王秀蘭 付紀(jì)元 呂天宇

(華中農(nóng)業(yè)大學(xué) 公共管理學(xué)院，湖北武漢 430070)

一、引言

快速城鎮(zhèn)化背景下大城市的外延式擴張和內(nèi)涵式發(fā)展促使了城市內(nèi)部職能分異，對城市住宅價格產(chǎn)生了復(fù)合而巨大的影響。[1]住宅價格變動關(guān)系到經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。[2]隨著經(jīng)濟社會的高速發(fā)展和人口流動與聚集的加快，城市空間與職能不斷重塑，逐漸由城市職能復(fù)合的單中心結(jié)構(gòu)演變?yōu)槌鞘新毮芊之惖亩嘀行目臻g結(jié)構(gòu)，進一步驅(qū)動了資源要素的空間再分配，使得住宅價格空間格局及其影響因素呈現(xiàn)多樣性與復(fù)雜性。[3]將大城市作為一個整體展開研究，難以厘清職能分異與住宅價格之間的邏輯關(guān)系，使得住宅價格問題變得更為復(fù)雜。因此，在經(jīng)濟新常態(tài)和新型城鎮(zhèn)化推進的背景下，準(zhǔn)確把握大城市不同職能區(qū)之間的住宅價格空間分異規(guī)律和差異化影響因素，可以為相關(guān)規(guī)劃部門優(yōu)化城市空間布局和要素配置提供一定的參考，對充分發(fā)揮住宅市場價格杠桿調(diào)控作用、科學(xué)制定住宅價格調(diào)控政策具有重要現(xiàn)實意義。

城市住宅作為經(jīng)濟地理學(xué)和城市社會學(xué)等多學(xué)科的重要研究對象，其價格變化受到了學(xué)者的廣泛關(guān)注。目前，學(xué)術(shù)界對住宅價格的研究多集中在住宅價格空間分異特征和格局[4，5]、住宅價格影響因素[6，7]、特定設(shè)施或政策對住宅價格的影響等方面。[8-12]大數(shù)據(jù)的廣泛運用與空間統(tǒng)計方法的不斷完善，進一步推動了住宅價格的構(gòu)成機理向深層次、多視角擴展，形成了具有不同特征、適用不同對象的研究方法。宏觀層面上，主要基于市場供需理論，進行供需結(jié)構(gòu)的建模，在落實嚴(yán)控增量和盤活存量的基礎(chǔ)上，不斷優(yōu)化住宅市場供需結(jié)構(gòu)；微觀層面上，主要基于特征價格原理，形成了多元線性回歸模型、空間分位數(shù)模型、地理加權(quán)回歸模型等研究方法，以測度住宅價格微觀影響因素的作用強度。多元線性回歸模型可以從整體上描述微觀因素對住宅價格的均衡影響，但存在當(dāng)數(shù)據(jù)未滿足正態(tài)分布假設(shè)時會使估計結(jié)果出現(xiàn)偏誤的局限性。空間分位數(shù)模型可以描述不同住宅價格分位點的差異，解釋不同分位點住宅價格的差異化影響因素，但無法揭示影響強度與住宅價格空間分布之間的非平穩(wěn)性。地理加權(quán)回歸模型（GWR）可以有效解釋住宅價格的空間非平穩(wěn)性，展示住宅價格影響因素的空間格局，但難以反映時間上的非平穩(wěn)性問題。時空地理加權(quán)回歸模型（GTWR）在 GWR 的基礎(chǔ)上追加了樣本的時間順序，兼顧了空間和時間的非平穩(wěn)性，提升了結(jié)果的可靠性。[13]

現(xiàn)有文獻在住宅價格空間格局及影響因素方面的研究成果頗豐，方法也較為多元化，但基于城市內(nèi)部職能分異視角分析不同職能中心住宅價格空間分布格局、探索其影響因素空間不均衡性的研究成果相對較少。在中國快速城鎮(zhèn)化和城市蔓延擴張的背景下，對城市中心職能分異的住宅價格進行研究，是優(yōu)化大城市住房市場與要素配置的重要內(nèi)容。筆者基于空間統(tǒng)計，運用GTWR模型，以武漢市中心城區(qū)職能分異明顯的漢口、漢陽和武昌三鎮(zhèn)為例，分析住宅價格的空間分布格局，挖掘影響因素的空間異質(zhì)性，以對大城市內(nèi)部住宅空間布局優(yōu)化及政府調(diào)控房地產(chǎn)市場提供科學(xué)依據(jù)。

二、研究邏輯框架

大城市外部空間蔓延和內(nèi)部集約挖潛使得城市資源在空間配置層面出現(xiàn)了集聚不經(jīng)濟現(xiàn)象。通過城市規(guī)劃引導(dǎo)、采取城市職能分異等措施，對資源要素重新進行配置，有利于促進職能分異的多中心城市形成。住宅價格水平不僅是城市自身經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r的體現(xiàn)，還受到區(qū)域資源配置的影響。區(qū)域社會經(jīng)濟要素、人力資源和政府行政能力等因素體現(xiàn)出的差異化集聚效應(yīng)，進而會顯化為住宅價格的差異。因此，住宅價格空間異質(zhì)性取決于區(qū)域空間差異導(dǎo)致的資源要素流動與配置，具體體現(xiàn)為職能分異的城市中心住宅價格及其影響因素出現(xiàn)空間不均衡的差異化?；谏鲜龇治?，筆者以武漢“三鎮(zhèn)”為例，構(gòu)建城市職能分異對住宅價格的作用機制的邏輯框架（見圖1）并開展實證分析，旨在揭示城市中心職能分異視角下住宅價格空間分布特征及影響因素空間異質(zhì)性。

圖1 城市職能分異對住宅價格的作用機制的邏輯框架

三、研究方法與數(shù)據(jù)

（一）研究方法

1.空間自相關(guān)分析。地理學(xué)三大定律認(rèn)為，在空間分布中，距離越近的樣本點可能存在越強的空間依賴性。因此，住宅價格空間分布存在自相關(guān)性，即高住宅價格的小區(qū)，其周邊小區(qū)住宅價格可能越高?？臻g自相關(guān)分析具有全局和局部兩種視角，用于解釋觀測數(shù)據(jù)的各類屬性在空間分布上是否存在空間關(guān)聯(lián)特征。莫蘭指數(shù)（Moran's I）是衡量住宅價格是否存在空間自相關(guān)特征的具體指標(biāo)，取值范圍在[-1～1]之間。莫蘭指數(shù)大于0時，住宅樣本點存在空間正相關(guān)，其值越高，說明價格類似的住宅樣本點具有越強的聚集性特征；莫蘭指數(shù)小于0時，住宅樣本點存在空間負(fù)相關(guān)，其值越低，說明價格類似的住宅樣本點具有越強的離散型特征。局部莫蘭指數(shù)用于衡量分區(qū)域住宅價格的空間關(guān)聯(lián)特征，依據(jù)局部莫蘭指數(shù)的顯著性水平及正負(fù)性，將樣本點劃分為“高-高集聚”“高-低集聚”“低-高集聚”和“低-低集聚”四種關(guān)聯(lián)類型，以識別城市職能分異視角下差異化城市職能的空間關(guān)聯(lián)特征。莫蘭指數(shù)的計算公式如下：

其中，I表示莫蘭指數(shù)，n表示住宅成交點總量，xi和xj分別表示第i、j個住宅的成交價格，x表示所有住宅的平均成交價格，Wij表示空間權(quán)重矩陣。

2.地統(tǒng)計分析。地統(tǒng)計分析是一種通過運用變異函數(shù)來探索空間數(shù)據(jù)相關(guān)性、空間格局變異性，進而研究各類自然、社會現(xiàn)象的空間隨機性與結(jié)構(gòu)性的統(tǒng)計學(xué)方法。其內(nèi)容主要包括空間結(jié)構(gòu)分析和空間局部估計兩個部分?？臻g結(jié)構(gòu)分析旨在尋求符合空間數(shù)據(jù)特征的最優(yōu)函數(shù)模型（主要為指數(shù)和高斯核兩種），運用半變異函數(shù)或協(xié)方差函數(shù)，通過變程、塊金、基臺等參數(shù)來描述空間數(shù)據(jù)分異特征?？臻g局部估計一般采用克里金（Kriging）插值法對隨機區(qū)域數(shù)據(jù)進行空間建模和預(yù)測，以便進行直觀的分析?？死锝鸩逯捣ê瘮?shù)表達式如下：

其中，Z（X0）表示預(yù)測點位置住宅的可能成交價格，Z（Xi）表示第i個住宅樣本點的成交價格，λi為已知住宅成交樣本點權(quán)重，k為已知住宅成交樣本點的數(shù)量。

3.GTWR模型。GTWR是一種空間線性回歸模型，在考慮住宅成交樣本點空間分布差異后，對成交價格進行局部回歸。其基本原理是將樣本點三維坐標(biāo)導(dǎo)入正交橢圓坐標(biāo)系統(tǒng)，以探測住宅價格影響因素的系數(shù)變化并對其進行解釋。由于建立了時空加權(quán)矩陣，GTWR有效解決了時間和空間的異方差問題，并取得相對傳統(tǒng)GWR模型更好的擬合優(yōu)度。GTWR模型函數(shù)表達式如下：

其中，Yi為第i個住宅樣本點的成交價格，（ui，vi，ti）表示第i個住宅的空間位置和成交時間順序，β0（ui，vi，ti）表示截距值，βi（ui，vi，ti）表示第j個解釋變量Xij在第i個住宅樣本點的回歸系數(shù)，εi表示隨機誤差。

（二）研究區(qū)域概況

武漢市在中國中部崛起戰(zhàn)略中具有戰(zhàn)略支點的地位，承擔(dān)著國家重要的工業(yè)生產(chǎn)、科教文化、交通運輸功能。近些年來，武漢市的城鎮(zhèn)化水平得到顯著提高，經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r持續(xù)向好。2010—2019年，武漢市城鎮(zhèn)人口由541萬人增至668萬人，建成區(qū)面積由500km2增至812km2，全市生產(chǎn)總值由5515億元增至16223億元，年均增長率超過12%，房地產(chǎn)市場活躍，平均住宅價格由5659元/m2增至15187元/m2，漲幅 168.37%。

武漢市國土空間總體規(guī)劃提出以兩江三鎮(zhèn)為引領(lǐng)發(fā)展核心，構(gòu)建“兩江三鎮(zhèn)、六軸六楔、北峰南澤”的國土空間基本格局。兩江指市內(nèi)最為主要的長江和漢江水系。三鎮(zhèn)指漢口（長江、漢江北岸的中心城區(qū)，主要包括江漢區(qū)、江岸區(qū)和硚口區(qū)）、武昌（長江南岸的中心城區(qū)，主要包括武昌區(qū)、青山區(qū)和洪山區(qū)）、漢陽（長江以北、漢江以南的中心城區(qū)，主要為漢陽區(qū)），三鎮(zhèn)以江為界，隔江鼎立，承擔(dān)了不同的城市職能。其中，漢口在武漢市起到重要的金融、商貿(mào)和交通職能，被譽為“東方芝加哥”，是武漢的商業(yè)、金融中心；武昌是長江南岸片區(qū)的總稱，歷史文化悠久，湖北省委和省政府駐扎于此，具有良好的教育資源和生態(tài)基礎(chǔ)，是武漢的政治、科教、文化中心；漢陽是三鎮(zhèn)中歷史最為悠久的區(qū)域，以軍事工業(yè)“漢陽造”馳名，是武漢的工業(yè)中心。整體來看，武漢三鎮(zhèn)以點帶面，推動了武漢市全域經(jīng)濟高速增長。因此，武漢市是城市職能分異視角下住宅價格研究的合適與典型區(qū)域。由于中心城區(qū)的房地產(chǎn)市場最為活躍，住宅價格相對城市周邊具有更高的敏感性，筆者以武漢市三鎮(zhèn)即漢口、武昌和漢陽三大職能區(qū)為研究對象，對住宅價格空間分布特征及其影響因素進行實證研究。

（三）數(shù)據(jù)來源

以住宅成交樣本點為基本研究單元，對武漢市中心城區(qū)的住宅價格進行采集和分析。涉及的數(shù)據(jù)主要包括住宅成交樣本點數(shù)據(jù)和興趣點（POI）數(shù)據(jù)。其中，住宅樣本點數(shù)據(jù)來源于鏈家和安居客，具體包括坐標(biāo)、小區(qū)名稱、小區(qū)綠化率、小區(qū)容積率、成交時間、成交價格（對數(shù)處理）、物業(yè)費等信息，有效樣本點共1979個，住宅價格按照武漢市二手房價格指數(shù)進行修正，并標(biāo)記成交順序；POI數(shù)據(jù)來源于百度地圖，包括武漢市所有商服中心、超市、銀行、地鐵站、學(xué)校、三甲醫(yī)院、城市公園、旅游景點等要素，共5818個。此外，依據(jù)《武漢市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃》將商服中心劃分為6個市級中心和20個區(qū)級中心。

四、住宅價格的空間分異特征

（一）住宅價格空間分布格局

運用克里金插值法對住宅價格空間分布格局進行分析。住宅價格的偏度系數(shù)和峰度系數(shù)分別為-0.391和4.533，在α＜0.05的條件下通過檢驗，表明住宅價格基本符合正態(tài)分布，整體分布偏左且分布較為陡峭，符合克里金插值法和地統(tǒng)計分析基本假設(shè)要求，在此基礎(chǔ)上對武漢市中心城區(qū)住宅價格進行克里金插值，從而可視化表達住宅價格空間分布格局。

從武漢“三鎮(zhèn)”住宅價格空間分布模式看，武昌住宅價格呈同心圓分布模式，輻射范圍最廣，住宅價格的單位距離衰減速度最慢，衰減最大方向是西南、東北方向；漢口的住宅價格分布較為集中，呈扇形分布模式，靠近三環(huán)區(qū)域住宅價格變化幅度較大，衰減最大的方向是正西方向；漢陽區(qū)住宅價格相對更低，呈多核心分布模式，核心位于長江沿岸和墨水湖周邊，價格衰減趨勢最快，衰減方向為正西方向。

從武漢“三鎮(zhèn)”住宅價格空間格局看，武漢中心城區(qū)住宅價格空間格局呈現(xiàn)不均衡分布現(xiàn)象。其中，漢口的江灘與武昌的東湖是兩個主要高住宅價格中心，漢陽內(nèi)毗鄰江灘地帶則出現(xiàn)了次級中心。具體來看，湖北省高校和政府機關(guān)單位主要分布于武昌的東湖周圍，且東湖具有較好的生態(tài)環(huán)境。因此，武昌呈現(xiàn)以東湖為高值核心區(qū)、并向周邊區(qū)域輻射的住宅價格空間分布格局；漢口的住宅價格高值區(qū)主要分布在沿江地區(qū)二七商業(yè)中心附近，零散分布于江漢路、菱角湖、漢西商業(yè)中心附近，住宅價格高值區(qū)以孤島和點狀形式存在；與武昌和漢口相比，漢陽住宅價格相對較低，高價格區(qū)域主要分布于漢江、長江沿江地段，在墨水湖與龍洋湖之間也存在一片高住宅價格孤島。此外，長江和漢江作為“三鎮(zhèn)”的天然分界線，其沿線周邊住宅價格普遍偏高，存在城市多中心對住宅價格的疊加效應(yīng)。

（二）住宅價格空間關(guān)聯(lián)特征

基于探索性空間分析方法，對職能分異的城市中心住宅價格空間關(guān)聯(lián)特征進行分析，計算武漢主城區(qū)和“三鎮(zhèn)”的全局莫蘭指數(shù)和局部莫蘭指數(shù)，相關(guān)參數(shù)見表1。

表1 全局空間自相關(guān)參數(shù)

從全局空間自相關(guān)測算結(jié)果看，武漢市主城區(qū)全局莫蘭指數(shù)為 0.182，Z得分超過 2.58，p值為0.000，通過1%顯著性水平檢驗，表明住宅樣本點存在顯著且正向的空間自相關(guān)性，成交價格相近的住宅樣本點呈現(xiàn)空間聚集分布，成交價格高的樣本點周邊住宅價格往往較高，而成交價格低的樣本點周邊住宅價格往往較低。從“三鎮(zhèn)”城市職能分異視角看，漢口、武昌、漢陽的全局莫蘭指數(shù)均大于0，Z得分均超過2.58，P值均為0，通過1%顯著性水平測試。武昌的莫蘭指數(shù)為0.209，在“三鎮(zhèn)”中最高，漢口的莫蘭指數(shù)為0.089，漢陽的莫蘭指數(shù)為0.027，在“三鎮(zhèn)”中最低。這意味著武昌的住宅樣本點具有最強的集聚效應(yīng)，住宅價格受到區(qū)位特征的影響相對更大，而漢陽的住宅樣本點接近隨機分布，空間集聚效應(yīng)不明顯，因此住宅價格受到區(qū)位特征的影響相對較小。

從局部空間自相關(guān)情況看，“高-高集聚”的住宅價格樣本點主要分布于漢口和武昌，漢陽相對較少。反之，“低-低集聚”住宅樣本點則主要分布于漢陽。“高-低集聚”和“低-高集聚”樣本點相對較少，在武漢“三鎮(zhèn)”零散分布，空間關(guān)聯(lián)特征不明顯。具體來看，漢口的江岸區(qū)及江漢區(qū)東南部、武昌的武昌區(qū)、青山區(qū)以及洪山區(qū)的光谷周邊通常具備發(fā)達的經(jīng)濟基礎(chǔ)和完善的基礎(chǔ)設(shè)施，擁有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，在各類因素的綜合作用下，區(qū)域住宅價格不斷攀升，并呈現(xiàn)帶動和集聚效應(yīng)。“低-低聚集”主要分布于漢口的硚口區(qū)西北部和漢陽的西部，整體位于三環(huán)線周邊，受區(qū)位因素影響，存在明顯的帶狀分布特征。

（三）住宅價格空間結(jié)構(gòu)變異

基于地統(tǒng)計分析計算統(tǒng)計參數(shù)，識別武漢三鎮(zhèn)住宅價格空間變異特征，利用半變異函數(shù)進行擬合實驗，選取最優(yōu)擬合模型。變程用以反映住宅成交樣本點之間存在相關(guān)性的最大距離，塊金系數(shù)用以反映隨機性因素與確定性因素引起的空間變異所占比例。半變異函數(shù)擬合參數(shù)見表2。

表2 住宅價格空間結(jié)構(gòu)變異參數(shù)

根據(jù)實驗結(jié)果，武漢市主城區(qū)及內(nèi)部“三鎮(zhèn)”最優(yōu)擬合模型均為指數(shù)型。綜合來看，各區(qū)域的擬合優(yōu)度均超過0.74，擬合效果較好。武漢市整體塊金系數(shù)為0.517，說明隨機性因素可以解釋51.7%的住宅價格空間變異，確定性因素可以解釋48.3%的空間變異?？傮w來看，隨機性因素引起的住宅價格差異略大于確定性因素引起的住宅價格差異。

武漢“三鎮(zhèn)”中，武昌和漢口作為武漢市的主中心，變程相對較大，說明主中心對周邊住宅價格產(chǎn)生影響的范圍更為廣闊；漢陽作為次中心，變程明顯低于武昌和漢口，說明次中心對周邊住宅價格影響的范圍相對較小，塊金系數(shù)最低，擬合優(yōu)度最高，確定性因素引起的住宅價格變化最顯著，研究的準(zhǔn)確性最高。

五、指標(biāo)體系的構(gòu)建及住宅價格影響因素空間異質(zhì)性分析

（一）指標(biāo)體系的構(gòu)建

住宅價格的研究主要基于特征價格原理。住宅作為房地產(chǎn)市場商品，其價格必然受到商品的多重屬性和特征影響，基于此，構(gòu)建了指標(biāo)體系。經(jīng)過多層篩選和檢驗，共選取12個影響因素作為具體指標(biāo)。依據(jù)各類影響因子對住宅價格的影響方式和作用特征，將指標(biāo)劃分為三大類，分別為建筑特征（綠化率、容積率、物業(yè)費）、區(qū)位特征（商服距離、地鐵距離、公園距離、高校距離、景點距離、醫(yī)院距離）和鄰里特征（學(xué)校數(shù)量、生活便利、生態(tài)環(huán)境）。其中建筑特征用以反映住宅小區(qū)固有屬性，區(qū)位特征用以反映住宅區(qū)位優(yōu)越性與設(shè)施便利性，鄰里特征用以反映住宅周邊各類鄰里服務(wù)設(shè)施與生態(tài)環(huán)境特征。具體構(gòu)建的指標(biāo)體系如表3所示。

表3 住宅價格影響因素指標(biāo)體系

（二）住宅價格影響因素空間異質(zhì)性分析

1.住宅價格影響因素的驅(qū)動力數(shù)值分析。為確保所采用的GTWR模型合理性與穩(wěn)健性，筆者同時構(gòu)建了特征價格模型、GWR模型和GTWR模型，以驗證模型的擬合優(yōu)度。三種模型的統(tǒng)計參數(shù)見表4。由表4可知，相較于基于OLS回歸的特征價格模型和GWR模型，GTWR模型的AICc值與殘差和最小，且調(diào)整R2最大，表明GTWR模型具有更優(yōu)的擬合優(yōu)度，更適用于本研究住宅價格影響因素回歸分析。

表4 模型擬合參數(shù)

從武漢市主城區(qū)市域范圍的GTWR回歸結(jié)果看（見表5），建筑特征的回歸系數(shù)絕對值最大，區(qū)位特征次之，鄰里特征最小。結(jié)構(gòu)特征中，綠化率、容積率、物業(yè)費均對住宅價格存在促進作用；區(qū)位特征中，商服距離、地鐵距離、公園距離、高校距離、醫(yī)院距離和景點距離均與住宅價格呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，影響程度依次為：公園＞高校＞地鐵站＞景點＞醫(yī)院＞商服中心，即地理位置越優(yōu)越、各類設(shè)施越便利的住宅價格更高；鄰里特征中，學(xué)校數(shù)量、生活便利和生態(tài)環(huán)境與住宅價格呈正相關(guān)關(guān)系，即住宅周邊中小學(xué)、商超、銀行等設(shè)施數(shù)量增加和生態(tài)用地占比提高會對住宅價格產(chǎn)生正向影響。

差異化城市職能中心的住宅價格影響因素表現(xiàn)出顯著的差異性。通過將武漢“三鎮(zhèn)”建筑特征、區(qū)位特征和鄰里特征的影響強度與中心城區(qū)平均值進行對比，得到各類特征在武漢三鎮(zhèn)的相對影響強度（見表5和圖2）。從建筑特征看，其對漢陽住宅價格的影響力最強，對漢口的影響力最弱，原因可能是漢陽作為發(fā)展相對較早的城區(qū)，住宅建設(shè)存在很大的差異性，其本身的特征會影響居民偏好，而漢口的住宅建設(shè)相對較晚，整體質(zhì)量更高，故建筑特征的影響力相對較低。從區(qū)位特征看，其對武昌和漢口的影響力較強，對漢陽的影響力較弱。武昌和漢口分別作為武漢的政治和經(jīng)濟的中心，其核心區(qū)域擁有更優(yōu)質(zhì)的資源，居民對資源的需求會促使區(qū)域住宅價格上漲，具體表現(xiàn)為武昌、漢口住宅區(qū)位特征影響力更強。漢陽的住宅價格相對較低，且政治、經(jīng)濟職能相對較弱，故區(qū)位特征的影響也相對較弱。從鄰里特征看，其對武昌的影響力最強，對漢陽的影響力最弱。武昌在“三鎮(zhèn)”中具有最好的教育資源和生態(tài)環(huán)境，居民對學(xué)校、生態(tài)等鄰里特征的需求和偏好相應(yīng)更高，而漢陽的各類基礎(chǔ)設(shè)施分布相對均勻，對住宅區(qū)位的要求相對較弱，因此鄰里特征對住宅價格的影響力也較弱。

圖2 住宅價格空間分異主要影響因素

表5 GTWR模型運算結(jié)果

2.住宅價格關(guān)鍵影響因素的空間異質(zhì)性分析。根據(jù)GTWR模型計算結(jié)果，對建筑、區(qū)位、鄰里特征及每個特征下影響力最強的兩個變量空間分異性進行分析。對建筑特征的影響力分布進行分析，發(fā)現(xiàn)建筑特征在漢口的塔子湖東部、市民之家周邊及武昌的東湖西北部、武鋼集團周邊的影響較強，在漢陽的影響相對均勻且普遍較強，在其他區(qū)域的影響相對較弱；區(qū)位特征影響較強的區(qū)域主要分布在漢口的東北部、武昌長江大橋周邊，而漢陽的住宅價格整體受到區(qū)位特征的影響較弱。可以看出，中心區(qū)域與相對邊緣區(qū)域的住宅受到區(qū)位的影響相對較小，而處于兩者之間的住宅對區(qū)位有更高的需求；鄰里特征對武昌大部分區(qū)域住宅價格的作用強度較強，漢口次之，漢陽最弱，說明區(qū)域生活服務(wù)設(shè)施的分布情況和服務(wù)質(zhì)量存在差異，在漢陽的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為全面，在武昌尤其是南部區(qū)域可能存在部分設(shè)施修建不完善的問題。

在漢口，住宅具備的建筑特征和鄰里特征對住宅價格的影響力與其他兩鎮(zhèn)相比相對較弱，但區(qū)位特征的影響力明顯強于其他兩鎮(zhèn)。建筑特征中，物業(yè)費的影響強度明顯，綠化率在沿江地段具有低影響力，在漢口北部區(qū)域具有高影響力；容積率在漢口沿江地段的影響力明顯高于其他區(qū)域，說明在經(jīng)濟發(fā)達的地段，土地稀缺性更為顯著，尤其是長江、漢江周邊，由于稀缺景觀較少，該區(qū)域居民對容積率的需求更高，致使綠化率的影響力較弱；區(qū)位特征中，地鐵、公園和高等院校的影響強度相對更大，公園距離在漢口東南部具有更大的影響力，高校距離對區(qū)域整體具有高影響力，這是由于漢口東南部土地稀缺，造成城市公園和高等院校數(shù)量少、規(guī)模小，致使這兩項因素的影響力相對較高；鄰里特征中，生態(tài)環(huán)境的作用強度相對其他區(qū)域更大，強影響力主要分布于漢口東北部，學(xué)校、商超、銀行的作用強度相對較弱。漢口作為武漢的經(jīng)濟、金融中心，商服中心數(shù)量多、分布廣，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)齊全，同時土地資源較為稀缺，生態(tài)用地比例較低。因此，交通便利、生態(tài)良好成為漢口住宅最為需求的因素，具體表現(xiàn)為地鐵距離、公園距離、生態(tài)環(huán)境等因素的作用強度明顯較高。物業(yè)費通常用以反映小區(qū)開發(fā)建設(shè)水平，部分高端樓盤具有更好的地理區(qū)位和稀缺景觀，所以物業(yè)費對住宅價格的影響更強。

在武昌，住宅價格受鄰里特征的影響很強，受區(qū)位特征的影響相對較強，受建筑特征的影響較弱。武昌擁有更多的城市公園、更好的生態(tài)環(huán)境，而生態(tài)優(yōu)勢會使購房者對住宅本身的特征產(chǎn)生偏好。建筑特征中，綠化率在東湖西岸具有最強的影響力，容積率在長江沿岸具有高影響力，并向區(qū)域內(nèi)部遞減；區(qū)位特征中，公園距離的影響力相對均衡，高校距離在東湖西岸的影響力較弱；鄰里特征中，學(xué)校數(shù)量的回歸系數(shù)絕對值相對較高，且自北向南遞增?？梢钥闯?，武昌對城市綜合服務(wù)、生態(tài)環(huán)境質(zhì)量的要求更高。武昌是武漢省委、省政府所在地，坐擁優(yōu)質(zhì)的教育資源和旅游資源。各類資源主要圍繞政府所在區(qū)域進行配置，其中，省政府坐落于東湖西岸，省博物館、武漢大學(xué)、水果湖中學(xué)等科教文化場所則集中分布，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，因而，武昌住宅價格受區(qū)位特征的影響最小，受建筑特征的影響最大。與之相比，其他區(qū)域住宅價格受中小學(xué)、商服中心等因素的影響較強。

在漢陽，住宅價格總體上自漢水、長江沿岸向內(nèi)陸呈環(huán)狀衰減趨勢，受建筑特征的影響相對較強，受區(qū)位特征的影響很弱，受鄰里特征的影響極弱。建筑特征作為衡量住宅小區(qū)開發(fā)時間、建造水準(zhǔn)、小區(qū)質(zhì)量等因素的重要指標(biāo)，在漢陽的影響力較強且分布均勻，反映出漢陽對住宅自身特質(zhì)的要求較高。區(qū)位特征中，相對其他區(qū)域各類影響因素的作用強弱而言，商超中心對漢陽住宅價格的作用強度最大，距離商超中心越近的住宅價格上漲越明顯，高校距離在漢陽的影響相對較大，公園距離在漢陽的影響普遍較小，其他區(qū)位因素的影響較弱；鄰里特征作用為負(fù)且接近零值，說明漢陽大部分區(qū)域的學(xué)校、商超、生活服務(wù)設(shè)施差異并不明顯，對市民居住位置的影響相對較弱。漢陽作為武漢市近代工業(yè)文明發(fā)祥地，在武漢三鎮(zhèn)中最早進行開發(fā)建設(shè)，但也正因開發(fā)時間早、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較弱，其政治、經(jīng)濟職能逐漸疏解，并將宜居宜業(yè)作為新的發(fā)展理念，主要承擔(dān)了武漢“三鎮(zhèn)”市民居住和流動的職能。

六、結(jié)論與討論

在基于城市中心職能分異視角下對住宅價格影響進行邏輯分析的基礎(chǔ)上，通過空間自相關(guān)、地統(tǒng)計分析方法，對武漢“三鎮(zhèn)”住宅價格空間格局和特征進行了實證分析，并基于區(qū)位、鄰里、建筑三個層面構(gòu)建指標(biāo)體系，嵌入GTWR模型，定量分析了武漢“三鎮(zhèn)”住宅價格影響因素空間異質(zhì)性，主要得到以下結(jié)論：（1）武漢“三鎮(zhèn)”住宅價格空間分異特征明顯。其中，武昌住宅價格分布呈同心圓模式，漢口呈扇形模式，漢陽呈多核心模式。高住宅價格主要集聚在武昌的東湖與漢口江灘附近，且武昌的中心效應(yīng)最強，對周邊住宅價格的輻射影響范圍最廣。（2）從武漢市主城區(qū)看，建筑特征各因素作用強度由強至弱排序為：綠化率、物業(yè)費、容積率。區(qū)位特征各因素作用強度由強至弱排序為：公園、高校、地鐵站、景點、醫(yī)院、商超中心。鄰里特征各因素作用強度由強至弱排序為：生態(tài)環(huán)境、生活便利和生態(tài)質(zhì)量。（3）武漢“三鎮(zhèn)”住宅價格影響因素存在明顯空間異質(zhì)性。從影響因素特征類別看，建筑特征對漢陽的影響最強，對漢口的影響最弱；區(qū)位特征對武昌和漢口的影響較強，對漢陽的影響最弱；鄰里特征對武昌的影響最強，對漢陽的影響最弱。從具體影響因素看，高校和地鐵、公園和醫(yī)院、高校和商超中心對漢口、武昌和漢陽的住宅價格具有較強的作用力。

城市中心職能分異是產(chǎn)業(yè)、人口、資本、信息等要素在區(qū)域流動的外化表現(xiàn)，而住宅價格是區(qū)域內(nèi)要素流動和重新配置的體現(xiàn)。因此，基于城市中心職能分異視角，對住宅價格的影響因素進行研究，對實施健康可持續(xù)的房地產(chǎn)市場調(diào)控，指導(dǎo)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化具有重要意義。武漢市作為新一線城市，盡管“三鎮(zhèn)”承擔(dān)了不同的城市職能，但住宅價格及其影響因素的差異使其房地產(chǎn)市場仍然存在較大的改進和優(yōu)化空間，本研究得出的結(jié)論對于調(diào)整武漢職能分異各中心的住房市場提供了經(jīng)驗證據(jù)，并對其他具有多中心結(jié)構(gòu)的城市具有借鑒意義?；诖?，筆者提出以下建議：（1）加強漢口生態(tài)文明建設(shè)，適量增設(shè)、改造和優(yōu)化城市生態(tài)空間，提升區(qū)域綜合綠化水平，加強地鐵站等交通設(shè)施建設(shè)，改善居民生活環(huán)境，同時合理分配教育資源，保障住房的社會公平。（2）優(yōu)化武昌發(fā)展布局，通過生態(tài)環(huán)境改善、基礎(chǔ)設(shè)施增量提質(zhì)，改善交通擁堵狀況，促進資源要素流動，充分發(fā)揮政治、科教、文化、生態(tài)職能，全面提高區(qū)域綜合服務(wù)水平。（3）改善漢陽住宅小區(qū)的建筑水平，彌補區(qū)位短板和產(chǎn)業(yè)遺留問題對漢陽住宅市場造成的不利影響?？梢酝ㄟ^提升新建小區(qū)建筑質(zhì)量、物業(yè)管理水平和改善小區(qū)綠化環(huán)境，實施老舊小區(qū)改造，扭轉(zhuǎn)漢陽住宅價格的冷點趨勢。（4）對其他存在城市中心職能分異的大城市而言，應(yīng)在引導(dǎo)各城市中心職能顯化的同時，通過合理的政策調(diào)控，逐步降低城市職能分異多中心要素集聚差異，注重城市各中心要素流通與資源配置的公平性和合理性，避免住宅市場熱度出現(xiàn)地域集聚或極化，有效促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。