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        2022年房貸會放松嗎?

        2022-03-07 06:28:38嚴躍進
        理財·市場版 2022年2期
        關鍵詞:購房者額度購房

        嚴躍進

        易居研究院智庫中心研究總監(jiān)。

        2022年元旦以來,關于各地房貸放松、放款速度加快等利好消息明顯增多。對于很多購房者來說,2021年下半年受市場降溫影響,購房節(jié)奏明顯放緩。2022年重啟購房計劃,自然也會格外關注房貸的走向。了解2022年房貸放松的邏輯和走向,也是非常務實的一項工作。

        2021年第四季度房貸放松不明顯

        很多購房者有一個疑問,為什么2021年第四季度關于房貸放松的政策很多,各地新聞上也頻頻出現(xiàn)房貸放松的消息,但從真實感受看,房貸并沒有放松,或者說沒有感受到太明顯的放松。這個疑問的出現(xiàn),其實也說明,從房貸政策放松到房貸市場的放松,其實是有時間滯后性的。這點把握清楚,對于我們理解房貸政策和市場的邏輯,同時預判2022年房貸市場走向等,都有積極的作用。

        從房貸放松的政策主基調看,確立于2021年第三季度末。2021年9月底,央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合召開了房地產金融工作座談會。此次會議明確,金融機構要按照法治化、市場化原則,配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展,維護住房消費者合法權益。此次會議為后續(xù)房貸放松、并據(jù)此構筑“政策底”等定下了明確的基調。而第四季度包括銀保監(jiān)會各地機構、地方政府、商業(yè)銀行、房管部門等,都陸續(xù)有關于支持房貸放松、支持合理購房需求的各類表述。但是類似表述下,具體反映到購房領域,無論是一手房還是二手房,似乎購房者并沒有看到信貸在明顯寬松。出現(xiàn)類似困惑,和以下三個原因有關系。

        第一個原因和預售資金監(jiān)管政策有關。雖然房貸政策在放松,但房企資金壓力比較大。而且從各地防范爛尾樓風險的角度看,明顯加大了對預售資金監(jiān)管賬戶的審查。過去一些房企存在抽逃預售資金的嫌疑,當前部分銀行和房企需要優(yōu)先補上這個窟窿,以確保相關資金符合監(jiān)管的要求。第二個原因和房貸重在消化存量合同有關。由于2021年第三季度以來房貸降溫非常明顯,所以導致一些購房者的貸款遲遲沒有批下來。隨著當前房貸額度的逐漸寬裕,商業(yè)銀行也會優(yōu)先把貸款投向此類存量合同中,所以對于一些新達成的交易合同,也還是需要等待。第三個原因和部分銀行風險把控的態(tài)度有關。雖然從各級地方政府的角度看,房貸方面要無條件地支持合理購房需求,但在部分房企容易出現(xiàn)爆雷或者項目爛尾的情況下,一些銀行還是會比較保守。至少其依然會強化風險管控,在房貸投放方面也不會過于激進,節(jié)奏自然也慢于預期?;诖?,我們對于房貸市場的走向有更為清晰的理解,即房貸放松也需要一個過程。2021年第四季度只能理解為房貸政策在放松,但真正要在市場上看到放松,則會滯后到2022年第一季度。

        2022年房貸放松的信號趨強

        到了2022年,關于房貸放松的信號總體趨強。各類媒體報道顯示,一線城市首先出現(xiàn)了房貸放松的動作,在廣州、北京和上海這3個城市表現(xiàn)最為明顯。對于廣州市場來說,1月房貸利率出現(xiàn)了下調,首套房貸款利率從5.85%左右下降至5.65%左右,二套房貸款利率則從6.05%左右下降至5.85%左右。對于北京市場來說,1月多家股份制商業(yè)銀行二手房貸款放款周期明顯縮短,此前需半年左右,而目前最快可以提速至1個月。對于上海市場來說,根據(jù)一些銀行個貸經(jīng)理的透露,1月二手房房貸的放款速度明顯加快,最快1個月即可放款。相對來說,深圳動作略少,即便有放松也是需要符合一定條件的。但總體上看,一線城市已經(jīng)率先開啟了房貸放松的通道。

        類似城市的數(shù)量越來越多。1月蘇州也出現(xiàn)了房貸放松的信號。根據(jù)相關新聞報道,蘇州多家主流銀行的房貸利率降至5.0%,利率突破近5年來新低。一些銀行針對資質好的優(yōu)質客戶,如單位工作不錯且收入不錯,那么首套房貸款利率可以做到4.9%。相關銀行也透露,銀行當前額度充足,放款周期也相當短,后續(xù)利率還有進一步下調的可能。

        總結來看,2021年房貸的放松,呈現(xiàn)了幾個鮮明的特點。

        一是大城市先行,此類城市過去也是房貸集中度考核較為嚴厲的城市,房貸收緊最為明顯,當前也屬于放松最為明顯的城市,勢必對于市場交易產生積極的影響。

        二是額度增加是房貸放松的最基礎工作,包括此前降準政策以及房貸工作思路的調整,客觀上都使得房貸的額度會進一步增大,進而使得其他放松工作更有基礎。

        三是隨著額度的增加,房貸利率確實有進一步下降的可能。換句話說,不存在房貸利率上升的可能,只會下降。四、放松也呈現(xiàn)逐漸遞進的特點,即從首套房放松開始滲透到二套房的放松,從一手房的放松開始滲透到二手房的放松等??赡苡腥藭幸蓡枺?月以后房地產交易市場表現(xiàn)不錯,這個時候市場出現(xiàn)了炒作,那么房貸政策是否又會收緊呢?就當前政策基調看,其實不會。中央經(jīng)濟工作會議明確,支持商品房市場更好地滿足購房者的合理住房需求。從這個角度看,商品房市場的地位將提高,房貸部門將積極做好保障工作,所以至少2022年上半年房貸政策只會寬松,而無收緊的地方。

        辦理房貸需要注意什么內容

        房貸的政策和市場走向基本上是明確了。對于購房者來說,在春節(jié)后購房的節(jié)奏會加快,這個時候對于房貸辦理的需求也會增加。從穩(wěn)妥的角度出發(fā),對于房貸的辦理需要注意一些細節(jié),這樣有助于讓房貸的辦理更安全、更高效。

        一是違法違規(guī)的信貸資金要拒絕。雖然房貸政策總體趨于寬松,但不代表可以無拘無束。梳理今年元旦至今各地銀保監(jiān)會的信息,可以看出各地依然有嚴管動作。舉個例子。1月6日,廈門銀保監(jiān)會公開了一份行政處罰信息公開表。此次處罰信息顯示,中國銀行廈門市分行的個人消費貸款被挪用于房地產領域;個人住房貸款貸后管理不到位?;凇吨腥A人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》相關規(guī)定,被處以罰款190萬元。類似處罰信息在全國其他城市也有,至少說明各地對于違規(guī)資金流入房地產市場的行為,依然要給予管控,也是房地產市場防風險、穩(wěn)秩序的導向所在。

        二是要更多去了解各家銀行的貸款額度和放貸政策。實際上對于各家銀行來說,貸款方面的額度寬裕程度也是有差異的。就目前貸款申請的動向看,可能大家會更傾向于向四大國有商業(yè)銀行辦理貸款,結果導致此類銀行的額度相對吃緊,排隊時間更長。而一些股份制商業(yè)銀行的貸款額度反而會比較寬松。所以建議購房者近期若是有置業(yè)計劃,要多打聽下樓盤或中介的合作銀行情況,這樣可以更好地獲得貸款,也進一步降低貸款的成本。

        三是要理性看待“是否晚點貸款,其利率會更低”的問題。這個問題其實也是很務實的,因為既然貸款利率要下降,那么是否越晚貸款越有利?客觀說,貸款利率確實有進一步下調的可能,但同時也要注意房企在這個過程中可能因此漲價的動作。所以對于這個問題的答復,關鍵還是要基于購房計劃進行。以新房為例,就當前房企的營銷節(jié)奏看,預計春節(jié)后會有一波促銷動作,即2-3月總體上房價方面不會太強勢,此時積極入市和獲取貸款總體上沒問題。到5月以后,隨著房企銷售業(yè)績的趨好,房貸利率雖有下降,但房價可能又會出現(xiàn)上升。所以建議購房者,置業(yè)計劃盡量在2-5月完成,此時“房價-利率”的關系相對是利好購房者的。

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