○劉 剛 孫 毅

1.武漢天恒信息技術(shù)有限公司 湖北武漢 430223

2.國務(wù)院發(fā)展研究中心信息網(wǎng) 北京 100010

一、研究問題的重要性及必要性

解決好大城市住房突出問題近年來受到黨中央、國務(wù)院的高度重視，2020年中央經(jīng)濟工作會議首次明確提出解決好大城市住房突出問題，并將發(fā)展租賃住房市場作為解決大城市住房問題的重要手段。2021年政府工作報告提出增加公共租賃住房供給，規(guī)范長租房市場發(fā)展，解決大城市住房突出問題。2021年7月國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃住房供給，促進解決好大城市住房突出問題。2021年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議再次提及住房租賃市場發(fā)展，要求堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場。大力發(fā)展租賃住房市場既是解決大城市住房突出問題的重要舉措，也是落實“租售并舉”住房制度、“房住不炒”定位的內(nèi)在要求。構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、供需匹配、可持續(xù)發(fā)展的住房租賃市場是立足新發(fā)展階段，促進實現(xiàn)全體人民住有所居的系統(tǒng)工程，具有重要的現(xiàn)實意義。

但近年來全國主要城市住房租金異常波動、租金收入比維持高位已經(jīng)成為大城市新市民、青年人的重要負擔(dān)。2021年以來，特別是2021年上半年，全國主要城市及重點城市住房租金漲幅進一步擴大，克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年7月，全國重點監(jiān)測的55城個人房源租金均值為34.05元/平方米/月，同比上漲9.49%。其中，8個重點城市（4個一線城市和南京、杭州、武漢、成都）租金均值達73.08元/平方米/月，同比上漲24.55%。在此形勢下，2021年8月10日，住建部發(fā)布《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》，其中明確提出城市住房租金年度漲幅不超過5%。與此同時，包括北京、成都、合肥、南寧、佛山等多個城市也相繼發(fā)布了住房租賃市場相關(guān)政策，或?qū)嵭凶饨鹬笇?dǎo)價，控制租金上漲。政策初衷都是堅持“房住不炒”的房地產(chǎn)定位，加快推進租售并舉的住房體系建設(shè)。

值得注意的是，租金調(diào)控的背后面臨著住房租售比（年房租/房價）失衡的現(xiàn)實問題，即租金回報率嚴重低于正常的投資收益率水平。住房租賃收益率過低成為限制租賃住房供給穩(wěn)定性的重要障礙。特別是當(dāng)房價出現(xiàn)上漲時，通過房屋買賣賺取差價比出租更具吸引力，導(dǎo)致租賃住房供給出現(xiàn)較大波動。2021年上半年，全國租賃住房供應(yīng)出現(xiàn)了明顯下滑趨勢，與房地產(chǎn)市場回暖不無關(guān)系?？硕鹱馐郾O(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年7月全國重點監(jiān)測的55城租賃房源掛牌量57.17萬間，較上年同比下降37.85%。租金調(diào)控會進一步限制住房租賃收益率的提升，壓制了房屋出租的意愿和動力，影響租賃市場穩(wěn)定性，還會增加租賃企業(yè)經(jīng)營壓力。如何權(quán)衡租金調(diào)控和提高租金收益率之間的關(guān)系成為住房租賃政策調(diào)控需要解決的現(xiàn)實問題。

二、我國租售比失衡現(xiàn)狀及租金調(diào)控政策邏輯

（一）租售比基本概念及標(biāo)準(zhǔn)界定

租售比或租金收益率是指房屋年租金與房屋總價的比值，是用來衡量樓市運行情況是否良好的指標(biāo)之一，其比值越高，意味著房屋投資價值越大。在成熟的房地產(chǎn)市場，租住需求代表了真實的居住需求，租金價格和房屋資產(chǎn)價格存在一定的相關(guān)關(guān)系，租售比能夠反映出真實的供求關(guān)系，成為判斷房地產(chǎn)市場運行情況的重要標(biāo)準(zhǔn)。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，合理的租金收益率水平應(yīng)在4%至6%之間，但上海易居房地產(chǎn)研究院調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2020年我國50個典型城市平均租金收益率僅為2.3%，明顯偏低。租售比失衡已經(jīng)成為影響住房租賃市場健康發(fā)展的重要制約因素，也是未來住房租賃市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展需要破解的重要難題。

（二）我國租售比失衡的客觀現(xiàn)狀

當(dāng)前，阻礙我國住房租賃市場發(fā)展的基礎(chǔ)性問題是租售比或租金收益率過低。低租金收益率不僅影響租賃房源的有效供應(yīng)，而且還會阻礙住房租賃企業(yè)發(fā)展，特別是嚴重阻礙自持型重資產(chǎn)住房租賃企業(yè)發(fā)展。低租金收益率的環(huán)境下，住房租賃企業(yè)為了維持正常運營，通過“長收短付”“高進低出”惡性競爭以及租金貸等多種方式追求經(jīng)濟利益，容易引發(fā)租賃市場風(fēng)險。據(jù)此，需要認清我國租售比失衡的客觀現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上精準(zhǔn)識別問題，尋求突破。

1.房價與租金“剪刀差”長期存在，租金收益率不斷下滑。住房商品化改革以來，伴隨著相對寬松的貨幣政策以及房地產(chǎn)行業(yè)相對寬松的金融環(huán)境，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了長時間的高速發(fā)展，我國住房價格逐年上漲，已處于相對高位，房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)出一定的金融化、泡沫化趨勢。與此同時，住房租賃市場由于政策體系不完善、專業(yè)化程度不高，發(fā)展相對緩慢，住房租金整體上漲幅度較小，上漲速度遠不及住房價格上漲，房價與租金“剪刀差”不斷加深。通過對比近幾年全國住宅平均銷售單價漲幅和機構(gòu)調(diào)查的全國主要城市住房租金漲幅發(fā)現(xiàn)，在多數(shù)年份里，住宅價格漲幅遠高于住房租金價格漲幅，且住房租金價格漲幅基本處在5%以下的水平，2020年漲幅僅為0.4%，按近年來累計漲幅計算，遠不及住宅價格漲幅（見圖1）。

房價與租金“剪刀差”的不斷加深導(dǎo)致租金收益率不斷下滑。數(shù)據(jù)顯示，近5年來我國50個重點城市租金收益率一直處于下降趨勢，2020年我國50個重點城市租金收益率降至2.3%，較2016年初水平下降約1個百分點，降幅較大（見圖2）。

2.租金收益率存在較為明顯的城市分層現(xiàn)象。分不同類別城市來看，一線城市租金收益率最低，2020年4個一線城市的平均租金收益率僅為1.6%，其次是二線城市，31個二線城市租金收益率為2.3%，15個三線城市為2.6%（見表1）。從具體城市來看，一線城市中的深圳租金收益率僅為1.4%，二線城市中的廈門更是低至1.2%。三線城市中錦州最高，租金收益率達到4%。從不同類別城市租金收益率情況可以看出，租售比失衡的主要原因之一是房價的過快上漲，近年來，一線城市及強二線城市房價出現(xiàn)快速上漲，導(dǎo)致房價與租金差距不斷拉大，租金收益率持續(xù)走低。從另一個角度也反映出我國租金收益率變化主要由房價決定，越發(fā)達的大城市，房價越高，租金收益率越低。

表1 2020年我國主要代表性城市租金收益率

3.同國際城市相比，我國租金收益率水平明顯偏低。NUMBEO調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2020年全球80個主要城市平均租金收益率為4.2%，40個發(fā)達國家城市平均租金收益率為4.4%，40個發(fā)展中國家城市的平均租金收益率為4.1%。從租金收益率的全球分布情況來看，北美洲城市平均租金收益率水平最高，為6.8%，其次是非洲5.8%、南美洲4.4%、大洋洲4.0%和歐洲3.9%，亞洲城市的平均水平最低，為3.1%。與全球?qū)Ρ葋砜矗{(diào)查的12個中國城市的平均租金收益率僅為1.7%，明顯偏低。從具體城市層面來看，租金收益率排名后十位的城市中我國占9個，租金收益率在1.2%到1.9%之間（見表2）。

表2 2020年全球代表性城市租金收益率排名（前10和后10）

4.“重購輕租”的社會觀念長期阻礙租售比失衡問題的改善。1998年我國住房商品化改革自開始就背負了一個艱巨的任務(wù)：刺激消費，集中釋放內(nèi)需。由此，對消費拉動效應(yīng)較低的住房租賃市場從一開始就在無形中被忽視，成為“中國住房制度設(shè)計的缺失段”，在長期的發(fā)展演化中也造就了“重購輕租”的社會觀念。一方面，社會觀念普遍認為租房缺乏一定的穩(wěn)定性，租房者因此缺乏安全感。相對租房而言，買房置業(yè)更加長期穩(wěn)定，并且能夠獲得醫(yī)療、入學(xué)、城市公共服務(wù)等多方面的基本社會保障，獲得感和滿足感更強。另一方面，房價持續(xù)上漲，讓人們對房地產(chǎn)增值產(chǎn)生較強的預(yù)期。而國內(nèi)尚沒有收益相對穩(wěn)定的投資方向，在有閑置資金的情況下，人們更傾向于投資房產(chǎn)，即使資金尚不完全充足，也會利用貸款購房。在這種“重購輕租”的社會觀念下，租房人群逐漸轉(zhuǎn)化為購房人群，購房需求不斷升溫，并推動房價持續(xù)上漲，與此同時，住房租賃市場由于缺乏長期穩(wěn)定的房源及客源，租金水平難以穩(wěn)定上漲。“重購輕租”的社會觀念長期阻礙租售比失衡問題的改善。

（三）租金調(diào)控政策邏輯及演進規(guī)律

1.租售比失衡下租金調(diào)控的政策邏輯。住房商品化改革以來我國房價的過快上漲使得住房問題成為民生領(lǐng)域的重要問題，居住成本過高不僅成為大城市新市民、青年人的重要負擔(dān)，也在一定程度上壓制了社會消費潛力，成為阻礙經(jīng)濟社會發(fā)展和社會創(chuàng)造活力的重要因素，因此，下大力氣解決住房問題成為民生領(lǐng)域的重要工程。近年來，國家把大力推進“租購并舉”住房政策作為解決大城市住房突出問題的重要舉措，住房租賃市場發(fā)展也突出了民生保障功能，這使得規(guī)范企業(yè)租金行為、合理調(diào)節(jié)租金漲幅成為租賃政策調(diào)控的內(nèi)在要求。因此，在突出住房民生屬性的背景下，為了保障全體人民住有所居，合理調(diào)控租金漲幅的必要性凸顯，也使得租售比失衡問題改善的緊迫性處于相對次要位置。

2.租金調(diào)控政策的演進規(guī)律。我國租金調(diào)控政策伴隨著住房租賃市場的發(fā)展而發(fā)展，其演變也是根據(jù)我國住房租賃領(lǐng)域的形勢及問題逐步完善。早期階段為了保障租賃關(guān)系的穩(wěn)定性和承租人的合法權(quán)益，租金調(diào)控政策以規(guī)范租賃雙方租金、押金為主，對于租金還是遵循自由協(xié)商的市場原則。2018年以來，隨著租賃機構(gòu)通過惡性競爭以及租金貸等損害承租人利益，導(dǎo)致風(fēng)險事件爆發(fā)，租金調(diào)控政策開始重視租金使用監(jiān)管，以此規(guī)范租賃機構(gòu)市場行為。2021年以來，租賃市場房源大幅減少，各大城市租金出現(xiàn)較大幅度上漲，國家以及地方層面開始重視租金價格調(diào)控，這也與解決大城市新市民和青年人住房問題的政策導(dǎo)向相呼應(yīng)。

一是租金行為規(guī)范階段，遵循自由協(xié)商的市場原則。針對住房租金的政策規(guī)范始于2016年，當(dāng)年6月3日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，意在培育和發(fā)展住房租賃市場，推動租售并舉的住房體系建設(shè)。該意見首次提及住房租金問題，在鼓勵住房租賃消費部分提出“住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金”。這一階段的政策本質(zhì)屬于租金行為規(guī)范而非租金管制，更多的是規(guī)范出租方行為，保護租賃期內(nèi)承租人的合法權(quán)益，并沒有明確提出租金限制，對于租金還是遵循租賃雙方自由商定的市場原則。

二是租金使用監(jiān)管階段，規(guī)范租金支付和使用。伴隨著住房租賃市場發(fā)展，2017年開始住房租賃市場陸續(xù)出現(xiàn)了一批專業(yè)化的住房租賃機構(gòu)，這些機構(gòu)為了搶占市場，開始通過“高收低租”的方式搶占房源，試圖通過壟斷區(qū)域租賃市場實現(xiàn)后續(xù)租金價格提升。惡性競爭必然消耗大量資金，導(dǎo)致經(jīng)營成本大幅上升，為了保證正常經(jīng)營，住房租金機構(gòu)開始借助“長收短付”“租金貸”等模式設(shè)立“資金池”。當(dāng)機構(gòu)房源達到一定規(guī)模后，該“資金池”規(guī)模不容小覷，一旦資金出現(xiàn)違規(guī)使用，甚至跑路，風(fēng)險隱患不容忽視。2018年開始，全國陸續(xù)開始發(fā)生長租公寓運營機構(gòu)“爆雷”事件，杭州鼎家、上海遇見公寓等先后出現(xiàn)資金鏈斷裂問題，導(dǎo)致房東、租客利益受損。在此形勢下，租金使用監(jiān)管應(yīng)運而生，各地紛紛發(fā)布政策對住房租賃資金實行監(jiān)管，如深圳市住房和建設(shè)局等部門發(fā)布《關(guān)于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》、西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《西安市住房租賃資金監(jiān)督管理實施意見（試行）》、杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法（試行）》等，都明確提出設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶，將住房租賃企業(yè)收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶，對其使用、支付實行嚴格監(jiān)管。

三是租金價格調(diào)控階段，適當(dāng)控制租金漲幅。2021年以來，住房租賃市場政策調(diào)控開始轉(zhuǎn)向價格調(diào)控，一方面，如前所述，2021年以來全國住房租賃價格出現(xiàn)較為明顯的上漲。另一方面，2021年政府工作報告提出解決好大城市住房突出問題，幫助新市民、青年人等緩解住房困難，住建部也明確提出下決心、下力氣解決好大城市新市民和青年人的住房問題，而當(dāng)下大城市70%的新市民和青年人還是依靠租房。兩方面因素疊加使得租金價格調(diào)控上升到政策高度。對此，2021年8月31日，住建部發(fā)布《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，明確規(guī)定城市住房租金年度漲幅不超過5%。此外，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會起草了《北京市住房租賃條例》，或?qū)嵭凶饨鹬笇?dǎo)價，分區(qū)域規(guī)定租金的上限或漲幅。成都、合肥市出臺《加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》，明確保障性租賃住房租金年漲幅不超過5%。南寧市發(fā)布房屋租金參考價，防止租金惡意漲價。在此形勢下，租金調(diào)控政策開始進入價格調(diào)控階段。

三、矛盾關(guān)系下我國住房租賃市場發(fā)展面臨的潛在問題

一方面我國住房租賃市場發(fā)展受低租金收益率的限制，需要提高租金收益率，另一方面住房租賃市場開始進入價格調(diào)控階段，兩者在某種程度上存在著一定的矛盾關(guān)系。這將對整個住房租賃市場產(chǎn)生多方面影響，對于兩者疊加下可能引發(fā)的潛在問題需要從市場關(guān)系協(xié)調(diào)、金融資源配置和利益相關(guān)方動力等多個角度考慮。

（一）房地產(chǎn)市場波動與租賃市場波動關(guān)系強化

控制租金上漲與低租金收益率的內(nèi)在矛盾在市場層面將會無形中導(dǎo)致住房租賃市場與房地產(chǎn)市場的波動關(guān)系加大。原因在于，低租金收益率環(huán)境下，相比于賺取低收益率的租金，出售房屋賺取房屋增值差價對于持有房屋的個人來說更具吸引力，特別是在房地產(chǎn)價格上行期，這種趨勢會更加明顯。這將強化房地產(chǎn)市場波動與租賃市場波動關(guān)系，這一趨勢性特征已經(jīng)在2021年得到市場印證，如前所述，2021年上半年房地產(chǎn)銷售價格回暖，受此影響，租賃房源掛牌量較上年出現(xiàn)較大幅度的下降。由于目前我國住房租賃市場以個人業(yè)主持有租賃住房為主，個人的經(jīng)濟行為趨向短期，這無疑進一步加深了房地產(chǎn)市場與租賃市場的波動關(guān)系，不利于住房租賃市場穩(wěn)定、健康發(fā)展。

（二）政策性租賃市場和市場化租賃市場協(xié)調(diào)難度加大

為了解決低租金收益率問題，目前已經(jīng)出臺了相關(guān)政策來降低住房租賃企業(yè)經(jīng)營成本，其中包括利用集體建設(shè)用地、閑置土地等建設(shè)租賃住房，將閑置的工業(yè)廠房、商業(yè)用房改建為租賃住房等。這些舉措雖然能夠在一定程度上提高部分企業(yè)的租金收益率，但也會對市場化租賃市場產(chǎn)生外溢效應(yīng)，一方面政策性租賃住房①政策性租賃住房于2019年全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議首次提出，目前尚無明確界定，從實踐情況來看，一般指以政府和住房租賃企業(yè)為供應(yīng)主體，通過新建配建、改建存量房的方式供應(yīng)，以公租房保障對象和新市民、青年人為優(yōu)先供應(yīng)對象的租賃住房。由于在租金方面實行政府指導(dǎo)價和政策優(yōu)惠，不僅會造成該部分房源緊張局面，還會通過租金價格信號傳導(dǎo)影響存量租賃市場。另一方面不同租賃運營機構(gòu)之間的競爭關(guān)系變得復(fù)雜化，持有個人存量房的租賃機構(gòu)為了吸引客戶、保持正常運營，可能被迫降低租金，這進一步加劇了該類機構(gòu)的經(jīng)營壓力，協(xié)調(diào)難度加大。

（三）金融資源流入租賃行業(yè)的積極性受到打擊

從金融層面來看，兩者的潛在矛盾關(guān)系將影響金融機構(gòu)參與住房租賃行業(yè)建設(shè)的積極性。低租金收益率增加了租賃行業(yè)風(fēng)險（資金風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險），金融機構(gòu)基于風(fēng)險控制考慮，弱化對租賃市場及租賃機構(gòu)的金融支持，進一步限制了住房租賃市場可持續(xù)健康發(fā)展。從圖3保障性住房開發(fā)貸款（包括廉租住房、政策性租賃住房）增速可以看出金融對于低收益率的住房領(lǐng)域信貸意愿并不強，其中固然有規(guī)劃建設(shè)方面的因素，但金融參與意愿層面的因素同樣不容忽視。住房租賃市場建設(shè)資金需求量大，投資回收期長，需要大量、長期、低成本資金支持，如果缺乏必要的金融支持，無論是培育市場化的專業(yè)租賃機構(gòu)還是促進行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展都將面臨重要阻礙。

（四）住房租賃企業(yè)經(jīng)營困難加劇，易引發(fā)市場亂象

首先，租售比失衡疊加租金調(diào)控產(chǎn)生最直接的影響是加劇住房租金企業(yè)經(jīng)營困難。從近年來我國住房租賃企業(yè)經(jīng)營情況來看，行業(yè)尚未形成成熟穩(wěn)健的經(jīng)營模式。輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)在資本支持下不斷增加簽約房源數(shù)量，經(jīng)營回籠資金繼續(xù)用于規(guī)模擴張，尚未進入盈利階段；中資產(chǎn)住房租賃企業(yè)由于面臨較高的改建成本以及缺乏優(yōu)質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)而難以盈利；重資產(chǎn)住房租賃企業(yè)由于資本投入大、投資回收期長，在低租金收益率下實現(xiàn)盈利變得更加困難。面對經(jīng)營壓力，住房租賃企業(yè)為了維持正常經(jīng)營，開始通過租金“長收短付”、租金貸、區(qū)域市場壟斷等經(jīng)營模式觸碰市場監(jiān)管紅線，引發(fā)市場亂象，不利于住房租賃市場規(guī)范經(jīng)營。

（五）利益相關(guān)方參與租賃市場建設(shè)動力和意愿弱化

首先，從土地供應(yīng)層面來看，地方政府對集體用地參與住房租賃市場建設(shè)的意愿不足。一方面源于地方政府土地財政依賴，低收益率的租賃項目所帶來的土地財政收入有所減少，另一方面出于房地產(chǎn)市場監(jiān)管考慮，集體土地進入住房租賃市場，由于受租金調(diào)控且居住相對有保障，可能會成為緊俏資源吸引大量租客，在供需不對稱情況下可能衍生新的問題和風(fēng)險，擾亂市場秩序。其次，從開發(fā)商的角度而言，相比于房地產(chǎn)開發(fā)項目，開發(fā)商參與租賃項目的積極性大打折扣，租賃項目不僅投資回收期長，而且獲得金融支持的難度大，在租金受到調(diào)控限制的背景下，無論是基于投資回報還是現(xiàn)金流考慮，開發(fā)商參與動力都顯著不足。由此可以看出，即使政府部門通過政策支持企業(yè)降低租賃住房運營成本，但由于市場存在基礎(chǔ)性的低收益問題，利益相關(guān)方參與的動力和意愿問題還有待解決。

四、政策調(diào)控與住房租賃市場發(fā)展協(xié)調(diào)的國內(nèi)探索與國際經(jīng)驗

（一）國內(nèi)探索實踐

當(dāng)下，大力發(fā)展住房租賃市場，解決大城市新市民、青年人的住房問題是構(gòu)建新發(fā)展格局下的必然選擇。無論是通過政策支持提高租金收益率以促進租賃機構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展，還是適當(dāng)控制租金漲幅保障居民的基本居住需求，都是保證租賃市場健康發(fā)展的現(xiàn)實之舉。但不同城市由于區(qū)位特征、資源稟賦、市場需求等方面存在差異，住房租賃市場的政策導(dǎo)向和政策舉措也不盡相同，對租金調(diào)控的政策需求也存在明顯差異。不同城市的探索實踐為差異化政策調(diào)控提供了實踐經(jīng)驗。

理解不同城市住房租賃調(diào)控政策差異首先需要認清不同城市租賃市場的基本特征。租賃市場的基本特征可以從人口吸引力、市場需求、供應(yīng)水平、支付能力、租金收益率、租金上漲動力等方面加以概況（見表3）。

表3 不同類別城市住房租賃市場特征

1.一線城市：合理控制租金漲幅，重視保障，增加供應(yīng)。處在第一梯隊的一線城市及部分區(qū)域中心城市，人口吸引力強、市場需求水平高、支付能力強，但供應(yīng)相對不足，投資收益率偏低但上漲動力強。政策調(diào)控更加側(cè)重保障性，以增加供應(yīng)，合理調(diào)控租金水平為主。從主要城市實踐情況來看，也基本遵循這一原則。一線城市中北京已經(jīng)明確對租金上漲采取調(diào)控措施，北京市住建委發(fā)布了《北京市住房租賃條例（征求意見稿）》，其中明確提出“建立租金監(jiān)測和發(fā)布機制。住房租金快速上漲時，可以采取限制租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，必要時實行傭金或租金指導(dǎo)價”。上海主要從增加租賃用地保障方面下大力氣增加供應(yīng)，克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自2017年7月首宗租賃用地成交以來，截至2021年7月，上海市租賃用地成交數(shù)量超過120宗，總成交面積超過800萬平方米，成交量和成交面積居全國主要城市首位（見圖4）。此外，還下大力氣推動項目入市，短短4年時間，從拿地、規(guī)劃、建設(shè)到運營，目前已有多個租賃住房項目正式開業(yè)，一批新項目也將陸續(xù)入市，后續(xù)必將為住房租賃市場發(fā)展貢獻新的力量。上海市對租賃市場的建設(shè)主要從供應(yīng)端發(fā)力，通過增加租賃用地供應(yīng)促進供需平衡，進而在一定程度上規(guī)范租金無序上漲，從而解決城市新市民、青年人居住問題。

2.二線城市：弱化租金調(diào)控，盤活存量，支持市場主體發(fā)展。第二梯隊的二線城市，人口吸引力較強、市場需求水平較高、支付能力較強，市場供應(yīng)水平中等，投資收益率較低且上漲動力一般。這些城市租金調(diào)控動力相對不強，主要側(cè)重于盤活存量，培育專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，通過稅收優(yōu)惠、金融支持政策保障租賃企業(yè)和租賃市場平穩(wěn)運行。例如，武漢市為了盤活存量住房，增加租賃房源供給，解決新市民住房問題，推廣存量房“N+1”改造模式，即在房屋原有臥室的基礎(chǔ)上允許將12平方米以上的客廳（起居室）改造成單獨房間用于出租。推行“N+1”模式不僅能夠增加房源供給，降低單位租金，而且有利于房東增加收入，提升租賃積極性，進而推動多方利益共贏。成都市則在盤活存量的基礎(chǔ)上，通過招大引強、扶弱培優(yōu)的方式，扶持和培育供應(yīng)主體，借助專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)增加市場供應(yīng)。在具體實現(xiàn)方式上，一是發(fā)揮國有企業(yè)的帶動作用，先后組建潤錦城、城投、高投、天投等十余家國有運營的住房租賃公司，鼓勵國有運營住房租賃公司簽訂長期租賃合同并控制租金漲幅；二是推動關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)型，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房產(chǎn)經(jīng)紀公司開發(fā)、拓展住房租賃業(yè)務(wù)；三是推動國企民企合作，在品牌、管理、渠道、資金等方面進行資源共享、優(yōu)勢互補，實現(xiàn)融合發(fā)展。

3.三四線城市：不以租金調(diào)控為目標(biāo)，規(guī)范、優(yōu)化和培育市場為主。處在第三梯隊的三四線城市租金收益率與一二線城市相比相對較高，供應(yīng)相對充足，但租賃需求相對不足，市場發(fā)展不完善。因此三四線城市租賃市場調(diào)控不以租金調(diào)控為目標(biāo)，主要以規(guī)范市場主體行為，培育、優(yōu)化住房租賃市場為主。如貴陽市當(dāng)前重點推進住房租賃市場規(guī)范發(fā)展，整治市場亂象，規(guī)范住房租賃企業(yè)、中介機構(gòu)行為，切實保護承租人合法權(quán)益。江蘇省揚州市目前將積極推動住房租賃登記備案管理、培育和發(fā)展市區(qū)住房租賃市場、推進租賃行業(yè)信息化、加強住房租賃市場監(jiān)管、保障市場規(guī)范有序運行作為租賃市場發(fā)展的主要任務(wù)。

整體而言，各城市由于租賃市場的內(nèi)在差異性，在租賃市場發(fā)展的政策體系和思路上，雖然都貫徹和響應(yīng)國家關(guān)于住房租賃市場發(fā)展的政策要求，但在具體實踐層面?zhèn)戎攸c有所不同。

（二）國際經(jīng)驗借鑒

1.市場運營層面：機構(gòu)化、專業(yè)化運作。穩(wěn)定的房源供應(yīng)和規(guī)范化的市場運營是住房租賃市場發(fā)展的基礎(chǔ)性條件，也是穩(wěn)定租金、保障租住權(quán)益的前提。從國外住房租賃市場運營情況來看，與我國的最大區(qū)別在于住房租賃市場機構(gòu)化、專業(yè)化程度較高。中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，雖然近年來受益于政策支持，我國住房租賃機構(gòu)發(fā)展較快，但住房租賃市場機構(gòu)滲透率依然較低，目前在我國住房租賃市場中機構(gòu)持有房源占比僅為6%左右。而國外住房租賃市場機構(gòu)滲透率大多在30%以上，如美國住房租賃市場中機構(gòu)持有房源占比為31.1%，德國機構(gòu)持有住房占比約為38%，日本機構(gòu)持有房源占比為15%，但超過90%的個人房源持有者會將住房委托給專業(yè)化的住房租賃機構(gòu)進行運作，從而間接實現(xiàn)機構(gòu)化、專業(yè)化運作。

專業(yè)化住房租賃機構(gòu)的發(fā)展對住房租賃市場的長期健康發(fā)展具有促進作用。首先，專業(yè)化住房租賃機構(gòu)通過持有大量專門用于租賃的住房，能夠保障租賃市場房源的長期、穩(wěn)定供應(yīng)，從而降低市場波動。其次，住房租賃機構(gòu)在租賃市場與個人和中介機構(gòu)展開競爭，競爭水平的提升有利于自發(fā)形成合理的租金水平，倒逼各方提升服務(wù)，從而使得租賃市場對承租人更加友好。最后，住房租賃機構(gòu)通過規(guī)范化、專業(yè)化租賃服務(wù)發(fā)揮示范帶動效應(yīng)，從而推動整個住房租賃市場持續(xù)優(yōu)化。

在機構(gòu)培育方面，美國住房租賃機構(gòu)的發(fā)展得益于長期低成本的資金支持以及規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)。在美國，REITs在房地產(chǎn)領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用為住房租賃機構(gòu)的發(fā)展提供了長期、穩(wěn)定、低成本的資金支持，推動了租賃機構(gòu)的發(fā)展與規(guī)模擴張，從而催生一批規(guī)模化經(jīng)營的龍頭企業(yè)。全美多戶住房委員會（NMHC）調(diào)查顯示，美國排名前十的住房租賃機構(gòu)持有房源均超過7萬套，最高達40萬套，規(guī)?；?jīng)營有利于降低機構(gòu)運營成本，提高盈利能力，同時保障了服務(wù)質(zhì)量，樹立了良好的品牌形象。德國在租賃機構(gòu)發(fā)展方面采取公私合作的策略，公共租賃住房為非營利性住房，享受租賃補貼，接受租金管制及準(zhǔn)入限制，同時在補貼和資金管制結(jié)束后，公共租賃部門可以轉(zhuǎn)化為私人租賃部門，這種公私合作的機構(gòu)化發(fā)展策略能夠保障租賃機構(gòu)獲得穩(wěn)定的投資收益，進而穩(wěn)定房源，提高房源供應(yīng)質(zhì)量。

2.租金調(diào)控層面：分類、精細化租金標(biāo)準(zhǔn)。租金的合理、穩(wěn)定是住房租賃市場健康發(fā)展的內(nèi)在要求，租金控制在租賃權(quán)益保障中處于核心地位。德國在租金調(diào)控方面擁有成熟的經(jīng)驗，其“租金明鏡”（Miet?spiegel）制度在實現(xiàn)對租金漲幅合理控制的基礎(chǔ)上，也針對租金增長較慢的地區(qū)靈活適用簡易辦法，實現(xiàn)對租金控制和出租方合理收入之間權(quán)衡。德國“租金明鏡”是一個地區(qū)平均租金水平、最低租金水平及最高租金水平的參照表，公開向社會發(fā)布。德國《民法典》規(guī)定：“租金明鏡”的制定需要在全體租戶和房屋持有人，或者雙方代表的監(jiān)督下進行。標(biāo)準(zhǔn)的制定可以在多個城鎮(zhèn)、單個城鎮(zhèn)，乃至城鎮(zhèn)部分區(qū)域?qū)用孢M行，每2年調(diào)整一次。按照“租金明鏡”的制定程序及適用地區(qū)可以將其分為“簡易租金明鏡”和“合格租金明鏡”?！昂喴鬃饨鹈麋R”適用于租金上漲緩慢且租金糾紛較少的地區(qū)，其制定程序相對簡單，其數(shù)據(jù)主要來源于租賃協(xié)會收集的租賃合同數(shù)據(jù)和政府現(xiàn)有的租賃數(shù)據(jù)庫，該租金標(biāo)準(zhǔn)主要用于咨詢服務(wù)，不具備法律效力。在個別大城市，通過市民投票也可以適用“簡易租金明鏡”，如科隆市“租金明鏡”在標(biāo)準(zhǔn)制定上屬于“簡易租金明鏡”，但在實踐中由于數(shù)據(jù)來源廣泛且由第三方機構(gòu)進行統(tǒng)計調(diào)查，因此具備法律效力，可以作為解決法律糾紛和爭端的依據(jù)。“合格租金明鏡”適用于租金上漲較快的城市，其制定程序更加復(fù)雜和專業(yè)化，通過調(diào)查房屋各項指標(biāo)作為科學(xué)計算租金依據(jù)，并結(jié)合法定認可的生活水平價格指數(shù)進行科學(xué)調(diào)整，計算方法和結(jié)果還需專家評審和市議會批準(zhǔn)。因此，“合格租金明鏡”具備法律效力，可以作為法院解決租金糾紛和爭端的法律依據(jù)。

有了“租金明鏡”后，市場租金不僅有了參考標(biāo)準(zhǔn)，住房租金調(diào)整的方式和程序也有了規(guī)范的依據(jù)。德國租賃法規(guī)定，對于新簽訂的租賃合同，除特殊情況外，租金漲幅應(yīng)不得超過“租金明鏡”的10%，如超過10%則需向法院申請，并提供相關(guān)舉證材料。對于上浮超過50%的情形視為暴利，出租方將面臨巨額罰款甚至刑罰，但為了保障出租方利益，法律允許出租方調(diào)取承租人信用檔案。對于正在履行中的租賃合同，三年內(nèi)租金漲幅不得高于20%，部分租金上漲較快的地區(qū)，四年內(nèi)不得超過15%，且增加租金只能在間隔12個月之后，如承租人不接受增加租金，則可以繼續(xù)按照原租約居住2個月，出租方無權(quán)強行要求承租人搬出，只能向法院申請訴訟，通過法律判決實現(xiàn)加租，但由于訴訟費用較高，出租方一般權(quán)衡利弊后不會輕易增加租金。

3.租售同權(quán)層面：立法保障、權(quán)益均等化。從國外住房租賃市場發(fā)展經(jīng)驗來看，健全的法律保障以及打破身份歧視是推進租售同權(quán)的重要保障。美國《房屋租賃法》嚴格限制出租人驅(qū)離租戶的行為，即使租戶未按時支付租金，除了保障租戶的基本居住權(quán)益，還在隱私保護、押金取回、適住性保障等方面給予更多支持。此外，美國還有《住宅租賃關(guān)系法》《租金管制法》《公寓法》等多部專門法律規(guī)范租賃行為，保障承租人權(quán)益。德國除了在《民法典》中針對保障出租住房持續(xù)安全、維護租賃關(guān)系長期穩(wěn)定、防范租金水平快速上漲、支持改善出租住房條件、強化承租人保護等方面作出詳細規(guī)定外，還制定了《住房租賃法》《住宅促進法》《租金水平法》以及地方性法規(guī)，對租賃市場發(fā)展和租賃關(guān)系維護提供根本依據(jù)。

在公共服務(wù)和社會保障方面，在美國，學(xué)區(qū)的劃分不是根據(jù)產(chǎn)權(quán)而是以實際居住為準(zhǔn)，且買房和租房享受同等的醫(yī)療服務(wù)。英國由于實行全民公費醫(yī)療，因此在醫(yī)療保障方面無論是擁有住房還是租房均能夠在居住地享受同等的醫(yī)療待遇。在日本，業(yè)主與租戶地位平等，買房和租房均能夠享受教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等同等的社會公共服務(wù)，其中，在教育方面，公立學(xué)校入學(xué)以實際居住地為準(zhǔn)，不論是租房還是自有住房。此外，公立學(xué)校的教育資源也相對公平，日本實行公辦教師輪崗制，采取強制加自愿的方式推動教師跨行政區(qū)、跨學(xué)校流動。

五、促進我國住房租賃市場協(xié)調(diào)發(fā)展的政策建議

（一）理解我國住房租賃市場發(fā)展的現(xiàn)實需求

1.我國需要什么樣的住房租賃市場。首先，我國需要一個滿足城市新市民、青年人居住需求的住房租賃市場。當(dāng)下我國住房租賃市場的主要需求者以農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口和城市新市民、青年人為主，其中又以解決好大城市新市民、青年人住房問題最為迫切，目前約有70%的大城市新市民、青年人居住選擇是租房，解決好這部分人的住房問題是重中之重。其次，我國需要一個供給結(jié)構(gòu)合理、以小戶型低租金為主的住房租賃市場。目前我國住房整體上已不短缺，2020年中國城鎮(zhèn)住房套戶比為1.09，相比于1978年的0.8已經(jīng)實現(xiàn)較大幅度提升。此外，西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，我國住房空置率超過20%，剔除裝修、待裝修、待拆遷和期房，空置率仍達16.1%。住房租賃市場仍存在明顯的結(jié)構(gòu)性問題，主要表現(xiàn)為大城市位置便利、租金合理、小戶型的租賃住房嚴重不足。而大城市新市民和青年人租房面臨的最大問題也是區(qū)位和租金問題，區(qū)位好的租金貴、租金低的區(qū)位遠。據(jù)此而言，目前我國住房租賃市場主要面臨結(jié)構(gòu)性問題而非總量問題。未來，住房租賃市場需要構(gòu)建一個以位置便利、租金合理、小戶型租賃住房為主，以較低租金的政策性租賃住房和高端租賃住宅為輔的租賃住房供應(yīng)體系。最后，我國需要一個租賃關(guān)系穩(wěn)定、租賃權(quán)益有保障的住房租賃市場。缺乏信任、糾紛多、體驗差、管理不完善是目前住房租賃市場發(fā)展的痛點，也是“重購輕租”社會理念形成的內(nèi)在原因。只有實現(xiàn)租賃關(guān)系穩(wěn)定、租賃權(quán)益有保障，才能提高租賃意愿，建立信任、穩(wěn)定、和諧的租賃市場環(huán)境，實現(xiàn)“租售并舉”的安居夢。

2.住房租賃市場規(guī)范發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)。住房租賃市場的發(fā)展涉及政府部門、住房租賃企業(yè)、金融機構(gòu)、房屋持有人、承租人等多元主體。住房租賃市場的規(guī)范發(fā)展也離不開各個主體的參與。一個能夠有效協(xié)調(diào)各主體利益關(guān)系，實現(xiàn)有序、規(guī)范、健康發(fā)展的住房租賃市場至少需要做到建設(shè)運營有標(biāo)準(zhǔn)、市場秩序有監(jiān)管、金融風(fēng)險有管控、租金上漲有限制、企業(yè)經(jīng)營可持續(xù)以及租賃賦權(quán)有保障等標(biāo)準(zhǔn)。

具體而言，建設(shè)運營有標(biāo)準(zhǔn)要求租賃住房建設(shè)既要滿足基本的質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)，又要充分考慮市場需求，在戶型、配套、服務(wù)等方面更加人性化。市場秩序有監(jiān)管要求主管部門和監(jiān)管機構(gòu)能夠有效監(jiān)督市場，精準(zhǔn)打擊擾亂市場秩序的亂象，及時糾正市場主體不規(guī)范行為，保護市場主體合法權(quán)益。金融風(fēng)險有管控重在監(jiān)控租賃企業(yè)資金行為，規(guī)范租賃企業(yè)違規(guī)設(shè)立資金池、無序加杠桿行為，以及違規(guī)開展租賃貸業(yè)務(wù)。租金上漲有限制則主要針對住房問題較為突出的大城市，要合理控制租金漲幅，保障新市民、青年人的基本居住需求。企業(yè)經(jīng)營可持續(xù)意在保證低租金收益率下住房租賃企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營，如何保證在低租金收益率下讓企業(yè)獲得合理利潤是一個亟待解決的問題。租賃賦權(quán)有保障是保障承租人權(quán)益的根本舉措，也是實現(xiàn)住房租賃市場持續(xù)健康發(fā)展的內(nèi)在要求，而其中最根本的是要加快租售同權(quán)制度建設(shè)，實現(xiàn)租房和買房在基本公共服務(wù)方面享受同樣待遇。

（二）促進我國住房租賃市場協(xié)調(diào)發(fā)展的政策建議

1.建立因城施策、分類指導(dǎo)的靈活調(diào)控機制。不同城市資源基礎(chǔ)不同，租賃市場發(fā)展階段、基本特征、客觀現(xiàn)實也存在差異。特別是供求關(guān)系存在較大差異，這決定了無論是租金調(diào)控，還是整個租賃市場政策調(diào)控的側(cè)重點和力度都存在一定差異。就目前而言，一線城市及部分熱點區(qū)域中心城市政策調(diào)控應(yīng)側(cè)重保障性，以增加供給為主，最大程度解決好城市新市民、青年人住房問題，同時合理限制租金漲幅，做到租金漲幅和收入增幅相匹配。二線城市應(yīng)注重盤活存量，通過優(yōu)惠政策支持專業(yè)化住房租賃機構(gòu)發(fā)展，實現(xiàn)供需匹配，避免市場波動，租金調(diào)控方面應(yīng)以引導(dǎo)市場合理預(yù)期為主，同時監(jiān)控價格異常和惡性競爭行為。三四線城市目前并不存在租金價格調(diào)控的現(xiàn)實需求，主要以培育、優(yōu)化市場為主，推動市場規(guī)范化發(fā)展，保障租賃主體合法權(quán)益。

2.合理調(diào)節(jié)租金漲幅，但不宜實行租金管制。在我國住房租賃市場發(fā)展不完善、監(jiān)管體制不健全的大環(huán)境下，通過政策調(diào)控合理引導(dǎo)市場行為和預(yù)期，既是現(xiàn)實所需也是必要之舉。租金上漲既受供求關(guān)系、物價水平的影響，也存在人為操縱、惡性競爭的可能。因此，需要對租金漲幅進行合理調(diào)節(jié)，以最大程度滿足大城市新市民、青年人的住房需求，但不宜實行租金管制，因為從長期來看，租金管制會導(dǎo)致租賃住房供給不足，結(jié)果適得其反。租金漲幅合理調(diào)節(jié)主要集中在兩方面：一是對租金上漲過快采取必要調(diào)控措施；二是對控制房源、哄抬價格等行為嚴厲打擊。要實現(xiàn)這兩個目標(biāo)需要建立住房租金監(jiān)測機制，綜合考慮物價、收入等因素，合理確定租金漲幅上限，同時配合出臺城市區(qū)域租金指導(dǎo)價，規(guī)范市場主體行為，合理引導(dǎo)市場預(yù)期。此外，還要跟蹤監(jiān)控租賃機構(gòu)競爭性市場行為，通過全面建立租賃登記備案系統(tǒng)密切監(jiān)控企業(yè)潛在市場壟斷行為。

3.支持住房租賃企業(yè)專業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展。從發(fā)達國家發(fā)展經(jīng)驗來看，專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營不僅能夠倒逼各方提升服務(wù)，自發(fā)形成合理的租金水平，也能借助規(guī)?；?jīng)營降低機構(gòu)運營成本，提高盈利能力。從目前我國住房租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀來看，在低租金收益率環(huán)境下促進住房租賃企業(yè)專業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展首先需要解決低成本用地問題，支持企業(yè)利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)租賃住房。其次，要下大力氣解決住房租賃企業(yè)融資需求，自持型重資產(chǎn)住房租賃企業(yè)資本投入高、資本回收期長，長期低成本的資金支持是其可持續(xù)經(jīng)營的核心訴求，未來可以探索發(fā)展住房租賃項目預(yù)期收益質(zhì)押貸款融資模式，加快推進住房租賃領(lǐng)域REITs發(fā)展，減輕企業(yè)項目資金壓力。

4.對配合政府租金調(diào)控的租賃企業(yè)給予定向支持。解決低租金收益率下住房租賃企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營問題是構(gòu)建多元主體參與的住房租賃市場的重要一環(huán)，企業(yè)能夠獲得合理的利潤回報不僅提高了其參與的積極性，而且能夠減少利用“長收短付”“高進低出”惡性競爭以及租金貸等多種方式追求經(jīng)濟利益的市場亂象。但在當(dāng)前低租金收益率疊加控制租金漲幅的背景下，企業(yè)經(jīng)營壓力進一步增加，需要獲得一定的經(jīng)營支持和政策優(yōu)惠。因此，對配合政府租金調(diào)控的市場化租賃企業(yè)，在稅收優(yōu)惠、金融支持、政策補貼等方面給予支持。稅收方面，可借鑒國外的經(jīng)驗做法，在現(xiàn)有增值稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠的基礎(chǔ)上進一步加大稅收減免力度，如德國對住房租賃企業(yè)實行2%至2.5%的年稅收減免率。金融支持方面，加大資金傾斜力度，適當(dāng)給予經(jīng)營貸款利息優(yōu)惠。政策補貼方面，對企業(yè)按照政府指導(dǎo)價出租的住房給予一定額度的建設(shè)、運營補貼，同時在既定的監(jiān)管框架下適當(dāng)放寬對該類企業(yè)租賃資金監(jiān)管限制。

5.租售同權(quán)應(yīng)盡快出臺全國性規(guī)范。租售同權(quán)制度建設(shè)能夠部分減少買房和租房之間的權(quán)益差距，提升租住意愿，降低購房吸引力，有利于緩解租售比失衡問題，但目前租售同權(quán)推進緩慢。租售同權(quán)制度建設(shè)固然會帶來租房群體和房屋持有人兩類群體的利益沖突，但不應(yīng)對潛在沖突保持過度謹慎態(tài)度。相反，即使實現(xiàn)租售同權(quán)也無法完全消除兩類群體之間的福利差異，房屋持有人仍然擁有房屋的完整產(chǎn)權(quán)，享有財產(chǎn)所有權(quán)帶來的經(jīng)濟利益，如抵押、增值等，且房屋持有人對房屋使用具有較大的自主權(quán)和長期穩(wěn)定性，這些都是租房無法帶來的。租售同權(quán)更多的是消除兩類群體在公共福利上的人為優(yōu)勢。因此，出臺全國性租售同權(quán)規(guī)范具備理論基礎(chǔ)。從現(xiàn)實層面來看，近年來，各大城市結(jié)合本地實際進行了一系列租售同權(quán)實踐與制度建設(shè)，取得了積極成果和實踐經(jīng)驗，但各地目前推進進度不一，制度標(biāo)準(zhǔn)存在差異，亟待建立統(tǒng)一的規(guī)范來指導(dǎo)全國范圍內(nèi)租售同權(quán)制度建設(shè)。租售同權(quán)全國性規(guī)范應(yīng)以憲法規(guī)定的公民基本權(quán)利為基礎(chǔ)，但也要區(qū)別房屋所有權(quán)和房屋租賃權(quán)在法律層面的根本差異。與此同時，還要明確強制性規(guī)范和任意性規(guī)范，做到軟硬兼施、靈活適度。

此外，從我國的基本國情出發(fā)，完全實現(xiàn)真正意義上的租售同權(quán)尚不具備現(xiàn)實基礎(chǔ)，其中涉及稀缺資源分配的公平性及合理性問題，除了統(tǒng)一的法律規(guī)范統(tǒng)籌指導(dǎo)外，還需要借鑒國外經(jīng)驗，探索將社會福利與戶籍制度剝離，統(tǒng)籌推進社會福利制度和戶籍制度改革，逐步建立起以廣泛性社會福利為主，以靈活性社會福利為輔的公共服務(wù)和社會保障體系。