李婧

在市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)項目迅速發(fā)展，地產(chǎn)開發(fā)商在此獲得了充裕的經(jīng)濟(jì)效益，但是隨著房地產(chǎn)政策更加嚴(yán)格，很多商家已經(jīng)不能在原始的住宅以及商業(yè)房地產(chǎn)的投資中收獲利益，所以部分地產(chǎn)商將投資的重點偏向了發(fā)展薄弱的工業(yè)地產(chǎn)。本文針對工業(yè)地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價及優(yōu)化措施進(jìn)行分析，為地產(chǎn)項目投資提供實際策略。

工業(yè)地產(chǎn)在我國的發(fā)展中還處于初級階段，當(dāng)前并未獲得全面的發(fā)展，所以在經(jīng)濟(jì)市場上的投資空間較大，從而推動開發(fā)商充分挖掘工業(yè)地產(chǎn)投資價值，加強(qiáng)投資發(fā)展。工業(yè)地產(chǎn)目前的體系并不完整，所以需要在投資期間，大部分開發(fā)商都缺乏科學(xué)的方向，導(dǎo)致投資盲目，不僅降低了投資活動的經(jīng)濟(jì)效益，還增加了投資風(fēng)險。所以，針對工業(yè)地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價及優(yōu)化措施進(jìn)行研究，能夠充分為工業(yè)地產(chǎn)項目投資提供優(yōu)化思路，推動工業(yè)地產(chǎn)投資活動更加科學(xué)。

一、工業(yè)地產(chǎn)項目投資發(fā)展背景

工業(yè)地產(chǎn)在當(dāng)前地產(chǎn)投資的背景下，并沒有太大的熱度，即沒有居民房中溫馨的氛圍，也沒有商貿(mào)區(qū)地產(chǎn)的熱鬧。但是工業(yè)地產(chǎn)相較于全球經(jīng)濟(jì)來講是至關(guān)重要的，無論是生產(chǎn)，還是儲存，分配全球經(jīng)濟(jì)商品等都是工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主力軍。所以，位置優(yōu)越的工業(yè)地產(chǎn)是平穩(wěn)全球經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的關(guān)鍵。尤其在我國受到疫情沖擊后，居家辦公、生活逐漸成為一種主流的現(xiàn)象，推動了電商行業(yè)與配送行業(yè)的迅速發(fā)展，也讓工業(yè)地產(chǎn)成為了未來眾多地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的重點發(fā)展類型，在消費旺盛、配送需求擴(kuò)張的背景下，工業(yè)地產(chǎn)逐漸迎來了較大的發(fā)展機(jī)遇。

工業(yè)地產(chǎn)的投資類型主要包含了重工業(yè)、輕工業(yè)、物流及自由貿(mào)易區(qū)等房地產(chǎn)。其中，輕工業(yè)地產(chǎn)所指的是輕型制造設(shè)置地產(chǎn)，主要面向零售消費者的產(chǎn)品生產(chǎn)。而重工業(yè)則與輕工業(yè)相對;物流地產(chǎn)主要發(fā)揮“休息站”的作用，為所有產(chǎn)品的轉(zhuǎn)移提供中轉(zhuǎn)功能，對電子商務(wù)行業(yè)的運(yùn)營非常重要;自由貿(mào)易區(qū)則指的是具備特殊政策的貿(mào)易加工地產(chǎn)，例如，隨著配送產(chǎn)業(yè)的社會需求擴(kuò)張，美國Amazon的小型配送中心所占公司物流設(shè)施的比例逐漸由11%上升到40%以上。僅僅針對物流行業(yè)來講，在2019年的國際市場中，物流地產(chǎn)的租賃活動占據(jù)了總體租賃市場的比例超過了80%。而工業(yè)地產(chǎn)項目投資的優(yōu)勢，不僅在于國際經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，還有工業(yè)地產(chǎn)租賃期長、維護(hù)成本低等優(yōu)勢。工業(yè)地產(chǎn)的租賃期約為3-10年，最長可達(dá)到25年左右，但是普通住宅的租賃期平均為1年，存儲類的地產(chǎn)租賃期約為平均為1月左右。

相較而言，工業(yè)地產(chǎn)的租賃則決定了相對穩(wěn)定的租金收入，為工業(yè)地產(chǎn)項目投資帶來了巨大的發(fā)展?jié)摿ΑＴ诰S護(hù)成本方面，工業(yè)地產(chǎn)與其他類型不同，并不需要過于注重保養(yǎng)，大部分的工業(yè)地產(chǎn)租賃為“三重凈租賃（除租金、水電費外，建筑保險及物業(yè)稅，還有大部分公共區(qū)域與結(jié)構(gòu)維護(hù)的費用由租戶支付）”，這也就意味著，工業(yè)地產(chǎn)的租戶會擔(dān)任維護(hù)的職責(zé)，并且因為工業(yè)地產(chǎn)的租賃期較長，且租戶周轉(zhuǎn)率較低，所以無需頻繁進(jìn)行養(yǎng)護(hù)與維修。所以，站在開發(fā)商的角度上來看，工業(yè)地產(chǎn)的出租成本相較于普通住宅等產(chǎn)業(yè)，會帶來較大的投資回報。

總體來講，租戶的長期租賃提供了充分的現(xiàn)金流以及較低的維護(hù)工作，為工業(yè)地產(chǎn)的投資帶來了巨大的發(fā)展?jié)摿?。雖然工業(yè)地產(chǎn)與人們的日常生活沒有直接的關(guān)聯(lián)，但其實是推動經(jīng)濟(jì)市場發(fā)展的主力軍。結(jié)合目前工業(yè)地產(chǎn)的投資發(fā)展趨勢來看，無論是面臨自然不可抗力的風(fēng)險因素，還是面對政策、經(jīng)營等風(fēng)險，為工業(yè)地產(chǎn)項目投資所帶來的風(fēng)險隱患都是極大的，面對我國當(dāng)前剛剛崛起的工業(yè)地產(chǎn)投資局面，要加強(qiáng)風(fēng)險的評估與防控，才能實現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)項目投資的優(yōu)化進(jìn)步。

二、工業(yè)地產(chǎn)項目投資風(fēng)險種類及評價的必要性

（一）自然風(fēng)險評價的必要性

自然風(fēng)險所指的是不可抗力所帶來的風(fēng)險，如自然災(zāi)害對工業(yè)地產(chǎn)投資項目開展期間的投資、建設(shè)活動造成的損害，主要表現(xiàn)為地震、暴雨、洪水、臺風(fēng)等。自然災(zāi)害與區(qū)域、地質(zhì)等多種因素相關(guān)，在工業(yè)地產(chǎn)投資項目中出現(xiàn)的概率較低，但是如果出現(xiàn)自然風(fēng)險，項目開發(fā)則會受到巨大的打擊，不僅會造成投資項目無法正常進(jìn)行，甚至?xí)霈F(xiàn)工程建設(shè)受損，出現(xiàn)巨大的打擊，甚至?xí)霈F(xiàn)嚴(yán)重的人員傷亡事件。

例如洪水所造成的災(zāi)害，在發(fā)生洪水后，會導(dǎo)致房屋倒塌、土地淹沒、山體滑坡，并帶來各種疾病。洪水在自然災(zāi)害中出現(xiàn)的頻率最高，且來勢兇猛，對房產(chǎn)、人員、牲畜等帶來的危害是巨大的。每次都造成了成千上萬的人口流離失所。在洪水所造成的土地淹沒、房屋倒塌中，其中對工業(yè)地產(chǎn)所造成的損失最高可達(dá)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的1/3，不僅造成了開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)損失，還為地產(chǎn)投資行業(yè)帶來了巨大的風(fēng)險沖擊。同時，經(jīng)過自然災(zāi)害的沖擊后，地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)將會有很長一段時間需要緩沖，才能逐漸恢復(fù)興盛的局面。由此可知，加強(qiáng)工業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險評價是非常必要的，不僅能夠減少面臨自然風(fēng)險沖擊的概率，還能在很大程度上保證地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)與發(fā)展局面的穩(wěn)定，從而為我國經(jīng)濟(jì)市場發(fā)展提供一定支撐力量。

（二）政策風(fēng)險評價的必要性

政策風(fēng)險指的是國家的規(guī)章制度及政策為工業(yè)地產(chǎn)項目投資所帶來的影響而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失。政策風(fēng)險為工業(yè)地產(chǎn)項目投資所帶來的風(fēng)險是具有決定性的，不僅關(guān)乎著工業(yè)地產(chǎn)的投資項目是否成功，還會影響經(jīng)濟(jì)的盈利與虧損，所以工業(yè)地產(chǎn)項目的投資要求從宏觀角度上思考，并結(jié)合實際情況、風(fēng)險因素來進(jìn)行投資活動。一般情況下，政策方面的風(fēng)險因素主要包含了政治環(huán)境、國家產(chǎn)業(yè)政策，以及土地政策、稅收政策、環(huán)保政策與法規(guī)政策等，在投資期間需要充分考慮相關(guān)因素，才能有效降低潛在的投資威脅，從而建立科學(xué)、合理的評估，然后經(jīng)過有效的手段措施來避免項目建設(shè)期間存在的風(fēng)險問題。

（三）技術(shù)風(fēng)險評價的必要性

技術(shù)風(fēng)險屬于工業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)中常見的風(fēng)險，指的是在工程實施期間缺乏對工程實際需求的考慮，導(dǎo)致施工的技術(shù)缺乏合理性，嚴(yán)重的限制了地產(chǎn)項目的建設(shè)效果，不能滿足市場需求，降低經(jīng)濟(jì)效益。技術(shù)風(fēng)險包含了建設(shè)期間的材料質(zhì)量、工程設(shè)計、工程建設(shè)周期、選址等多種風(fēng)險。

（四）經(jīng)營風(fēng)險評價的必要性

結(jié)合當(dāng)前我國工業(yè)地產(chǎn)租賃情況來看，隨著居家生活、辦公逐漸成為我國發(fā)展主流，電商行業(yè)與配送行業(yè)市場需求正在不斷擴(kuò)大，從而為工業(yè)地產(chǎn)帶來了極大的發(fā)展機(jī)遇，所以租賃的價格也正處于長期上升的階段，這個經(jīng)濟(jì)周期與行業(yè)的波動息息相關(guān)。很多開發(fā)商認(rèn)為，當(dāng)前我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在由二次產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，工業(yè)的發(fā)展增大了廠房的需求，在如此之大的市場需求之下，激烈的競爭也隨之而來，但是工業(yè)地產(chǎn)投資卻少有普通住宅、商業(yè)住宅等區(qū)域的炒作現(xiàn)象，所以能夠保持穩(wěn)定的上升趨勢，在未來也能收獲較為穩(wěn)定的發(fā)展形勢。但是，我國當(dāng)前對于地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策較為嚴(yán)格，開發(fā)商群體意識到工業(yè)地產(chǎn)的項目投資將會緩解地產(chǎn)市場發(fā)展的一時窘迫現(xiàn)狀，并認(rèn)識到了良好的未來發(fā)展機(jī)遇，所以大量的資本涌入工業(yè)地產(chǎn)市場。這種局面帶來的是工業(yè)地產(chǎn)市場的擾亂，很多國際地產(chǎn)商也認(rèn)識到了我國工業(yè)地產(chǎn)市場所潛在的商機(jī)，導(dǎo)致工業(yè)地產(chǎn)項目投資面臨著內(nèi)外兩方面的風(fēng)險。針對此，要充分認(rèn)識到我國工業(yè)房地產(chǎn)項目投資多面臨的風(fēng)險種類，以及建立風(fēng)險評價的必要性，并提出投資優(yōu)化措施，為未來工業(yè)地產(chǎn)投資提供發(fā)展思路。

三、工業(yè)地產(chǎn)項目投資優(yōu)化措施

（一）增加投資組合降低風(fēng)險

工業(yè)地產(chǎn)與普通住宅地產(chǎn)投資相較，存在著項目大、影響因素多等特點，開發(fā)商在進(jìn)行投資前要優(yōu)先考慮未來發(fā)展的可行性以及項目投資的收益性，其次要結(jié)合實際情況考慮自然風(fēng)險、政策、經(jīng)營等眾多風(fēng)險因素，從而考慮成本需求的合理性，保證有充足的資金成本來投入項目，以應(yīng)對項目突來的風(fēng)險。結(jié)合我國經(jīng)濟(jì)市場來看，央行為我國企業(yè)建設(shè)發(fā)展所帶來的優(yōu)勢是較大的，如降低貸款利率，但是因為通貨膨脹的加劇，導(dǎo)致開發(fā)商與投資人在銀行中的貸款成本逐年增加，為了能夠有效地應(yīng)對投資期間面臨的風(fēng)險，開發(fā)商與投資人可以參考如下投資優(yōu)化措施：1.權(quán)衡自身資本力量，適當(dāng)放棄部分來自工業(yè)地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效益;2.為了保證經(jīng)濟(jì)效益，降低資金風(fēng)險，開發(fā)商可以選擇可靠性強(qiáng)、信任度高，具備一定資金成本力量的投資商及合作伙伴;3.積極發(fā)動社會資金力量，滿足企業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)投資需求。在投資過程中，開發(fā)商借助不同的渠道進(jìn)行融資等措施，以及選擇最佳的合作伙伴，可以幫助開發(fā)商企業(yè)減輕資本壓力，降低所面對的風(fēng)險，從而提升企業(yè)的風(fēng)險抵抗能力。

例如，某企業(yè)要進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)的投資，首先要考慮地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)市場的需求程度，并悉知投資的成本與經(jīng)濟(jì)效益，權(quán)衡自身資本力量，在權(quán)衡后發(fā)現(xiàn)自身力量并不充裕，所以縮小了對土地的投資范圍，從而降低企業(yè)所面臨的風(fēng)險;或者選擇與某企業(yè)經(jīng)常合作的企業(yè)合作，企業(yè)的可靠性強(qiáng)、信任度高，資本力量充裕，兩家企業(yè)一同合作，可以增加雙方的經(jīng)濟(jì)效益，并分?jǐn)倽撛陲L(fēng)險，創(chuàng)造了共贏的局面。

（二）利用保險實現(xiàn)風(fēng)險的轉(zhuǎn)移

通過商業(yè)保險進(jìn)行風(fēng)險轉(zhuǎn)移，不僅是地產(chǎn)市場中常用的風(fēng)險降低方式，也是金融市場中必不可少的減輕風(fēng)險策略。由于工業(yè)地產(chǎn)的投資成本加高，且收益回報周期性長，所以很多企業(yè)并不愿意單獨承擔(dān)風(fēng)險，或不愿與其他企業(yè)共同承擔(dān)。所以為了降低潛在的風(fēng)險，開發(fā)商與投資商會利用保險進(jìn)行風(fēng)險轉(zhuǎn)移，具體措施需要通過投資商對投資項目進(jìn)行全面的考量評估，然后針對潛在風(fēng)險最大、危害較大的風(fēng)險制定風(fēng)險策略，通過購買保險來達(dá)到風(fēng)險轉(zhuǎn)移的目的。投資商要與保險公司達(dá)成共識，并簽訂協(xié)議，然后根據(jù)具體保險方案來支付保金，從而完成風(fēng)險分?jǐn)偟哪康?。地產(chǎn)投資的保險金額是較大的，但是相對于投資風(fēng)險所帶來經(jīng)濟(jì)損失來講，保險金額僅占據(jù)小部分企業(yè)成本資金。在協(xié)議生效后，所投資的項目一旦發(fā)生自然災(zāi)害、市場沖擊、人員傷亡等多種風(fēng)險，可以獲得相應(yīng)的賠償，從而減少風(fēng)險對企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的沖擊。

例如，在某企業(yè)進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)項目投資期間，會指派一名具有專業(yè)經(jīng)驗的工作人員與保險公司交涉，然后對潛在的風(fēng)險項目進(jìn)行投保，包含自然災(zāi)害、人員傷亡以及市場沖擊等眾多因素。企業(yè)在面臨保險涵蓋的任何一項目的風(fēng)險沖擊時，能夠通過與保險公司進(jìn)行交涉商談保險賠償，減少企業(yè)面臨的經(jīng)濟(jì)損失。

（三）對國家政策進(jìn)行及時地關(guān)注

在工業(yè)地產(chǎn)投資期間，投資商應(yīng)當(dāng)全面地了解國家相關(guān)政策。國家的政策法規(guī)對地產(chǎn)投資有著直接的影響。比如當(dāng)下我國在土地價格方面的政策調(diào)整較為多變，并且在土地使用范圍的劃分方面有嚴(yán)格的規(guī)定，投資企業(yè)在進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)投資期間就要充分考慮相關(guān)政策，如不考慮政策，企業(yè)就會面臨很大的風(fēng)險。而想要做到有效的風(fēng)險規(guī)避，可以參考如下兩點：1.在項目投資前，結(jié)合不同區(qū)域的土地政策進(jìn)行全面了解，并建立評估，然后經(jīng)過專業(yè)的研究小組，搜集當(dāng)?shù)赝恋卣呦嚓P(guān)的內(nèi)容，并建立風(fēng)險評估方案，為項目投資打下基礎(chǔ);2.一般情況下，開發(fā)商企業(yè)對于國際政策的了解都較為淺顯，并不全面，且缺乏專業(yè)性，為了能夠有效地規(guī)避風(fēng)險，投資方需要調(diào)動社會專業(yè)資源來解決政策研究問題，通過專業(yè)的機(jī)構(gòu)研究，可以幫助投資方建立適宜、具體的方案，提升風(fēng)險抵抗能力。開發(fā)商企業(yè)要結(jié)合自身實際情況與專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行交流探討，從而加強(qiáng)對方案的修訂，有效提升項目投資的風(fēng)險抵抗能力，在符合國家政策的基礎(chǔ)上提升經(jīng)濟(jì)效益。

（四）對市場進(jìn)行全面分析

工業(yè)地產(chǎn)投資項目較為特殊，收益周期慢、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險高、成本需求大，面對風(fēng)險多。在地產(chǎn)投資建設(shè)完畢后，需要充分了解經(jīng)濟(jì)市場，因為面對多變的經(jīng)濟(jì)市場與長周期的項目建設(shè)，很可能在項目建設(shè)完畢已經(jīng)失去了原有的項目優(yōu)勢，或當(dāng)?shù)厥袌霰磺终嫉?，?dǎo)致企業(yè)面臨較大的損失或投資失敗。所以，在投資全過程中要加強(qiáng)市場的了解分析，經(jīng)過有效的分析后，能夠全面挖掘市場需求、滿足市場需要，適應(yīng)市場發(fā)展形勢，從而提升項目的經(jīng)濟(jì)效益，減少潛在的項目風(fēng)險。

結(jié) 語

綜上所述，隨著經(jīng)濟(jì)市場發(fā)展趨勢的轉(zhuǎn)變，工業(yè)地產(chǎn)項目投資成為未來地產(chǎn)發(fā)展的重要方向。面對市場需求的擴(kuò)大，工業(yè)地產(chǎn)項目的投資需求擴(kuò)張，但是相應(yīng)地，來自國內(nèi)外的風(fēng)險因素也隨之而至。結(jié)合目前風(fēng)險因素來看，除自然因素等不可抗力外，國家政策、經(jīng)營風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險等當(dāng)下工業(yè)地產(chǎn)投資的主要影響因素，通過加強(qiáng)對國家政策的了解，采取保險措施，以及增加投資組合降低風(fēng)險，能夠有效降低開發(fā)商企業(yè)所面臨的風(fēng)險沖擊，提升抗風(fēng)險能力，從而提高經(jīng)濟(jì)收益，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。