國際旅游島建設(shè)以來，海南省旅游業(yè)持續(xù)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)占比從2009年的12.80%提升至2019年的19.93%。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)先提升后下降的變化趨勢，2017年占比最高達(dá)到37.85%，此后開始下降，2019年占比為26.12%。受房地產(chǎn)業(yè)變化的影響，兩產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平亦呈現(xiàn)先增后降的變化趨勢，2017年占比最高達(dá)到56.05%，2019年下降至46.05%，見圖2。

圖2 海南省旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)占比(2009—2019年)

四、材料與研究方法

(一)數(shù)據(jù)來源

基于數(shù)據(jù)的可獲得性和一致性，并考慮《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》和海南國際旅游島建設(shè)政策于2009年年底出臺。因此，選擇2009—2019年為研究區(qū)間。海南省旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)來自于《海南省統(tǒng)計(jì)年鑒》，缺失部分?jǐn)?shù)據(jù)根據(jù)各市縣統(tǒng)計(jì)年鑒和年度統(tǒng)計(jì)公報(bào)予以補(bǔ)充。

(二)研究方法

為了科學(xué)測度與評價(jià)旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)時(shí)空格局，本研究通過指標(biāo)體系構(gòu)建、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理、熵權(quán)法、耦合協(xié)調(diào)度模型[20]以及相對發(fā)展模型等過程和方法進(jìn)行了研究測算。

1.指標(biāo)體系構(gòu)建

遵循科學(xué)性、系統(tǒng)性和層次性等原則，并結(jié)合數(shù)據(jù)獲取的具體情況，借鑒已有學(xué)者的研究，構(gòu)建海南省旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的評價(jià)指標(biāo)體系。其中，旅游業(yè)指標(biāo)體系包括三個(gè)2級指標(biāo)，分別為：旅游需求、旅游供給和產(chǎn)業(yè)運(yùn)行效率。考慮到海南省各縣市數(shù)據(jù)統(tǒng)一的問題，旅游需求采用旅游飯店入境過夜游客人次和國內(nèi)過夜游客人次進(jìn)行衡量。旅游供給采用飯店數(shù)量和A級景區(qū)數(shù)量進(jìn)行衡量。產(chǎn)業(yè)運(yùn)行效率采用飯店入住率和旅游收入進(jìn)行衡量。房地產(chǎn)業(yè)指標(biāo)體系包括三個(gè)2級指標(biāo)，分別為：房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)建設(shè)和房地產(chǎn)銷售。其中，房地產(chǎn)投資采用投資額和實(shí)際到位資金進(jìn)行測量。房地產(chǎn)建設(shè)采用新開工房屋面積和施工房屋面積進(jìn)行測量。房地產(chǎn)銷售采用商品房銷售面積和商品房銷售額進(jìn)行測量，具體指標(biāo)設(shè)置見表1。

表1 海南省旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)評價(jià)指標(biāo)體系

續(xù)表1

2.數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理

為了消除數(shù)據(jù)間的屏蔽效應(yīng)和量綱差異，使旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)的數(shù)據(jù)具有可比性，運(yùn)用極差標(biāo)準(zhǔn)化法對數(shù)據(jù)進(jìn)行無綱量化處理，并在每一個(gè)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化值后面都統(tǒng)一加上0.01，以避免可能出現(xiàn)統(tǒng)計(jì)結(jié)果無意義的情況。計(jì)算公式為：

式中，xij表示第i個(gè)評價(jià)對象的第j個(gè)指標(biāo)的原始數(shù)據(jù)，yij表示標(biāo)準(zhǔn)化后的指標(biāo)值。

3.確定熵權(quán)

測算各指標(biāo)的信息熵Hi，并確定熵權(quán)Wi，計(jì)算公式如下：

式中，fij表示第i個(gè)城市j項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重，Hj表示j指標(biāo)的信息熵，Wj表示j指標(biāo)的權(quán)重[21]。

4.產(chǎn)業(yè)綜合評價(jià)

構(gòu)建產(chǎn)業(yè)綜合評價(jià)函數(shù)如下：

式中，Q1為旅游業(yè)綜合評價(jià)函數(shù)，Q2為房地產(chǎn)業(yè)綜合評價(jià)函數(shù)，Wt和Wr分別代表旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重，yij代表標(biāo)準(zhǔn)化后的各項(xiàng)指標(biāo)值。

5.耦合協(xié)調(diào)度模型

耦合協(xié)調(diào)度是衡量產(chǎn)業(yè)間耦合發(fā)展的主要指標(biāo)，其中耦合度反映產(chǎn)業(yè)間相互作用程度的強(qiáng)弱，協(xié)調(diào)度則體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)間耦合的協(xié)調(diào)性水平[22]。具體計(jì)算方法如下：

Z=αQ1+βQ2

式中，C代表旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的耦合度。Z代表旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合評價(jià)指數(shù)，α和β為待定系數(shù)。借鑒以往研究，將旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)設(shè)為等同，因此對α、β均賦值為0.5。D為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的耦合協(xié)調(diào)度，為了清晰反映系統(tǒng)間協(xié)調(diào)發(fā)展程度，參照以往研究成果，對旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的耦合協(xié)調(diào)度等級進(jìn)行劃分，詳見表2。

表2 耦合協(xié)調(diào)度評定標(biāo)準(zhǔn)

6.相對發(fā)展模型

相對發(fā)展模型計(jì)算方式如下：

δ=Q1/Q2

式中，δ為相對發(fā)展度。其中，0<δ≤0.9，代表房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先于旅游業(yè)；0.9<δ≤1.1，代表二者同步發(fā)展；δ>1.1，代表旅游業(yè)領(lǐng)先于房地產(chǎn)業(yè)。

五、結(jié)果與分析

(一)海南省旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)發(fā)展的時(shí)序分析

根據(jù)耦合協(xié)調(diào)度的計(jì)算方法，分別對2009年以來海南省旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展指數(shù)、耦合度和耦合協(xié)調(diào)度指標(biāo)進(jìn)行測算，詳見表3。

表3 海南省旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)發(fā)展指標(biāo)(2009—2019年)

從旅游業(yè)發(fā)展指數(shù)來看，海南省旅游業(yè)發(fā)展整體上成逐漸上升趨勢，僅在2018年出現(xiàn)小幅度下降。從房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展指數(shù)來看，海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展表現(xiàn)出先揚(yáng)后抑的軌跡，2017年是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高峰，此后逐漸下降。從系統(tǒng)綜合發(fā)展指數(shù)看，與房地產(chǎn)業(yè)類似，兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展水平以2017年為分界點(diǎn)呈現(xiàn)先上升后下降的態(tài)勢。從耦合度看，各年度兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的耦合度比較穩(wěn)定，均處于拮抗階段。從耦合協(xié)調(diào)度看，旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的耦合協(xié)調(diào)度顯著提升，由2009年的嚴(yán)重失調(diào)轉(zhuǎn)為2017年的初級協(xié)調(diào)，此后開始下降，2019年轉(zhuǎn)為近協(xié)調(diào)狀態(tài)。從耦合協(xié)調(diào)度類型來看，兩產(chǎn)業(yè)之間經(jīng)歷了房地產(chǎn)業(yè)滯后—同步發(fā)展—旅游業(yè)滯后—房地產(chǎn)業(yè)滯后的發(fā)展軌跡，詳見圖3。

圖3 海南省旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)度指標(biāo)時(shí)序變化(2009—2019年)

(二)海南省旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)耦合度的空間格局及變化趨勢

2009—2019年間，海南省各地區(qū)旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的耦合度分布較為穩(wěn)定，各地均值在0.41～0.49之間，均處于拮抗階段，見圖4。

圖4 海南省旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)耦合度的時(shí)空變化(2009—2019年)

(三)海南省旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)度的空間格局及變化趨勢

選擇2009年、2014年和2019年三個(gè)年度，探討海南省旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)度的空間格局和變化趨勢，詳見圖5。2009年，?？谑泻腿齺喪械腃CD分別為0.60和0.68，均處于初級協(xié)調(diào)狀態(tài)，瓊海市和萬寧市處于輕度失調(diào)狀態(tài)，陵水縣和文昌市處于中度失調(diào)狀態(tài)，白沙縣和瓊中縣處于極度失調(diào)狀態(tài)，其余地區(qū)處于嚴(yán)重失調(diào)狀態(tài)。其中海南省東部沿海地區(qū)耦合協(xié)調(diào)度水平高于其他地區(qū)。2014年，?？谑泻腿齺喪械腃CD分別為0.59和0.66，處于近協(xié)調(diào)和初級協(xié)調(diào)狀態(tài)，瓊海市和萬寧市處于輕度失調(diào)狀態(tài)，陵水縣、文昌市、儋州市和澄邁縣處于中度失調(diào)狀態(tài)，白沙縣處于極度失調(diào)狀態(tài)，其余地區(qū)處于嚴(yán)重失調(diào)狀態(tài)。其中海南省東部、北部沿海地區(qū)耦合協(xié)調(diào)度水平高于其他地區(qū)。2019年，?？谑泻腿齺喪械鸟詈蠀f(xié)調(diào)度分別為0.60和0.58，處于初級協(xié)調(diào)和近協(xié)調(diào)狀態(tài)，瓊海市、萬寧市、陵水縣、文昌市、儋州市和澄邁縣處于中度失調(diào)狀態(tài)，瓊中縣處于極度失調(diào)狀態(tài)，其余地區(qū)處于嚴(yán)重失調(diào)狀態(tài)。其中海南省東部、北部沿海地區(qū)耦合協(xié)調(diào)度水平高于其他地區(qū)。

圖5 海南省旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的耦合協(xié)調(diào)度變化

從變化趨勢來看，依據(jù)CCD均值指標(biāo)，研究期內(nèi)海南省各縣市耦合協(xié)調(diào)度呈現(xiàn)先提升后下降的趨勢，其中2017年為極值點(diǎn)，此后逐年下降。各市縣耦合協(xié)調(diào)度的變異系數(shù)從2009年的0.75降至2019年的0.68，差距逐漸縮小，反映出各地區(qū)耦合協(xié)調(diào)度呈現(xiàn)出逐漸趨同的演化特征。

(四)海南省旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的相對發(fā)展度的空間格局及變化趨勢

選擇2009年、2014年和2019年三個(gè)年度，探討海南省各市縣旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相對發(fā)展度的空間格局和變化趨勢，詳見圖6。2009年，海南省房地產(chǎn)業(yè)占優(yōu)勢的地區(qū)有8個(gè)，相對發(fā)展度均小于0.9，分別為?？谑?、澄邁縣、文昌市、瓊海市、陵水縣、保亭縣、五指山市、樂東縣。其余地區(qū)屬于旅游業(yè)占優(yōu)勢型，相對發(fā)展度均大于1.1。2014年，房地產(chǎn)業(yè)占優(yōu)勢的地區(qū)顯著增加，由8個(gè)增加到10個(gè)，北部沿海地區(qū)的?？谑?、澄邁縣、臨高縣、儋州市，東部沿海地區(qū)的文昌市、瓊海市以及南部的東方市、樂東縣、保亭縣、陵水縣均屬于此種類型。中部地區(qū)的定安縣、屯昌縣、白沙縣、昌江縣、萬寧市、瓊中縣和南部地區(qū)的三亞市屬于旅游業(yè)占優(yōu)勢型。五指山市的相對發(fā)展度為0.96，屬于同步發(fā)展型。2019年，房地產(chǎn)業(yè)占優(yōu)勢的地區(qū)數(shù)量減少，僅剩余?？谑?、澄邁縣、臨高縣、儋州市和東方市5個(gè)沿海地區(qū)屬于此種類型。文昌市和樂東縣的相對發(fā)展度為0.95和0.94，屬于同步發(fā)展型。定安縣、屯昌縣、瓊中縣、白沙縣、五指山市和保亭縣6個(gè)內(nèi)陸地區(qū)以及瓊海市、萬寧市、陵水縣、三亞市和昌江縣5個(gè)沿海地區(qū)均屬于旅游業(yè)占優(yōu)型。

圖6 海南省旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的相對發(fā)展度(2019年)

研究期內(nèi)海南省各縣市旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相對發(fā)展度的均值從2009年的1.55下降至2019年的1.43，呈現(xiàn)先下降后提升的變化趨勢。根據(jù)研究期內(nèi)海南省各市縣耦合協(xié)調(diào)度表現(xiàn)及變化趨勢，將海南省各市縣分為四種類型。其中，三亞市、萬寧市、定安縣、屯昌縣、瓊中縣、白沙縣、昌江縣屬于旅游業(yè)占優(yōu)型，?？谑?、文昌市、澄邁縣和樂東縣屬于房地產(chǎn)業(yè)占優(yōu)型，臨高縣、儋州市和東方市屬于旅—房優(yōu)勢轉(zhuǎn)換型，陵水縣、五指山市、瓊海市和保亭縣屬于房—旅優(yōu)勢轉(zhuǎn)換型。

六、海南省旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)發(fā)展的影響因素分析

(一)模型構(gòu)建

旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的耦合協(xié)調(diào)發(fā)展受到多種因素影響，參考已有研究，并結(jié)合地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展情況，從旅游資源、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城鎮(zhèn)化、區(qū)位條件、政府政策等方面構(gòu)建計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型。

CCDit=α0+β1TOURit+β2REit+β3ECOit+β4INFit+β5URBit+β6LOCit+β7POLit+εit

式中：CCDit表示旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)度，TOURit表示代表旅游資源，REit表示代表房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，ECOit表示代表經(jīng)濟(jì)增長，INFit代表基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，URBit代表城鎮(zhèn)化水平，LOCit代表區(qū)位條件，POLit代表政府政策，α0為常數(shù)項(xiàng)，βn為待估參數(shù)，εit為隨機(jī)擾動項(xiàng)。下標(biāo)i代表地區(qū)，t代表時(shí)間。

(二)變量測度

耦合協(xié)調(diào)度指標(biāo)(CCD)根據(jù)前述方法進(jìn)行測度，其余變量測量方法如下：(1)旅游資源(TOUR)，采用A級景區(qū)數(shù)量進(jìn)行測度；(2)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展(RE)，采用各年度房地產(chǎn)建設(shè)新增面積進(jìn)行衡量；(3)經(jīng)濟(jì)增長(ECO)，采用各年度國民生產(chǎn)總值進(jìn)行衡量；(4)城市基礎(chǔ)設(shè)施(INF)，采用固定資產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)行衡量；(5)城鎮(zhèn)化水平(URB)，選取常住人口中城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎剡M(jìn)行衡量；(6)區(qū)位條件(LOC)采用啞變量衡量，1代表沿海地區(qū)，0代表內(nèi)陸地區(qū)；(7)政府政策(POL)，采用啞變量衡量，1代表國家發(fā)布關(guān)于海南省發(fā)展的重大政策，0代表當(dāng)年無重大政策發(fā)布。

(三)結(jié)果分析

耦合協(xié)調(diào)度指標(biāo)在0～1之間變化，被解釋變量存在著被切割的特點(diǎn)，符合受限因變量Tobit回歸模型設(shè)定條件?？紤]到相對于固定效應(yīng)面板Tobit模型，隨機(jī)效應(yīng)面板Tobit模型可得到一致估計(jì)，本研究采用隨機(jī)效應(yīng)面板Tobit模型進(jìn)行計(jì)量估計(jì)，運(yùn)用Stata16.0進(jìn)行回歸，結(jié)果見表4。

表4 海南省旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)度影響因素模型

對海南省整體樣本的回歸表明，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對CCD具有正向影響，回歸系數(shù)為0.013，原因在于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以刺激旅游需求，促進(jìn)購房者實(shí)現(xiàn)“因房而旅”，推動房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)的融合互動，因此對CCD的提升具有直接的帶動作用?；A(chǔ)設(shè)施和城鎮(zhèn)化對CCD具有正向影響，回歸系數(shù)分別為0.015和0.285，原因在于基礎(chǔ)設(shè)施的改善和城鎮(zhèn)化水平的提升能夠同時(shí)激發(fā)旅游需求和房地產(chǎn)需求，構(gòu)建有利于旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)融合的外部環(huán)境。因此，對CCD的提高具有促進(jìn)作用。區(qū)位條件對CCD具有正向影響，影響系數(shù)為0.153，即沿海地區(qū)的CCD高于內(nèi)陸地區(qū)，原因在于海南省沿海地區(qū)具有更適宜的氣候條件和更高品級的旅游資源，更易于產(chǎn)生適于旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)耦合發(fā)展的自然環(huán)境，因此能夠產(chǎn)生較高水平的CCD。經(jīng)濟(jì)發(fā)展對CCD具有負(fù)向影響，影響系數(shù)為-0.052，可能的原因在于：對于經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的縣市，產(chǎn)業(yè)門類較多，旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)可能會和諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)生關(guān)聯(lián)，因此二者的耦合關(guān)系可能會因此而減弱；反之，對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的縣市而言，旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)是地區(qū)的核心產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)中占比較大，因此二者耦合協(xié)調(diào)度反而較高。旅游業(yè)發(fā)展對CCD的影響不顯著，說明在研究期內(nèi)，旅游業(yè)發(fā)展并未使旅游需求轉(zhuǎn)化為有效的房地產(chǎn)需求，因此對CCD并未產(chǎn)生較大的帶動作用，“因旅而房”并不成立。政府政策對CCD的影響不顯著，可能的原因在于政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有雙重效應(yīng)，“國際旅游島”對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有促進(jìn)作用，“自貿(mào)港”對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有約束效應(yīng)，兩種效應(yīng)可能會相互抵消，因此政策對CCD影響不顯著，見模型1。

對內(nèi)陸地區(qū)樣本的回歸表明，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對CCD具有正向影響，回歸系數(shù)為0.006；經(jīng)濟(jì)發(fā)展對CCD具有負(fù)向影響，影響系數(shù)為-0.032；房地產(chǎn)政策對CCD的影響不顯著。與整體樣本回歸不同的是，旅游業(yè)發(fā)展對CCD具有正向影響，回歸系數(shù)為0.017，可能的原因在于對于海南省內(nèi)陸縣市而言，房價(jià)相對較低，旅游需求能夠?qū)Ξ?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)需求產(chǎn)生一定的刺激作用，因而能夠推動CCD的提升?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城鎮(zhèn)化對CCD的影響不顯著，可能的原因在于海南省內(nèi)陸縣市旅游資源并不具備較強(qiáng)優(yōu)勢，基礎(chǔ)設(shè)施的改善和城鎮(zhèn)化水平的提升對旅游業(yè)的帶動作用有限，并不能促進(jìn)兩產(chǎn)業(yè)的耦合發(fā)展，見模型2。

對沿海地區(qū)樣本的回歸結(jié)果與樣本總體的回歸結(jié)果類似，故不做過多解釋。具體結(jié)果如下：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、城鎮(zhèn)化對CCD的提升具有促進(jìn)作用，影響系數(shù)分別為0.023、0.021、0.340。經(jīng)濟(jì)發(fā)展對CCD具有負(fù)向影響，影響系數(shù)為-0.070。旅游業(yè)發(fā)展和政府政策對CCD的影響不顯著，見模型3。

七、結(jié)論與對策

(一)結(jié)論

基于2009—2019年海南省旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)數(shù)據(jù)，運(yùn)用熵權(quán)法、耦合協(xié)調(diào)度、相對發(fā)展度以及Tobit回歸等方法和模型，對海南省旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)度的時(shí)空變化及影響因素進(jìn)行定量分析。研究得出如下結(jié)論。

第一，國際旅游島建設(shè)以來，海南省旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的耦合度表現(xiàn)出拮抗—磨合—拮抗的變化過程，耦合協(xié)調(diào)度表現(xiàn)出嚴(yán)重失調(diào)—初級協(xié)調(diào)—近協(xié)調(diào)的發(fā)展特征，耦合協(xié)調(diào)類型表現(xiàn)出旅游業(yè)占優(yōu)—房地產(chǎn)業(yè)占優(yōu)—旅游業(yè)占優(yōu)的演化軌跡。耦合協(xié)調(diào)指標(biāo)變化的原因主要在于房地產(chǎn)政策的影響。2009年“國際旅游島”政策的發(fā)布推動了旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展，促使產(chǎn)業(yè)間的耦合度由拮抗轉(zhuǎn)為磨合，耦合協(xié)調(diào)度由嚴(yán)重失調(diào)轉(zhuǎn)為初級協(xié)調(diào)。然而，“自貿(mào)港”政策的推出則對旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系產(chǎn)生了解耦的作用。自2018年開始，為避免房地產(chǎn)業(yè)的過度投機(jī)以及推進(jìn)“自貿(mào)港”政策的落地，海南省政府對房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行了升級加碼，出臺了《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》等一系列去地產(chǎn)化政策。通過嚴(yán)控土地供應(yīng)、全域限購以及提升購房準(zhǔn)入門檻等組合政策為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“降溫”，促使房屋銷售面積和房屋銷售額大幅下降，這也成為導(dǎo)致旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的耦合協(xié)調(diào)發(fā)展指標(biāo)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向的主要原因。

第二，海南省各市縣旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的耦合度表現(xiàn)較為穩(wěn)定，均處于拮抗階段。三亞市和?？谑械鸟詈蠀f(xié)調(diào)度處于初級協(xié)調(diào)和近協(xié)調(diào)狀態(tài)，其余地區(qū)耦合協(xié)調(diào)度水平較低，東部沿海地區(qū)高于其他地區(qū)。導(dǎo)致這種空間格局的主要原因在于三亞市、?？谑性趨^(qū)位條件、旅游資源、氣候舒適度以及基礎(chǔ)設(shè)施等方面優(yōu)于其他縣市，具備了旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)耦合發(fā)展的基礎(chǔ)和環(huán)境，因此兩地的耦合協(xié)調(diào)度相對較高。

第三，各市縣耦合協(xié)調(diào)度表現(xiàn)為四種類型：旅游業(yè)占優(yōu)型、房地產(chǎn)業(yè)占優(yōu)型、旅—房優(yōu)勢轉(zhuǎn)換型和房—旅優(yōu)勢轉(zhuǎn)換型。

第四，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、城鎮(zhèn)化和區(qū)位條件對旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)發(fā)展具有促進(jìn)作用，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對二者的耦合發(fā)展具有抑制效應(yīng)。

(二)對策

根據(jù)研究結(jié)果，對海南省旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展提出如下建議。

1.樹立“大旅游”發(fā)展觀，加快旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級

樹立“大旅游”的發(fā)展觀，加快海南省旅游業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級，促進(jìn)綜合性旅游業(yè)的包容性發(fā)展。積極推動旅游業(yè)與房地產(chǎn)、文化體育、健康醫(yī)療、養(yǎng)老養(yǎng)生等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的滲透、互動與融合發(fā)展，探索開發(fā)醫(yī)療旅游，養(yǎng)生旅游、移居旅游等新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)，激發(fā)旅游發(fā)展新活力，帶動海南省經(jīng)濟(jì)社會全面發(fā)展。

2.優(yōu)化宏觀調(diào)控促進(jìn)海南省房地產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展

加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，保持房地產(chǎn)業(yè)的適度增長和房價(jià)合理穩(wěn)定，將發(fā)展導(dǎo)向由住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為商用地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，構(gòu)建以本島長居型居住房地產(chǎn)為基本、經(jīng)營性旅游房地產(chǎn)為主導(dǎo)、度假旅居型房地產(chǎn)為特色、商務(wù)及其他房地產(chǎn)為補(bǔ)充的多層次房地產(chǎn)產(chǎn)品供給體系。積極引導(dǎo)和發(fā)展與旅游業(yè)相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)，鼓勵(lì)開發(fā)與旅游、文化、餐飲、康養(yǎng)、社會服務(wù)等產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的經(jīng)營性房地產(chǎn)，開發(fā)產(chǎn)權(quán)式度假酒店、民宿、療養(yǎng)、免稅店、會展中心等旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，為海南省打造國際一流的營商環(huán)境和宜居環(huán)境。

3.加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升島嶼內(nèi)外聯(lián)結(jié)便利度。優(yōu)化高速路網(wǎng)空間布局，尤其針對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)比較薄弱的西部和中部山區(qū)，著力完善高速路網(wǎng)，修繕省、縣級公路，打破西部和中部交通瓶頸，提升內(nèi)部交通的通達(dá)性。在港口碼頭方面，推進(jìn)?？谑小⑷齺喪朽]輪母港建設(shè)，為海上交通的改善和郵輪旅游的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施條件。加強(qiáng)市容、市貌和城市內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升城市公共服務(wù)能力和旅游服務(wù)保障能力，為市民和旅游者營造和諧、安全、舒適的旅居環(huán)境。

4.因地制宜合理推進(jìn)城鎮(zhèn)化

發(fā)揮?？谑?、三亞市等核心城市的帶動力作用，加速市、縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程、縮小區(qū)域差異，推動城鎮(zhèn)化與經(jīng)濟(jì)社會全面發(fā)展。對于在旅游資源、民俗文化等方面具有優(yōu)勢的地區(qū)，依托各市縣的資源條件，積極探索和推動旅游城鎮(zhèn)化發(fā)展，從而為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展創(chuàng)造有利的外部環(huán)境。