袁 健，張所地，趙華平，李 斌

（1.山西財經(jīng)大學(xué) 工商管理學(xué)院，山西 太原 030006；2.廣州工商學(xué)院 管理學(xué)院，廣東 佛山 528135；3.山西財經(jīng)大學(xué) 管理科學(xué)與工程學(xué)院，山西 太原 030006）

一、引言

以知識經(jīng)濟為主導(dǎo)的信息化時代，建設(shè)智慧城市成為解決當前城市發(fā)展問題的有效途徑。作為適應(yīng)新時代發(fā)展的城市模型，智慧城市在世界范圍內(nèi)引發(fā)了廣大學(xué)者、企業(yè)、科技機構(gòu)以及政府的深切關(guān)注。早期智慧城市建設(shè)聚焦城市信息化的技術(shù)維度，強調(diào)信息與通信技術(shù)（ICT技術(shù)）在城市管理與服務(wù)中的有效應(yīng)用。[1]隨著智慧城市研究的不斷深入，智慧城市建設(shè)的內(nèi)涵也逐漸被擴展至社會、經(jīng)濟、制度、技術(shù)、環(huán)境等多維度。[2]智慧城市的多維性決定了城市智慧化建設(shè)是集多維驅(qū)動要素于一體的系統(tǒng)性工程。[3]在這些多維的城市智慧化驅(qū)動要素中，作為構(gòu)成智慧城市物理空間的主體要素，城市不動產(chǎn)在驅(qū)動城市智慧化過程中正發(fā)揮著越來越重要的作用。[2]

城市不動產(chǎn)是智慧城市建設(shè)的物質(zhì)載體，是驅(qū)動城市智慧化的重要基石。不同維度的城市要素通過對城市不動產(chǎn)的空間固著分布于城市物理空間。在此條件下，城市不動產(chǎn)所承載的城市要素的集聚特征與空間結(jié)構(gòu)成為拉動城市經(jīng)濟變革的重要力量。[4]城市的智慧化建設(shè)需要合理的城市不動產(chǎn)和不動產(chǎn)結(jié)構(gòu)做支撐。過往城市發(fā)展遺留的陳舊建筑、基礎(chǔ)設(shè)施以及相對過時的不動產(chǎn)空間布局結(jié)構(gòu)等因素，使工業(yè)經(jīng)濟時代的城市不動產(chǎn)因缺乏知識基礎(chǔ)和信息基礎(chǔ)而在一定程度上成為智慧城市建設(shè)的阻滯因素。[2]而以新知識和新技術(shù)為核心的信息化時代特征要求城市變革舊的不動產(chǎn)和不動產(chǎn)結(jié)構(gòu)并與之相匹配。是以，合理優(yōu)化城市不動產(chǎn)及其結(jié)構(gòu)對驅(qū)動城市智慧化建設(shè)具有重要現(xiàn)實意義。

自2008年IBM提出智慧城市概念至今，我國智慧城市建設(shè)已經(jīng)歷了概念導(dǎo)入與探索發(fā)展階段，目前更步入新型智慧城市發(fā)展階段。5G、大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)的逐漸成熟正在推動智慧城市建設(shè)向網(wǎng)絡(luò)化和智能化的新模式發(fā)展。截至目前，我國住建部公布的智慧城市試點數(shù)量已達到290個。雖然我國智慧城市建設(shè)速度在不斷加快，但事實上許多試點城市的不動產(chǎn)及其結(jié)構(gòu)的發(fā)展水平依然相對滯后。面對智慧城市建設(shè)工作的快速推進，如何優(yōu)化城市不動產(chǎn)及其結(jié)構(gòu)使其滿足城市智慧化發(fā)展的需求是當前我國智慧城市建設(shè)面臨的重要挑戰(zhàn)。本文基于智慧城市建設(shè)需求，進一步厘清城市不動產(chǎn)與城市智慧化的關(guān)系，揭示了城市不動產(chǎn)要素驅(qū)動城市智慧化的作用機理，并就此提出了當前我國城市不動產(chǎn)及其結(jié)構(gòu)優(yōu)化的相關(guān)建議，以助力我國智慧城市的建設(shè)工作。

二、文獻綜述

一直以來，不動產(chǎn)被定義為土地、土地定著物和隸屬物，以及一切在法律意義上無法移除的物體?；诖烁拍疃x，我國《不動產(chǎn)登記暫行條例》進一步將土地定著物和隸屬物劃分為地上與地下的建筑物、構(gòu)筑物以及林木，并將不動產(chǎn)所承載的空間也列為不動產(chǎn)的重要組成部分。[5]國家發(fā)展和改革委員會辦公廳于2020年8月3日正式發(fā)布了《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（以下簡稱《通知》）?！锻ㄖ访鞔_將各類基礎(chǔ)設(shè)施項目的投資認定為不動產(chǎn)投資范疇。城市不動產(chǎn)作為城市建設(shè)與發(fā)展的物質(zhì)載體，是構(gòu)成城市物理空間與建成環(huán)境的主體要素?；诔鞘薪ǔ森h(huán)境的構(gòu)成要素解析，[6]城市不動產(chǎn)主要包含土地、建筑、公共空間和基礎(chǔ)設(shè)施四部分。

城市不動產(chǎn)與城市智慧化建設(shè)關(guān)系密切。Hammad指出智慧城市戰(zhàn)略決策的有效實施是以城市土地資源的優(yōu)化配置為前提。[7]曹偉與李曉偉認為發(fā)展智能化的數(shù)字生態(tài)建筑是打造智慧城市最佳人居環(huán)境所依賴的微觀基礎(chǔ)。[8]Garau等人認為住房質(zhì)量、建筑空間布局和公共空間質(zhì)量等不動產(chǎn)相關(guān)要素是衡量智慧城市建設(shè)水平的重要維度。[9]沈振江等人認為智慧城市建設(shè)的核心內(nèi)容在于智慧新基建、城市不動產(chǎn)創(chuàng)新開發(fā)以及生活服務(wù)方面。[10]高小康認為城市智慧化建設(shè)需要擴展傳統(tǒng)不動產(chǎn)到更深層次內(nèi)涵的空間上，數(shù)字和地理雙向入手當可實現(xiàn)城市不動產(chǎn)與智慧化建設(shè)的協(xié)同。[11]趙華平與程小燕等認為城市不動產(chǎn)數(shù)量結(jié)構(gòu)與空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化可促進城市創(chuàng)新要素集聚，加速智慧創(chuàng)新產(chǎn)出。[4][12]

城市不動產(chǎn)是驅(qū)動城市智慧化建設(shè)的重要因素。Camboim等學(xué)者在前期智慧城市驅(qū)動要素研究成果的基礎(chǔ)上，通過大量的文獻分析和對歐洲智慧城市項目的調(diào)研，對智慧城市驅(qū)動要素展開了較為系統(tǒng)的研究。該團隊將城市智慧化驅(qū)動要素劃分為城市治理、城市環(huán)境、社會制度和技術(shù)經(jīng)濟四個維度。其中，城市環(huán)境維度聚焦城市有形資產(chǎn)和建成環(huán)境，強調(diào)城市不動產(chǎn)優(yōu)化對城市智慧化的驅(qū)動作用，該維度下的城市設(shè)計、流動性、基礎(chǔ)設(shè)施和便利設(shè)施等驅(qū)動要素皆與城市不動產(chǎn)相關(guān)。[2]

國內(nèi)外關(guān)于城市不動產(chǎn)以及智慧城市建設(shè)的代表性文獻為本文研究提供了重要參考。深入而言，雖然現(xiàn)有研究關(guān)于城市不動產(chǎn)要素驅(qū)動城市智慧化建設(shè)已有涉及，且指明了城市不動產(chǎn)要素在驅(qū)動城市智慧化過程中發(fā)揮著重要作用，但這些研究并未對驅(qū)動城市智慧化的城市不動產(chǎn)要素展開相對系統(tǒng)和深入的分析。城市不動產(chǎn)和城市智慧化建設(shè)之間的深層關(guān)系也還尚未厘清，同時城市不動產(chǎn)要素驅(qū)動城市智慧化作用機理的分析也相對缺乏。基于以上研究缺口，本文對驅(qū)動城市智慧化的不動產(chǎn)要素展開了較為系統(tǒng)的研究，進一步對城市不動產(chǎn)要素驅(qū)動城市智慧化的作用機理進行闡明。

三、驅(qū)動城市智慧化的不動產(chǎn)要素

通過上述分析可知，城市不動產(chǎn)是構(gòu)成城市物理空間和建成環(huán)境的主體要素，城市建成環(huán)境是驅(qū)動城市智慧化建設(shè)的重要維度?；谥腔鄢鞘序?qū)動要素的現(xiàn)有研究和建成環(huán)境的構(gòu)成要素解讀，[6]本文將驅(qū)動城市智慧化的不動產(chǎn)要素概括為土地利用模式、建筑功能與空間布局、公共空間質(zhì)量和基礎(chǔ)設(shè)施水平四個方面。

（一）土地利用模式

城市土地資源的優(yōu)化配置是智慧城市戰(zhàn)略決策順利實施的前提。[7]城市的智慧化建設(shè)需要合理的城市土地利用規(guī)劃做支撐。城市規(guī)劃者可以通過優(yōu)化和更新城市土地利用模式來滿足城市智慧化發(fā)展的需求。在智慧城市土地利用規(guī)劃中，充分借助混合型土地利用模式的優(yōu)點更新城市用地結(jié)構(gòu)，打破工業(yè)經(jīng)濟時代遺留的傳統(tǒng)的城市土地隔離分區(qū)，實現(xiàn)多類型土地用途在城市特定區(qū)域集聚，[13][14]對于滿足城市智慧化發(fā)展具有重要現(xiàn)實意義。

在以知識經(jīng)濟為主導(dǎo)的信息化時代，城市的智慧化發(fā)展對城市的土地利用規(guī)劃提出了新的要求，如何打造利于知識經(jīng)濟發(fā)展和智慧要素流動的城市用地結(jié)構(gòu)成為城市規(guī)劃者面臨的新挑戰(zhàn)。工業(yè)經(jīng)濟時代所強調(diào)的土地利用隔離化和嚴格的土地用途分區(qū)管制的城市土地規(guī)劃思想已經(jīng)無法滿足新時代的發(fā)展需求，且基于此類規(guī)劃思想的傳統(tǒng)城市用地結(jié)構(gòu)所呈現(xiàn)出的負面效應(yīng)也正日益凸顯。土地利用效率低、城市缺乏活力、通勤距離長、通勤成本高、不利于小型投資、距離基礎(chǔ)設(shè)施和便利設(shè)施較遠等情況，一定程度成為阻礙城市智慧化建設(shè)的重要因素。為了適應(yīng)智慧城市發(fā)展的時代需求，解決傳統(tǒng)城市土地利用模式存在的問題，混合型土地利用模式在城市土地資源優(yōu)化配置中發(fā)揮的積極作用（增加住房密度和多樣性、促進經(jīng)濟融合、利于集約式發(fā)展、突顯社區(qū)角色和創(chuàng)造就業(yè)等）逐漸引起了廣大學(xué)者和城市規(guī)劃者的關(guān)注。[15]由于其優(yōu)點契合了城市智慧化建設(shè)對城市土地資源優(yōu)化配置的需求，混合型土地利用模式在智慧城市建設(shè)實踐中得到了廣泛的應(yīng)用。例如，印度在推行國家“百城”智慧城市項目計劃過程中，明確將通過推行混合型土地利用模式提升城市土地利用效率列為其智慧城市建設(shè)的重要舉措。[16]巴塞羅那智慧城市項目也極其強調(diào)通過混合型土地利用模式的推廣實現(xiàn)不同類型城市功能區(qū)的有效融合。[2]而世界著名智慧城市新加坡在著手城市規(guī)劃過程中也肯定并制定了推廣混合型土地利用模式的專項計劃。此專項計劃允許開發(fā)商在政府劃定的特定區(qū)域根據(jù)市場需求靈活變更城市土地用途，提升城市土地的混合利用程度，以此促進城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。[17]

（二）建筑功能與空間布局

城市建筑是構(gòu)成城市人居環(huán)境的微觀基礎(chǔ)。[8]城市建筑依據(jù)使用性質(zhì)和用途不同可以被劃分為不同類型（如工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)、文化和教育等），[18]不同類型的城市建筑為城市居民的工作、生活、生產(chǎn)和學(xué)習(xí)等活動提供了必備的場所和空間。城市建筑的功能與空間布局結(jié)構(gòu)具有明顯的時代化特征。在智慧城市迅猛發(fā)展的時代背景下，為滿足城市智慧化發(fā)展的需求，城市建筑的功能和空間布局結(jié)構(gòu)也正在發(fā)生著新的變革。

1．建筑功能

建筑功能作為建筑最根本的決定因素，其動態(tài)性的本質(zhì)特征促使城市建筑會依據(jù)社會進步和人類社會活動需求進行持續(xù)更新和優(yōu)化。在以知識經(jīng)濟為主導(dǎo)的信息化時代，曾經(jīng)服務(wù)于工業(yè)經(jīng)濟時代的城市建筑因知識基礎(chǔ)和信息基礎(chǔ)滯后，已無法滿足新時代的發(fā)展需求。許多舊的城市建筑及其功能亟待轉(zhuǎn)型升級以適應(yīng)新時代的發(fā)展。在傳統(tǒng)功能優(yōu)化基礎(chǔ)上，增強城市建筑的知識基礎(chǔ)和信息基礎(chǔ)成為城市建筑驅(qū)動城市智慧化的重要手段。

知識基礎(chǔ)。城市建筑的知識基礎(chǔ)是指城市建筑對知識經(jīng)濟發(fā)展的支持作用。某種程度而言，智慧城市是基于知識經(jīng)濟的城市模型，這其中知識理所當然成為驅(qū)動城市智慧化的核心要素。而人作為知識擴散的重要載體，促使吸引知識型和創(chuàng)新型人才集聚，實現(xiàn)知識的產(chǎn)生與交流成為知識經(jīng)濟時代城市建設(shè)工作的重點。[19]有鑒于此，城市建筑可以通過打造吸引知識型與創(chuàng)新型人才駐留的宜居環(huán)境，塑造益于知識產(chǎn)生與交流的物理空間，促進知識經(jīng)濟的發(fā)展和驅(qū)動城市的智慧化建設(shè)。如歐美一些國家和地區(qū)的住房市場為了滿足知識型和創(chuàng)新型人才對居住和交流的需求，針對其高流動性的特點，專門推出了價格適宜、租期靈活、空間緊湊、利于空間共享和互動交流的共享型公寓。而城市中一些工業(yè)經(jīng)濟時代遺留下的廢棄廠房，在知識經(jīng)濟時代被重建或改造成為有益于思想碰撞和交流的創(chuàng)意中心。一些城市商務(wù)樓宇通過功能優(yōu)化和政策引導(dǎo)，吸引了大量知識密集型企業(yè)和創(chuàng)新型人才入駐。最終形成知識密集型產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)新型人力資本在樓宇空間的集聚，不斷加速知識溢出和創(chuàng)新的同時，也促進了城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級。

信息基礎(chǔ)。城市建筑的信息基礎(chǔ)是指城市建筑對城市信息化的支持作用。信息化是實現(xiàn)城市智慧化的必要條件。而智慧城市作為城市信息化的高級形態(tài)，信息流動顯然成為智慧城市運行的主要驅(qū)動力。深入來說，城市建筑信息基礎(chǔ)的增強可以有效促進智慧城市的信息流動效率。在智慧化的信息時代，城市建筑為城市智慧技術(shù)、智慧設(shè)備和智慧網(wǎng)絡(luò)提供了重要的物理空間錨點和載體。[20]傳統(tǒng)建筑正是通過有效融合現(xiàn)代ICT技術(shù)以及城市智慧網(wǎng)絡(luò)的方式，逐漸向智慧建筑轉(zhuǎn)型。畢竟，智慧化城市建筑是智慧城市信息感知和傳輸?shù)闹匾浇椤３休d著各類城市要素的城市建筑已經(jīng)演變?yōu)橹腔鄢鞘辛鲃涌臻g的重要信息節(jié)點，為智慧城市信息流的匯聚與交換提供著重要的物質(zhì)載體。

2．建筑空間布局

智慧城市建設(shè)是城市物理空間與虛擬網(wǎng)絡(luò)空間二元同構(gòu)的過程。城市物理空間通過融合城市虛擬網(wǎng)絡(luò)空間形成了虛實結(jié)合的智慧城市流動空間，從而為城市的人流、物流、信息流、資金流和技術(shù)流提供了重要的空間載體。[21]物理空間是智慧城市建設(shè)的根基，[22]作為城市物理空間系統(tǒng)的重要組成部分，城市建筑是城市物理空間的重要城市節(jié)點，是影響城市要素分布與流動的重要因素。合理的城市建筑空間布局結(jié)構(gòu)為智慧城市流動空間的打造提供了重要的物理支撐（見圖1），可以有效增加城市活力和提升城市各要素流的流動效率。如居住型建筑與商業(yè)建筑等不同類型建筑的混合布局以及高層建筑在城市特定區(qū)域的開發(fā)與推廣可以有效增加城市密度，提升城市活力，加速人才、資金、技術(shù)和信息等城市流要素的快速流轉(zhuǎn)。

圖1 城市建筑與智慧城市空間結(jié)構(gòu)關(guān)系示意圖

（三）公共空間質(zhì)量

城市公共空間通常指城市對公眾開放的公共空間，包括街道、公園、廣場、公共綠地等。除此之外，一些“私有化”公共空間也可以被看作城市公共空間的一部分，如購物中心和娛樂中心。[23]城市公共空間在城市中占有非常重要的地位，它是城市居民進行日常生活和社會交往的重要平臺。所以，城市公共空間環(huán)境質(zhì)量好壞直接影響到居民的社會交往和思想交流質(zhì)量。好的空間環(huán)境實體特征，如地理位置、步行條件、良好的停留空間等對居民社會交往和思想交流具有重要的促進作用。城市公共空間設(shè)計應(yīng)強調(diào)打破空間隔離，增強空間聯(lián)系性，提倡緊湊宜人的空間尺度以及開放與相互連通的建筑空間關(guān)系。

智慧城市是知識經(jīng)濟時代的城市模型。在知識經(jīng)濟時代，思想的產(chǎn)生和交流在促進城市發(fā)展過程中扮演著更加核心的角色。如何更大限度促進人與人之間面對面的思想交流，加速知識溢出和創(chuàng)意產(chǎn)生成為智慧城市建設(shè)的重要議題。有研究表明，現(xiàn)代信息通信技術(shù)的普遍應(yīng)用并不會使人們面對面交流的需求減少。恰恰相反，信息通信技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用使人們面對面交流的需求大大增加。[24]因此，智慧城市建設(shè)需要設(shè)計和打造高質(zhì)量的城市公共空間，為城市居民提供優(yōu)質(zhì)的社會交往和思想交流的平臺。進一步來說，智慧城市公共空間建設(shè)應(yīng)充分利用現(xiàn)代ICT技術(shù)，有效融合實體空間與虛擬網(wǎng)絡(luò)空間，將城市公共空間打造成為城市流動空間的重要節(jié)點，兼具步行友好、開放共享、便捷可達、數(shù)字化網(wǎng)絡(luò)覆蓋、綠色低碳和安全舒適的重要特征。

（四）基礎(chǔ)設(shè)施水平

城市基礎(chǔ)設(shè)施是城市經(jīng)濟健康發(fā)展的基礎(chǔ)。城市基礎(chǔ)設(shè)施通過為城市提供各種公共服務(wù)和社會服務(wù)使城市功能得以正常運轉(zhuǎn)。依據(jù)功能的不同，城市基礎(chǔ)設(shè)施可以被劃分為不同類型，如能源供應(yīng)、供水、垃圾處理、ICT、交通、教育等。完善各類城市基礎(chǔ)設(shè)施是實現(xiàn)城市智慧化的前提，這其中ICT與交通基礎(chǔ)設(shè)施是驅(qū)動城市智慧化的關(guān)鍵。

智慧城市建設(shè)強調(diào)現(xiàn)代ICT技術(shù)在城市基礎(chǔ)設(shè)施管理與服務(wù)中的有效應(yīng)用。一直以來，歐盟委員會將傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施與ICT基礎(chǔ)設(shè)施的交互看作智慧城市建設(shè)工作的重點。[25]換言之，ICT基礎(chǔ)設(shè)施為實現(xiàn)城市智慧化提供了重要的技術(shù)輔助手段。將現(xiàn)代ICT技術(shù)（如5G高速通信網(wǎng)絡(luò)）以及基于ICT技術(shù)的人工智能和物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)廣泛應(yīng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施管理與服務(wù)，有助于實現(xiàn)城市多方位的智慧化（如智慧交通、智慧電網(wǎng)、智慧垃圾處理系統(tǒng)等）。ICT基礎(chǔ)設(shè)施的另一個重要作用是加速知識溢出，促進智慧城市創(chuàng)新。知識是創(chuàng)新過程中最重要的資源，其在組織間的轉(zhuǎn)移和溢出是拉動區(qū)域和城市創(chuàng)新的重要力量。ICT基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)和利用可有效克服知識流動的障礙和降低知識轉(zhuǎn)移的成本。[26]可以說，基于ICT基礎(chǔ)設(shè)施的信息通信技術(shù)為知識溢出提供了便捷條件，使知識在更大范圍內(nèi)發(fā)揮作用，進而促進城市的創(chuàng)新產(chǎn)出。

交通基礎(chǔ)設(shè)施在驅(qū)動城市智慧化過程中也發(fā)揮著舉足輕重的作用。城市交通與ICT基礎(chǔ)設(shè)施是智慧城市流動空間各種要素流的重要傳輸載體，城市交通的運行效率可直接或間接影響智慧城市各要素的流動效率。城市交通基礎(chǔ)設(shè)施的不斷優(yōu)化，尤其是現(xiàn)代智慧交通系統(tǒng)的發(fā)展可以有效改善城市通行效率，全面提升城市內(nèi)外部的可達性。高質(zhì)量的城市可達性與信息通信網(wǎng)絡(luò)連通性有效提升了智慧城市流動空間各要素流的流動效率，是實現(xiàn)城市“智慧流動”的關(guān)鍵。

四、不動產(chǎn)要素驅(qū)動城市智慧化的作用機理

依據(jù)學(xué)者Giffinger及其團隊對城市智慧化評價的六個維度，[27]本文從智慧經(jīng)濟、智慧居民、智慧治理、智慧流動、智慧環(huán)境和智慧生活六個方面分析城市不動產(chǎn)要素對城市智慧化的驅(qū)動作用，并進一步闡明城市不動產(chǎn)要素驅(qū)動城市智慧化的作用機理（見圖2）。

圖2 城市不動產(chǎn)要素驅(qū)動城市智慧化的作用機理

（一）喚醒智慧經(jīng)濟增長活力

智慧經(jīng)濟聚焦城市經(jīng)濟競爭力的提升，把創(chuàng)新對城市經(jīng)濟增長的驅(qū)動作用放至首要位置。2014年6月9日，美國著名智庫布魯金斯學(xué)會（Brookings Institution）發(fā)布研究報告《The Rise of Innovation Districts：A New Geography of Innovation in America》（《創(chuàng)新區(qū)的崛起：美國創(chuàng)新地理新版圖》），該報告明確指出城市不動產(chǎn)是城市創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)的重要組成部分，這些不動產(chǎn)要素包括為互動交流和創(chuàng)新活動服務(wù)的建筑、公共空間和便利設(shè)施以及利于增強城市內(nèi)外部聯(lián)系的交通網(wǎng)絡(luò)和信息通信網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施等。[28]城市不動產(chǎn)作為城市創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)的重要組成部分，可以通過不動產(chǎn)要素的更新和優(yōu)化為城市創(chuàng)新活動匹配優(yōu)質(zhì)的空間資產(chǎn)，助力城市創(chuàng)新環(huán)境改善進而提升智慧經(jīng)濟增長活力。具體而言，城市可以通過合理的土地利用規(guī)劃引導(dǎo)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)新人才集聚，進而促進知識溢出與技術(shù)溢出，同時城市土地混合利用模式的深度推廣可提升城市密度，促使多樣化城市功能區(qū)實現(xiàn)有效融合，打破人類傳統(tǒng)活動界限，增加人與人面對面交流的機會；城市建筑知識基礎(chǔ)優(yōu)化以及公共空間質(zhì)量的提升，為思想交匯及創(chuàng)新活動開展提供了理想化、合理化的場所空間；城市交通以及ICT等基礎(chǔ)設(shè)施的優(yōu)化升級，為知識轉(zhuǎn)移、溢出和拉動城市與區(qū)域創(chuàng)新提供便利化條件（見圖3）。

圖3 城市不動產(chǎn)優(yōu)化喚醒智慧經(jīng)濟增長活力

（二）提升智慧居民技能質(zhì)量

智慧居民強調(diào)創(chuàng)新型和知識型人力資本積累，提振智慧城市創(chuàng)新發(fā)展。作為城市發(fā)展的核心驅(qū)動，創(chuàng)新型和知識型人力資本所蘊含的知識價值是推動智慧城市創(chuàng)新發(fā)展的決定因素。是以，建設(shè)智慧城市勢必需要吸引大量創(chuàng)新型與知識型高技能人才駐留，強化城市內(nèi)部知識儲備。一定程度上，城市的創(chuàng)新環(huán)境以及人居環(huán)境質(zhì)量是影響創(chuàng)新人才擇城定居的重要因素，[29]而城市不動產(chǎn)因素可以通過改善城市創(chuàng)新環(huán)境和人居環(huán)境質(zhì)量來吸引創(chuàng)新型與知識型高技能人才集聚。如圖4所示，在城市土地利用規(guī)劃方面，城市規(guī)劃者可以通過土地利用模式的優(yōu)化來引導(dǎo)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集聚，進而吸引創(chuàng)新人才集聚；城市建筑功能的優(yōu)化與城市公共空間質(zhì)量的提升可有效改善城市人居環(huán)境與思想交流環(huán)境；城市基礎(chǔ)設(shè)施水平的提升有助于改善城市公共服務(wù)質(zhì)量，提升居民生活便利性。簡言之，城市不動產(chǎn)優(yōu)化可以在一定程度上通過提升城市宜居性和改善城市創(chuàng)新環(huán)境來吸引創(chuàng)新型與知識型高技能人才集聚，進而增加城市的人力資本積累和提升智慧居民的技能質(zhì)量（見圖4）。

圖4 城市不動產(chǎn)優(yōu)化提升智慧居民技能質(zhì)量

（三）筑牢智慧治理基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)

城市智慧治理強調(diào)通過創(chuàng)造性地使用現(xiàn)代ICT技術(shù)升級城市管理模式，打造數(shù)字化、智能化管理服務(wù)平臺，快速推動新舊動能轉(zhuǎn)化，大幅提升城市行政效能，為智慧城市多元利益主體提供集成、簡化的一站式服務(wù)。城市不動產(chǎn)優(yōu)化是實施城市智慧治理的前提和基礎(chǔ)（見圖5）。首先，在大數(shù)據(jù)和人工智能時代背景下，智慧型城市土地利用規(guī)劃是城市智慧治理的基礎(chǔ)，其為城市智慧治理框架的搭建提供了重要的空間載體與物理支撐。2018國土空間規(guī)劃會議提出“可感知、能學(xué)習(xí)、善治理、自適應(yīng)”的城市土地規(guī)劃思想，把城市土地利用規(guī)劃與城市智慧治理融為一體，反映了城市土地利用規(guī)劃對于城市智慧治理的重要性。其次，城市建筑、公共空間以及各類基礎(chǔ)設(shè)施等不動產(chǎn)要素為智慧城市感知層的各類傳感設(shè)備提供了重要的物理空間錨點和載體，為城市智慧治理所需的大數(shù)據(jù)收集和傳輸提供了重要媒介。除此之外，優(yōu)化城市不動產(chǎn)尤其是提升城市不動產(chǎn)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平是實施城市智慧治理的重要抓手。為城市居民提供高質(zhì)量的公共服務(wù)與社會服務(wù)是城市智慧治理的重要目標。作為城市不動產(chǎn)的重要組成部分，城市基礎(chǔ)設(shè)施是提供良好公共服務(wù)和社會服務(wù)的現(xiàn)實基礎(chǔ)，大多數(shù)智慧城市項目建設(shè)均始于對城市基礎(chǔ)設(shè)施的優(yōu)化和賦能。

（四）增強智慧要素流動效率

智慧城市流動空間各要素流的流動效率表征智慧流動，城市可達性與信息網(wǎng)絡(luò)的連通水平是實現(xiàn)城市智慧流動的關(guān)鍵因素。[27]簡言之，高效的城市可達性與信息網(wǎng)絡(luò)連通性，有助于加速智慧城市人流、物流、信息流、資金流和技術(shù)流等流要素的流動效率。城市可達性以及信息網(wǎng)絡(luò)連通性的提升優(yōu)化，本質(zhì)即是城市不動產(chǎn)的優(yōu)化升級（見圖6）。城市的可達性需以合理的城市規(guī)劃作為前提條件。有鑒于城市規(guī)劃的直接作用對象是城市土地，這促使城市土地利用模式與城市可達性緊密相關(guān)。例如混合型土地利用模式的合理應(yīng)用，突破工業(yè)經(jīng)濟時代土地分區(qū)隔離化的弊端，降低城市通勤成本，可顯著提升城市可達性。影響城市可達性的另一重要因素即是城市交通基礎(chǔ)設(shè)施。所以，不斷完善升級城市交通基礎(chǔ)設(shè)施，亦是提升城市可達性的重要手段。這其中城市增加對交通基礎(chǔ)設(shè)施投入，建設(shè)機場、高鐵、城市軌道交通，增設(shè)公共交通路線、構(gòu)建專門騎行道和步行街等措施，皆有助于提升城市的可達性。信息網(wǎng)絡(luò)連通性強調(diào)現(xiàn)代ICT基礎(chǔ)設(shè)施的普及性及ICT技術(shù)的可獲性，因此，ICT基礎(chǔ)設(shè)施的完善升級是提升城市信息網(wǎng)絡(luò)連通性的關(guān)鍵。

圖6 城市不動產(chǎn)優(yōu)化增強智慧要素流動效率

（五）構(gòu)建智慧生存環(huán)境氛圍

智慧環(huán)境旨在通過智慧手段實現(xiàn)自然資源的可持續(xù)利用與城市的環(huán)境保護。城市不動產(chǎn)從城市土地規(guī)劃、城市建筑與公共空間以及城市基礎(chǔ)設(shè)施等多方面、多角度支持城市智慧環(huán)境建設(shè)。城市土地方面，智慧型城市土地利用規(guī)劃的實施以及混合型土地利用模式的深度推廣，有助于實現(xiàn)城市土地資源的集約利用與可持續(xù)發(fā)展。城市建筑方面，智慧合理的城市建筑空間布局結(jié)構(gòu)以及綠色與節(jié)能的建設(shè)標準，為城市格局分配、資源利用提供極大助力。城市基礎(chǔ)設(shè)施方面，新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平的提升有助于從多維度提升城市環(huán)境質(zhì)量，如智慧交通有助于提升城市通行效率，降低交通污染；智能電網(wǎng)有助于實現(xiàn)電力能源的高效傳輸；智能垃圾處理系統(tǒng)有利于提升垃圾的無公害處理效率等。是以，城市不動產(chǎn)對于城市智慧環(huán)境建設(shè)具有顯著推動作用，可有效提升智慧環(huán)境建設(shè)質(zhì)量（見圖7）。

圖7 城市不動產(chǎn)優(yōu)化構(gòu)建智慧生存環(huán)境氛圍

（六）助力智慧生活提質(zhì)升級

智慧城市建設(shè)強調(diào)以人為本，提升城市居民的生活質(zhì)量是衡量智慧城市建設(shè)水平的重要標準。通過城市不動產(chǎn)的優(yōu)化升級改善城市居民的居住環(huán)境與社交環(huán)境、提升城市公共服務(wù)和社會服務(wù)質(zhì)量是提升智慧城市居民生活質(zhì)量的重要手段（見圖8）?；旌闲屯恋乩媚Ｊ降某浞謶?yīng)用以及城市建筑空間布局結(jié)構(gòu)的優(yōu)化可有效降低城市居民的通勤成本，增加城市基礎(chǔ)設(shè)施和便利設(shè)施的可獲性，提升城市居民的生活便利水平。與此同時，基于城市建筑知識基礎(chǔ)與信息基礎(chǔ)更新升級的智慧建筑與智慧社區(qū)的打造可顯著提升城市住房質(zhì)量，改善城市居民的居住條件和居住環(huán)境。城市公共空間的優(yōu)化升級可有效改善城市居民的社交環(huán)境。各類基礎(chǔ)設(shè)施（如能源供應(yīng)、供水、垃圾處理、ICT、交通、教育等）的優(yōu)化和賦能是提升城市公共服務(wù)和社會服務(wù)質(zhì)量以及改善智慧城市居民生活水平的重要保證。

圖8 城市不動產(chǎn)優(yōu)化助力智慧生活提質(zhì)升級

五、結(jié)語

城市不動產(chǎn)是驅(qū)動城市智慧化的核心要素，亦是推動城市智慧化加速布局的主要抓手。但身處智慧化城市探索階段，有關(guān)城市不動產(chǎn)驅(qū)動城市智慧化的主要方式仍然較為陌生，成功實踐的案例鮮少?；诖耍疚膹某鞘胁粍赢a(chǎn)優(yōu)化的視角切入，深入研究城市不動產(chǎn)要素驅(qū)動城市智慧化的作用機理。研究結(jié)果表明，城市土地利用模式的優(yōu)化，建筑功能與空間布局結(jié)構(gòu)的更新，高質(zhì)量城市公共空間的打造和基礎(chǔ)設(shè)施的完善升級在驅(qū)動城市智慧化過程中發(fā)揮重要作用。上述作用集中體現(xiàn)于為助力城市創(chuàng)新、吸引人才駐留、改善城市民生、促進智慧流動和實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展等多個維度。結(jié)合城市不動產(chǎn)要素驅(qū)動城市智慧化的作用機理，針對當前我國智慧城市不動產(chǎn)及其結(jié)構(gòu)優(yōu)化面臨的挑戰(zhàn)，提出以下幾點建議：

一是優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)。一方面，依據(jù)城市智慧化建設(shè)需求優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，合理調(diào)配城市土地資源，充分發(fā)揮混合型土地利用模式在城市規(guī)劃中的作用，突破傳統(tǒng)城市土地隔離分區(qū)，促進多樣化城市功能區(qū)的有效融合，提升城市便利性與可達性，實現(xiàn)城市土地資源的集約利用。另一方面，通過城市土地利用的合理規(guī)劃引導(dǎo)創(chuàng)新人才和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集聚，加速城市創(chuàng)新發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。

二是優(yōu)化城市建筑功能與建筑空間布局結(jié)構(gòu)。首先，改善建筑居住功能，提升城市住房質(zhì)量。為城市居民提供優(yōu)質(zhì)的住房服務(wù)，滿足不同收入水平居民對城市住房需求，并持續(xù)完善針對高技能人才的住房服務(wù)。其次，加強城市建筑的知識基礎(chǔ)建設(shè)，提升城市建筑對知識經(jīng)濟發(fā)展的促進作用，打造利于知識碰撞和思想交流的建筑與空間，助力城市創(chuàng)新活動的開展。再次，加強城市建筑信息基礎(chǔ)建設(shè)，融合現(xiàn)代ICT技術(shù)、人工智能和物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)提升城市建筑的信息化和智能化水平，突出建筑作為智慧城市流動空間信息節(jié)點的作用。最后，優(yōu)化城市建筑空間布局結(jié)構(gòu)，通過優(yōu)化建筑空間布局，提升城市土地資源利用效率和優(yōu)化城市要素在城市物理空間中的分布。

三是提升城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平。為合理節(jié)省城市不動產(chǎn)資源，可在傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)化基礎(chǔ)上加強城市新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。具體而言：加強5G高速通信網(wǎng)絡(luò)、大數(shù)據(jù)中心、人工智能和物聯(lián)網(wǎng)等新型ICT基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為城市的智慧化建設(shè)提供堅實的信息基礎(chǔ)。加快交通和能源等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施與現(xiàn)代ICT基礎(chǔ)設(shè)施的整合速度，促進融合型基礎(chǔ)設(shè)施快速發(fā)展，例如智慧交通、智慧電網(wǎng)、智慧垃圾處理系統(tǒng)。進一步建設(shè)便捷可達、步行友好、開放共享、數(shù)字化網(wǎng)絡(luò)覆蓋、低碳環(huán)保和安全舒適的高質(zhì)量城市公共空間，為城市居民提供優(yōu)質(zhì)的社會交往和思想交流平臺。充分發(fā)揮城市公共空間作為智慧城市建設(shè)的“生活實驗室”作用，將城市公共空間看作是檢驗智慧技術(shù)和智慧方案的重要平臺。