文/廣州珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 吳翔 答恒誠 吳家友 張娜 陸昕 傅曉靜

引言

2020 年，我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到63.89%，城鎮(zhèn)化已進(jìn)入以“高質(zhì)量發(fā)展”為核心的后半場(chǎng)，城市建設(shè)也從快速規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重的模式。

這一年，城市更新首次上升為國家戰(zhàn)略。黨的十九屆五中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》明確提出，實(shí)施城市更新行動(dòng)。時(shí)任住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽在撰寫的《實(shí)施城市更新行動(dòng)》解讀文章中提出，要推進(jìn)新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快推進(jìn)基于信息化、數(shù)字化、智能化的新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改造。

2021 年《廣州市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》將人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)、城市更新作為城市發(fā)展的“雙引擎”，進(jìn)行具體安排和部署。2021 年7 月28 日，廣 州 作 為 首 批C I M 建設(shè)試點(diǎn)城市，發(fā)布了全國首個(gè)城市信息模型（CIM）基礎(chǔ)平臺(tái)。

作為廣州市屬國企中唯一城市建設(shè)運(yùn)營全產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，珠實(shí)集團(tuán)全面參與推進(jìn)廣州城市更新建設(shè)，在環(huán)市東商圈項(xiàng)目建設(shè)中，創(chuàng)新搭建了賦能城市更新全周期的C I M 數(shù)字化管理平臺(tái)，形成領(lǐng)先城市更新的“珠實(shí)經(jīng)驗(yàn)”。

賦能商圈有機(jī)更新

2020 年，珠實(shí)集團(tuán)根據(jù)廣州市重點(diǎn)工作部署要求，積極推動(dòng)環(huán)市東商圈更新項(xiàng)目。

環(huán)市東商圈位于廣州市越秀區(qū)，是20 世紀(jì)70 年代開始建設(shè)的廣州首個(gè)商務(wù)區(qū)，區(qū)域南至東風(fēng)東路、西至小北路及越秀北路、東至先烈南路、北至廣州東站-廣州火車站聯(lián)絡(luò)鐵路，面積約225 公頃。其中，環(huán)市路（地鐵5 號(hào)線）、東風(fēng)路（地鐵13 號(hào)線） 均為城市“大動(dòng)脈”。商圈內(nèi)不僅有省市機(jī)關(guān)單位，還有大型公立三甲醫(yī)院、花園酒店、白云賓館、地鐵換乘樞紐等城市重大基礎(chǔ)設(shè)施和民生公共服務(wù)設(shè)施，是廣州公共服務(wù)最集中、國際貿(mào)易最活躍的區(qū)域之一。

近年來，隨著珠江新城C B D 崛起，廣州城市空間格局由單一強(qiáng)中心向復(fù)合多中心發(fā)展，環(huán)市東商圈產(chǎn)業(yè)遷出、人口老化、城市建筑及配套標(biāo)準(zhǔn)過低、人居環(huán)境惡化等問題開始日益凸顯，亟需調(diào)整城市功能定位，建設(shè)高質(zhì)量空間載體，引入高價(jià)值產(chǎn)業(yè)，吸引高素質(zhì)人群，來全面提升片區(qū)活力。

城市現(xiàn)狀基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查是實(shí)施城市更新行動(dòng)的重要工作之一，主要涉及土地、房屋、人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、文化遺存、古樹名木、公建配套及市政設(shè)施等現(xiàn)狀，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和有效性是城市更新項(xiàng)目開展的基本前提。

為確保環(huán)市東商圈更新項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)齊全、完整、準(zhǔn)確，組織專業(yè)測(cè)繪單位進(jìn)行了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查。在此基礎(chǔ)上，珠實(shí)集團(tuán)旗下廣州城市更新集團(tuán)有限公司攜手廣州珠江外資建筑設(shè)計(jì)院有限公司創(chuàng)新開發(fā)了片區(qū)C I M 數(shù)字化管理平臺(tái)（簡稱“C I M 平臺(tái)”），進(jìn)一步提高了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查水平。

此外，通過C I M 平臺(tái)，環(huán)市東商圈更新項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了支撐片區(qū)改造成本核算、居民改造意愿征詢、拆補(bǔ)方案可視化、安置房智慧設(shè)計(jì)和項(xiàng)目檔案數(shù)字化“五位一體”信息化、數(shù)字化和智能化管理，有力支撐了廣州城市重點(diǎn)功能區(qū)有機(jī)更新。

“五位一體”管理創(chuàng)新

一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)全覆蓋及智能輔助校核，支撐片區(qū)改造成本核算

根據(jù)《基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查和管理辦法》的要求，環(huán)市東商圈C I M 平臺(tái)通過進(jìn)行物業(yè)權(quán)屬查冊(cè)、現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪、權(quán)屬人訪談等多種途徑基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查，實(shí)現(xiàn)了環(huán)市東商圈東啟動(dòng)區(qū)所有居民，以及片區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建筑情況、權(quán)屬情況、拆遷安置意愿等多個(gè)維度的信息全覆蓋。

環(huán)市東商圈C I M 平臺(tái)還可以對(duì)不同來源、不同時(shí)間、不同版本的數(shù)據(jù)誤差進(jìn)行識(shí)別、提示、記錄，大幅提高了項(xiàng)目組基礎(chǔ)數(shù)據(jù)校核的工作效率，最大化保障了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。經(jīng)第三方數(shù)據(jù)核查，項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)誤差＜2%，優(yōu)于《基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查和管理辦法》的審批要求。

同時(shí)，環(huán)市東商圈改造涉及復(fù)雜的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)細(xì)分和成本計(jì)算，C I M 平臺(tái)將地籍、戶籍、用途、空間位置、評(píng)估價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格等數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)至不同層級(jí)的模型，實(shí)現(xiàn)了數(shù)模聯(lián)動(dòng)，大大提高了片區(qū)改造成本計(jì)算的準(zhǔn)確性和公平性，大幅降低了政府決策難度和風(fēng)險(xiǎn)。

二、進(jìn)度實(shí)時(shí)反饋和綜合分析，推動(dòng)大片區(qū)改造意愿征詢順利完成

環(huán)市東商圈東啟動(dòng)區(qū)約涉及5300 戶居民，意愿征詢工作既要確保入戶率（投票率），還要有效減少擾民。要保證意愿征詢工作順利開展，就必須要有嚴(yán)密的工作組織機(jī)制和高效的執(zhí)行力。

項(xiàng)目單位通過制定標(biāo)準(zhǔn)化表格，提前開發(fā)出對(duì)應(yīng)的C I M 平臺(tái)功能模塊。在意愿征詢期間，每天上傳意愿征詢表格資料，實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)更新工作進(jìn)度和成果，并對(duì)每天工作中產(chǎn)生的問題、發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)排查、預(yù)警，最終實(shí)現(xiàn)改造意愿征詢?nèi)霊袈?9%，同意率93%，保證了項(xiàng)目有序推進(jìn)。

（一）工作進(jìn)展直觀呈現(xiàn)，輔助進(jìn)度管理。管理者通過對(duì)意愿征詢工作期間實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)的錄入與更新，可在C I M 平臺(tái)上準(zhǔn)確直觀地查看每個(gè)小組工作完成情況，形成每周計(jì)劃與完成量、各組間工作進(jìn)度的對(duì)比，實(shí)現(xiàn)對(duì)各組工作情況的有效監(jiān)督，并助力現(xiàn)場(chǎng)管理人員加強(qiáng)督辦及整改，提高工作效率。

（二）建立三層管理數(shù)據(jù)，支撐目標(biāo)管理。根據(jù)收集到的居民改造意愿、安置傾向、教育情況以及土地出讓金歷史繳納情況等數(shù)據(jù)，C I M平臺(tái)以“達(dá)到供地條件”的目標(biāo)為導(dǎo)向，按規(guī)劃用地邊界進(jìn)行智能統(tǒng)計(jì)和分析，實(shí)現(xiàn)了“地塊-樓棟-戶”三個(gè)層次敏感項(xiàng)、風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)、決策項(xiàng)排查，為后續(xù)項(xiàng)目拆除范圍劃定、方案編制、戶型設(shè)計(jì)、項(xiàng)目實(shí)施、建設(shè)時(shí)序提供依據(jù)。

三、規(guī)劃方案與現(xiàn)狀信息可視化對(duì)比，高效支撐拆補(bǔ)工作

環(huán)市東商圈改造項(xiàng)目已完成改造意愿征詢、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查和片區(qū)策劃方案審批工作，目前尚未進(jìn)入實(shí)施階段。C I M 平臺(tái)已預(yù)留規(guī)劃方案與現(xiàn)狀信息的對(duì)照功能，高效支撐改造方案推演，實(shí)現(xiàn)征拆需求與安置方案的動(dòng)態(tài)平衡。同時(shí)，可根據(jù)政府批復(fù)的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)具體情況，實(shí)現(xiàn)“法定數(shù)據(jù)-法定標(biāo)準(zhǔn)-法定權(quán)益”的直觀可視化，大幅提高動(dòng)遷工作溝通效率。

四、聯(lián)動(dòng)智慧設(shè)計(jì)和建造，提高安置戶滿意度和幸福感

環(huán)市東商圈更新改造涉及居民戶數(shù)較多，經(jīng)過摸查，僅2%居民愿意接受貨幣補(bǔ)償，其余居民均有安置需求。由于現(xiàn)狀物業(yè)、權(quán)屬情況各異，安置補(bǔ)償具有一定調(diào)節(jié)空間，因此，最終安置戶型并非單一選項(xiàng)。

為了更直觀、更清晰、更精確地做好動(dòng)遷工作，保障居民權(quán)益，C I M 平臺(tái)預(yù)留了“現(xiàn)狀物業(yè)-安置標(biāo)準(zhǔn)-安置戶型選址-安置房搖號(hào)系統(tǒng)”功能模塊，為項(xiàng)目實(shí)施提供支撐。

另外，C I M 平臺(tái)的現(xiàn)狀物業(yè)情況和權(quán)屬人安置傾向等數(shù)據(jù)可以與相關(guān)設(shè)計(jì)單位共享。通過珠實(shí)集團(tuán)內(nèi)部聯(lián)動(dòng)，做好安置戶型的精細(xì)化、個(gè)性化設(shè)計(jì)，為后續(xù)智慧設(shè)計(jì)、智慧建造奠定基礎(chǔ)，進(jìn)一步提高安置戶型的匹配度和均好性，保障居民的合法權(quán)益和項(xiàng)目整體公平性。

五、全過程電子檔案管理，保障項(xiàng)目過程可追溯

環(huán)市東商圈改造C I M 平臺(tái)實(shí)現(xiàn)了城市更新項(xiàng)目全流程的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、證件資料、談判記錄等電子檔案的歸檔和數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)。核心材料缺失可自動(dòng)預(yù)警，且無法進(jìn)入下一環(huán)節(jié)工作，最大程度保障了項(xiàng)目資料的完整性、流程合規(guī)性、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性和過程可追溯。

結(jié)語

綜上所述，珠實(shí)集團(tuán)通過在環(huán)市東商圈更新項(xiàng)目中開發(fā)C I M 數(shù)字化管理平臺(tái)，為構(gòu)建城市更新項(xiàng)目全周期智能化管理平臺(tái)奠定了基礎(chǔ)，促進(jìn)了城市更新項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化落地。

未來,珠實(shí)集團(tuán)將繼續(xù)探索新時(shí)期城市有機(jī)更新模式，通過“新城建”技術(shù)手段賦能智慧城市建設(shè)運(yùn)營，努力成為中國領(lǐng)先的智慧城市綜合運(yùn)營商，為廣州實(shí)現(xiàn)老城市新活力和“四個(gè)出新出彩”貢獻(xiàn)力量！