顧天嬌

萬業(yè)企業(yè)，一家在證監(jiān)會行業(yè)分類里被歸為房地產(chǎn)業(yè)的公司，2021年的股價卻沒有陪著各房企“躺平”，反而從3月的低點至今翻了兩倍。

自2020年旗下凱世通獲得多個不同類型的12英寸低能大束流離子注入機和高能離子注入機訂單后，萬業(yè)企業(yè)布局多年的離子注入機業(yè)務終于開始給企業(yè)帶來真金白銀。

近兩年來，許多上市公司紛紛剝離地產(chǎn)業(yè)務爭當“弄潮兒”，比如奧園美谷在剝離地產(chǎn)后轉(zhuǎn)型醫(yī)美，廣宇發(fā)展擬剝離房地產(chǎn)業(yè)務轉(zhuǎn)型新能源。除了實現(xiàn)轉(zhuǎn)型目的外，更重要的是房地產(chǎn)業(yè)務保留體內(nèi)會直接影響上市公司的融資能力，讓上市平臺的優(yōu)勢蕩然無存。

但是如果像其他企業(yè)一樣剝離，僅僅依靠上半年營收3500萬的設(shè)備業(yè)務很難支撐萬業(yè)企業(yè)的百億市值，如果繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)，又會影響企業(yè)的融資能力。占據(jù)總營收95%的地產(chǎn)業(yè)務是否會成為萬業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型的障礙？

把房地產(chǎn)業(yè)務大本營放在長三角地區(qū)的萬業(yè)企業(yè)，自2015年之后，一直在收縮自己的這塊業(yè)務。

截至2021上半年，萬業(yè)企業(yè)只有上海寶山B2的項目在建設(shè)開發(fā)中，這個項目是寶山紫辰苑項目二期一點剩下的尾巴，整個紫辰院項目絕大部分都已經(jīng)竣工完成驗收，并且93%的面積都已經(jīng)銷售出去了。按照剩下約3.22萬平的可售面積，以及5萬/平的價格來看，大概價值16億。另外，萬業(yè)企業(yè)還有位于上海夢立方的約98個車位、位于蘇州湖墅金典的780個車位還沒有銷售完畢，這些車位價值約1億。

現(xiàn)在萬業(yè)企業(yè)所剩無多的一些房產(chǎn)項目加起來也就17億，與之前每年動輒二三十億的銷售額比起來少了大半。與此同時萬業(yè)企業(yè)的“存貨”項目也從2013年高點時的66.34億元，降至2021年9月30日的6.77億元，縮水了90%。

而這些逐年減少的項目，也給萬業(yè)企業(yè)帶來了豐沛的現(xiàn)金。從2014-2020年，萬業(yè)企業(yè)累計經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入達67億。

從賬面表現(xiàn)來看，截至2021年9月30日，萬業(yè)企業(yè)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率和現(xiàn)金短債比這兩項指標分別為9%和33倍，債務情況遠遠好于房企的平均水平。

要知道房企三條紅線中對剔除預收款的資產(chǎn)負債率的要求是不得大于70%，現(xiàn)金短債比不得小于1倍。單從指標來看，萬業(yè)企業(yè)可以說是“最不像房企”的房企了。

隨著房地產(chǎn)業(yè)務逐漸縮水，資金鏈更安全了，萬業(yè)企業(yè)得以輕裝上陣。其在2018年收購凱世通及CompartSystems，完成在半導體設(shè)備和材料領(lǐng)域的戰(zhàn)略布局。

不過自收購之后，標的并沒有立即帶來收益。2018-2020年，萬業(yè)企業(yè)分別實現(xiàn)營收26.79億元、18.96億元、9.31億元，年平均下滑18%;實現(xiàn)凈利潤9.73億元、5.74億元、2.95億元，年平均下滑44%。在這期間收購來的凱世通2018年實現(xiàn)營業(yè)收入1.08億元、凈利潤1209萬元;2019年實現(xiàn)營業(yè)收入8090萬元、凈利潤-300萬元，營收凈利潤雙雙下滑。

可見萬業(yè)企業(yè)通過收購轉(zhuǎn)型半導體的初期，并沒有帶來更好的營收增長點，甚至拖累了自身業(yè)績。

直到2021上半年，收購回來的離子注入機業(yè)務才開始創(chuàng)造收入。2021上半年，萬業(yè)企業(yè)首臺低能大束流離子注入機在國內(nèi)一家12英寸主流代工廠完成設(shè)備驗證工作并確認收入。公司離子注入機運營主體凱世通2021上半年實現(xiàn)營收3502萬元，實現(xiàn)凈利潤201萬元，扭虧為盈。

萬業(yè)企業(yè)的毛利率也順利達到A股半導體設(shè)備板塊上市公司平均水平。從2019年報數(shù)據(jù)來看，萬業(yè)企業(yè)專業(yè)設(shè)備業(yè)務毛利率為16.69%，相比2018年的27.81%下降11個百分點，到2021上半年已增至50%。

地產(chǎn)業(yè)務收縮，離子注入機初起步，萬業(yè)企業(yè)可以說是已經(jīng)走出黎明前的最后一片黑暗了，即使當下仍存的地產(chǎn)業(yè)務限制了上市公司通過二級市場融資的能力，但是賬面上貨幣資金加上交易性金融資產(chǎn)達35億元，足以支持后續(xù)研發(fā)市場拓展甚至是再并購。

在國內(nèi)半導體市場，離子注入機的國產(chǎn)替代率不到2%，遠遠低于像清洗設(shè)備10%-20%的國產(chǎn)替代率。這也意味著離子注入機的研發(fā)難度更大、壁壘更高，國內(nèi)參與競爭的企業(yè)相對較少，目前已經(jīng)打入下游產(chǎn)業(yè)鏈的公司主要是電科裝備旗下的爍科中科信。未來應用材料、住友重工、亞舍立、爍科中科信將是萬業(yè)企業(yè)將要面對的競爭對手。

而作為一家房地產(chǎn)公司，到如今能夠與國際國內(nèi)半導體設(shè)備公司同臺競技少不了一位關(guān)鍵股東——浦科投資。

浦科投資早在2015年就入主萬業(yè)企業(yè)，開始主導公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。2016年，萬業(yè)企業(yè)修訂新的未來五年戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，力爭成為“一家在國內(nèi)外具有一定競爭力、具備新興產(chǎn)業(yè)基因的上市公司”。

根據(jù)新的戰(zhàn)略規(guī)劃，萬業(yè)企業(yè)以10億元自有資金認購上海半導體裝備材料產(chǎn)業(yè)投資基金，這個基金正是浦科投資牽頭聯(lián)合國家大基金一期一起設(shè)立的。2018年12月，公司以3.98億元現(xiàn)金收購凱世通100%股權(quán)，這是萬業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型進入半導體行業(yè)的標志性事件。

但是作為擅長并購和投資的機構(gòu)，浦科投資也清楚的明白，僅僅依靠離子注入機這一單一品類，就算當下0.35億的收入翻20倍，也不過7億，很難撐起萬業(yè)企業(yè)的百億市值。

因此在浦科投資的主導下，萬業(yè)企業(yè)于2020年12月通過參股公司上海鐠芯（持有37.85%股份）投資CompartSystems公司，布局集成電路設(shè)備氣體傳輸系統(tǒng)精密零部件領(lǐng)域。2021上半年，CompartSystems相關(guān)產(chǎn)業(yè)已打入國內(nèi)集成電路設(shè)備公司供應鏈。2021上半年上海鐠芯實現(xiàn)營收4.43億元，歸母凈利潤5613萬元，實力強勁。

對于浦科投資來說，萬業(yè)企業(yè)作為一家資金充沛的上市公司，在裝入其他資產(chǎn)方面有天然的優(yōu)勢，而后者也有增厚主業(yè)利潤的需求。所以未來萬業(yè)企業(yè)的看點可能遠不止當下的離子注入機和氣體傳輸系統(tǒng)零部件業(yè)務，成為半導體設(shè)備和材料平臺型公司或?qū)⒊蔀樗倪h期目標。