西南聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所有限責(zé)任公司

文化旅游產(chǎn)業(yè)已是我國旅游產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著人們對美好生活需求的日益增長，文化與旅游的融合發(fā)展對促進國民經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型升級有著重要意義?？v觀當(dāng)下，各地擁有文化旅游要素資源的地方平臺公司，或多或少存在“難言之隱”，或是資金問題、或是專業(yè)團隊問題、亦或是經(jīng)營問題……種種問題直接困擾著地方旅游業(yè)的發(fā)展。

為了解決以上“難言之隱”，如出租場地、合作經(jīng)營某座商業(yè)體等常規(guī)的征集合作模式應(yīng)運而生，但此類合作模式難以滿足征集方全方位、多元化、深層次的要求，這需要產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)對征集方的情況進行全面摸底，幫助其理清思路，找準(zhǔn)合作目的，量身定制最佳合作模式，并最終為征集方選出最合適的合作方。

西南聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所下屬眉山分所受理的四川彭祖山旅游發(fā)展有限公司（以下簡稱“征集方”）“彭祖文化體驗園經(jīng)營和運維管理服務(wù)項目”突破常規(guī)征集合作模式，對項目進行全方位包裝設(shè)計后于2021年12月順利掛牌成交，贏得了征集方及相關(guān)部門的高度評價，成為文化旅游領(lǐng)域通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)征集合作方的典型案例。

一、項目背景

征集方為四川省眉山市彭山區(qū)人民政府下設(shè)的國有平臺公司，主要職能是依托彭祖山、彭祖文化資源，發(fā)展彭山區(qū)文旅產(chǎn)業(yè)。彭祖山風(fēng)景區(qū)是四川省級風(fēng)景名勝區(qū)，據(jù)傳是商賢大夫彭祖故里和安葬地，有彭祖墓等景點，是國內(nèi)獨有、世界唯一以長壽養(yǎng)生為特色的文化旅游風(fēng)景名勝區(qū)。因景區(qū)缺乏專業(yè)團隊運營以及前期建設(shè)資金存在缺口，征集方急需引進一家專業(yè)文旅運營公司運營彭祖文化體驗園，同時解決建設(shè)資金6億元，用于彭祖山體驗園區(qū)改造所產(chǎn)生的拆遷安置、林木回購、開發(fā)建設(shè)等。

二、客戶訴求

一是征集方擬征集一家具有資金實力的旅游公司合作運營園區(qū)內(nèi)的旅游商業(yè)，征集合作資金不低于6億元。

二是征集方擬征集一家具有景區(qū)運營經(jīng)驗的文旅公司按國家AAAA級景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)對園區(qū)項目進行運維管理。

三、主要做法

前期，該項目征集方采用建設(shè)工程公開招標(biāo)方式啟動招投標(biāo)程序，未獲得發(fā)改部門立項審批，耗時半年未能正常啟動。為了破解困局，眉山分所主動請纓，在全面摸清項目基本面，并對國內(nèi)多個文旅產(chǎn)業(yè)征集合作經(jīng)驗進行總結(jié)的基礎(chǔ)上，僅用兩個月時間，就幫助征集方理清思路，找到合規(guī)有效的交易方式，根據(jù)需求精準(zhǔn)設(shè)計合作方案，并一次性通過眉山市彭山區(qū)人民政府和多部門聯(lián)合專項審議。主要做法如下：

首先明確合作內(nèi)容及范圍（全面摸底）：一是合作方自主經(jīng)營除彭祖文化體驗園門票之外的各類旅游配套服務(wù)的商業(yè)活動，涵蓋交通、餐飲、住宿、商品銷售、娛樂、攝影攝像、戶外廣告、游客服務(wù)等八大種類。二是合作方進行園區(qū)運維管理服務(wù)，包括營銷推廣、環(huán)境衛(wèi)生保潔、園林景觀提升養(yǎng)護、園區(qū)建筑物、道路、水電氣管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)，地災(zāi)、森林防火、文物保護、名木古樹保護、白蟻防治，以及對景區(qū)內(nèi)彭祖書院、彭祖居、膳食術(shù)館、彭祖文化中心、禪茶院子等養(yǎng)生文化體驗新場景持續(xù)深化打造，深度挖掘彭祖長壽養(yǎng)生文化。

其次是明確征集方的收入與支出（理清思路）：一是合作方需一次性支付商業(yè)經(jīng)營費給征集方，用于彭祖山體驗園區(qū)改造所產(chǎn)生的拆遷安置、林木回購、開發(fā)建設(shè)等費用。二是征集方根據(jù)相關(guān)部門對合作方的園區(qū)運維考核，每年將園區(qū)門票銷售收入按照簽訂的《合作協(xié)議》約定的比例作為運維管理服務(wù)費支付給合作方。

最后設(shè)計征集合作方案（合作目的）：該項目的難點在于同時兼籌商業(yè)經(jīng)營權(quán)與園區(qū)運維管理服務(wù)，也就是既有收入又有支出。如果按照常規(guī)的做法就應(yīng)該制定兩套方案，一個是出租一個是采購，但是在經(jīng)濟環(huán)境整體較差、利潤點較低等情況下，可能會出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營權(quán)無人問津，而運維管理服務(wù)報名者眾多的局面，這肯定不是征集方想要的的結(jié)果。經(jīng)西南聯(lián)交所與眉山分所上下聯(lián)動，最終擬定以6億元作為園區(qū)商業(yè)經(jīng)營權(quán)合作基價、合作方正向報價（往上加價），與以園區(qū)門票銷售年收入的90%作為園區(qū)運維管理費基價、合作方反向報價（往下降價）相結(jié)合的綜合評分合作方案，既達到了征集方的“多收入少支出”的目的，又滿足合作方“有利可圖”的意圖。最終征集方采納了眉山分所設(shè)計的合作方案，征集到有實力并具備文旅經(jīng)營管理經(jīng)驗的合作方，征集到合作資金6億元，圓滿完成征集合作工作。

四、項目亮點——突破常規(guī)征集合作模式

該項目突破常規(guī)征集合作模式，不再是簡單的場地出租、商業(yè)體出租，而是一個綜合合作、招商、運維、服務(wù)的多元化征集合作模式，打破資產(chǎn)處置與采購不相容、收入與支出不并存的傳統(tǒng)做法。從征集方的角度來說，傳統(tǒng)的單一追求利益最大化思路在市場里已然行不通，從合作方的角度來講，把控項目風(fēng)險、挖掘潛在更多盈利點才是投資的關(guān)鍵。眉山分所在該項目方案設(shè)計時，站在雙方角度考慮，充分權(quán)衡雙方利益，最終達到共贏。

五、文旅要素產(chǎn)權(quán)市場創(chuàng)新發(fā)展意義

該項目以6億元順利成交，是地方國有企業(yè)撬動文旅產(chǎn)業(yè)提檔升級、以資源換資本的一次有力探索。下一步，征集方將借助彭祖?zhèn)鹘y(tǒng)文化，深度挖掘彭祖精神，開發(fā)彭祖周邊產(chǎn)品，依托合作方成熟的市場化運作方式，打造高質(zhì)量文化旅游景點，以點帶面推動江口古鎮(zhèn)等周邊景區(qū)發(fā)展。

國企改革重組后，四川省各地基本整合了當(dāng)?shù)氐奈穆觅Y源成立文旅公司（集團），文旅要素產(chǎn)權(quán)交易將成為西南聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所“全域、全鏈條、全要素”的重要服務(wù)對象。創(chuàng)新打造文旅資源交易平臺，結(jié)合各地方特點，創(chuàng)新文旅產(chǎn)業(yè)運營模式，對文旅產(chǎn)業(yè)而言，是創(chuàng)新文旅消費產(chǎn)品、助力文旅產(chǎn)業(yè)迭代升級的新業(yè)態(tài);對國有低效文旅資產(chǎn)而言，是激活國有資產(chǎn)的新手段;對政府或地方文旅公司而言，是充分挖掘地方特色文化資源，創(chuàng)新文化傳播方式的新模式;對于城市發(fā)展而言，可以增加就業(yè)人口，是帶動周邊配套完善，助推區(qū)域經(jīng)濟創(chuàng)造新極點。