謝麗瓊

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)的投資建設(shè)規(guī)模一般比較大，加之當(dāng)前我國的房地產(chǎn)開發(fā)市場投資環(huán)境相對(duì)比較復(fù)雜，房地產(chǎn)開發(fā)本身又存在的隱藏風(fēng)險(xiǎn)因素比較多，一旦出現(xiàn)投資決策失誤的情況，則可能會(huì)造成企業(yè)的巨額虧損。認(rèn)真做好房地產(chǎn)投資決策分析與成本控制工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)工作，需要加大這方面的重視程度。本文主要分析了影響房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的因素，就房地產(chǎn)開發(fā)成本控制提出一些建議和對(duì)策，希望對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資決策與成本控制工作的開展有所啟示。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);投資決策;成本控制;前期策劃;開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)今時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也面臨著更復(fù)雜的投資環(huán)境，加之房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的特殊性，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)過程中會(huì)受到居民消費(fèi)、市場需求、國家政策等諸多因素的影響，存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患也比較多。強(qiáng)調(diào)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)之前認(rèn)真做好前期的投資決策分析工作，在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本和造價(jià)、投資和受益以及不穩(wěn)定性因素和風(fēng)險(xiǎn)隱患進(jìn)行深入分析的基礎(chǔ)上，做出正確的投資決策，科學(xué)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃，確保實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)綜合效益最大化。

1房地產(chǎn)開發(fā)投資決策分析與成本控制的問題及影響因素

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜性比較強(qiáng)的工作，涉及到的事項(xiàng)和工作內(nèi)容比較多，在這一過程中還存在許許多多的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性因素，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的變化都可能會(huì)影響到最終的收益情況，甚至還可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資失敗，造成巨額損失?？傊绊懛康禺a(chǎn)開發(fā)的因素多種多樣，要求認(rèn)真做好投資決策分析與成本控制工作。

1）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的特性所致。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的特性也就是其所具有的特殊性，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資建設(shè)規(guī)模一般都比較大，資金投入多，且很多項(xiàng)目開發(fā)商都是負(fù)債經(jīng)營的，一旦內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生變化，如未能及時(shí)從銀行獲得貸款、廠房前期租售不理想等，很可能導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金不足的情況，從而導(dǎo)致項(xiàng)目中斷或者是終止。而且，房地產(chǎn)開發(fā)的周期一般比較長，在這一過程中政策的變化、市場經(jīng)濟(jì)和金融經(jīng)濟(jì)的變化、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金能力等都會(huì)不同程度的影響著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以及項(xiàng)目收益。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收費(fèi)也比較的繁雜，如土地使用費(fèi)、工程前期費(fèi)用、施工建設(shè)成本費(fèi)用、稅金及其他費(fèi)用等，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制提出了更高要求[1]。

2）企業(yè)投資決策不合理。當(dāng)下企業(yè)的投資決策體現(xiàn)出越來越專業(yè)性，各項(xiàng)指標(biāo)都有數(shù)據(jù)的支撐，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期投資分析和調(diào)查分析方面的工作不到位，考慮和分析問題不全面，則會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的科學(xué)合理性和經(jīng)濟(jì)可行性，進(jìn)而誘發(fā)投資問題，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收益。例如，在區(qū)域環(huán)境及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、城市未來規(guī)劃建設(shè)及人口分布狀況等方面的分析工作不到位，對(duì)此把握不準(zhǔn)確;前期的市場調(diào)查工作不到位，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目缺乏準(zhǔn)確的定位;前期投資分析工作不到位，對(duì)工程預(yù)算的編制以及成本控制造成影響;產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作不到位，導(dǎo)致開發(fā)的項(xiàng)目無法滿足人們的需求，嚴(yán)重影響后期房屋銷售[2]。而且，開發(fā)商自身能力水平也是決定投資成功和失敗的主要因素之一，一旦開發(fā)商對(duì)于房地產(chǎn)市場供求形勢(shì)、房地產(chǎn)政策變化、金融政策的理解和判斷等出現(xiàn)偏差，或者是前期對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)因素考慮和評(píng)估不準(zhǔn)確，都可能導(dǎo)致投資失誤，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的銷售造成影響，進(jìn)而造成企業(yè)大的損失。此外，信息不對(duì)稱以及各有關(guān)部門及人員之間的溝通和交流不到位，也會(huì)影響投資決策的準(zhǔn)確性，導(dǎo)致估計(jì)和估算出現(xiàn)大的偏差，造成后期項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)施工中成本的增加。

2房地產(chǎn)開發(fā)投資決策與成本控制的對(duì)策和建議

2.1認(rèn)真做好前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)工作

為確保房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的收益，規(guī)避各類不確定性因素造成的影響和損失，需要認(rèn)真做好前期策劃與工程項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。首先，要認(rèn)真做好可行性研究和分析工作。在認(rèn)真做好區(qū)域環(huán)境條件調(diào)查和分析以及相關(guān)資料審核和分析的基礎(chǔ)上，明確工程項(xiàng)目的規(guī)模和工程量、開發(fā)商和用戶的需求等，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資收益情況、可能存在的風(fēng)險(xiǎn)問題及不確定性因素、技術(shù)和工藝、總成本和各個(gè)階段的成本、技術(shù)和工藝等進(jìn)行深入的分析，在此基礎(chǔ)上制定經(jīng)濟(jì)可行的投資決策方案，明確整個(gè)項(xiàng)目的成本控制目標(biāo)。其次，認(rèn)真做好項(xiàng)目研究工作。在這一階段需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境以及項(xiàng)目資料等進(jìn)行詳細(xì)的分析，如未來一段時(shí)間內(nèi)市場變化情況（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）、消費(fèi)者情況（如消費(fèi)者偏好、居民可支配收入、消費(fèi)者對(duì)戶型結(jié)構(gòu)和房屋建筑功能的要求及變化情況）、政策情況（如金融政策和財(cái)政政策的變化和變動(dòng)情況、土地使用制度以及住房制度等的改革和變化情況）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀況和經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r等，準(zhǔn)確定位房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場和客戶群，判斷和分析該項(xiàng)目是否值得投資，科學(xué)確定投資建設(shè)的規(guī)模，并對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)[3]。此外，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)之前，需要經(jīng)過反復(fù)的測(cè)算和分析，在項(xiàng)目投資決策的時(shí)候，科學(xué)參考目標(biāo)成本控制方案，如果實(shí)際工程項(xiàng)目投資與施工建設(shè)的成本總額低于成本控制數(shù)，則表示，該投資項(xiàng)目可行，要盡可能避免盲目投資、盲目追求擴(kuò)大工程規(guī)模等造成的風(fēng)險(xiǎn)問題和損失。

2.2控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)成本控制工作的開展還強(qiáng)調(diào)對(duì)這一過程中可能存在的各類風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和管控，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素實(shí)施動(dòng)態(tài)化的監(jiān)管，以降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生幾率及造成的影響損失。一是，盡可能規(guī)避造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中止和中斷的問題。在投資決策的時(shí)候，需要科學(xué)確定投資規(guī)模和工程量大小，并選擇適合的籌資和融資方式，要能夠?yàn)轫?xiàng)目開發(fā)提供充足的資金;要對(duì)環(huán)境變化、政策調(diào)整可能導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)問題有基本的了解和把握，在投資決策的時(shí)候，將這些問題考慮進(jìn)去，提前制定好解決和應(yīng)對(duì)方案。二是，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的管控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用多樣化的組合投資方式，有選擇性的投放到不同收入層次、不同風(fēng)險(xiǎn)大小的房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中，通過這樣的方式起到降低未來收益不確定性因素的作用效果，降低整體開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身具備較強(qiáng)的能力水平，從戰(zhàn)略發(fā)展以及長遠(yuǎn)利益角度去考慮和分析，并全面了解相關(guān)的資料信息，認(rèn)真做好評(píng)估預(yù)測(cè)和估算、計(jì)算等工作，合理的確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，即保證降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，也要保證項(xiàng)目投資擁有較高的收益率。三是，科學(xué)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資還需要考慮和分析工程項(xiàng)目完工之后房屋空置、租金下降、售價(jià)跌落的風(fēng)險(xiǎn)，可以通過預(yù)租預(yù)售的方式降低這些風(fēng)險(xiǎn)因素造成的影響，也可以通過向保險(xiǎn)公司投保的方式，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司。

3結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜性比較強(qiáng)的項(xiàng)目，在保證房地產(chǎn)開發(fā)的收益和利潤情況下，要求認(rèn)真做好項(xiàng)目的投資分析與成本控制工作，對(duì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目投資失敗以及影響成本控制的各項(xiàng)因素進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和管控。尤其是在整個(gè)工業(yè)廠房項(xiàng)目投資建設(shè)之前，要求做好調(diào)查研究工作、可行性分析工作與工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，確保整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)投資決策的經(jīng)濟(jì)可行性，將整個(gè)工程項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用支出控制在科學(xué)的范圍之內(nèi)。還強(qiáng)調(diào)對(duì)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)問題及影響因素進(jìn)行系統(tǒng)化的監(jiān)督和管控，要學(xué)會(huì)控制和轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，促使開發(fā)利潤目標(biāo)更好實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

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