文／俞益 吉翔置地集團有限公司 浙江嘉興 314400

引言：

以市場比較法、成本法、收益法等方法為房地產評估方法，由于其直觀、易操作而為業(yè)內所普遍采用。市場比價法的關鍵在于，以同類房地產的市場銷售價格為參照，對同類房地產的市場售價進行類比和修正。隨著我國房地產市場日趨成熟、日趨完善，房價指標既能反映當前的供求關系，又能客觀地反映出消費者對房地產市場的認同。但是，在運用市場比較分析法的過程中，我們必須注意到這種方法所帶來的困難。同時，由于時間滯后等諸多因素的影響，使得市場比較方法很難準確地反映當前的實際價格。比如，由于房地產項目所擁有的物業(yè)管理程度不同，因此，在同一地段，其價格水平必定會有差別。又如，由于一、二、三線城市的房價上漲，導致前后兩個月的同類樓盤的價格相差甚遠。

1、市場比較法的理論依據(jù)和特點

1.1 理論依據(jù)

市場比較研究是基于經濟學的基本原理。在當前市場經濟條件下，多數(shù)經濟主體都是以利益最大化為目的的，而購買產品的目的是獲取效用的需要，當市場上有同樣的產品時，兩者可以互相替換，但是價格不同，消費者往往會傾向于較低的一方；當兩種產品的價格相同，但是在效用上存在差異時，購買者傾向于購買更多的效用。因而，在市場的這種競爭和供給機制的互動中，具有同樣效用的物品可以互相替換，從而使得在一個經濟市場中，具有同樣效用的兩個產品可以形成一個統(tǒng)一的市場價格。這種替代原則在我國房地產行業(yè)中的運用，其具體表現(xiàn)為：具有相同的價格條件和相同效用的產品可以互相練習，從而使其價格趨向相同，因此，在估價對象的時候，往往會根據(jù)短期銷售的同類商品的價格來決定。也就是說，在同一類別的物品中，可以用來代替交易實例的價格，從而推斷出房地產的潛在價格，這也是我國房地產業(yè)中的“市場比較”思想的來源。

1.2 房地產評估特點

房地產估價是以房地產價值為基礎的，而非以房價為依據(jù)。在經濟學中，價格可以表現(xiàn)出外部的價值，而在估價報告中，可以將其作為數(shù)據(jù)的參考。但在房地產估價方面。如果誤差在容許的范圍之內，難免會有錯誤。市場比較方法是比較精確的，其計算結果比較科學，如果有很大的變動，則會使評估結果與現(xiàn)實不相符合。房地產估價不僅要求專業(yè)技術人員具備一定的專業(yè)知識，還必須建立在科學的方法和理論基礎之上，綜合考慮各種因素與工作人員的工作經歷，得出房地產市場的最終定價。公司的各個部門，為了客戶的利益，共同努力，使公司的市場運作變成了各個部門的工作。

2、市場比較法評估的一般程序

2.1 收集類似交易實例資料

由于搜集了大量的成功案例，使得比較方法具有更強的可信度和可操作性，并且搜集了許多案例，包括房屋布局、房屋結構、房屋周圍環(huán)境、買家出價、賣方出價、成交價格等等。

2.2 選中可比交易實例

當遇到此類交易時，工作人員要從大量數(shù)據(jù)中找出與待估價房屋條件相近的案例，在選定的案例中，最好是四至八個案例。此外，在挑選一個交易案例時，評估者也要留意下列要點。首先，所選取的案例必須具備與待評估房屋同等的功能；其次，要保證所選房屋與待評估房屋的結構一致；第三，所選取的案例與所評估房屋的地理位置相近；最終，所選取的例子是在普通環(huán)境中發(fā)生的事務。

2.3 對交易實例中各因素進行修正

工作人員在大量的數(shù)據(jù)中，選擇的案例和待評估房屋的某些特性非常類似，但并不能100%保證完全相同，所以必須對這些不同的因素進行調整。該修訂的內容很廣泛，具體包括：修改交易狀況、修改地區(qū)、修改交易日期、修改個人因素、修改住房年限、修改容積率。不僅如此，要把要評估的房子和面積單位和房價單位相結合。

3、應用市場比較法面臨的挑戰(zhàn)

3.1 面臨價格鎖定的挑戰(zhàn)

前面已經介紹了市場比較法的要點，可以參考同類樓盤的市場銷售價格，并對該樓盤的房價進行微調。作者認為，這里會面臨著一個難題，那就是沒有注意到房地產項目的特殊性，而盲目地將其與同類樓盤的價格進行比較，從而忽視了域外房價的變動對區(qū)域內房價的影響，以及周期上升的可能性。

3.2 面臨可視對比的挑戰(zhàn)

當前，國內外有關文獻均能反映出市場比較法的運作過程，但作者相信，這種以建筑品質檢驗為基礎的評價方式，會遇到視覺上的反差，因為人們只能將自己能看到的要素進行比較，而忽視不能看到的。比如，之前提到的房地產經營要素，買房子就是購買物業(yè)服務。物業(yè)的質量，是要在生活中慢慢體驗的，不是用肉眼就能看到的。此外，物業(yè)質量好的小區(qū)其價格水平也比較高。

4、應對挑戰(zhàn)的著眼點

4.1 著眼于提高類比的同質性

市場比較方法要求相似的時間范圍比較，要加強相似度，就必須加強相似度。本文認為，除房地產項目目的的房齡、區(qū)位條件外，還應當將開發(fā)商、戶型面積、戶型結構、小區(qū)住戶人員結構等因素進行類比。作者認為，當前購房人群對居住環(huán)境的滿意度越來越高，而人員結構的結構將直接影響到居住環(huán)境的舒適性。

4.2 著眼于軟環(huán)境的類比

在進行類比時，也要注重對軟環(huán)境的類比，這一點在房地產經營中得到了體現(xiàn)。實踐證明，物業(yè)管理的好壞會對社區(qū)的居住文化和鄰里關系產生直接的影響。一位有責任心的物業(yè)管理人員可以幫助構建一個和諧的社區(qū)。因此，在運用市場比較法時，必須把對標的房地產項目進行類比。

4.3 著眼于動態(tài)跟蹤域內房價

運用市場比較方法，必須在一定程度上尊重價格的市場供需關系，而價格的波動受消費群體的主觀偏好、消費周期等因素的影響。所以，這里面也有必要對區(qū)域內的房價進行動態(tài)跟蹤，以便對房價進行調控。

5、市場比較法的相關問題

5.1 各主管部門的要求不一

房地產估價在國內起步才20-30 年，它的主要價值是土地、建筑物和地上的定置物，屬于一個新的產業(yè)，法律法規(guī)還不健全。目前，我國有三個主管房地產估價的機構：建設部、國土資源部、財政部。不同的評價對象，其收費標準也會有差別。當以房產作為評估目標的時候，要按建設部的標準進行評估、收費，當評估的對象是土地資產時，要按國土部門的規(guī)定進行評估、收費。企業(yè)或個人常常不了解這些細節(jié)，在評價機構與管理當局之間來回奔波，大大降低了評價的效率，增加了工作的負擔。

5.2 缺少符合國情評估理念

當前，我國現(xiàn)行的市場比較方法能否順利地應用，其關鍵是信息技術和專家技術。這個時候，就必須要有專門的人才，有資料。我國的房地產估價行業(yè)發(fā)展的比較緩慢，起步比較晚，而且隨著社會的不斷發(fā)展，房地產估價行業(yè)的發(fā)展也越來越滯后。與西方發(fā)達國家相比，我們的經驗和經驗都太少了，只能照搬和借鑒歐美國家的房產估價，在實踐中往往會出現(xiàn)一些問題和缺陷，這就需要我們進行深入的思考了。

5.3 評估機構與從業(yè)人員素質偏低

隨著我國社會的不斷發(fā)展，我國的房地產市場也在不斷的發(fā)展和蓬勃發(fā)展，房地產市場的規(guī)模也越來越大。然而，有的房地產評估機構并未按相關法律法規(guī)聘用或僅有兩個專職評估人員，這將直接影響到評估工作的正常進行與執(zhí)行。在房地產市場中，不合格的評估人員和不規(guī)范的評估機構都會給房地產市場帶來很大的負面影響。在這方面，目前的房產評估人員都是通過了統(tǒng)一的考核，獲得了評定的資格。而一些新入職的房產評估師，因為沒有足夠的資歷和實戰(zhàn)經驗，很容易出現(xiàn)評估失誤和扭曲的情況，甚至還有一些評估師，單純的按照自己的方法去做，導致了房地產估價的結論太過粗糙，很難讓人相信。

5.4 信息流通受阻

在評價實踐中，必須對信息流通進行有效的管理，而在評價工作中，信息流通是一個不容忽視的環(huán)節(jié)。然而，目前國內房地產市場尚缺乏一個透明、開放、相對完善的交易信息平臺，因此，評估機構僅依靠房產中介、廣告報刊等中介機構的報價，并沒有深入的研究和研究。此外，現(xiàn)在很多人對房地產的投資熱情都很高，人們對房地產的過度熱情，導致了房價的泡沫，一些房產在估價的時候，往往會被各種因素所左右。而且，房產中介之間的競爭也非常的激烈，每個中介機構都有自己的渠道，但是他們之間卻沒有任何的幫助，也沒有任何的溝通和合作，甚至還有一些中介公司會對自己的交易進行屏蔽，從而導致市場上的競爭。

6、相關解決辦法

6.1 強化房地產市場交易信息流暢傳播

當前，要切實做好房地產市場的評估，就必須要搭建一個完善的交易信息交換平臺?，F(xiàn)在是一個大數(shù)據(jù)時代，評估公司迫切的需要相關的數(shù)據(jù)和信息，然而，房產交易市場太大了，為了保證信息的實時、透明和公開，必須要有一個統(tǒng)一的信息交換平臺。這是為了讓相關的工作人員在收集信件的時候不會太過辛苦，同時也可以保證這些信息的真實性和可靠性。其次，建立一個交易平臺，可以讓同行、委托人、社會工作人員都能得到更好的監(jiān)督，這樣才能有效的防止在評估的時候出現(xiàn)回扣和違規(guī)。

6.2 政府部門加強協(xié)作以及統(tǒng)一化管理

在現(xiàn)在的房產評估市場上，經常會有一些違規(guī)行為，比如亂收費等違規(guī)行為，這都是因為我國目前還沒有建立起一個相對完善的、健全的房地產評估管理體系。在相關的管理體系尚未健全之前，政府相關部門和評估行業(yè)的專業(yè)機構都要發(fā)揮自己的作用，尤其是對評估機構進行全面、全面的審查，需要對評估單位的人員編制、資金、業(yè)績水平、評估實力等等諸多方面進行全面的核查，對于一些不符合相關標準和條件的，必須責令其停產整頓。情節(jié)輕微者，可降低其評定資格。對情節(jié)較重的，責令整改不及時改正的，可以撤銷其資質，也可以吊銷其經營許可證。另外，對合格的評審單位，也要給予相應的獎勵。

6.3 政府應加大力度健全房地產市場機制建設，提供多渠道信息來源

為使房地產市場得到有效的規(guī)范和發(fā)展，避免因市場不規(guī)范、房價虛高而造成的市場法律適用不足，從而降低房地產市場的評估風險，必須加強對房地產市場的宏觀調控，盡快建立和健全房地產市場預警、預警、信息披露體系，對房地產市場的發(fā)展態(tài)勢進行監(jiān)測和判斷，引導房地產開發(fā)企業(yè)理性投資，引導住房消費者理性消費，及時制止和防范房地產過熱苗頭和泡沫現(xiàn)象，引導房地產業(yè)健康發(fā)展。此外，還要積極地為房地產信息的多元化提供信息，積極推進信息公開、公開、公開、信息化。

6.4 政府和房地產評估機構聯(lián)合采取措施，彌補信息不對稱對市場法應用的影響

在政府層面上解決信息不對稱問題。加強體制、法規(guī)的建設。制度和法律法規(guī)是保證市場正常運轉的重要保證。由于我國的房地產業(yè)發(fā)展歷史較短，且發(fā)展速度較快，因此，現(xiàn)行的房地產交易糾紛一直未能得到有效的解決。行政當局和立法機構應該加速推進，以充分體現(xiàn)市場的公平性和有序性，這是推動樓市發(fā)展的兩大根本標志。比如：在出售信息時，應該制定與《反欺騙法》、《真實披露法》等相關法規(guī)相一致的法規(guī)。健全監(jiān)管體系。房地產監(jiān)管制度一直以來都是一個軟肋。監(jiān)管機制的缺失，只能說明市場不夠透明。健全的監(jiān)管機制，既能確保各項制度與規(guī)范的貫徹與執(zhí)行，又能確保各項規(guī)范的合理運用，又能確保市場運作的透明性與公平性。

7、市場比較法在房地產估價中應用難點分析

在房地產估價的實際操作過程中，比較法的應用也存在一些困難，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

7.1 選擇可比實例

比較實例的選取必須與評估目標的地理位置相近、用途、產權、建筑結構、規(guī)模和級別一致、交易日期盡量與評估時和正常價格相近。因為在圖書館中，買賣事例的數(shù)量和品質都會受到影響，所以比事例的選擇要困難得多，比找出事例、做比較或選擇來滿足顧客的要求要高或低，所以，比較事例的選擇是否適當，決定了評估結果的合理性。

7.2 交易情況更正

房地產市場是一個不完全的市場，其交易價格很容易被某些特定的因素所左右，從而偏離了正常的價格。

7.3 房地產調整

房地產是一種結合了不動產、權益和位置的資產。在實際生活中，并不存在兩種完全一樣的房地產，因此，對房地產的狀態(tài)進行調整是比較法學的一個重要內容。同時，由于工作量的原因，通常僅列舉了不同的主要要素，以確定房地產市場的現(xiàn)狀。同時，這些因素的權重也需要由評估人員的經驗對其進行定性和定量分析，因此，這也是比較評估中的另一重要問題。

8、市場比較法的應用

8.1 完善和增設類別的對象

細化和增加分類目標的目的是：（1）為房地產項目定價的運用提供有效的支持；（2）類推的對象愈多，則可以得到更多的相似資料。作者認為，可以增設開發(fā)商和小區(qū)人員就業(yè)結構這兩種類比。首先，挑選同一家開發(fā)商開發(fā)的樓盤，以增強同類樓盤的類比。其次，就是根據(jù)開發(fā)商的市場品牌知名度，以及房地產開發(fā)商的名氣來確定價格。社區(qū)工作人員的職業(yè)構成直接影響到社區(qū)的生活氣氛，因此，在類似情況下，可以做一個加分或減分項。

8.2 增大物業(yè)管理分值權重

實踐證明，高質量的物業(yè)服務質量是提高住宅價格的重要因素，但在運用市場比較方法時，往往忽視了這一點。在進行類推時，應當在網上搜集物業(yè)管理相關的相關資料，并在網上挖掘出相關的物業(yè)管理信息（輿情），綜合研判該物業(yè)管理對小區(qū)房價的影響。如果該樓盤的物業(yè)管理水平高于與該樓盤相匹配的樓盤，則可以在該樓盤的對標價格基礎上，將價格上浮。價格上漲的幅度可以通過房地產經營水平和價格的相關性來衡量。

8.3 建立月度房價報告制度

在區(qū)域范圍內，必須建立一個每月的房價變動情況匯報系統(tǒng)，相關部門要以區(qū)域內房地產的品牌價值為基礎，通過計算區(qū)域內的月平均房價來確定房價的變動程度和趨勢，從而為房地產市場的評價提供參考。最常見的基本公式是：房地產估價以可比實例的實際成交價格＊成交情形修正系數(shù)的調整因子＊市場狀況調整系數(shù)。

9、比較法使用中的重點

比較法是一種以房地產市場價格為導向的替代原理，它是一種實用的、實用的、通過“測試”房地產市場上相似的價格來計算被評估對象的價值或價格。比較方法適用于具有一定可比性的同類房地產，如住宅樓、辦公樓、商鋪、標準廠房、房地產開發(fā)用地等。最適合的比較法是數(shù)量大，具有良好可比性的全套住房。然而，比較方法難以對房地產進行比較，如特殊廠房，機場，碼頭，博物館，教堂，寺廟，古建筑等，如學校，醫(yī)院，行政辦公樓等，而房地產的可比性比較低，比如建筑。

房地產是土地，建筑物和其它附著于土地上的東西的統(tǒng)稱。這是物理對象，權益和地點的組合。根據(jù)統(tǒng)計，房地產具有“數(shù)量大、范圍廣”的特點，其價值通常在全國或區(qū)域內占據(jù)50%-70%。在中國，2002 年，土地和不動產分別占據(jù)了74%和64.39%。房地產已不再是一種重要的資源、物、產品或消費品，而是一種商品或資產，它是人們最主要的交易、投資、房地產的價格和價值，因而引起了大家的普遍關注。當前房地產評估的主要方法有：比較法、收益法、成本法，以及假設發(fā)展法、長期趨勢法、線路價格法等。在基礎評估中，比較法是以市場上同類房地產的真實交易價格為基礎，得到的結論更易于被人接受。比較方法是目前房地產評估實踐中普遍采用的一種方法。

結語：

市場比價法的關鍵在于，在鄰近時間點，以同類房產的市場售價為參照，對當前房地產的定價進行類比和修正。隨著我國房地產市場日趨成熟、日趨完善，房價指標既能充分反映當前的供求關系，又能客觀地反映出消費者對房地產市場的認同。當前，運用市場比較法還必須面對兩個挑戰(zhàn)：定價鎖定和視覺對比。通過專題研討，改進了市場比較方法的運用方式，即：細化、增加物業(yè)管理分值權重，建立月度價格報表。