佟訓舟 王 博

（中國人民銀行長春中心支行，吉林長春 130051）

一、我國房地產(chǎn)金融風險形成的主要原因

（一）建立社會征信體系存在滯后性

征信是專業(yè)機構結合市場需求和法律規(guī)定，對企業(yè)或個人信息進行收集記錄，并為企業(yè)或個人建立信用檔案的一種活動。在市場比較成熟的狀態(tài)下，社會上會存在較多從事征信的中介機構，也形成了以法律規(guī)章、職場標準、組織管理、宣傳培訓、行業(yè)規(guī)范為主要構成要素的較為完整的社會征信體系。不過目前我國的征信體系建設整體較為滯后，很多人還不具有信貸記錄。這是金融機構出現(xiàn)信貸風險的主要影響因素。

（二）房地產(chǎn)資金監(jiān)管相關法律法規(guī)缺少完備性

近年來，我國在堅持全面依法治國，推進法治中國建設方面大踏步前進。為了填補監(jiān)管空白，國家針對房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)相繼出臺了多種法律法規(guī)和規(guī)范條例。目前，盡管針對金融行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管配套已逐步完善，但仍存在灰色地帶和權責不清的情況，執(zhí)行和操作層面存在較多漏洞與風險。

（三）未能對房地產(chǎn)金融進行有效預警監(jiān)測

2013年，中國人民銀行組織建立了金融監(jiān)管相關聯(lián)席會議制度，對全國的金融風險預警防范協(xié)調(diào)開展統(tǒng)一工作，證監(jiān)會、銀監(jiān)會、會外局、保監(jiān)會均在其列。這些部門之間運作體系相對獨立，通氣不足，開展監(jiān)管工作時往往僅針對自身專業(yè)領域進行相關風險監(jiān)測，即便運用臨時性會議或定期通氣的方式也較難對系統(tǒng)性金融風險展開全面監(jiān)控、深度挖掘和實時預警，因此需要設置專門的監(jiān)管機構，對金融市場整體監(jiān)管工作進行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

（四）房地產(chǎn)金融對應融資渠道單一且工具較少

我國房地產(chǎn)金融起步較晚，融資環(huán)境較為封閉，融資主要通過住房抵押貸款、銀行貸款等方式，和發(fā)達國家相比較為單一，直接融資發(fā)展較為緩慢，這就導致銀行需要承擔房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的大部分風險。在發(fā)達國家，一個完整的房地產(chǎn)金融體系不僅包括銀行，還包括投資、保險基金等多種機構。目前，我國房地產(chǎn)金融體系建設相對滯后，大量資金儲蓄在銀行中，難以促進市場流動，更難以發(fā)展多元性融資渠道和金融工具，嚴重影響金融行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（五）銀行自身管理機制不夠健全

近幾年我國房價迅速飆升，房地產(chǎn)企業(yè)普遍利潤豐厚，在資本逐利影響下，銀行紛紛將房地產(chǎn)信貸作為優(yōu)良資產(chǎn)，大力增強對于房地產(chǎn)的信貸支持。在此過程中，銀行可能會出現(xiàn)短視行為，忽視操作規(guī)范與規(guī)章制度，將審查手續(xù)自行簡化，將風級評定門檻降低。貸款之前，沒有對較為重要的資料和企業(yè)信用時進行嚴格審核；貸款之后，沒有對項目進程進行及時追蹤。這樣的失誤很可能會導致部分房地產(chǎn)開發(fā)商未能正確使用資金甚至挪用資金，從而出現(xiàn)項目單位不能按期償還信貸資金的情況，不僅會使銀行遭受損失，也給房地產(chǎn)金融造成了極大的風險隱患。

二、我國房地產(chǎn)金融風險防范和化解措施

（一）推動社會征信制度不斷完善

首先，征信系統(tǒng)在建設和完善時，需要同時將個人信用信息和企業(yè)信用信息詳細且完整地錄入，并且涵蓋非銀行金融機構與銀行信貸信息，以保證信息數(shù)據(jù)的全面性。除此之外，還應逐步擴大征信體系建設的參與主體，引導企業(yè)參與到征信體系建設中來，鼓勵相關行業(yè)專門從事征信服務。其次，政府可依據(jù)相關法律對存在不良誠信記錄的個人進行教育和處罰，并出臺征信行業(yè)的操作標準，明確工作人員、企業(yè)的準入門檻，對于提供虛假征信材料、泄漏商業(yè)及個人隱私的違規(guī)行為，應及時依法查處，對于未能達到信用級別的企業(yè)，不予受理或者不予行政許可。

（二）加強房地產(chǎn)金融法制建設

第一，制定法律法規(guī)，從制度層面強調(diào)房地產(chǎn)金融的重要性，明確不同市場主體的義務與權利。其次，針對住房公積金管理單獨立法。我國當前管理公積金的依據(jù)為《住房公積金管理條例》，急需一個更全面、系統(tǒng)的立法來規(guī)定住房公積金的設計目的、管理原則、管理機構、歸集、運行、增值、使用與監(jiān)管方面等問題。最后，進一步完善房地產(chǎn)金融法律，包括《信托法》《商業(yè)銀行法》《擔保法》等，規(guī)范管理房地產(chǎn)籌資、融資問題以及新出現(xiàn)的房地產(chǎn)金融渠道與工具，減少房地產(chǎn)金融可能會產(chǎn)生的風險。

（三）重視建設房地產(chǎn)金融風險相關預警監(jiān)測體系

首先，針對市場庫存、投資增速、空置率進行監(jiān)測。房地產(chǎn)市場近幾年呈現(xiàn)出高庫存發(fā)展態(tài)勢，投資過熱得到遏制，但是仍然難以轉變市場供需失衡的問題。加強對上述數(shù)據(jù)的監(jiān)測，可以使后續(xù)的風險防范化解工作得到充分的數(shù)據(jù)支持。其次，重點關注房屋價格波動。房價的波動往往會對房地產(chǎn)信貸方面的風險產(chǎn)生直接影響。房價增長較快時，金融機構需要對信貸規(guī)模進行嚴格把控，保持投機性住房貸款在可控規(guī)模內(nèi)，嚴防價格下跌時可能會產(chǎn)生的信貸違約。最后，做好信貸融資和房地產(chǎn)投資比重控制。強化信貸風險管控，盡量運用質(zhì)押、抵押、保證等形式來發(fā)放貸款，同時嚴格把控信貸和投資資金，以防出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商運用建設單位墊資、其它項目資金頂替的方式將自有資金比例提高，騙取金融機構貸款的情況。

（四）推動房地產(chǎn)融資渠道不斷拓展

首先，推動房地產(chǎn)信托發(fā)展。房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過專業(yè)性投資團隊的分析，結合信托計劃，將籌集的資金投向房地產(chǎn)項目。信托融資不僅能降低融資成本，還能實現(xiàn)資金的靈活調(diào)度，廣受房地產(chǎn)企業(yè)青睞。當前，我國有大量信托計劃引入銀行資金，以便當房地產(chǎn)開發(fā)商資金不足時，可以迅速得到項目開發(fā)資金。其次，推廣REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）。一方面可以利用信托憑證或發(fā)行股份方匯集資金，通過基金托管機構開展托管工作；另一方面還可以外聘基金管理工作人員，委托物業(yè)資源管理工作人員或投資機構對房地產(chǎn)進行投資經(jīng)營管理，將投資綜合收益按照一定比例向投資者分配信托基金。REITs的實施能夠使市場中的存量資金得到激活，繼而帶動市場中的零散資金參與投資開發(fā)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)拓展自身業(yè)務范圍，快速占領市場。最后，優(yōu)化二級市場準入環(huán)境。很多行業(yè)優(yōu)質(zhì)公司會利用二級市場募集資金的方式推動自身發(fā)展，而房地產(chǎn)企業(yè)卻被拒之門外，這存在一定的不合理性，需要對房地產(chǎn)企業(yè)實施的IPO嚴控政策進行松綁，房地產(chǎn)企業(yè)上市后，財務數(shù)據(jù)與各項業(yè)務需受股東、市場監(jiān)督，以防止房地產(chǎn)金融風險產(chǎn)生，推動房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

（五）銀行不斷完善內(nèi)部管理機制

首先，銀行應落實、完善管理制度。加強銀行間制定的規(guī)章制度以及政策的一致性，協(xié)調(diào)管理制度，確保管理工作執(zhí)行落實到位，與時俱進，減少制度漏洞。其次，將現(xiàn)代企業(yè)制度引入到管理工作中，推動內(nèi)部治理結構不斷完善。借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗，重視權利的制衡與分散，構建全新銀行管理制度，積極促進管理模式向扁平化方向發(fā)展。最后，強化操作風險防控。不斷制定和完善操作風險方面的管理機制，科學規(guī)范整個操作流程，并針對每個業(yè)務的操作流程做出具體規(guī)定，做到權力制衡與權責分明，使問題出現(xiàn)的可能性降到最低，確保銀行行為的公正性和公開性。