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        “矛盾體”東壩

        2015-05-30 10:48:04陳禹銘
        房地產(chǎn)世界 2015年3期
        關(guān)鍵詞:矛盾體東壩金隅

        陳禹銘

        東壩位于北京東北五環(huán)外,一直以來是保障房、經(jīng)適房的集中地。但自2013年底恒大拿下東壩地王以來,東壩區(qū)域就成為了業(yè)內(nèi)關(guān)注的又一熱點。一年多來,東壩作為京城東北部最后儲備用地,在政府支持下正在悄然發(fā)展。

        自住房、高端盤共存

        據(jù)了解,去年東壩集中供地,不少地塊均在土地出讓環(huán)節(jié)通過競爭自住房配建面積來決定勝負。這一土地供應(yīng)格局無形中抬升了可售商品房部分的樓面價,也決定了未來東壩樓市高端商品房和大量自住型商品房共存的供應(yīng)格局。

        目前進駐的房企包括首開、恒大、保利、金隅、湖南富興。從去年開始,東壩區(qū)域大規(guī)模入市,經(jīng)過眾多房企拼搶,東壩區(qū)域樓面地價因此一路高漲,普遍樓面價超過32000元/平米,最高達5萬元/平米。

        在自住房方面,今年已有金隅匯景苑、保利首開麗灣家園等入市,明年恒大、湖南富興的自住房也將相繼入市。自住房集中入市,對東壩商品房市場產(chǎn)生了不小沖擊。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),去年7月,在首開常青藤開盤時,恰逢自住房金隅匯景苑以22000元/平方米的價格入市,為了吸引購房人,常青藤將價格從原來的42000元/平方米下調(diào)至34000元/平方米。

        由于東壩區(qū)域地塊樓面價已漲至32000元/平方米左右,保利首開、恒大、湖南富興等商品房項目都將打造高端產(chǎn)品,業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,未來該區(qū)域內(nèi)自住房和高端商品房項目共存的競爭局面不會有太大變化。

        配套不足,“被高端”

        高端樓盤增多,整體供應(yīng)量加大,其中位于非傳統(tǒng)豪宅板塊的新房, 被認為面臨更大壓力。一位關(guān)注東壩板塊的分析人士對記者表示,東壩是目前高端住宅潛在供應(yīng)量較大的區(qū)域。該位置處于東五環(huán)外,目前周邊配套并不成熟,高端項目價值缺少足夠的支撐。東壩區(qū)域樓盤未來可預(yù)計價格達到10萬元/平方米,價格上去了,但配套沒上去。

        “東四環(huán)的棕櫚泉二手房賣六七萬/平米,泛海國際新房賣八萬多/平米,東壩樓盤賣10萬/平米會有多大競爭力?”分析人士如此發(fā)問。事實上,在非傳統(tǒng)豪宅板塊,當(dāng)周邊房價只是每平方米三四萬元,高端住宅沖到8萬元/平方米以上“就費點勁了”。新的高端住宅要勝出,就必須擁有更獨特“軟件”。

        記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn),不僅高端產(chǎn)品目前還沒有成品可以參照,東壩區(qū)域整體行業(yè)配套也遠稱不上完善。目前區(qū)域內(nèi)僅有金隅嘉品MALL一個體量在10萬平方米左右,定位為次區(qū)域性商場的購物中心在建,整個區(qū)域商業(yè)配套同其聚集的人口消費能力并不匹配。

        “我們也做過調(diào)研,現(xiàn)在這一區(qū)域常住人口在15萬左右,商業(yè)也是以底商為主。”金隅嘉品MALL推廣經(jīng)理表示,未來該區(qū)域人口有望達到30萬。而在居民結(jié)構(gòu)中,本地居民大約占30%,外遷過來的白領(lǐng)、購買自住商品房以及限價商品房等政策性住房人群將占總數(shù)的七成左右?!跋鄬碇v,這一部分人群有著強大的消費能力?!?/p>

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