嚴躍進

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)。

2022年元旦以來，關于各地房貸放松、放款速度加快等利好消息明顯增多。對于很多購房者來說，2021年下半年受市場降溫影響，購房節(jié)奏明顯放緩。2022年重啟購房計劃，自然也會格外關注房貸的走向。了解2022年房貸放松的邏輯和走向，也是非常務實的一項工作。

2021年第四季度房貸放松不明顯

很多購房者有一個疑問，為什么2021年第四季度關于房貸放松的政策很多，各地新聞上也頻頻出現(xiàn)房貸放松的消息，但從真實感受看，房貸并沒有放松，或者說沒有感受到太明顯的放松。這個疑問的出現(xiàn)，其實也說明，從房貸政策放松到房貸市場的放松，其實是有時間滯后性的。這點把握清楚，對于我們理解房貸政策和市場的邏輯，同時預判2022年房貸市場走向等，都有積極的作用。

從房貸放松的政策主基調看，確立于2021年第三季度末。2021年9月底，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合召開了房地產金融工作座談會。此次會議明確，金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權益。此次會議為后續(xù)房貸放松、并據(jù)此構筑“政策底”等定下了明確的基調。而第四季度包括銀保監(jiān)會各地機構、地方政府、商業(yè)銀行、房管部門等，都陸續(xù)有關于支持房貸放松、支持合理購房需求的各類表述。但是類似表述下，具體反映到購房領域，無論是一手房還是二手房，似乎購房者并沒有看到信貸在明顯寬松。出現(xiàn)類似困惑，和以下三個原因有關系。

第一個原因和預售資金監(jiān)管政策有關。雖然房貸政策在放松，但房企資金壓力比較大。而且從各地防范爛尾樓風險的角度看，明顯加大了對預售資金監(jiān)管賬戶的審查。過去一些房企存在抽逃預售資金的嫌疑，當前部分銀行和房企需要優(yōu)先補上這個窟窿，以確保相關資金符合監(jiān)管的要求。第二個原因和房貸重在消化存量合同有關。由于2021年第三季度以來房貸降溫非常明顯，所以導致一些購房者的貸款遲遲沒有批下來。隨著當前房貸額度的逐漸寬裕，商業(yè)銀行也會優(yōu)先把貸款投向此類存量合同中，所以對于一些新達成的交易合同，也還是需要等待。第三個原因和部分銀行風險把控的態(tài)度有關。雖然從各級地方政府的角度看，房貸方面要無條件地支持合理購房需求，但在部分房企容易出現(xiàn)爆雷或者項目爛尾的情況下，一些銀行還是會比較保守。至少其依然會強化風險管控，在房貸投放方面也不會過于激進，節(jié)奏自然也慢于預期?；诖?，我們對于房貸市場的走向有更為清晰的理解，即房貸放松也需要一個過程。2021年第四季度只能理解為房貸政策在放松，但真正要在市場上看到放松，則會滯后到2022年第一季度。

2022年房貸放松的信號趨強

到了2022年，關于房貸放松的信號總體趨強。各類媒體報道顯示，一線城市首先出現(xiàn)了房貸放松的動作，在廣州、北京和上海這3個城市表現(xiàn)最為明顯。對于廣州市場來說，1月房貸利率出現(xiàn)了下調，首套房貸款利率從5.85%左右下降至5.65%左右，二套房貸款利率則從6.05%左右下降至5.85%左右。對于北京市場來說，1月多家股份制商業(yè)銀行二手房貸款放款周期明顯縮短，此前需半年左右，而目前最快可以提速至1個月。對于上海市場來說，根據(jù)一些銀行個貸經(jīng)理的透露，1月二手房房貸的放款速度明顯加快，最快1個月即可放款。相對來說，深圳動作略少，即便有放松也是需要符合一定條件的。但總體上看，一線城市已經(jīng)率先開啟了房貸放松的通道。

類似城市的數(shù)量越來越多。1月蘇州也出現(xiàn)了房貸放松的信號。根據(jù)相關新聞報道，蘇州多家主流銀行的房貸利率降至5.0%，利率突破近5年來新低。一些銀行針對資質好的優(yōu)質客戶，如單位工作不錯且收入不錯，那么首套房貸款利率可以做到4.9%。相關銀行也透露，銀行當前額度充足，放款周期也相當短，后續(xù)利率還有進一步下調的可能。

總結來看，2021年房貸的放松，呈現(xiàn)了幾個鮮明的特點。

一是大城市先行，此類城市過去也是房貸集中度考核較為嚴厲的城市，房貸收緊最為明顯，當前也屬于放松最為明顯的城市，勢必對于市場交易產生積極的影響。

二是額度增加是房貸放松的最基礎工作，包括此前降準政策以及房貸工作思路的調整，客觀上都使得房貸的額度會進一步增大，進而使得其他放松工作更有基礎。

三是隨著額度的增加，房貸利率確實有進一步下降的可能。換句話說，不存在房貸利率上升的可能，只會下降。四、放松也呈現(xiàn)逐漸遞進的特點，即從首套房放松開始滲透到二套房的放松，從一手房的放松開始滲透到二手房的放松等?？赡苡腥藭幸蓡枺?月以后房地產交易市場表現(xiàn)不錯，這個時候市場出現(xiàn)了炒作，那么房貸政策是否又會收緊呢？就當前政策基調看，其實不會。中央經(jīng)濟工作會議明確，支持商品房市場更好地滿足購房者的合理住房需求。從這個角度看，商品房市場的地位將提高，房貸部門將積極做好保障工作，所以至少2022年上半年房貸政策只會寬松，而無收緊的地方。

辦理房貸需要注意什么內容

房貸的政策和市場走向基本上是明確了。對于購房者來說，在春節(jié)后購房的節(jié)奏會加快，這個時候對于房貸辦理的需求也會增加。從穩(wěn)妥的角度出發(fā)，對于房貸的辦理需要注意一些細節(jié)，這樣有助于讓房貸的辦理更安全、更高效。

一是違法違規(guī)的信貸資金要拒絕。雖然房貸政策總體趨于寬松，但不代表可以無拘無束。梳理今年元旦至今各地銀保監(jiān)會的信息，可以看出各地依然有嚴管動作。舉個例子。1月6日，廈門銀保監(jiān)會公開了一份行政處罰信息公開表。此次處罰信息顯示，中國銀行廈門市分行的個人消費貸款被挪用于房地產領域;個人住房貸款貸后管理不到位?；凇吨腥A人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》相關規(guī)定，被處以罰款190萬元。類似處罰信息在全國其他城市也有，至少說明各地對于違規(guī)資金流入房地產市場的行為，依然要給予管控，也是房地產市場防風險、穩(wěn)秩序的導向所在。

二是要更多去了解各家銀行的貸款額度和放貸政策。實際上對于各家銀行來說，貸款方面的額度寬裕程度也是有差異的。就目前貸款申請的動向看，可能大家會更傾向于向四大國有商業(yè)銀行辦理貸款，結果導致此類銀行的額度相對吃緊，排隊時間更長。而一些股份制商業(yè)銀行的貸款額度反而會比較寬松。所以建議購房者近期若是有置業(yè)計劃，要多打聽下樓盤或中介的合作銀行情況，這樣可以更好地獲得貸款，也進一步降低貸款的成本。

三是要理性看待“是否晚點貸款，其利率會更低”的問題。這個問題其實也是很務實的，因為既然貸款利率要下降，那么是否越晚貸款越有利？客觀說，貸款利率確實有進一步下調的可能，但同時也要注意房企在這個過程中可能因此漲價的動作。所以對于這個問題的答復，關鍵還是要基于購房計劃進行。以新房為例，就當前房企的營銷節(jié)奏看，預計春節(jié)后會有一波促銷動作，即2-3月總體上房價方面不會太強勢，此時積極入市和獲取貸款總體上沒問題。到5月以后，隨著房企銷售業(yè)績的趨好，房貸利率雖有下降，但房價可能又會出現(xiàn)上升。所以建議購房者，置業(yè)計劃盡量在2-5月完成，此時“房價-利率”的關系相對是利好購房者的。