文/張琦

一、引言

不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）是指由專門投資機(jī)構(gòu)發(fā)行的一種信托基金，用于投資和經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)，投資者按其持有的信托基金的份額分配投資收益。我國(guó)資本市場(chǎng)最初流通的多為私募發(fā)行的類REITs。2020年4月，證監(jiān)會(huì)單獨(dú)發(fā)布了《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《指引》），并與發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》）。這兩份政策文件開(kāi)啟了我國(guó)REITs與國(guó)際接軌的創(chuàng)新發(fā)展階段，標(biāo)志著我國(guó)公募REITs正式起航。

我國(guó)擁有龐大數(shù)量的基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，為基礎(chǔ)設(shè)施REITs提供了順利運(yùn)行的可能性?！笆奈濉币?guī)劃建議指出，統(tǒng)籌推進(jìn)傳統(tǒng)和新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。REITs作為投資基金的一種，其收益率來(lái)源于底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀況。雖然我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模具有“萬(wàn)億市場(chǎng)”，但本身存在投資回報(bào)率低、資金回收周期長(zhǎng)等特性，因而滿足資產(chǎn)證券化條件的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并不充裕，導(dǎo)致目前基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相關(guān)企業(yè)收益普遍較低。此外，在多層嵌套的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)下，REITs產(chǎn)品設(shè)計(jì)的代理成本較高，對(duì)利潤(rùn)空間形成進(jìn)一步壓縮。不僅如此，目前我國(guó)稅收政策使公募REITs在資產(chǎn)重組以及股債重構(gòu)過(guò)程中產(chǎn)生雙重征稅的現(xiàn)象，并且無(wú)稅收優(yōu)惠等一系列配套措施。過(guò)重的稅負(fù)阻礙了基礎(chǔ)設(shè)施REITs的健康發(fā)展。本文在總結(jié)我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs當(dāng)前發(fā)展?fàn)顩r的基礎(chǔ)上，對(duì)現(xiàn)存問(wèn)題進(jìn)行梳理，并針對(duì)相應(yīng)問(wèn)題提出解決方案，以推動(dòng)我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs穩(wěn)健運(yùn)行，助力基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展，發(fā)揮金融創(chuàng)新對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的服務(wù)價(jià)值。

二、我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展現(xiàn)狀

REITs起源于美國(guó)20世紀(jì)60年代，其創(chuàng)設(shè)的目的在于盤活房地產(chǎn)領(lǐng)域的存量資產(chǎn)。在稅收政策等相關(guān)配套措施的助力下，REITs從房地產(chǎn)領(lǐng)域逐步向交通運(yùn)輸、電信等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域拓展，呈現(xiàn)繁榮發(fā)展的態(tài)勢(shì)。關(guān)于REITs的分類，從組織形式與交易結(jié)構(gòu)上看，可以分為公司型與契約型，并分別適用公司法與信托法；從資產(chǎn)成本與投資收益來(lái)源上看，可以分為權(quán)益型、抵押型與混合型；從募集方式與流通方式上看，可以分為公募型和私募型?！吨敢穼?duì)我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的結(jié)構(gòu)進(jìn)行了明確規(guī)定，即在綜合資產(chǎn)證券化與公募基金經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，采用“公募基金+ABS+項(xiàng)目公司”的架構(gòu)?！锻ㄖ穼?duì)試點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了限定，2020年6月21日，9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品正式登陸滬深交易所，其中5只為產(chǎn)權(quán)類REITs，4只為特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs。我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在現(xiàn)行監(jiān)管制度下，均采取“公募基金+ABS”模式。ABS持有項(xiàng)目公司100%股權(quán)，而該項(xiàng)目公司對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)擁有所有權(quán)或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，最終實(shí)現(xiàn)公募REITs對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的投資。換言之，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的交易結(jié)構(gòu)為公募基金——資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃——項(xiàng)目公司——基礎(chǔ)資產(chǎn)。

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的推出滿足各方的利益需求。對(duì)政府而言，公募REITs為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)創(chuàng)新了融資渠道。相較城投債、PPP項(xiàng)目等作用于政府基建支出模式，此種融資模式允許個(gè)人投資者參與。在首次發(fā)行時(shí)，個(gè)人投資者可以認(rèn)購(gòu)份額，在發(fā)行后，也可以在證券市場(chǎng)進(jìn)行份額買賣。這有助于政府匯集社會(huì)閑散小微資金，助力基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)發(fā)展。對(duì)企業(yè)而言，公募REITs有助于盤活企業(yè)存量資產(chǎn)，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表。在投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目時(shí)，企業(yè)一般通過(guò)提升杠桿率的方式進(jìn)行融資，成本與風(fēng)險(xiǎn)較高，且需要占用巨額資金。而公募REITs的權(quán)益屬性能夠?yàn)槠髽I(yè)提供新的融資渠道，有效減小企業(yè)負(fù)債，降低杠桿率，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表。對(duì)投資者而言，公募REITs降低了投資門檻，提供了一種區(qū)別于股票和債權(quán)的投資產(chǎn)品，有助于實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)多元化投資與分散投資風(fēng)險(xiǎn)，向投資者提供了更多的投資選擇。

三、我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs存在的問(wèn)題

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的實(shí)施利好各方，但在實(shí)踐過(guò)程中也存在一些問(wèn)題。

（一）公募REITs代理成本高

由于不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金基于委托代理關(guān)系搭建，在現(xiàn)有法律框架下，“公募基金+ABS”的架構(gòu)產(chǎn)生的代理層級(jí)更多、代理鏈拉長(zhǎng)、代理成本更高。在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，可能存在兩類代理問(wèn)題。一是管理人與股東之間有矛盾，即以管理規(guī)模為基礎(chǔ)收取管理費(fèi)的管理人趨向于擴(kuò)大REITs規(guī)模，但這未必符合投資者的利益。二是大股東與中小股東之間有矛盾，即原始權(quán)益人與中小股東信息不對(duì)稱，這極易造成對(duì)中小股東利益的侵犯。

首先，REITs份額持有人委托管理人進(jìn)行資產(chǎn)管理，形成委托代理關(guān)系。管理人作為代理人，為謀求自身利益最大化，可能作出侵害份額持有人權(quán)益的決策。相比由REITs直接控制或雇傭管理公司的內(nèi)部管理模式，由專業(yè)第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理的外部管理模式產(chǎn)生的代理成本可能更高。管理機(jī)構(gòu)所收取的管理費(fèi)用包括基于投資規(guī)模產(chǎn)生的基本費(fèi)用以及基于收益產(chǎn)生的績(jī)效費(fèi)用。不合理的管理費(fèi)用配置難以對(duì)管理人產(chǎn)生激勵(lì)作用，反而極易滋生道德風(fēng)險(xiǎn)，如管理人為提高管理費(fèi)用而肆意擴(kuò)大REITs規(guī)模，作出不利于投資者的決策等。

其次，原始權(quán)益人與中小股東的信息不對(duì)稱，也可能產(chǎn)生REITs代理成本加大的問(wèn)題。在股權(quán)集中型REITs中，中小股東與高份額持有人之間也存在委托代理關(guān)系。高份額持有人基于利益關(guān)系而監(jiān)督管理人行為，從而有效規(guī)避外部管理模式中管理人的不當(dāng)管理行為問(wèn)題。同時(shí)，高份額持有人作為信息優(yōu)勢(shì)主體，存在漠視中小投資者利益的風(fēng)險(xiǎn)，可能發(fā)生關(guān)聯(lián)交易、利益輸送等一系列濫用控制權(quán)的行為。

（二）基礎(chǔ)設(shè)施REITs收益率相關(guān)問(wèn)題

REITs作為投資基金的一種，以證券化方式盤活底層資產(chǎn)，收益取決于底層資產(chǎn)的資本收益以及分紅收益兩部分。從長(zhǎng)期看，其價(jià)值由底層資產(chǎn)質(zhì)量決定；從中期看，其價(jià)值取決于管理人的管理能力；從短期看，其價(jià)值受市場(chǎng)波動(dòng)影響。換言之，底層資產(chǎn)的收益決定了REITs的最終利得。然而，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs存在的問(wèn)題是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較少，底層資產(chǎn)收益率較低。在當(dāng)前制度規(guī)定下，多層嵌套的REITs結(jié)構(gòu)會(huì)進(jìn)一步提高交易成本，REITs收益率再次被壓縮。

《指引》中對(duì)底層資產(chǎn)的確定作出了較為嚴(yán)格的規(guī)定，即原則上需要運(yùn)營(yíng)3年以上，并且已經(jīng)產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。然而，在現(xiàn)實(shí)中，以基礎(chǔ)設(shè)施為底層資產(chǎn)的REITs收益增長(zhǎng)潛力較小。一方面，傳統(tǒng)基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)用戶增長(zhǎng)緩慢，基建的增長(zhǎng)潛力與人口數(shù)量呈正相關(guān)，在人口增長(zhǎng)緩慢的現(xiàn)狀下，基礎(chǔ)資產(chǎn)收益有限；另一方面，傳統(tǒng)基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)漲價(jià)受限，由于涉及國(guó)計(jì)民生，且具有公共產(chǎn)品、公共服務(wù)屬性，需由政府定價(jià)，相關(guān)收費(fèi)關(guān)注度較高，難以在公眾監(jiān)督下上漲，整體收益不高，獲利空間有限。

此外，在當(dāng)前“公募基金+ABS”的模式下，多層嵌套結(jié)構(gòu)提高交易成本，再次壓縮收益空間。目前，法律規(guī)定公募基金不能直接投資于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，只有通過(guò)設(shè)立ABS持有項(xiàng)目公司股權(quán)，最終完成對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的收購(gòu)。雖然該模式符合法律的相關(guān)禁止性要求，但多層嵌套的交易結(jié)構(gòu)不僅提高了管理成本，在稅收方面也需要承擔(dān)較高成本。

（三）REITs的稅制問(wèn)題

我國(guó)并無(wú)REITs的專項(xiàng)配套稅收制度，且未推出相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。在當(dāng)前復(fù)雜的框架結(jié)構(gòu)下，REITs稅制面臨稅負(fù)較高以及雙重征稅兩個(gè)問(wèn)題。相比國(guó)際上完善的稅收優(yōu)惠激勵(lì)政策，我國(guó)稅負(fù)較重，對(duì)REITs激勵(lì)疲軟，且在設(shè)立、持有運(yùn)營(yíng)、退出階段涉及重復(fù)征稅，違反稅收公平原則，對(duì)投資者的積極性帶來(lái)負(fù)面影響。

1.基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs設(shè)立階段稅務(wù)處理。涉及資產(chǎn)重組、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或視同銷售的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的設(shè)立需要繳納相關(guān)稅費(fèi)。首先，原始權(quán)益人將資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給項(xiàng)目公司，作為賣方的原始權(quán)益人發(fā)生基礎(chǔ)設(shè)施轉(zhuǎn)讓應(yīng)稅行為，需就合同金額繳納0.05%的印花稅，以增值額繳納30%—60%的土地增值稅，以增值稅繳納12%的增值稅附加，以轉(zhuǎn)讓收入繳納11%或5%的增值稅、以應(yīng)納稅所得額繳納25%的企業(yè)所得稅。作為買方的項(xiàng)目公司由于購(gòu)買基礎(chǔ)資產(chǎn)，需就合同金額繳納0.05%的印花稅，就交易金額繳納3%—5%的契稅。其次，私募基金收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)，作為賣方的原始權(quán)益人需就合同金額繳納0.05%的印花稅，就應(yīng)納稅所得額繳納25%的企業(yè)所得稅，作為買方的私募基金需就合同金額繳納0.05%的印花稅。最后，專項(xiàng)計(jì)劃認(rèn)購(gòu)私募基金份額，原始權(quán)益人需就合同金額繳納0.05%的印花稅，就資本利得繳納25%的企業(yè)所得稅，資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃由于受讓股權(quán)，需就合同金額繳納0.05%的印花稅。

2.基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs持有運(yùn)營(yíng)階段稅務(wù)處理。持有運(yùn)營(yíng)階段，項(xiàng)目公司通過(guò)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生收益或收取租金，并按其收益或租金的一定比例向投資者進(jìn)行分配。首先，運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，項(xiàng)目公司在持有基礎(chǔ)設(shè)施階段需要就面積繳納土地使用稅，需要就基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)出租繳納印花稅、增值稅以及增值稅附加。其次，在分紅時(shí)，企業(yè)投資者需就分紅收入繳納企業(yè)所得稅、增值稅，而個(gè)人投資者需繳納個(gè)人所得稅。

3.基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs退出階段稅務(wù)處理。轉(zhuǎn)讓公募基金時(shí)，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2008〕1號(hào))，個(gè)人無(wú)需上繳增值稅和所得稅，企業(yè)投資者需要根據(jù)價(jià)差繳納企業(yè)所得稅。此外，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)買賣封閉式證券投資基金繼續(xù)予以免征印花稅的通知》(財(cái)稅〔2004〕173號(hào))，投資者買賣封閉式基金暫不征收印花稅。

四、我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs優(yōu)化建議

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)展不僅對(duì)資本市場(chǎng)具有十分重要的意義，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域也具有十分深遠(yuǎn)的影響。因此，應(yīng)當(dāng)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs提出優(yōu)化建議，以促進(jìn)其穩(wěn)健發(fā)展。

（一）完善治理機(jī)制，降低代理成本

對(duì)于我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs代理鏈條長(zhǎng)、代理成本高等問(wèn)題，可以借鑒我國(guó)香港地區(qū)的HK-REITs治理機(jī)制，優(yōu)化REITs結(jié)構(gòu)，配合相關(guān)監(jiān)管部門協(xié)調(diào)合作，以完善其制度建設(shè)。

1.明確管理人、受托人權(quán)責(zé)。嚴(yán)格界定各參與方的權(quán)責(zé)，形成管理人主動(dòng)管理、受托人有效監(jiān)督的治理機(jī)制?？舍槍?duì)REITs各參與方作出準(zhǔn)入要求。HK-REITs必須委任香港證監(jiān)會(huì)接納的、合格的管理人和受托人，兩者負(fù)有受信義務(wù)，以投資者利益最大化行事，不僅強(qiáng)調(diào)管理人的管理能力，更要加強(qiáng)對(duì)管理人的監(jiān)管。一方面，需強(qiáng)化受托人的獨(dú)立性以及對(duì)管理人的監(jiān)督作用；另一方面，機(jī)構(gòu)投資者作為專業(yè)的投資主體，有動(dòng)機(jī)與能力在治理中發(fā)揮重要作用，緩解中小企業(yè)對(duì)管理人的弱監(jiān)管效應(yīng)。

2.強(qiáng)化對(duì)管理人的正向、長(zhǎng)效激勵(lì)監(jiān)督機(jī)制。HK-REITs的管理機(jī)構(gòu)中，高級(jí)管理層持有基金單位權(quán)益，將管理人與投資者權(quán)益綁定，作為利益共同體，使管理人能夠有動(dòng)機(jī)為投資者利益行事。一方面，可以提高基于績(jī)效形成的管理費(fèi)用占比，合理設(shè)置管理費(fèi)用結(jié)構(gòu)；另一方面，實(shí)施給予管理層股權(quán)激勵(lì)等經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)政策。

3.加強(qiáng)信息披露要求。HK-REITs需要根據(jù)要求以通知、公告、通函、匯報(bào)等形式進(jìn)行信息披露，保證信息透明度，使投資者能夠及時(shí)、完整、準(zhǔn)確地獲取相關(guān)信息。因此，不僅需要對(duì)信息披露的內(nèi)容作出具體化要求，還應(yīng)對(duì)信息披露的方式、時(shí)間等作出相關(guān)規(guī)定。這不僅有利于投資者獲取相關(guān)信息，還可以對(duì)管理人實(shí)現(xiàn)治理監(jiān)督。

（二）篩選優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，提高收益率

在底層資產(chǎn)方面，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs優(yōu)先聚焦國(guó)家戰(zhàn)略政策導(dǎo)向、新型基建全領(lǐng)域和產(chǎn)業(yè)集聚園區(qū)。針對(duì)不同底層資產(chǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs收益?zhèn)戎攸c(diǎn)有所不同。對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs側(cè)重運(yùn)營(yíng)能力、權(quán)屬清晰度等；對(duì)于交通設(shè)施行業(yè)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs側(cè)重客流量、價(jià)格政策、折舊政策等；對(duì)于固廢處理項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs側(cè)重環(huán)保影響、補(bǔ)貼持續(xù)、成本費(fèi)用等；對(duì)于城鎮(zhèn)污水處理項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs側(cè)重處理能力和新增產(chǎn)能；對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs側(cè)重產(chǎn)業(yè)集聚效果、配套資源整合等。關(guān)注不同底層資產(chǎn)項(xiàng)目的側(cè)重點(diǎn)，有利于準(zhǔn)確篩選出優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，從源頭上提升REITs收益率。

（三）完善稅收制度，建立稅收優(yōu)惠政策

我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs盤活基礎(chǔ)資產(chǎn)與創(chuàng)新融資渠道的雙重功能使其具有發(fā)展的必要性，但存在的稅收負(fù)擔(dān)過(guò)重、雙重征稅等問(wèn)題。這些問(wèn)題對(duì)我國(guó)REITs發(fā)展造成了實(shí)質(zhì)性阻礙，降低了公眾的投資熱情。與發(fā)達(dá)國(guó)家與地區(qū)相比，我國(guó)的稅收制度在REITs發(fā)展領(lǐng)域有所缺位，需引進(jìn)成熟的稅收制度并進(jìn)行本土化構(gòu)建。

1.美國(guó)REITs涉稅處理。美國(guó)作為REITs的發(fā)源地，稅收政策已經(jīng)發(fā)展得較為成熟。第一，設(shè)立稅收優(yōu)惠政策。若房地產(chǎn)領(lǐng)域占REITs資產(chǎn)的75%，且超90%的利潤(rùn)分配給投資者，項(xiàng)目公司層面即可享受免征所得稅的優(yōu)惠政策，持有REITs超過(guò)5年的投資者也可享受所得稅免稅待遇。第二，避免雙重征稅方案。若將底層資產(chǎn)租金收益90%以上的超額部分分配給投資者，則可免除REITs 所得稅。第三，限制性條款。若REITs分配給投資者的收益未超過(guò)收益的90%，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)分配給REITs的收益未超過(guò)收益的75%，均將處以違約金100%的懲罰性稅收。因此，美國(guó)REITs稅法用“政策優(yōu)惠和限制嚴(yán)格”保證了投資者權(quán)益。

2.我國(guó)公募REITs本土化稅務(wù)處理建議。首先，減輕REITs設(shè)立階段的稅負(fù)。針對(duì)我國(guó)公募REITs稅負(fù)較重這一問(wèn)題，需整合現(xiàn)有企業(yè)重組相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，減免土地增值稅、契稅和企業(yè)所得稅。在土地增值稅方面，建議原始權(quán)益人向項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)移目標(biāo)資產(chǎn)時(shí)免征土地增值稅。在短期內(nèi)，可先行遞延原始權(quán)益人土地增值稅的納稅義務(wù)，運(yùn)行一段時(shí)間后再推出配套法規(guī)。在契稅方面，可借鑒《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》(財(cái)稅〔2015〕37號(hào))的原理，在原始權(quán)益人將目標(biāo)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至項(xiàng)目公司時(shí)免征契稅。在企業(yè)所得稅方面，建議對(duì)于以發(fā)起方式設(shè)立的項(xiàng)目公司，比照企業(yè)所得稅有關(guān)特殊重組優(yōu)惠的相關(guān)規(guī)定，“實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”未改變且同一主體內(nèi)部連續(xù)進(jìn)行的股權(quán)、資產(chǎn)重組在12個(gè)月以內(nèi)的，按照企業(yè)特殊性稅務(wù)政策處理，暫免征收企業(yè)所得稅。

其次，降低REITs持有運(yùn)營(yíng)階段的稅負(fù)。在印花稅方面，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)的REITs稅收政策，建議將《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于信貸資產(chǎn)證券化有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2006〕5號(hào))中關(guān)于印花稅優(yōu)惠政策的相關(guān)規(guī)定適用于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。在底層資產(chǎn)方面，不同行業(yè)涉及的稅率存在差異，造成持有運(yùn)營(yíng)階段稅負(fù)不均衡，建議適用一攬子稅收優(yōu)惠政策，降低運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)綜合稅率。

此外，減少REITs構(gòu)建過(guò)程中的稅負(fù)，避免雙重征稅。“公募基金+ABS”的模式中，納稅主體包括原始權(quán)益人、項(xiàng)目公司、專項(xiàng)計(jì)劃、公募基金以及投資者。對(duì)于權(quán)屬轉(zhuǎn)移過(guò)程中的雙重征稅問(wèn)題，目前國(guó)際通說(shuō)認(rèn)為僅應(yīng)對(duì)項(xiàng)目公司或投資者征收一次企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅。交易構(gòu)建過(guò)程僅發(fā)生資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，并未完成整個(gè)融資活動(dòng)，因而建議將整個(gè)交易作為一項(xiàng)交易鏈條進(jìn)行考慮，將原始權(quán)益人向項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)以及項(xiàng)目公司向公募基金或ABS轉(zhuǎn)讓這兩個(gè)環(huán)節(jié)視為一個(gè)整體。建議結(jié)構(gòu)搭建過(guò)程的企業(yè)所得稅遞延至產(chǎn)品退出階段，從而起到激勵(lì)作用。

最后，鼓勵(lì)長(zhǎng)期投資，根據(jù)持有期限實(shí)行差異化股息征稅制度。從投融資的角度而言，REITs作為短期投資方式，與股票、債券相比并不具有優(yōu)勢(shì)。然而，其投資價(jià)值在大類資產(chǎn)配置上優(yōu)勢(shì)較為突出。因此，可在REITs分配時(shí)，區(qū)分普通收入回報(bào)、長(zhǎng)期資本收益以及資本回報(bào)三個(gè)層面，并根據(jù)不同收入性質(zhì)，對(duì)投資者收入適用不同的稅收優(yōu)惠政策。

五、結(jié)語(yǔ)

基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為創(chuàng)新金融工具，具有盤活存量資產(chǎn)、降低杠桿率等作用。因此，應(yīng)進(jìn)一步明確治理結(jié)構(gòu)、合理設(shè)置稅務(wù)政策，助力我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs順利發(fā)展，打造全球領(lǐng)先的金融市場(chǎng)。