蔡偉

伴隨時(shí)代的進(jìn)步，我國(guó)城市的發(fā)展速度越來(lái)越快，特別是房地產(chǎn)建筑整體數(shù)量一直在持續(xù)提升。為了更好地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，施工企業(yè)就需要做好房地產(chǎn)估價(jià)的工作。這其中，假設(shè)開(kāi)發(fā)法便是非常有效的一種方式，主要是基于既定假設(shè)作為重要基礎(chǔ)，對(duì)其中的不確定性予以忽視，以此保證最終效果達(dá)到預(yù)期。本篇文章主要描述了假設(shè)開(kāi)發(fā)法的概念，探討了其中的應(yīng)用前提，分析了影響假設(shè)開(kāi)發(fā)法應(yīng)用的因素，并對(duì)于應(yīng)用難點(diǎn)和相關(guān)處理對(duì)策發(fā)表一些個(gè)人的觀點(diǎn)和看法。

對(duì)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法而言，主要是指參照評(píng)估對(duì)象的剩余開(kāi)發(fā)價(jià)值，逐步完成評(píng)估活動(dòng)的方法。相比于其他方法，其有著非常高的實(shí)用性特點(diǎn)。尤其是在對(duì)一些商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候，最終獲得的結(jié)果極具合理性。為了保證最終的效果能夠達(dá)到預(yù)期，工作人員可以嘗試采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的方式。

一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的概念

所謂假設(shè)開(kāi)發(fā)法，通常又被稱作是剩余法，主要是指參照評(píng)估對(duì)象的剩余開(kāi)發(fā)價(jià)值，逐步完成評(píng)估活動(dòng)的方法。具體而言，就是針對(duì)估計(jì)對(duì)象本身，對(duì)后續(xù)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的相關(guān)支出、折現(xiàn)率以及后續(xù)投入的支出予以明確，并將開(kāi)發(fā)結(jié)束后的價(jià)格和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出相減，以此獲得估價(jià)對(duì)象當(dāng)前價(jià)格的一類(lèi)方法。在現(xiàn)有的成本法之中，假設(shè)開(kāi)發(fā)法可以看作是其中的“倒計(jì)時(shí)”。另外，這一方法的基本原理和租金原則有著諸多相似之處，但是租金通常指的是年租金的余下部分，而假設(shè)開(kāi)發(fā)法是一次性完成所有剩余價(jià)值的計(jì)算。從《稅收理論》中能夠得知，所謂勞動(dòng)者自身的勞動(dòng)價(jià)值，主要是將基礎(chǔ)生活要素全部去掉之后，剩余的租金部分。因此從本質(zhì)層面來(lái)看，地租就能算作是剩余勞動(dòng)價(jià)值。而知名學(xué)者杜爾多曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，在開(kāi)展農(nóng)業(yè)活動(dòng)的時(shí)候，勞動(dòng)者在完成生產(chǎn)工作之后剩余的所有價(jià)值，可以看作是大自然的恩惠，能夠滿足所有工人的基本需求。勞動(dòng)者在完成土地工作之后，就能將這些剩余價(jià)值全部轉(zhuǎn)變?yōu)樽饨?，最終交給所有者。

二、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的應(yīng)用前提

（一）選擇最為合理的方法

1.明確土地區(qū)位

在對(duì)土地區(qū)位進(jìn)行明確時(shí)，主要包括城市性質(zhì)、土地所屬區(qū)域的性質(zhì)、土地位置等，以此對(duì)該土地的最佳用途予以明確。

2.了解土地狀況

在對(duì)土地狀況進(jìn)行明確時(shí)，主要包括該土地的面積大小、外部形狀、地形表現(xiàn)、地質(zhì)條件、開(kāi)發(fā)程度等部分。這其中，基于當(dāng)前土地的開(kāi)發(fā)程度又能將其細(xì)分為多個(gè)部分，諸如生地、毛地、成熟環(huán)境、在建工程以及完工工程。

3.明確土地權(quán)益

在對(duì)土地權(quán)益進(jìn)行明確時(shí)，實(shí)際包含該土地的具體規(guī)劃條件、已有土地的基本權(quán)利。這其中，規(guī)劃條件能夠進(jìn)一步細(xì)分為當(dāng)前容積率、綠化占有面積、實(shí)際用途等。而土地的基本權(quán)利能夠細(xì)分為權(quán)利類(lèi)型、使用時(shí)間。通過(guò)對(duì)這些條件了解之后，投資人員就能選用一類(lèi)最為合適的方案，對(duì)未來(lái)項(xiàng)目完工后的情況予以明確。由此看出，在有了土地權(quán)益之后，就能對(duì)基本價(jià)格以及租金進(jìn)行預(yù)測(cè)。

（二）保證數(shù)據(jù)的精確性

1.政策的可預(yù)見(jiàn)性和透明性

通常來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)自身的價(jià)格很容易被政策內(nèi)容所影響。而在這幾年之中，由于我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度非?？?，相關(guān)政策一直處在持續(xù)變化的狀態(tài)，使得房產(chǎn)價(jià)格的預(yù)測(cè)難度變得非常高，最終造成估算的價(jià)格和實(shí)際狀況有所差異，未能達(dá)到預(yù)期。

2.政策的長(zhǎng)遠(yuǎn)性和穩(wěn)定性

對(duì)于房地產(chǎn)的基本價(jià)值而言，同樣會(huì)被供需變化所影響。當(dāng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況時(shí)，價(jià)格就會(huì)上升;反之，價(jià)格就會(huì)有所下降。我們國(guó)家的所有土地都是國(guó)有化財(cái)產(chǎn)，因此政府部門(mén)就需要專(zhuān)門(mén)制定一個(gè)具有長(zhǎng)遠(yuǎn)性、高穩(wěn)定性的政策方案，以此防止價(jià)格發(fā)生劇烈波動(dòng)，為未來(lái)的價(jià)格預(yù)測(cè)和房產(chǎn)評(píng)估提供了諸多幫助。另外，使得房產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)也變得極為可靠。

3.資料庫(kù)的連續(xù)性和全面性

在有了資料庫(kù)之后，說(shuō)明評(píng)估人員能夠有效完成早期數(shù)據(jù)資料的收集工作，具體包含土地轉(zhuǎn)讓的費(fèi)用、商品房?jī)r(jià)格、開(kāi)發(fā)投入等。正是這些資料存在，給評(píng)估人員創(chuàng)設(shè)了優(yōu)良條件，為未來(lái)的估測(cè)活動(dòng)開(kāi)展提供了諸多幫助。

4.稅費(fèi)的全面性和高清晰性

通常而言，基于房地產(chǎn)本身發(fā)布的相關(guān)稅收政策都會(huì)有著一定的彈性特點(diǎn)，不會(huì)將所有內(nèi)容完全公開(kāi)，經(jīng)常會(huì)包含一些隱性層面的支出，從而使得房產(chǎn)估計(jì)的整體難度大幅度提高，同時(shí)讓最終結(jié)果失去了可靠性。不僅如此，對(duì)廣大投資者而言，自身投資風(fēng)險(xiǎn)也隨之有所增加。

三、影響假設(shè)開(kāi)發(fā)法應(yīng)用的因素

（一）土地成本和收購(gòu)模式

對(duì)于土地成本來(lái)說(shuō)，通常又能算作是土地開(kāi)發(fā)工作的基本成本，也就是土地購(gòu)入和開(kāi)發(fā)的資金成本。諸如，基于市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)土地的模式。對(duì)于土地成本來(lái)說(shuō)，實(shí)際包含征收稅、契稅、印花稅以及手續(xù)費(fèi)。而對(duì)于成績(jī)成本，實(shí)際包含土地賠償費(fèi)用、安置費(fèi)用青苗補(bǔ)貼費(fèi)用等。

（二）建設(shè)成本

其一是待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)預(yù)期發(fā)展程度，其二是實(shí)際開(kāi)發(fā)的時(shí)候，市場(chǎng)本身的發(fā)展?fàn)顩r。當(dāng)預(yù)計(jì)發(fā)展水平相對(duì)較好，在進(jìn)行修建的時(shí)候，花費(fèi)的成本也就更高。具體來(lái)說(shuō)，實(shí)際包含前期投入、安裝費(fèi)用、設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、配套費(fèi)用、稅費(fèi)以及其他方面的投入等。

（三）管理費(fèi)用

對(duì)于管理費(fèi)用來(lái)說(shuō)，可以看作是期間費(fèi)用的一類(lèi)，也是開(kāi)發(fā)工作之中，組織管理方面必須投入的基礎(chǔ)成本。在內(nèi)容方面，實(shí)際包括員工個(gè)人工資、員工福利、差旅費(fèi)用、辦公費(fèi)用等。在開(kāi)展項(xiàng)目活動(dòng)的時(shí)候，管理費(fèi)用必須按照相應(yīng)的比例完成最終計(jì)算。

（四）銷(xiāo)售費(fèi)用

通常而言，銷(xiāo)售費(fèi)用又被稱作為銷(xiāo)售投入成本，指的是房地產(chǎn)在實(shí)際銷(xiāo)售的時(shí)候，預(yù)售或者銷(xiāo)售工作結(jié)束之后，房地產(chǎn)方面需要投入的資金成本，具體包含：廣告費(fèi)用、銷(xiāo)售代理費(fèi)用、可能損失以及運(yùn)輸成本等。在這一項(xiàng)目里面，為了更好地完成費(fèi)用計(jì)算，就需要在項(xiàng)目完工之后，按照特定的比例完成價(jià)格費(fèi)用的計(jì)算。

（五）投資利息

對(duì)于投資利息來(lái)說(shuō)，估算工作只能基于靜態(tài)分析法的方式進(jìn)行展現(xiàn)，實(shí)際包括房地產(chǎn)本身的價(jià)值、需要承擔(dān)的稅務(wù)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用以及管理投入。而對(duì)于銷(xiāo)售稅務(wù)費(fèi)用來(lái)說(shuō)，通常不需要對(duì)利息進(jìn)行計(jì)算。在計(jì)算的過(guò)程中，工作人員需要將多方面問(wèn)題考慮進(jìn)來(lái)，包括計(jì)息時(shí)間的長(zhǎng)度、計(jì)息的方案、利率的高低以及實(shí)際利率等。

（六）銷(xiāo)售稅費(fèi)

對(duì)于銷(xiāo)售費(fèi)用而言，具體包含銷(xiāo)售稅金、附近費(fèi)用和其他各種不同類(lèi)型的稅費(fèi)。具體稅費(fèi)部分，主要是基于待評(píng)估房地產(chǎn)本身所處的區(qū)域而進(jìn)行確定，基于相應(yīng)的價(jià)值，通過(guò)對(duì)應(yīng)的比例完成計(jì)算。涉及的內(nèi)容有增值費(fèi)用、城建費(fèi)用、維護(hù)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅務(wù)以及教育附加成本等。

（七）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

在日常生活之中，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)更多可以看作是一類(lèi)結(jié)果，主要是利用銷(xiāo)售成本將其他各類(lèi)成本、費(fèi)用以及稅后余額減掉，以此獲得開(kāi)發(fā)工作結(jié)束后的期望利潤(rùn)。在實(shí)際計(jì)算的時(shí)候，評(píng)估人員理應(yīng)針對(duì)其中基本技術(shù)、利潤(rùn)率方面進(jìn)行有效匹配，也就是應(yīng)用不同的基數(shù)，同時(shí)應(yīng)用線條的利潤(rùn)率。反之，則需要選擇完全不同的利潤(rùn)率，并應(yīng)用相應(yīng)的計(jì)算技術(shù)，不能將其完全搞混。

四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的應(yīng)用難點(diǎn)

（一）折現(xiàn)率的明確

在對(duì)折現(xiàn)率進(jìn)行確定的時(shí)候，評(píng)估人員理應(yīng)針對(duì)我國(guó)當(dāng)前銀行的基本利率予以明確，并將行業(yè)之中的收益率全部考慮進(jìn)來(lái)。同時(shí)還要思考現(xiàn)有的收益率、風(fēng)險(xiǎn)數(shù)值以及可能獲得的經(jīng)濟(jì)效益。無(wú)論哪一類(lèi)因素，在進(jìn)行收集的時(shí)候，很容易受到人為因素帶來(lái)的干擾，導(dǎo)致預(yù)測(cè)活動(dòng)變得極為不確定，數(shù)據(jù)資料也將隨之失去應(yīng)有的客觀性。

在進(jìn)行明確之前，評(píng)估人員理應(yīng)收集大量數(shù)據(jù)資料，并對(duì)其完成深入分析和判斷。由于難度相對(duì)較高，對(duì)于評(píng)估人員自己的判斷能力、分析能力都有著一定的要求。但是，由于資料較為豐富，就能防止折現(xiàn)率的特殊性出現(xiàn)。不僅如此，折現(xiàn)率還會(huì)被市場(chǎng)因素所干擾，當(dāng)現(xiàn)有市場(chǎng)的波動(dòng)率較高，折現(xiàn)率就會(huì)隨之變得不夠確定。

（二）費(fèi)用的預(yù)算

通常來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)的建設(shè)周期都相對(duì)比較長(zhǎng)，在實(shí)際開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，既要進(jìn)行預(yù)測(cè)，也要有所開(kāi)支，獲得相應(yīng)的利潤(rùn)。這其中，建筑成本的花費(fèi)和待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期建設(shè)等級(jí)、開(kāi)發(fā)程度、整體規(guī)模都有所聯(lián)系。諸如，伴隨預(yù)計(jì)的等級(jí)持續(xù)提升，建設(shè)方面實(shí)際投入的資金也就更高。

由于周期相對(duì)較長(zhǎng)，同時(shí)工程量非常大，在實(shí)際開(kāi)發(fā)的時(shí)候，就需要投入大量資金成本，此時(shí)就要對(duì)投資利息的計(jì)算予以把握。通常而言，投資利息主要會(huì)和計(jì)息期以及利率計(jì)算方面存在聯(lián)。兩類(lèi)方法盡管在基礎(chǔ)理論方面十分相近，然而在實(shí)際應(yīng)用之后，靜態(tài)分析法需要將利潤(rùn)利息部分考慮進(jìn)來(lái)，使得二者的最終估算有著明顯區(qū)別。

（三）數(shù)據(jù)的客觀性

基于現(xiàn)有的評(píng)估對(duì)象，對(duì)其相關(guān)市場(chǎng)信息資料展開(kāi)收集，并予以使用。從某種角度來(lái)說(shuō)，參數(shù)資料的合理應(yīng)用是保證假設(shè)開(kāi)發(fā)法發(fā)揮價(jià)值的核心。在進(jìn)行實(shí)踐的時(shí)候，經(jīng)常能夠發(fā)現(xiàn)：基本上公開(kāi)市場(chǎng)只會(huì)在理論層面看到，使得評(píng)估對(duì)象的信息獲取難度有所增加，最終獲取的參數(shù)也不極為不確定。另外，政府提供的相關(guān)信息缺少應(yīng)有的時(shí)效性，當(dāng)政策內(nèi)容有所變化之后，就會(huì)對(duì)評(píng)估數(shù)據(jù)的選擇帶來(lái)一定程度的影響。

（四）計(jì)算的不確定性

基于假設(shè)開(kāi)發(fā)法本身可以得知，其相關(guān)參數(shù)基本上都是工作人員基于早期的數(shù)據(jù)資料深入分析之后得出。由此說(shuō)明，預(yù)測(cè)的數(shù)據(jù)資料不僅在市場(chǎng)方面不夠確定，同時(shí)技術(shù)表現(xiàn)也不夠確定。現(xiàn)如今市場(chǎng)的變化速度越來(lái)越快，形勢(shì)極為嚴(yán)峻，很難通過(guò)調(diào)查的方式，找到市場(chǎng)價(jià)值的變化規(guī)律;政策內(nèi)容、投資的偏好度以及風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的偏好度，也會(huì)讓參數(shù)資料被人員的主觀因素所干擾。正是這些因素存在，使得最終價(jià)值變得不夠確定，進(jìn)而對(duì)最終的評(píng)估造成巨大影響。

五、假設(shè)開(kāi)發(fā)法應(yīng)用難點(diǎn)的處理對(duì)策

（一）改進(jìn)折現(xiàn)率

其一，針對(duì)安全利率和風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控兩部分，對(duì)其進(jìn)行全面整合，具體的計(jì)算方法則是：折現(xiàn)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控?cái)?shù)值。在對(duì)安全利率進(jìn)行選擇的過(guò)程中，可以優(yōu)先考慮國(guó)債和銀行的定期存款，參照實(shí)際開(kāi)發(fā)時(shí)出現(xiàn)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，對(duì)其合理劃分，變?yōu)槎鄠€(gè)不同的等級(jí)，明確具體開(kāi)發(fā)程度，尋找最佳的風(fēng)險(xiǎn)控制數(shù)據(jù)。通過(guò)改善之后，數(shù)據(jù)資料就會(huì)變得更為客觀，將預(yù)測(cè)的不可靠性降至最低。

其二，打造一個(gè)更為完善的折現(xiàn)率體系，具體包含方法的優(yōu)化、數(shù)據(jù)搜集等。在完成建立之后，一些不必要的環(huán)節(jié)就能全部去掉，從而使得評(píng)估人員的工作難度有所下降，進(jìn)而保證最終結(jié)果的高精確性。

（二）調(diào)整計(jì)息期

通常來(lái)說(shuō)，利息的計(jì)算周期會(huì)和房地產(chǎn)本身的開(kāi)發(fā)周期、資金投入時(shí)間存在一定聯(lián)系。為此，評(píng)估人員就要對(duì)其中的開(kāi)發(fā)時(shí)間和完成時(shí)間進(jìn)行明確。如果房地產(chǎn)在完成開(kāi)發(fā)之后，需要立刻進(jìn)行銷(xiāo)售，此時(shí)就要對(duì)預(yù)售工作的完成時(shí)間進(jìn)行明確。在這一時(shí)間段之中，工作人員需要完成投資、運(yùn)轉(zhuǎn)以及收回等工作，對(duì)于計(jì)息期的確定有著非常重要的意義。評(píng)估人員在實(shí)際工作的過(guò)程中，理應(yīng)對(duì)這些因素予以有效了解，為未來(lái)計(jì)息期的明確創(chuàng)設(shè)優(yōu)良的基礎(chǔ)。

（三）完善數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)

基于房地產(chǎn)本身，針對(duì)其中的歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行收集和整理，并打造相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，從而促使工作人員更好地完成信息收集，使得分析活動(dòng)變得更為合理。同時(shí)還能對(duì)市場(chǎng)未來(lái)的變化趨勢(shì)進(jìn)行合理預(yù)測(cè)，將其中最為重要的數(shù)據(jù)提取出來(lái)，制定更具完善性的計(jì)劃。如此一來(lái)，預(yù)測(cè)工作就會(huì)變得更為科學(xué)，有效把握開(kāi)發(fā)工作的收益，進(jìn)而提升內(nèi)容的客觀程度。

（四）假設(shè)開(kāi)發(fā)法和實(shí)物期權(quán)法的相互應(yīng)用

基于相關(guān)資料內(nèi)容可以得知，不確定性是實(shí)物期權(quán)價(jià)值存在的重要原因。因此，通過(guò)將實(shí)物期權(quán)方法和建設(shè)模式整合在一起，能夠?qū)Σ粔蛎鞔_的數(shù)值量予以明確，使得最終結(jié)果變得更為科學(xué)和客觀。如此一來(lái)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法的價(jià)值就能全部發(fā)揮出來(lái)，為估價(jià)工作的推進(jìn)奠定良好基礎(chǔ)。

結(jié) 語(yǔ)

綜上所述，伴隨我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)評(píng)估工作逐漸得到了更多人群的重視。目前來(lái)看，能夠應(yīng)用的計(jì)算方法有很多。這其中，假設(shè)開(kāi)發(fā)法便是非常有效的一類(lèi)形式，有著很高的實(shí)用性價(jià)值。在進(jìn)行應(yīng)用的時(shí)候，工作人員理應(yīng)基于評(píng)估對(duì)象本身，全面把握相關(guān)市場(chǎng)狀況，做到合理分析。如此就能使得最終的評(píng)估結(jié)果變得更為科學(xué)，為房地產(chǎn)估算提供諸多幫助。

（作者單位：寧夏財(cái)經(jīng)職業(yè)技術(shù)學(xué)院）

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