張燕

歷年全國兩會，房地產(chǎn)政策一直是公眾關(guān)注的熱點話題。

今年的政府工作報告，重申了“房住不炒”的定位，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

全國政協(xié)委員、四川省工商聯(lián)副主席、明宇集團董事長張建明接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪認為，“滿足購房者合理需求”，將成為今年房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要特點。

“所謂‘合理需求’，主要體現(xiàn)在兩個方面，一是剛需，二是改善性需求。堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房，支持商品房市場，將有助于保障剛需和改善性購房的合理需求。”張建明說。

“政府工作報告關(guān)于‘合理需求’的表述，可溯源于去年下半年的中央政治局會議和中央經(jīng)濟工作會議，這表明中央的政策思路是清晰統(tǒng)一的，體現(xiàn)這一政策的導(dǎo)向連續(xù)性?！睆埥髡f。

今年以來，全國多個城市陸續(xù)出臺穩(wěn)樓市新政，促進剛需和改善需求釋放，其中不乏廣州、鄭州、青島等一二線城市。

張建明認為，從去年四季度以來有關(guān)政策信號的釋放，到近期各地政策的公布，既有房貸額度和首付比例上的調(diào)整，也有限購限貸限售等方面的調(diào)整。3月4日，中國銀保監(jiān)會、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強新市民金融服務(wù)工作的通知》中，同樣提及了優(yōu)化住房金融服務(wù)和滿足新市民安居需求的導(dǎo)向。綜合來看，2022年房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行將是趨勢。

滿足購房者合理需求的同時，仍然要注意，隨著房地產(chǎn)市場逐步從增量時代進入存量時代，部分房企出現(xiàn)資金或債務(wù)問題，以至于商品房逾期交付，對廣大購房群體形成了強烈沖擊。

“前些年，房地產(chǎn)行業(yè)之所以能高歌猛進，其‘秘訣’就在于極高的杠桿率。依靠高杠桿，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴張、盲目追求規(guī)模膨脹?！睆埥鞲嬖V《中國經(jīng)濟周刊》記者，盡管從2020年下半年來，在三條紅線、房貸集中度管控等政策疊加約束下，房企杠桿率有所下降，但總體仍處在高位水平，據(jù)《2021中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》，上市房企的凈負債率均值達95.07%。

如何化解風(fēng)險？關(guān)鍵在于對癥下藥。張建明認為，高風(fēng)險的表象在高杠桿，但根子還是在預(yù)售制度。為此，他建議選擇合適的窗口期，取消商品房預(yù)售制。

“這是房地產(chǎn)降杠桿、防風(fēng)險最直接有效的路徑?！睆埥髡J為，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過20多年的迅猛發(fā)展，預(yù)售制這項原意在于扶持房企的政策也到了退出歷史舞臺的時候，實行現(xiàn)房銷售制度，有助于堅持住房的消費屬性，抑制其資本屬性過熱帶來的泡沫。實行現(xiàn)房銷售制度將從根本上降低開發(fā)商的財務(wù)杠桿，也是堅持“房住不炒”定位的需要。

張建明同時強調(diào)，全面實行現(xiàn)房銷售制度需要等待時機成熟，建議在政策公布和正式施行之間，留夠窗口期（比如三年），給相關(guān)市場主體評估、調(diào)整、轉(zhuǎn)型等充分準備時間，以確保新政的有序、穩(wěn)健、高效實施。

除了建議全面實現(xiàn)現(xiàn)房銷售制度，張建明還就開征房地產(chǎn)稅提出了建議。

在張建明看來，房價高離不開地價高，而之所以地價居高不下，重要原因之一在于地方政府對土地財政的依賴。他說，目前的土地“批租制”下，尤其在有的地方政府缺少大宗穩(wěn)定稅源的背景下，往往導(dǎo)致其寅吃卯糧。而開征房地產(chǎn)稅后，房地產(chǎn)稅可以成為地方政府的一個主體稅種，有利于抑制地方政府對“土地財政”的過度依賴，激勵其優(yōu)化投資環(huán)境，保護和擴大稅源，從而形成良性循環(huán)。

“對于一些炒房投機者來說，開征房地產(chǎn)稅還可以從一定程度上抑制‘炒房’行為，提高投機者的炒房成本，降低收益預(yù)期，遏制或減少投機需求?！睆埥髦赋?，開征房地產(chǎn)稅，除了抑制“炒房”，還可以通過對納稅人擁有不動產(chǎn)數(shù)量、價值的區(qū)別進行征稅，對財產(chǎn)和收入起到合理的調(diào)節(jié)作用，以縮小貧富差距，促進共同富裕。

對此，張建明建議，對擁有不動產(chǎn)的數(shù)量、價值、屬性等因素綜合考量，科學(xué)合理設(shè)置征（免）收對象、基數(shù)，從而確定稅率，按擁有房地產(chǎn)數(shù)量越多、價值越高，交稅越多的原則，開征房地產(chǎn)稅。

去年底，中央政治局會議首次提出“促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”，之后的中央經(jīng)濟工作會議以及央行、住建部等最新的表態(tài)中，也均提及“良性循環(huán)”。

張建明對《中國經(jīng)濟周刊》記者表示，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，是一個系統(tǒng)工程，不能“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”。從政策的時間維度上要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性，從產(chǎn)業(yè)核心價值鏈上要考慮協(xié)同性。

為此，張建明建議，一是要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段，保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，形成長效機制。二是要增強調(diào)控政策的精準性和協(xié)同性，將“良性循環(huán)”作為系統(tǒng)工程來抓。

“要從土地供給、地產(chǎn)開發(fā)、住房消費三個核心端口同步發(fā)力，財政、金融等政策協(xié)同，推動房地產(chǎn)市場的各方趨于理性。”張建明進一步闡釋道，在土地供給端，高房價的背后往往是高地價，要逐步擺脫地方政府對土地財政的過度依賴，要改進和完善土地出讓方式，抑制非理性無序競爭，通過穩(wěn)地價而穩(wěn)房價。在房地產(chǎn)開發(fā)端，核心還是繼續(xù)推進房企降杠桿，糾正高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高風(fēng)險發(fā)展模式。在住房消費端，關(guān)鍵在于加快房地產(chǎn)稅的立法，抑制投機，引導(dǎo)合理需求、理性投資。

“構(gòu)建一個‘良性循環(huán)’的房地產(chǎn)市場，需要市場各方參與，并在公平公正的交易環(huán)境下實現(xiàn)?！睆埥髡f。

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