樊遠鳳，邱國新

(1.安徽建筑大學(xué) 經(jīng)濟與管理學(xué)院 安徽 合肥，230022 2.安徽新華學(xué)院 商學(xué)院 安徽 合肥，230088)

我國房地產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)有限且灰度比較大，有些數(shù)據(jù)明顯不符合典型的分布條件，用傳統(tǒng)的數(shù)理統(tǒng)計分析方法進行分析，難以得到有價值的結(jié)論?？紤]到灰色關(guān)聯(lián)分析法既不強調(diào)樣本數(shù)據(jù)的多少，也不強調(diào)樣本有無規(guī)律，計算量小、運用較為簡便，不會出現(xiàn)量化結(jié)果與定性分析結(jié)果不符的情況。[1]因此，諸多學(xué)者運用灰色關(guān)聯(lián)分析法對房地產(chǎn)市場需求的影響因素進行實證分析。例如：郝丹璐(2014)通過運用灰色關(guān)聯(lián)分析法對我國房地產(chǎn)價格的影響因素進行研究時，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格與供給層面的變量相關(guān)性最大，國家制定調(diào)控房地產(chǎn)的政策時應(yīng)該著重調(diào)整土地政策，為日后政府制定政策提供了依據(jù)。[2]汪軒昌(2015)針對安徽省住宅商品房價格上漲過快的現(xiàn)象，經(jīng)過市場分析，采用灰色關(guān)聯(lián)分析法對篩選出的影響住宅商品房價格的九個因素進行論證，得出建筑成本與商品房價格的關(guān)聯(lián)程度最大，并針對研究結(jié)果提出了建議。[3]王冠博(2014)基于灰色關(guān)聯(lián)分析法，探討研究了影響我國房地產(chǎn)市場需求的因素，為我國政府調(diào)控房地產(chǎn)市場需求，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場良性發(fā)展提供了有力借鑒。[4]劉明婷(2016)針對我國住房價格過度上漲的現(xiàn)象，建立了房價灰色關(guān)聯(lián)分析模型，比較我國房價與文中所取的六個影響因素的關(guān)聯(lián)性大小，得出我國房價受房地產(chǎn)投資額的影響最大，并為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展提出了建議。[5]王泳茹(2015)從房地產(chǎn)市場的供給和需求兩個層面，利用回歸方程探究房地產(chǎn)市場供給和需求與房價之間的關(guān)系，并得出前者對房價有正的影響，后者對房價有負的影響。[6]

綜上，學(xué)者們在研究房地產(chǎn)市場需求時，大都關(guān)注全國、某個省、市，很少有學(xué)者關(guān)注縣域經(jīng)濟的發(fā)展情況。鑒于前人的成功研究經(jīng)驗，本文旨在建立安徽省長豐縣房地產(chǎn)市場需求影響因素的灰色關(guān)聯(lián)分析模型，分析長豐縣房地產(chǎn)市場需求諸多影響因素之間的關(guān)系，為政府實施相應(yīng)措施保證長豐縣現(xiàn)有人口對住房的剛性需求、穩(wěn)定房價提供借鑒，為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場和制定戰(zhàn)略決策提供一定的依據(jù)，進而為安徽省長豐縣房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展提供新的路徑，具有一定的現(xiàn)實意義。

一、長豐縣近年房地產(chǎn)市場基本狀況

安徽省長豐縣建縣于1965年，由壽縣、定遠、肥東、肥西四縣的邊緣結(jié)合部劃并而成，縣名取“長治久安，人壽年豐”之意。1994年，長豐縣被確定為國家扶貧開發(fā)重點縣，經(jīng)過了十幾年的繁榮發(fā)展， 2012年長豐縣順利脫貧，實現(xiàn)了由貧困縣向百強縣的華麗轉(zhuǎn)身。2016年成功躋身全國綜合實力百強縣第99位，2017年位列全國綜合實力百強縣第87位，同時進入投資潛力百強縣第76位、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)百強縣第70位，綜合實力日益提升。[7]

近幾年來，安徽省長豐縣的房價不斷上漲，2020年，長豐縣房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到130.97億元，比上年增長0.7%，商品房銷售面積136.53萬平方米，增長4.4%，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展已經(jīng)使其成為該縣城政府財政收入的重要來源之一。依圖1可見，2013-2015年投資額逐年下降，政府對房地產(chǎn)市場開發(fā)的重視程度還不夠高，長豐縣這塊沃土還未吸引大量開發(fā)商的眼球，長豐縣房地產(chǎn)市場不景氣，而2015-2020年房地產(chǎn)投資額均在100億元以上，呈穩(wěn)步增長態(tài)勢，這是因為，政府開始重視房地產(chǎn)市場的發(fā)展，引導(dǎo)開發(fā)商對縣中心和北城區(qū)域的房地產(chǎn)市場的開發(fā)，因其與廬陽區(qū)接壤，開發(fā)程度相較縣城中心來說力度更大。依圖2可見，2013-2015年長豐縣房地產(chǎn)投資額和房地產(chǎn)業(yè)投資占比均連年遞減，隨著長豐縣經(jīng)濟水平的提高以及居民對于投資買房的渴望，2015-2020年政府開始重視對房地產(chǎn)市場的開發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)在長豐縣固定資產(chǎn)投資中的占比越來越高，2020年其投資占比達到了40.09%，在各行業(yè)中居于首位，這是因為，政府開始重視房地產(chǎn)市場的發(fā)展，引導(dǎo)開發(fā)商對縣中心和北城區(qū)域的房地產(chǎn)市場的開發(fā)，因其與廬陽區(qū)接壤，區(qū)位條件良好，開發(fā)程度相較縣城中心來說力度更大，亦吸引了大批的開發(fā)商來此投資。隨著長豐縣經(jīng)濟水平的提高以及居民對于投資買房的渴望，政府開始大力開發(fā)房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)業(yè)在長豐縣固定資產(chǎn)投資中的占比越來越高，投資額逐年增加，房價逐年上漲。2013年長豐縣的房屋銷售均價為5055.17元/，2020年的平均單價就上升至10930.92元/，增長了116.23%。房價的持續(xù)上漲，使得大多數(shù)購房者只能望而卻步。住房問題關(guān)系著廣大居民的切身利益，政府有責任也有義務(wù)為廣大居民解決基本的住房問題，以保證其居者有其屋。合理的房價是保持社會和諧、保障民生的關(guān)鍵，而房價的變動要受到諸多因素的影響。本文選取灰色系統(tǒng)理論方法，選取長豐縣2013—2020年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對其房地產(chǎn)市場影響因素進行研究分析，建立灰色關(guān)聯(lián)分析模型，從而幫助該縣城增強宏觀調(diào)控政策的有效性，促進長豐縣房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提供新的方向及思路。

圖1 2013年-2020年長豐縣房地產(chǎn)投資額

圖2 2013年-2020年長豐縣房地產(chǎn)業(yè)投資占比

二、影響房地產(chǎn)市場需求因素的確定

通過廣泛閱讀文獻，并參考眾多學(xué)者的研究思路以及長豐縣各年統(tǒng)計數(shù)據(jù)的可得性，選取了本文中影響長豐縣房地產(chǎn)市場需求的七個因素：

全縣生產(chǎn)總值。一般來說，一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高、經(jīng)濟增長速度越快，那么該地區(qū)對房地產(chǎn)市場的需求程度就越大；反之，對房地產(chǎn)市場需求程度就越小。地區(qū)GDP的增長會拉動當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平、改善人民生活質(zhì)量，帶動居民的首次置房需求和改善性住房需求。某地區(qū)經(jīng)濟的高速發(fā)展會推動當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展，同時也會增加居民對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期，從而增加對房地產(chǎn)的自住需求和投資需求。本文中用長豐縣的全年生產(chǎn)總值來代表長豐縣的經(jīng)濟發(fā)展水平。

全縣人口總數(shù)。房地產(chǎn)的需求主體是人，因此，房價與當?shù)厝丝跀?shù)量的多少以及人口密度密切相關(guān)，一般來說，某地區(qū)的人口數(shù)量越多、人口密度越大，居民對房地產(chǎn)市場的需求量就越大。不管是剛需購房還是投資購房，缺乏一定的人口規(guī)模，房地產(chǎn)市場的發(fā)展就只能是空談。[8]人口的增加和聚集必然會增大住房需求量，從而促使房地產(chǎn)價格上漲，與此同時，這也會帶動當?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

商品房銷售價格。房屋銷售價格一直是影響購房者決定是否購房的重要因素之一。當某地區(qū)的房價遠遠高于當?shù)鼐用竦膶嶋H購買力，如果不是剛需，大多數(shù)居民會選擇觀望，等待合理時機再進行購房，長此以往，居民的有效需求降低，會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供過于求的不良局面產(chǎn)生；相反，當房價遠遠低于當?shù)鼐用竦膶嶋H購買力時，居民對自己的經(jīng)濟狀況滿懷信心，爭相搶購，從而掀起一股購房熱潮，就會造成房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。

城鎮(zhèn)居民人均年收入。城鎮(zhèn)居民的實際收入水平和生活水平的高低就是通過該指標進行衡量的，該指標可反映出一個地區(qū)城鎮(zhèn)居民的實際購買力，一般來說，隨著城鎮(zhèn)居民人均年收入的逐漸提高，居民對于房地產(chǎn)市場的有效需求會逐漸增加。西方經(jīng)濟學(xué)家凱恩斯在絕對收入假說中指出：在短期內(nèi)，收入與消費是相關(guān)的，即消費取決于收入，隨著收入的增加，消費也將增加。[9]居民收入水平是影響消費結(jié)構(gòu)最重要的因素之一，居民可支配收入的增加會提高居民的購買力，增強居民購房或投資的信心，居民對住房的剛性需求和改善性需求會明顯地受到影響。居民收入是影響房地產(chǎn)市場需求的因素之一，它反映了居民實際購買力和支付意愿的大小，同時也影響了居民消費的需求。

農(nóng)村居民人均年收入。2020年年末，長豐縣戶籍人口為80.51萬人，比2019年高出0.71萬人，其中城鎮(zhèn)戶籍人口22.90萬人，農(nóng)村戶籍人口57.61萬人，農(nóng)村人口是城鎮(zhèn)人口的2.52倍?？梢娹r(nóng)村人口占據(jù)較大比重，而且近幾年來，有強烈的購買住房意愿的已不僅僅是城鎮(zhèn)居民，越來越多的農(nóng)村居民為改善自身居住條件或為孩子購置新房，也開始投身于房地產(chǎn)市場。因此，基于長豐縣現(xiàn)狀，在考慮居民人均年收入這一影響因素時，將農(nóng)村居民與城鎮(zhèn)居民分開考慮。

居民儲蓄存款余額。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款額的高低對消費者的購房能力有著重要影響，存款代表了居民對自身收入水平以及投資房地產(chǎn)的信心。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對我國國民經(jīng)濟水平的不斷提升和綜合國力的不斷增強具有重要的拉動作用，也能帶動一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，是具有投資價值的領(lǐng)域。當居民對未來房地產(chǎn)市場充滿信心并且儲蓄能力達到一定的程度時，居民對于存款的處理開始由儲蓄向投資傾斜，此時，居民對房地產(chǎn)市場的潛在需求會轉(zhuǎn)化為有效需求。

房地產(chǎn)投資額。當對房地產(chǎn)的投資額加大，房地產(chǎn)企業(yè)就會有更多的資金進行運轉(zhuǎn)，就可以建造更多的房屋來售賣，此時房屋供給增多，相對房地產(chǎn)價格就會有所下降。2015-2020年，長豐縣房地產(chǎn)投資額呈穩(wěn)步增長態(tài)勢，市場活躍，因其北城區(qū)域、崗集區(qū)域與廬陽區(qū)接壤，長豐這片沃土也吸引了大量外省的房地產(chǎn)開發(fā)商來此投資。

三、灰色關(guān)聯(lián)分析模型

(一)基本原理

灰色系統(tǒng)理論由中國研究學(xué)者鄧聚龍首先提出，主要用于研究“少數(shù)據(jù)”“貧信息”的不確定性問題。[10]該理論經(jīng)過了三十多年的發(fā)展和完善，在眾多科學(xué)領(lǐng)域的研究中都發(fā)揮著重要作用，加之當代計算機技術(shù)的快速發(fā)展和普及應(yīng)用，它極大的實際應(yīng)用價值日益凸顯，被國內(nèi)外眾多的研究學(xué)者廣泛運用?；疑P(guān)聯(lián)分析法主要通過研究各影響因素之間的相關(guān)程度，以此顯示各因素之間關(guān)系的相關(guān)性大小，再對計算出來的關(guān)聯(lián)度進行排序，對排序結(jié)果進行分析，論證研究成果。該方法簡便易行，應(yīng)用范圍廣泛。因此，采用灰色關(guān)聯(lián)分析法對影響長豐縣房地產(chǎn)市場需求的眾多因素進行分析論證，從而找出影響房地產(chǎn)市場需求的決定性因素，是一種十分合理可行的方法。

(二)灰色關(guān)聯(lián)分析模型的建立步驟

1.確定特征序列和比較序列

通過對被研究對象的定性分析，確定特征序列：

X0={X0(k)|k=1,2,…,n}

={X0(1),X0(2),…,X0(n)}

假設(shè)有m個比較序列：

Xi={Xi(k)|k=1,2,…,n}

={Xi(1),Xi(2),…,Xi(n)},i=1,2,…,m

2.對特征序列和比較序列進行無量綱化處理

由于系統(tǒng)中各因素的物理意義不同，所以數(shù)據(jù)的量綱(或單位)不一定相同，而且在有的研究中，某些數(shù)據(jù)的數(shù)量級差距較大，如商品房銷售面積為萬/，生產(chǎn)總值為億元，二者的數(shù)據(jù)很難直接進行比較，而且它們的幾何曲線比例也不同，不便于直接進行比較或者在進行比較時難以得到正確的結(jié)論。[11]因此，在運用灰色關(guān)聯(lián)分析理論進行實證分析時，需對數(shù)據(jù)進行歸一化處理以消除量綱問題。本研究采用區(qū)間值變換法對原始數(shù)據(jù)進行處理。[12]計算公式如下：

(1)

式中：ri(k)表示變換后的無量綱數(shù)據(jù)；

Xi(k)表示原始資料中的各個數(shù)據(jù)；

Xmax表示原始資料數(shù)據(jù)中的最大值；

Xmin表示原始資料數(shù)據(jù)中的最小值。

3.灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)L(X0(k)，Xi(k))

灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)用以表征特征序列X0與比較序列Xi在某一時刻K處的相關(guān)性大小，其取值范圍為(0，1)。計算公式如下：

(2)

式中：L(X0(k)，Xi(k))表示X0和Xi在k處的關(guān)聯(lián)系數(shù)；

Δ--X0與Xi在k處的差的絕對值；

Δmax，Δmin表示X0與Xi在差的絕對值中的最大值、最小值；

ρ表示分辨系數(shù)，ρ∈(0，l)，一般情況下，ρ取0.5。

4.關(guān)聯(lián)度Ri

灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)用以衡量特征序列和比較序列在曲線中各點處的關(guān)聯(lián)程度，其是一個數(shù)值，該數(shù)值有很多個，若不加以處理，便不利于進行整體性分析。因此，對特征序列和比較序列在各因素下的關(guān)聯(lián)系數(shù)取平均，則該平均值就是二者間的關(guān)聯(lián)度(也稱為序列關(guān)聯(lián)度、平均關(guān)聯(lián)度、線關(guān)聯(lián)度)。[13]計算關(guān)聯(lián)度Ri及權(quán)重Wi的公式如下：

(3)

(4)

Ri(X0，Xi)表示特征序列X0和比較序列Xi的關(guān)聯(lián)度。Ri值越接近1，說明X0和Xi的之間的關(guān)聯(lián)程度越大。

5.關(guān)聯(lián)度排序

將各個比較序列Xi(i=1,2,…，m)與同一特征序列X0的灰色關(guān)聯(lián)度由高到低排序，得到的關(guān)聯(lián)序能直接反映兩因素之間關(guān)聯(lián)程度的大小。

四、實證分析

以安徽省長豐縣房地產(chǎn)市場需求影響因素2013年到2020年的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進行灰色關(guān)聯(lián)分析，對選取的影響安徽省長豐縣房地產(chǎn)市場需求的七個影響因素進行逐一分析，在選取影響因素時，結(jié)合前人的成功研究經(jīng)驗以及長豐縣的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，使建立的灰色關(guān)聯(lián)分析模型更加完善，實證分析過程如下：

(一)影響因素的選取

用商品房實際銷售面積代表居民對商品房的實際需求，將商品房銷售面積X0作為特征序列，將全縣生產(chǎn)總值X1、縣人口總數(shù)X2、商品房銷售價格(均價)X3、城鎮(zhèn)居民人均年收入X4、農(nóng)村居民人均年收入X5、居民儲蓄存款余額X6、房地產(chǎn)開發(fā)投資額X7等七個影響因素作為比較序列。通過查閱長豐縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報獲得本文所需的數(shù)據(jù)，收集整理之后的數(shù)據(jù)如表1所示。

表1 2013-2020年長豐縣影響房地產(chǎn)市場需求因素的實際數(shù)據(jù)

(二)數(shù)據(jù)處理

根據(jù)上述公式(1)，對數(shù)據(jù)進行無量綱化處理，結(jié)果如表2所示。計算特征序列與各個比較序列的差序列，結(jié)果如表3所示。

表2 標準化處理后的數(shù)據(jù)

表3 特征序列與比較序列的差序列

(三)灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)

由表3可知，△max=0.936719，△min=0.000017959，根據(jù)公式(2)計算出關(guān)聯(lián)系數(shù)，結(jié)果如表4所示。

表4 特征序列與比較序列的灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)

(四)灰色關(guān)聯(lián)度

根據(jù)公式(3)計算出灰色關(guān)聯(lián)度并進行排序，再由公式(4)計算出各個指標的權(quán)重，就可以很明顯地看出各個因素對房地產(chǎn)市場需求影響程度的大小。結(jié)果如表5所示。

表5 關(guān)聯(lián)度排序及權(quán)重

(五)數(shù)據(jù)結(jié)果分析

根據(jù)上述實證分析過程，可得出灰色關(guān)聯(lián)度排序為：R07>R02>R01>R06>R03>R05>R04，即影響長豐縣商品房實際銷售量的各因素的重要性依次為房地產(chǎn)投資額X7、全縣人口總數(shù)X2、全縣生產(chǎn)總值X1、居民儲蓄存款余額X6、商品房銷售價格X3、農(nóng)村居民人均年收入X5、城鎮(zhèn)居民人均年收入X4。以上結(jié)果表明，對安徽省長豐縣房地產(chǎn)市場需求影響程度最大的因素是長豐縣房地產(chǎn)投資額，影響最小的是城鎮(zhèn)居民人均年收入。具體分析如下：

房地產(chǎn)投資額與房地產(chǎn)市場需求的關(guān)聯(lián)度為0.9951，在七個影響因素中居于首位。2020年，長豐縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資130.97億元，比上年增長0.7%。投資額的不斷投入，提高了長豐縣房地產(chǎn)市場的資金運轉(zhuǎn)速度，使得房地產(chǎn)市場的供給量增加，促使房地產(chǎn)價格發(fā)生變化，從而刺激消費者的需求，當房價有所下跌，持幣待購的居民便會積極涌入房地產(chǎn)市場。近幾年來，政府對房地產(chǎn)市場更加關(guān)注和重視，長豐縣房地產(chǎn)市場日趨活躍，因其北城區(qū)域、崗集區(qū)域與廬陽區(qū)接壤，長豐這片沃土也吸引了大量外省的房地產(chǎn)開發(fā)商來此投資。

全縣人口總數(shù)與房地產(chǎn)市場需求的關(guān)聯(lián)度為0.9909，在七個影響因素中居第五位。近幾年，長豐縣的經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)出良好態(tài)勢、人口數(shù)量不斷增長，2020年全縣戶籍人口達80.51萬人，人口自然增長率為7.63%，18-59歲的人口數(shù)占比62.4%，處于此階段的人是社會發(fā)展的中堅力量，會歷經(jīng)婚配、養(yǎng)育子女、撫養(yǎng)老人等過程，受傳統(tǒng)思想影響，成家前要購置新房，再加上生活習(xí)慣與思想觀念的不同，現(xiàn)在的年輕人大多會選擇與父母分開居住，住房需求進一步增加，逐年遞增的人口為長豐縣房地產(chǎn)市場有效需求的增加帶來了正向影響。

全縣生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)市場需求的關(guān)聯(lián)度為0.9857，對房地產(chǎn)需求者來說，GDP的增長會帶動經(jīng)濟發(fā)展、改善人民生活質(zhì)量，提高國民收入水平，增加首次置房需求和改善性住房需求。對房地產(chǎn)供給者來說，GDP的增長表示當前的宏觀經(jīng)濟環(huán)境適宜進行投資活動，這會增強開發(fā)商繼續(xù)投資房地產(chǎn)業(yè)的信心，開發(fā)商會加大對房地產(chǎn)的投資力度，從而對房價產(chǎn)生影響。

居民儲蓄存款余額與房地產(chǎn)市場需求的關(guān)聯(lián)度為0.9257，居民儲蓄存款余額是影響長豐縣居民購房的重要因素之一。當居民的儲蓄存款越多，對未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展預(yù)期充滿信心時，人們就越有底氣進行購房活動，以滿足自身剛需或者改善住房條件。由于地理環(huán)境的因素，生活于偏僻農(nóng)村的居民面對住房投資還是有一定的保守心理，他們持幣待購，通常不會輕易出手，當自身擁有一定的儲蓄實力時才會去進行住房投資。

商品房銷售價格與房地產(chǎn)市場需求的關(guān)聯(lián)度為0.6942，在七個影響因素中居第五位，說明在長豐縣的房地產(chǎn)市場中，銷售價格對于房地產(chǎn)市場需求的影響程度不是特別大，這一結(jié)果可能是因為，居民進行購房大多數(shù)是為了自住或為孩子購置新房而不是進行投機炒房，剛需使得大多數(shù)居民在自身需要購房的時間進行購房而很少關(guān)注房價的漲幅。

農(nóng)村居民人均年收入、城鎮(zhèn)居民人均年收入與房地產(chǎn)市場需求的關(guān)聯(lián)度分別為0.5405、0.4059。農(nóng)村居民人均年收入對房地產(chǎn)市場需求的影響程度明顯高于城鎮(zhèn)居民人均年收入，符合長豐縣現(xiàn)狀。因為近幾年來，隨著經(jīng)濟水平的提高，有強烈的購買住房意愿的已不僅僅是城鎮(zhèn)居民，越來越多的農(nóng)村居民為改善自身居住條件或為孩子購置新房，也開始投身于房地產(chǎn)市場，增加了房地產(chǎn)市場的有效需求。農(nóng)村居民收入水平是影響消費結(jié)構(gòu)最重要的因素之一，居民可支配收入的增加會提高居民的購買力，增強居民購房或投資的信心，居民對住房的剛性需求和改善性需求會明顯地受到影響。

五、結(jié)論及建議

通過對長豐縣房地產(chǎn)市場需求進行評估，研究結(jié)果表明房地產(chǎn)投資額這一因素對長豐縣房地產(chǎn)市場需求的影響程度最大，全縣人口總數(shù)對其影響也較大，尤其是農(nóng)村人口占據(jù)了較大比重，結(jié)果也表明農(nóng)村居民收入對房地產(chǎn)市場需求的影響程度明顯高于城鎮(zhèn)居民收入。政府可以從影響程度較大的房地產(chǎn)投資額、全縣人口總數(shù)的控制等方面入手，考慮并制定相關(guān)的經(jīng)濟政策，將房價控制在一個民眾可承受的合理范圍內(nèi)以促進安徽省長豐縣房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。為此，提出以下三點建議：

(1)在國家宏觀調(diào)控土地供給政策的背景下，縣政府要發(fā)揮好對開發(fā)商的正確指導(dǎo)作用，為解決房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較大造成土地閑置浪費的問題，嚴格控制土地供給量，監(jiān)督開發(fā)商合理利用土地資源，堅決打擊開發(fā)商買地囤地的行為，并通過對土地供應(yīng)量的控制來維持房地產(chǎn)市場相對平穩(wěn)的狀態(tài)。

(2)針對目前長豐縣房地產(chǎn)市場中存在的空置商品房，可以向房屋租賃市場發(fā)展，降低空置率，以在縣城租房陪讀的家庭為主體，努力改變居民傳統(tǒng)的住房消費觀念，竭力減輕這類家庭的生活壓力，促進長豐縣房屋租賃市場的發(fā)展。

(3)加大政府對市場的監(jiān)管力度。對首次購房和購買二套房屋的家庭實行差別首付款比例政策，保護剛需購房者的利益，對于使用銀行貸款購買第二套房的家庭，在源頭做好把關(guān)，在首付比例上提高購房門檻。政府部門要加強對房地產(chǎn)市場投資行為的規(guī)范和監(jiān)督，嚴格審查首付款比例、貸款人資質(zhì)、貸款人償付能力，嚴厲打擊投機炒房行為，加強對房地產(chǎn)市場的控制。