鐘欽 武志文 李寧

摘要：建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是我國深化改革的一項(xiàng)重大舉措，目前最基本、最重要的任務(wù)就是加快城鄉(xiāng)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，而不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)正是農(nóng)村區(qū)域。2019年，廣東省自然資源廳正式開始部署房地一體農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證相關(guān)工作，選定7個試點(diǎn)，在試點(diǎn)過程中，各地從“技術(shù)方法”、“組織形式”、“登記政策”等方面積極探索?；诖?，本文探析廣東省農(nóng)村區(qū)域不動產(chǎn)登記工作面臨的現(xiàn)實(shí)問題，并針對問題提出了解決對策，以期對房地一體農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作有所幫助。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村;房地一體;不動產(chǎn)登記;問題;對策

1房地一體農(nóng)村不動產(chǎn)登記存在的問題

1.1各地農(nóng)村地籍調(diào)查成果精度標(biāo)準(zhǔn)不一

對比房屋平面圖發(fā)現(xiàn)原因：一是圖解法農(nóng)村地籍調(diào)查成果是以房屋滴水沿采集的數(shù)據(jù)作為占地面積的范圍，飄窗、屋檐、飄樓等房屋要素的面積導(dǎo)致占地面積偏大;二是圖解法農(nóng)村地籍調(diào)查成果建筑面積是以房屋層數(shù)乘以占地面積得出房屋建筑面積，計(jì)算方式較粗略，農(nóng)村房屋實(shí)際情況大多是各層范圍、結(jié)構(gòu)存在差異，各層的建筑面積不同;由此看來以圖解法開展農(nóng)村地籍調(diào)查工作的地區(qū)，在測量方面需要做大量的補(bǔ)充工作。

1.2村居委高效協(xié)助調(diào)查難度大

房地一體農(nóng)村不動產(chǎn)登記頒證工作地點(diǎn)位于農(nóng)村，普遍存在村民信任度低、語言障礙、風(fēng)俗習(xí)慣及交通路線不清等問題，高效完成工作，村居委協(xié)助調(diào)查極其關(guān)鍵。在人員數(shù)量方面，《中華人民共和國村民委員會組織法》規(guī)定村民委員會由三至七人組成，數(shù)量相對較少，從調(diào)研情況上看，大多數(shù)委員只是兼職處理村委會事務(wù)，實(shí)際能派出參與到工作的人更少。在人員認(rèn)知水平方面，村居委人員認(rèn)知水平不強(qiáng)，大多數(shù)人員文化水平較低，在理解領(lǐng)會工作要點(diǎn)、工作方法上存在困難，在協(xié)助的過程中難免與工作目標(biāo)偏離。

1.3部分房屋不滿足現(xiàn)有登記條件

1.3.1地上房屋權(quán)利人與宅基地使用權(quán)人兩者不一致

“房地一體”是指房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的關(guān)系不可分離，在“房地一體”原則下不動產(chǎn)登記必須保證宅基地使用權(quán)與其地上房屋權(quán)利人一致。我國機(jī)構(gòu)改革之前，在政府機(jī)構(gòu)設(shè)置上，房產(chǎn)管理歸屬于住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門，土地管理歸屬于國土資源部門，因信息不流通，在宅基地和房屋繼承、交換、分家析產(chǎn)等時，導(dǎo)致出現(xiàn)宅基地使用權(quán)與其地上房屋權(quán)利人不一致現(xiàn)象。

1.3.2占用耕地

為進(jìn)一步鞏固我國農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)地位，提升糧食生產(chǎn)能力、保證國家糧食安全，我國實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。在耕地保護(hù)上，農(nóng)村村民占用耕地建房的問題一直存在。從2014年到2018年，以年末常住人口為基數(shù)，廣東省人均耕地面積正在不斷的下降，2018年人均耕地面積僅為0.0229公頃，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國平均水平。對此廣東省采取了嚴(yán)格農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地使用標(biāo)準(zhǔn)、節(jié)約集約用地等多種解決方法，但占用耕地建房現(xiàn)象還是屢禁不止，一方面是由于人口數(shù)量上升，另一方面是農(nóng)村社會情況復(fù)雜，土地執(zhí)法及監(jiān)管難度大。

2房地一體農(nóng)村不動產(chǎn)登記頒證問題解決對策

2.1因地制宜，采用不同的權(quán)籍調(diào)查方法

在“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記頒證工作中，各地也應(yīng)根據(jù)自身情況選擇符合當(dāng)?shù)厍闆r的權(quán)籍調(diào)查方法，可分成以下兩類情況：一是農(nóng)村地籍調(diào)查采用解析法開展的地區(qū)，其精度已經(jīng)滿足確權(quán)登記要求，可在農(nóng)村地籍調(diào)查成果基礎(chǔ)上進(jìn)行房屋狀況和權(quán)屬核實(shí)，核定情況與原成果保持一致的，直接沿用。對房屋面積精度要求高的地區(qū)，再進(jìn)一步入戶開展房屋要素測量，精算房屋建筑面積。對于新增房屋，按要求進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查。二是以圖解法或簡易調(diào)查法開展農(nóng)村地籍調(diào)查的地區(qū)，這類地區(qū)的特點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后，技術(shù)人員缺乏，農(nóng)村房屋面積精度要求相對不高。對此，可采用“圖解法+實(shí)地堪丈”的形式開展測量工作，以圖解法或簡易調(diào)查法調(diào)查成果作為調(diào)查底圖，不開展控制測量，通過實(shí)地簡易丈量各層房屋邊長，在保證空間相對位置關(guān)系準(zhǔn)確的情況下進(jìn)行落圖落宗。

2.2以改革思維破解登記條件難題

2.2.1地上房屋權(quán)利人與宅基地使用權(quán)人兩者不一致

以“房地一體”為原則的不動產(chǎn)登記頒證要求宅基地使用權(quán)人與其地上房屋權(quán)利人兩者統(tǒng)一。當(dāng)兩者不一致時，需要通過變更登記統(tǒng)一權(quán)利人。一是不變更房屋所有權(quán)人登記，以房屋所有權(quán)人為權(quán)利人辦理宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)。這種情況主要為房屋所有權(quán)尚未進(jìn)行登記或房屋所有權(quán)人通過變更登記、轉(zhuǎn)移取得房屋所有權(quán)，而原房屋所有權(quán)人為目前的登記宅基地使用權(quán)人，同樣可以采用公告的形式，無異議予以登記;二是不變更宅基地使用權(quán)人登記，以宅基地使用權(quán)人為權(quán)利人，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、變更登記。這種情況主要為現(xiàn)宅基地使用權(quán)人通過繼承轉(zhuǎn)移登記、分配、購買、贈與、受遺贈等方式取得宅基地使用權(quán)，原宅基地使用權(quán)人為目前登記的房屋所有權(quán)人，可按國家相關(guān)規(guī)定補(bǔ)足手續(xù)及稅費(fèi)，予以登記。

2.2.2占用耕地

對于農(nóng)村居民占用耕地建設(shè)自用住宅，采用剛性執(zhí)法手段，往往適得其反，激起民怨?！蛾P(guān)于加強(qiáng)土地管理、制止亂占耕地的通知》（中發(fā)〔1986〕7號）提出應(yīng)運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段控制非農(nóng)業(yè)用地?，F(xiàn)行《中華人民共和國耕地占用稅法》明確占用耕地建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物，應(yīng)當(dāng)繳納耕地占用稅，規(guī)定了廣東省耕地占用稅平均稅額為30元/平方米，各地可以此為依據(jù)制定相應(yīng)稅額。在“房地一體農(nóng)村不動產(chǎn)發(fā)證工作”中，可運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段解決宅基地占用耕地問題，對于已竣工占用耕地的宅基地，征收耕地占用稅后，補(bǔ)足相應(yīng)手續(xù)，予以登記。

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