甘永進

不動產(chǎn)權(quán)登記是完善我國國民經(jīng)濟運行模式體系，建設(shè)勞動力市場、技術(shù)市場等生產(chǎn)要素市場的重要途徑。這也是中國最高國家行政機關(guān)創(chuàng)新的重要組成部分。統(tǒng)一不動產(chǎn)權(quán)登記制度的實施，可以保障不動產(chǎn)權(quán)所有人遵守法律規(guī)定的產(chǎn)權(quán)。近年來，隨著我國不動產(chǎn)權(quán)登記制度的逐步完善，不動產(chǎn)權(quán)登記也越來越規(guī)范。鑒于此，本文探討了不動產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一登記對土地、房屋管理的影響，相關(guān)工作起到的作用。

建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，有利于保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)的相關(guān)權(quán)益。通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，將進一步提高登記質(zhì)量，避免產(chǎn)權(quán)交叉或沖突，保證各類不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬和內(nèi)容得到最全面、統(tǒng)一、準確的明晰和確認。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度可以有效保護權(quán)利人合法的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，有利于保障不動產(chǎn)交易安全。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有利于提高政府治理效率和水平，更加便民惠民。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，將最大限度地整合社會經(jīng)濟資源，減少政府行政成本。通過不動產(chǎn)登記及系統(tǒng)調(diào)理的運作，能進一步理清政府與市場關(guān)系，完善政府運行機制，發(fā)揮市場的積極作用。

一、不動產(chǎn)登記制度的發(fā)展歷程

據(jù)相關(guān)學(xué)者考證，我國不動產(chǎn)權(quán)登記制度與土地稅關(guān)系密切，始于周中晚期。經(jīng)過多次改革，唐代中國的土地管理出現(xiàn)了租地、盤地或割地制度，使土地買賣更加官僚化、規(guī)范化和程序化。在古代，土地買賣必須經(jīng)政府報批后方可進行。古代土地制度與現(xiàn)代土地制度有許多不同之處。古代不動產(chǎn)權(quán)，即地契及相關(guān)資料由政府保管。有關(guān)資料是不公開的，不能查詢的。這也是目前不動產(chǎn)權(quán)制度最大的變化?，F(xiàn)在通過相關(guān)信息，則可以直接查詢情況。 中國不動產(chǎn)登記制度的發(fā)展可分為起步階段、停滯階段、發(fā)展階段和完善階段四個階段。中國于1950年頒布了《中華人民共和國土地改革法》，承認土地所有者的合法權(quán)益，1953年以來建立了農(nóng)村生產(chǎn)合作社制度，農(nóng)民從個體經(jīng)濟轉(zhuǎn)向農(nóng)村集體經(jīng)濟。大約30年后，中國不動產(chǎn)登記幾乎停滯不前直到1982年，中國才確立了土地的公有制。為落實好2019年中央1號文件“加快推進宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作”，2020年自然資源部下發(fā)了《自然資源部關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》，對登記工作有明確的規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律制定的《不動產(chǎn)登記暫行條例》，由國務(wù)院于2014年11月24日發(fā)布，自2015年3月1日起施行，標志了土地、海域以及房屋、林木等定著物統(tǒng)一納入不動產(chǎn)登記管理。

從職責(zé)和管理體系講，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是建立在整合、簡化了多個行政部門的職能和業(yè)務(wù)流程的基礎(chǔ)上。將房屋登記、土地登記、林地登記、草原登記、海洋登記等工作整合到自然資源部統(tǒng)一管理，出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，規(guī)范統(tǒng)一不動產(chǎn)登記，并完善登記信息和開展系列管理工作。

明確不動產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一登記，明確產(chǎn)權(quán)，為全國不動產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一交易創(chuàng)造良好環(huán)境。此外，實施不動產(chǎn)權(quán)登記還可以獲得更多的社會關(guān)鍵效益。它將不斷提高不動產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)的其他系統(tǒng)問題，互相促進和改善，以彌補社會經(jīng)濟系統(tǒng)中的嚴重缺陷，緩解政府監(jiān)管、調(diào)控的壓力，為反腐敗提供保障，使政府能更好地行使監(jiān)督的權(quán)利。不僅反腐敗制度的完善受到監(jiān)督，不動產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)制度也構(gòu)成了監(jiān)督的疊加。例如，對于不動產(chǎn)權(quán)市場的調(diào)控，政府使用“限購令”進行管理，從而使不動產(chǎn)權(quán)調(diào)控更強、更準確、更科學(xué)，有利于建設(shè)健康的不動產(chǎn)權(quán)交易市場。《不動產(chǎn)權(quán)登記條例》的實施，不動產(chǎn)權(quán)稅將遵循一個接一個，這將增加一些不動產(chǎn)權(quán)投資者的成本，削弱投資者哄抬不動產(chǎn)價格的現(xiàn)象，有效地保障不動產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展。當然，房產(chǎn)稅的征收有利于促進我國的稅收收入。通過整合功能，優(yōu)化和精簡業(yè)務(wù)節(jié)點，采用“一站式”服務(wù)登記服務(wù)，使得群眾辦事更加便捷同時，也提高了政府在群眾服務(wù)中的滿意度。

二、不動產(chǎn)權(quán)登記中存在的不足

（一）登記過程中，歷史問題沒有得到徹底解決

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作從2015年至今，雖然已經(jīng)走過了6年多的時間，但在各類歷史數(shù)據(jù)整合工作中，出現(xiàn)了不少歷史遺留問題，導(dǎo)致部分的不動產(chǎn)無法登記入庫。其中有違法年代久遠，且超過法律處罰期的，也有因多種因素導(dǎo)致構(gòu)筑物越界建設(shè)引發(fā)糾紛的，也有建筑主體年代久遠，出現(xiàn)安全隱患的……這部分不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記工作，需要根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，具體分析和研究，出臺統(tǒng)一補充登記的處理辦法后，才能順利完成產(chǎn)權(quán)登記。

（二）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的運用還存在一定的局限性

各省不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)形成匯交國家管理，不動產(chǎn)權(quán)登記相當于為社會形成一個龐大的經(jīng)濟體，對社會經(jīng)濟和人民生活都有了很大的促進作用，在與法院、銀行、稅務(wù)等各部門聯(lián)動管理運作中，也凸顯了便民、惠民的特性。但各項不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)還相對單一，僅僅在服務(wù)窗口內(nèi)部的幾個機構(gòu)之間著手，通過精簡業(yè)務(wù)流程，多部門并聯(lián)辦理，和推行網(wǎng)上辦理等方面發(fā)力，來提高群眾辦理業(yè)務(wù)的實效。在窗口外的業(yè)務(wù)拓展還不夠，就不動產(chǎn)交易、租賃方面的業(yè)務(wù)來講，不動產(chǎn)登記系統(tǒng)還可以拓展更多的服務(wù)，方便群眾，提高社會經(jīng)濟發(fā)展。

（三）在不動產(chǎn)的市場運作中，還需進一步完善和補充相關(guān)法律法規(guī)

開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，可以有效保障不動產(chǎn)權(quán)利人的相關(guān)權(quán)益。但在實踐中仍存在一些問題。首先，我國的城市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記經(jīng)歷了不斷的發(fā)展和完善，相關(guān)的法律法規(guī)也相對完善。在開展相關(guān)工作時，可以有機跟進，相關(guān)不動產(chǎn)登記工作順利開展。然而，由于農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展緩慢，農(nóng)村的不動產(chǎn)登記意識也相對薄弱，登記發(fā)證工作進程相對落后。目前全國推行林權(quán)、農(nóng)宅統(tǒng)一不動產(chǎn)登記發(fā)證，并伴有逐步開放和入市的趨勢。受農(nóng)村結(jié)構(gòu)多樣和復(fù)雜性的影響，農(nóng)村不動產(chǎn)登記和推進市場運作還存在不少阻力和盲區(qū)。其中農(nóng)宅登記發(fā)證對象，就涉及有集體組織經(jīng)濟成員和非集體組織經(jīng)濟成員，農(nóng)村戶口已遷出和未遷出，家庭成員分戶和銷戶等多種情況。這些都需要管理部門制定對應(yīng)的政策進行規(guī)范和引導(dǎo)，才能使不動產(chǎn)在市場中健康有序地發(fā)展。

三、不動產(chǎn)權(quán)登記工作未來拓展方向

（一）建設(shè)不動產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)+的統(tǒng)一交易、租賃管理服務(wù)平臺

在不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，拓展建設(shè)不動產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)+的統(tǒng)一交易、租賃管理平臺。即在不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的變更登記、抵押登記、注銷登記等業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，一是在系統(tǒng)上拓展統(tǒng)一的不動產(chǎn)買、賣信息交易管理服務(wù)平臺，且支持買賣信息搜索、買賣之間咨詢、直接交易等;二是在系統(tǒng)上拓展統(tǒng)一的不動產(chǎn)租賃管理服務(wù)平臺，且支持租賃服務(wù)信息搜索、租賃信息咨詢、直接簽約繳費等。兩個服務(wù)平臺在建設(shè)的時候，同時把稅務(wù)、公安、消防、銀行等相關(guān)部門業(yè)務(wù)引入聯(lián)合管理。通過建設(shè)不動產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)+的統(tǒng)一交易、租賃管理服務(wù)平臺，制定從上而下的不動產(chǎn)監(jiān)管運營服務(wù)體系，強制納入一切不動產(chǎn)交易、租賃等業(yè)務(wù)，形成系統(tǒng)化的管理和經(jīng)營模式。

一是使得買、賣、租賃信息公開透明，對發(fā)布的信息真?zhèn)慰梢栽谄脚_直接得到驗證，規(guī)避一定的交易風(fēng)險。

二是可以降低中介機構(gòu)介入帶來的交易成本。不動產(chǎn)權(quán)中介服務(wù)費的計算基礎(chǔ)是以房產(chǎn)銷售額百分比而定，所以房子售價越高，那么中介利潤起點就越高。當有中介介入不動產(chǎn)交易時，一般買賣雙方需要各承擔(dān)1.5%-3%的不動產(chǎn)權(quán)服務(wù)傭金，在沒有統(tǒng)一規(guī)范制度的情況下，中介吃差價、拿回扣的情況也經(jīng)常出現(xiàn)。比如交易一套價值100萬元的房子，累計可能需要給到中介商約3至6萬元的中介服務(wù)費，已經(jīng)大大地超過了國家的不動產(chǎn)權(quán)交易稅，無形中助長房價水平，對買房人也加大了購房壓力。所以，所有的買、賣信息統(tǒng)一在官方平臺上發(fā)布，并直接提供買、賣雙方辦理交易、納稅、抵押和按揭等服務(wù)，交易完成后數(shù)據(jù)自動推送到不動產(chǎn)登記系統(tǒng)，生成新的不動產(chǎn)權(quán)證書。

三是提高國家稅收。《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》于2016年3月31日發(fā)布，自2016年5月1日起施行，根據(jù)該辦法的第三條中的“一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額?！?，“一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照3%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅?！蔽募?guī)定，不動產(chǎn)除了交易需要繳納個稅，租賃也需要繳納不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅。由于多種歷史原因，現(xiàn)階段大多數(shù)個人出租不動產(chǎn)，沒有形成自覺納稅的意識。稅務(wù)部門因為無法拿到有效的租賃合同等證明，無法第一時間對租賃的主體進行催繳稅費，這樣就形成了稅收盲區(qū)。所以，租賃市場還需要稅務(wù)部門共同介入共同探索，挖掘租賃市場稅收潛力。

四是穩(wěn)定社會發(fā)展。通過研究出臺辦法，對已辦理抵押登記的房子，不需要解壓就可以直接推送交易，當買家完成最后的買賣手續(xù)后，抵押登記信息自動變更成新的權(quán)利人。這樣通過與銀行部門協(xié)作，減少買賣時出現(xiàn)的解壓、再抵押時限和環(huán)節(jié)，降低不動產(chǎn)交易所帶來的風(fēng)險。通過與消防部門協(xié)作，對出租的不動產(chǎn)進行出租前、出租中定期的消防安全檢查，可以排查、消除不動產(chǎn)租賃期間的消防風(fēng)險隱患，明確業(yè)主和租客相關(guān)責(zé)任與義務(wù)，保障業(yè)主和租客的生命、財產(chǎn)安全。通過與公安部門協(xié)作，運用房屋信息和租賃信息數(shù)據(jù)庫，對常住、流動人口的住所和經(jīng)營范圍進行監(jiān)管，通過該大數(shù)據(jù)分析，精準打擊傳銷、賭博等犯罪行為，以及便于開展新冠疫情防疫排查工作，極大地方便了社會綜合管理，也進一步穩(wěn)定了社會秩序。

（二）嘗試引入遺囑繼承等適應(yīng)法律，開發(fā)和提供相應(yīng)的衍生服務(wù)

2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》，自2021年1月1日起施行?！吨腥A人民共和國繼承法》同時廢止。其中，民法典第六編第一章第一千一百二十三條：“繼承開始后，按照法定繼承辦理;有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理;有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理。”。從效力上說，遺囑繼承優(yōu)于法定繼承。

遺囑繼承不動產(chǎn)過戶，繼承人首先要到不動產(chǎn)所在地的公證處辦理繼承權(quán)的公證，再到不動產(chǎn)登記中心辦理不動產(chǎn)權(quán)利人變更的登記。遺囑處分個人財產(chǎn)可以依照法律規(guī)定立遺囑處分個人財產(chǎn)，并可以指定遺囑執(zhí)行人。遺囑繼承雖然只是簡單的公正和登記兩步就可以完成，但在公正前，各執(zhí)行人和法定繼承人在對遺產(chǎn)繼承問題上，需要面對巨大的誘惑。在歷史上，經(jīng)常發(fā)生遺囑被篡改，甚至出現(xiàn)遺囑處分人通過隱藏、轉(zhuǎn)移等方式侵吞遺產(chǎn)的情況，造成遺產(chǎn)原權(quán)利人的遺愿難以實現(xiàn)，遺囑繼承人無法順利繼承遺產(chǎn)。

不動產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一登記的實質(zhì)是為了更好地確立我國國民的房地產(chǎn)等不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，承認國民的不動產(chǎn)所有權(quán)，保護國民的合法權(quán)益。這也是在我國相關(guān)法律、法規(guī)和政策的支持下，有效促進全國不動產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一登記的過程。有了相關(guān)政策的支持，可以更好地促進相關(guān)人員的不動產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一登記工作，使這項工作有法可依、有跡可尋。只有各機關(guān)部門在相互幫助的情況下，我們才可以高效快速地完成注冊工作。實現(xiàn)權(quán)責(zé)統(tǒng)一，完善不動產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一登記工作的相關(guān)法律法規(guī)，增強相關(guān)工作人員的責(zé)任感和使命感。

結(jié) 語

不動產(chǎn)權(quán)登記工作推進成效十分顯著，其發(fā)展和未來業(yè)務(wù)拓展必定對我國社會和經(jīng)濟帶來重大影響。如何能把現(xiàn)有不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)和相關(guān)義務(wù)運用到更廣闊的社會管理中，強化和改善人民生活，對抑制房價上漲，調(diào)節(jié)社會穩(wěn)定將至關(guān)重要。

（作者單位：廣西貴港市自然資源信息中心）