祝瑾

（四川鐵道職業(yè)學(xué)院，四川成都 610000）

公共衛(wèi)生突發(fā)事件影響著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，也導(dǎo)致人們衣食住行方方面面發(fā)生著變化。探討人們對(duì)住房需求的變化，有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，維護(hù)社會(huì)長治久安。

個(gè)人住房需求的改變必然影響社會(huì)住房需求的整體變化。各地從應(yīng)對(duì)危機(jī)中汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，將會(huì)主動(dòng)提升住房品質(zhì)。表現(xiàn)在：1.在棚戶區(qū)改造和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中，將更加注重配套設(shè)施的建設(shè)，對(duì)社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、助殘服務(wù)等方面提出更加明確的要求；2.在城市更新與規(guī)劃，除了注重城市整體形象以外，會(huì)更加注重小區(qū)功能的匹配、小區(qū)間的間隔與尺度，以應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，同時(shí)保障人們的居住與生活的安全性與舒適性。

一、公共突發(fā)事件對(duì)住房需求的影響

2020年上半年在大型公共衛(wèi)生突發(fā)事件的沖擊下，房地產(chǎn)需求被大幅遏制。受到關(guān)閉售樓處以及居家隔離等防控措施的影響，現(xiàn)場看房難以進(jìn)行，居民難以做出購房決策。不過，在經(jīng)濟(jì)和居民收入增長預(yù)期悲觀、市場形勢不明朗的情況下，居民購房觀望情緒普遍較濃。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，從2020年1月下旬開始，大部分開發(fā)商的成交量相比往年同期暴跌近95%?？硕鹧芯恐行陌l(fā)布的報(bào)告顯示，2020年1月份百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售金額較去年同期下降近12%。特別是春節(jié)前后一周的房地產(chǎn)銷售黃金期，銷售額基本接近零。

長期的居家隔離使人們獲得更加深刻且豐富的生活體驗(yàn)，從而激發(fā)了進(jìn)一步提高生活質(zhì)量的愿望。個(gè)人住房需求的變化必然影響社會(huì)住房需求的變化。無論對(duì)購房者，還是對(duì)開發(fā)商，研究因大型突發(fā)性公共衛(wèi)生事件改變的居住方式和功能需求，對(duì)今后房地產(chǎn)市場趨勢的形成，都具有重要意義。隨著危機(jī)防控工作的進(jìn)一步推進(jìn)，長期居家隔離推動(dòng)人們產(chǎn)生了更加深刻的生活體驗(yàn)，從而激發(fā)了居民提高生活質(zhì)量的愿望。人們的居住格局會(huì)傾向于每人一居室，且?guī)Ｓ眯l(wèi)生間，以防止交叉感染；人們對(duì)居室的朝向、采光、通透度，會(huì)更加敏感，以享受陽光與空氣帶來的健康；市民解決住房問題的意向會(huì)更傾向于改善型住房，以實(shí)現(xiàn)更高品質(zhì)的生活質(zhì)量；長租公寓中的合租現(xiàn)象會(huì)逐漸減少，以維護(hù)個(gè)人隱私及滿足衛(wèi)生防范的要求；對(duì)社區(qū)環(huán)境的向往，則更看重道路暢通、綠化率高、人口密度低、物業(yè)管服到位，以產(chǎn)生輕松愉悅的心境[1]。這些都會(huì)構(gòu)成住房新需求的亮點(diǎn)。

課題組通過電子調(diào)查問卷形式收集成都居民對(duì)危機(jī)后住房需求的變化，受訪者年齡集中在20-50歲之間，工作單位集中在企事業(yè)單位，月收入平均在5000—10000元。通過對(duì)收集的505份有效問卷的篩選分析，受訪者對(duì)住房需求的改變具體表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：

（一）大多數(shù)租賃需求轉(zhuǎn)為積極的購房需求

大部分租戶在此次危機(jī)中感受到了租房的不便之處，對(duì)于生活、工作等都造成了較大影響：一是部分小區(qū)拒絕外地租戶返回；二是合租生活的傳染傳播風(fēng)險(xiǎn)更大，租戶陸續(xù)返回，從而導(dǎo)致隔離觀察時(shí)間延長。因此危機(jī)后將更傾向于購買自有住房。受訪者中94%的租房者有意愿購買自有房。

（二）更加愿意購買第二居所，且偏向新城區(qū)

第一居所主要滿足居民日常生活和工作，多位于工作地點(diǎn)附近，交通便利、配套完善；第二居所主要滿足居民度假、休閑、養(yǎng)生等高品質(zhì)生活需要，多位于城鎮(zhèn)郊區(qū)或新城區(qū)，環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、人口密度低。公共衛(wèi)生突發(fā)事件期間長期居家隔離，凸顯了二居所不僅居住品質(zhì)更好、并且能夠滿足特殊情況下家庭隔離的需要。調(diào)查結(jié)果顯示：有接近84%的受訪者有意愿持有二套房，并且近52%的受訪者對(duì)第二套房更偏好選擇城市新區(qū)或者郊區(qū)。

（三）改善型且為大戶型的住房需求占多數(shù)

2016年以來，成都市商品住宅銷售套均面積持續(xù)快速增長，展現(xiàn)出居民對(duì)居住空間規(guī)模的不斷追求。并且這種追求尤其被體現(xiàn)在特殊期間。例如，過去，書房在高端改善產(chǎn)品中有配置，但幾乎在所有剛需剛改產(chǎn)品中，幾乎沒有這個(gè)功能，因?yàn)閼粜兔娣e不允許。在有限的空間里，保證臥室功能被優(yōu)先考慮。但這次大型突發(fā)性公共衛(wèi)生事件之后，也許情況會(huì)發(fā)生變化。大量線上辦公、居家辦公，在家中并沒有適合的工作場景。有的人在床上敲字，有的人在沙發(fā)上、餐桌上，擺弄筆記本和各種文件，非常不便。而且有的公司要求視頻會(huì)議，家中不適宜的環(huán)境一角被迫展示出來，確實(shí)影響觀感。書房，未來或許變得重要。調(diào)查結(jié)果中一多半的受訪者選擇改善型住房，有超過78%的受訪者選擇購房面積在80m2-140m2的三居室及以上的戶型。

（四）住房產(chǎn)品質(zhì)量升級(jí)的需求進(jìn)一步得到明確

除了面積以外，長期的居家隔離也使居民更為深刻地認(rèn)識(shí)到戶型和朝向?qū)τ谕L(fēng)、日照等居住體驗(yàn)的影響程度[2-3]。此次事件中，所有專家都在強(qiáng)調(diào)“每日按時(shí)通風(fēng)”，長期居家，室內(nèi)采光也尤其重要，受訪者中超過半數(shù)都對(duì)以上內(nèi)容有需求，說明危機(jī)過后，居民對(duì)住房品質(zhì)有了更高的要求。

（五）密度低的住房關(guān)注度上升

危機(jī)會(huì)改變居民對(duì)住宅類型的偏好。當(dāng)前的商品房市場上板樓已經(jīng)不再稀缺，開發(fā)商開發(fā)建設(shè)各類優(yōu)質(zhì)低密度住宅，城市中出現(xiàn)了更多的小高層和花園洋房，別墅也進(jìn)一步細(xì)分出疊拼、雙拼、聯(lián)排和獨(dú)棟等多類產(chǎn)品。此次危機(jī)結(jié)束之后，部分需求將從高層轉(zhuǎn)向小高層、花園洋房和各類別墅，造成低密度住宅產(chǎn)品出現(xiàn)溢價(jià)。將近60%的受訪者有意愿選擇3-4層的別墅、6-11層的小高層。

（六）高品質(zhì)的樓盤需求上升

這里的高品質(zhì)包括專業(yè)的物管服務(wù)，新風(fēng)系統(tǒng)、凈水系統(tǒng)、垃圾處理系統(tǒng)智能消毒系統(tǒng)等先進(jìn)系統(tǒng)的配備。尤其是物業(yè)，物業(yè)的價(jià)值正被廣大客戶重新認(rèn)知。病毒肆虐，一個(gè)社區(qū)的防護(hù)底線就是通過良好的物業(yè)服務(wù)來堅(jiān)守，幾乎所有的受訪者都認(rèn)為，危機(jī)后這些系統(tǒng)將成為必須且必要的配備。

（七）對(duì)景觀優(yōu)美、商業(yè)、醫(yī)療等周邊設(shè)施齊全的住宅建筑的需求呈上升趨勢

危機(jī)期間，在封閉管理下，有限的活動(dòng)空間將決定業(yè)主的身心健康和生活體驗(yàn)。因而在危機(jī)結(jié)束之后，將出現(xiàn)置換園林綠化充足、居住環(huán)境優(yōu)美的商品房需求上升的局面。危機(jī)期間，由于使用交通工具更易造成病毒的傳播，小區(qū)周圍徒步可及的基礎(chǔ)配套設(shè)施的重要性得到了凸顯。例如與居民生活息息相關(guān)的中大型生鮮服務(wù)超市等。具備上述完備配套的住房，主要是品牌開發(fā)商的品質(zhì)大盤和地處核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地段的小區(qū)，危機(jī)后配套溢價(jià)顯現(xiàn)。

二、針對(duì)住房需求改變的對(duì)策建議

目前，經(jīng)濟(jì)增長和住房短缺的壓力已經(jīng)得到了基本解決。此次突發(fā)性公共衛(wèi)生事件對(duì)國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了巨大影響，但同時(shí)也是一次重大考驗(yàn)，應(yīng)該把握機(jī)遇，積極應(yīng)對(duì)，保持市場平穩(wěn)。此次危機(jī)影響深刻，危就是機(jī)。假使能夠處理得當(dāng)，則是推動(dòng)住房消費(fèi)升級(jí)、房地產(chǎn)銷售渠道升級(jí)、房地產(chǎn)政策升級(jí)以支持居民自住需求的良好時(shí)機(jī)。為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，將從政策、產(chǎn)品、營銷等方面給予相關(guān)的應(yīng)對(duì)建議。

（—）政策維度

1.政府合理引導(dǎo)房企開展個(gè)性化、定制化服務(wù)，增加產(chǎn)品供給樣性

政府積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，突破傳統(tǒng)“找錢、拿地、賣房”的陳舊運(yùn)作模式，將房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)聯(lián)合，進(jìn)一步拓展外向型市場需求，優(yōu)化投資，做好配套設(shè)施建設(shè)。對(duì)于新增樓盤的申請(qǐng)準(zhǔn)入進(jìn)行嚴(yán)格把控，同時(shí)加大對(duì)現(xiàn)有樓盤，特別是老舊小區(qū)的升級(jí)改造工作，完善小區(qū)醫(yī)療、幼兒教育、文娛活動(dòng)場所等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

2.關(guān)注房企危機(jī)下融資問題，特別是中小房企

由于此次公共衛(wèi)生突發(fā)事件確實(shí)深刻影響了房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流分布狀況，部分房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流壓力加大。通過對(duì)各規(guī)模房企調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)：相對(duì)于大型房企，對(duì)于營收在100億以下的小型房地產(chǎn)企業(yè)，在融資能力有限發(fā)展、空間不足的內(nèi)外壓力下很有可能成為被兼并重組的對(duì)象，甚至破產(chǎn)退出房地產(chǎn)市場。在積極拓寬房企融資渠道的同時(shí)引導(dǎo)銀行對(duì)于資質(zhì)好、有發(fā)展前景的中小房企的在建工程、后續(xù)項(xiàng)目給予合理的融資支持[4]。

3.政府相關(guān)部門要加大力度維護(hù)置業(yè)者的合法權(quán)益。

近些年來精裝房占據(jù)樓市主體，但市場普遍存在交付的精裝房與精裝價(jià)嚴(yán)重不相符的問題，客戶與房企之間矛盾尖銳。此次危機(jī)后置業(yè)者更青睞于改善型裝修.若原來的精裝問題未能得以解決，客戶與房企關(guān)系將會(huì)持續(xù)惡化。不利于市場發(fā)展與社會(huì)穩(wěn)定。政府應(yīng)對(duì)行業(yè)的精裝問題重新審視，呼吁房企做出相應(yīng)的整改舉措。

（二）產(chǎn)品維度

1.針對(duì)住房需求的改變，開發(fā)更有競爭力的產(chǎn)品

此次事件將勢必對(duì)購房者在住房質(zhì)量和功能的選擇上產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。在此之后，人們對(duì)于住房質(zhì)量的關(guān)注程度將進(jìn)一步提升，例如綠色環(huán)保、智能家居、周邊醫(yī)療、便捷生活等健康屬性將得到更多關(guān)注。在此趨勢下，綠色、健康、智能、低密度的高品質(zhì)住宅將成為未來住宅市場的主流[5]。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步深入挖掘危機(jī)對(duì)人們住房需求和偏好的影響，并根據(jù)市場調(diào)查，創(chuàng)造有競爭力、有針對(duì)性的產(chǎn)品，尊重市場規(guī)律，從而推動(dòng)整個(gè)企業(yè)的良性發(fā)展。

2.開發(fā)商升級(jí)產(chǎn)品，不斷完善戶型、物業(yè)和配套設(shè)施，以滿足居民的更高需求

當(dāng)前危機(jī)下政府的政策相對(duì)放松，但寬松政策環(huán)境下更要開發(fā)商理性精選項(xiàng)目，著力提升住房設(shè)計(jì)水平和修建質(zhì)量。在廣泛調(diào)研市場總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的前提下，深度改革住房戶型、環(huán)境、小區(qū)設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等方面，力求更加適應(yīng)市場和購房者的新需求。

（三）營銷維度

1.“互聯(lián)網(wǎng)+”銷售模式的深度運(yùn)用，線上線下有機(jī)結(jié)合

此次事件期間，售樓處關(guān)閉，線下銷售渠道受限，居民無法實(shí)地看房，為鎖定客戶，提前獲得現(xiàn)金流，許多房企推出了VR看房、線上直播看房等的形式，力求打造更具特色的線上營銷平臺(tái)。而在危機(jī)逐步穩(wěn)定的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也普遍認(rèn)識(shí)到網(wǎng)上交易具有更高的便利性和實(shí)用性[6]。因此未來各大房企在不忽視線下營銷的同時(shí)，應(yīng)積極增加多渠道營銷方式與多樣化營銷手段，線上線下相結(jié)合，開發(fā)更多潛在客戶。

2.抓住危機(jī)后居民住房需求，有針對(duì)性地營銷

針對(duì)居民危機(jī)后對(duì)于位置、戶型、配套、物業(yè)、采光、園林等關(guān)注點(diǎn)的轉(zhuǎn)移，全面鋪開營銷策略，通過宣傳、加大促銷、創(chuàng)新營銷方式等途徑來吸引客戶的眼球，鎖定客戶群體，緊隨市場需要，打造置業(yè)者更加關(guān)注的高品質(zhì)、綠色、健康、智能化小區(qū)，領(lǐng)跑同業(yè)競爭者，加快回款速度。

三、結(jié)束語

雖然從整體上看，此次突發(fā)性事件對(duì)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響是深層次、多方面的，必然對(duì)房地產(chǎn)需求總量和結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。但在政府政策以及多方的努力下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的走向依然是穩(wěn)健的。雖然在短期內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)遭受重大打擊，但同時(shí)，也意味著新的機(jī)遇已經(jīng)到來，我國住宅市場的改革與轉(zhuǎn)型將更加趨向于追求綠色、健康、智能、低密度等符合居民需求的新目標(biāo)[7]。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在機(jī)遇和危機(jī)并存的時(shí)刻更加理智和清醒，選擇采取網(wǎng)上銷售等多種手段克服現(xiàn)金流壓力；通過廣泛的市場調(diào)研和分析深度把握危機(jī)后居民對(duì)住房的需求變化，打造更有競爭力、更貼合市場需求的高品質(zhì)產(chǎn)品；同時(shí)，要抓住機(jī)遇進(jìn)行兼并重組，改革并逐步拓寬合作方式，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益；同時(shí)，置業(yè)者應(yīng)抓住政府政策扶持與房企促銷的機(jī)遇，加快購房動(dòng)作，抓住此次的購房利好，趁早以低成本購買心儀產(chǎn)品，但切勿盲目置業(yè)，一味追求低密度、智能化小區(qū)，同時(shí)還應(yīng)以自身需求為基礎(chǔ)，關(guān)注物業(yè)服務(wù)品質(zhì)以及周邊配套方面，提升住房價(jià)值和居住品質(zhì)。