張宏偉

自2015年3月1日起，《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式入實(shí)操階段。成都、青島、廣州、杭州、廈門、濟(jì)南、武漢等15個城市提前開展，這些城市居民的“房產(chǎn)證”（中華人民共和國房屋所有產(chǎn)權(quán)證）將陸續(xù)換發(fā)成“不動產(chǎn)證”（中華人民共和國不動產(chǎn)權(quán)證）。

從樓市調(diào)控來講，不動產(chǎn)登記其實(shí)就是指全國個人住房信息登記聯(lián)網(wǎng)。盡管個人住房信息登記聯(lián)網(wǎng)只是不動產(chǎn)登記的一小部分，但是，個人住房信息系統(tǒng)的逐步建立對于以稅費(fèi)調(diào)控為主的技術(shù)條件的建立、以“差別化”措施對樓市進(jìn)行分類調(diào)控、調(diào)節(jié)存量房城市供求關(guān)系、樓市長效調(diào)控機(jī)制的建立等調(diào)控手段的轉(zhuǎn)向具有積極的意義。

首先，個人住房信息聯(lián)網(wǎng)是以稅費(fèi)為主的調(diào)控手段開展的必要技術(shù)條件。從城市個人住房信息系統(tǒng)來講，早在2013年全國“兩會”上，住建部副部長齊驥公開表示，40個城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作已經(jīng)完成（最新媒體報道稱60個城市已聯(lián)網(wǎng)）。下一階段的目標(biāo)是，同時實(shí)現(xiàn)500個城市聯(lián)網(wǎng)，但目前看來難度較大，可能需要更久的時間。

從個人住房信息系統(tǒng)與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（住建部）聯(lián)網(wǎng)的作用和目的而言，房地產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅）、交易環(huán)節(jié)的增值稅等稅費(fèi)調(diào)控手段的試點(diǎn)及擴(kuò)圍，需要家庭房產(chǎn)的詳細(xì)數(shù)據(jù)做為依托，因此，個人住房信息聯(lián)網(wǎng)是以稅費(fèi)為主的調(diào)控手段開展的必要條件。從中長期來講，（40個或更多城市的）聯(lián)網(wǎng)為全國范圍內(nèi)開征房地產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅）、交易環(huán)節(jié)的增值稅等做技術(shù)上的鋪墊已成為共識。盡管目前上海、重慶兩地房產(chǎn)稅的征收對于市場的實(shí)際作用并不明顯，但是，我們也應(yīng)該看到，如果限購、限貸政策一旦取消，房產(chǎn)稅征收對象的范圍會明顯擴(kuò)大，這時，房產(chǎn)稅對于控制投資性投機(jī)性需求也會起到一定的市場調(diào)節(jié)作用，房產(chǎn)稅才會真正發(fā)揮它的作用。

其次，全國個人住房系統(tǒng)的建立可出臺“差別化”措施進(jìn)行分類調(diào)控，抑制不合理的投資與投機(jī)性需求，對調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展有利。

當(dāng)前，國家相關(guān)部門設(shè)法將全國個人住房信息系統(tǒng)通聯(lián)在一起，通過通聯(lián)的個人住房信息系統(tǒng)及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)資金流向的變化，尤其是針對部分城市或區(qū)域異地購房、不合理的樓市投資投機(jī)現(xiàn)象，可有針對性的出臺差別化措施進(jìn)行分類調(diào)控（例如貸款利率、房產(chǎn)稅、二手房20%增值稅等），從而達(dá)到抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)現(xiàn)象，也可以避免像之前調(diào)控政策那樣搞“一刀切”，誤傷部分市場及購房者。

再次，不動產(chǎn)登記后，可在存量房領(lǐng)域利用差別化“空置稅”等措施調(diào)節(jié)城市供求關(guān)系。或鼓勵其中長期持有者進(jìn)行出租經(jīng)營，發(fā)揮住房的居住作用，或引導(dǎo)其出售形成市場供應(yīng)，緩解部分熱點(diǎn)城市市場供求關(guān)系緊張的局面。

最后，不動產(chǎn)登記促使樓市長效性調(diào)控機(jī)制逐步形成。關(guān)于房地產(chǎn)方面的稅制改革頂層設(shè)計勢必會逐步推出。最終，房地產(chǎn)市場調(diào)控的稅費(fèi)經(jīng)濟(jì)手段會更加突出，以稅費(fèi)手段改變市場需求結(jié)構(gòu)，堅持“去投資化”，使市場回歸自住屬性，促使樓市長效性調(diào)控機(jī)制逐步形成。