劉 凡

一、問(wèn)題的提出

有關(guān)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的討論在《物權(quán)法》出臺(tái)前便已開(kāi)始，并最終形成了《物權(quán)法》第74條共計(jì)3款的規(guī)定。其中，第1款可被稱為權(quán)利行使規(guī)則，其余兩款則屬于權(quán)利歸屬規(guī)則。也許是意識(shí)到了平穩(wěn)的權(quán)利流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)建立在明確的權(quán)利歸屬之上，《民法典》將《物權(quán)法》第74條第1款單列為第276條，法條表述仍為“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”，但除此之外立法者未作進(jìn)一步闡述。“首先滿足業(yè)主的需要”這一表述規(guī)定得過(guò)于簡(jiǎn)單與概括，缺乏可操作性的問(wèn)題依然存在。

對(duì)此，《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》 （以下簡(jiǎn)稱《區(qū)分所有權(quán)司法解釋》）第5條引入了判斷開(kāi)發(fā)商的行為是否已經(jīng)滿足業(yè)主需要的配置比例標(biāo)準(zhǔn)。但現(xiàn)行制度仍沒(méi)有明確以下問(wèn)題：?jiǎn)我坏呐渲帽壤拗剖欠袢狈椥?？開(kāi)發(fā)商能否對(duì)外出售、出租車(chē)位？若可以，又應(yīng)當(dāng)對(duì)其附加哪些限制條件？“首先滿足業(yè)主的需要”的法律性質(zhì)如何？開(kāi)發(fā)商是否為唯一義務(wù)主體？上述設(shè)問(wèn)實(shí)質(zhì)上都指向了一個(gè)命題：如何限制開(kāi)發(fā)商的權(quán)利以及限制的限度何在。

二、“首先滿足業(yè)主的需要”的價(jià)值導(dǎo)向

對(duì)權(quán)利予以限制存在兩大前提：一是開(kāi)發(fā)商確為權(quán)利主體，二是確有權(quán)利限制的必要。這就決定了必須首先明確車(chē)庫(kù)、車(chē)位權(quán)利之歸屬，只有明確了《民法典》第275條所造就的利益狀態(tài)，才能測(cè)算出“首先滿足業(yè)主的需要”這個(gè)涉及業(yè)主方的“砝碼的重量”。

（一）對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)際擁有所有權(quán)的證成

《民法典》第275條規(guī)定了“法定共有＋約定所有”的歸屬規(guī)則，依照其第2款的規(guī)定，地面車(chē)位與架空層車(chē)位屬于業(yè)主法定共有，其權(quán)利一般由業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)表決行使，本身爭(zhēng)議也較少，本文在此不作討論。而對(duì)于占比巨大的地下車(chē)位，學(xué)界長(zhǎng)期存在爭(zhēng)議。地下車(chē)位主要有兩種：一種屬于占用結(jié)建人防工程的人防車(chē)位，另一種屬于可辦理登記的產(chǎn)權(quán)車(chē)位，以下分類展開(kāi)論述。

針對(duì)人防車(chē)位的權(quán)利歸屬問(wèn)題，我們以“國(guó)家所有說(shuō)”為通說(shuō)。最高人民法院也認(rèn)為，“人防車(chē)位權(quán)屬不應(yīng)當(dāng)按照車(chē)庫(kù)的權(quán)屬來(lái)處理”。①因此，人防車(chē)位不在《民法典》第275條第1款語(yǔ)意涵射的范圍之內(nèi)，這里不再加以討論。②

針對(duì)產(chǎn)權(quán)車(chē)位的權(quán)利歸屬，學(xué)界存在“業(yè)主共有說(shuō)”、“開(kāi)發(fā)商所有說(shuō)”、“約定所有說(shuō)”與“區(qū)分說(shuō)”四種學(xué)說(shuō)。③其中前三種學(xué)說(shuō)在利益考量上偏向了不同的主體，而“區(qū)分說(shuō)”則認(rèn)為應(yīng)區(qū)分配置比例內(nèi)的車(chē)位與比例外的車(chē)位，前者歸業(yè)主共有，后者歸開(kāi)發(fā)商所有。④最終《物權(quán)法》第74條第2款采用了貌似為業(yè)主共有留出一條道路的“約定所有說(shuō)”：“在有約定的情形下，車(chē)庫(kù)車(chē)位的權(quán)利歸屬由開(kāi)發(fā)商與業(yè)主約定；在沒(méi)有約定或者約定不明的情形下，若地下車(chē)庫(kù)的建設(shè)成本已經(jīng)被計(jì)入房屋價(jià)格，或車(chē)位面積被分?jǐn)傔M(jìn)入公攤面積，則屬于業(yè)主共有”。⑤但在實(shí)際操作中，這種學(xué)說(shuō)面臨著三重挑戰(zhàn)：其一，法院常以車(chē)位購(gòu)買(mǎi)合同中約定了“開(kāi)發(fā)商對(duì)車(chē)位享有所有權(quán)”為由認(rèn)定開(kāi)發(fā)商在事實(shí)上享有了所有權(quán)，但這一認(rèn)知順序不符合所有權(quán)設(shè)立與變動(dòng)的邏輯。依照《民法典》第209條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立經(jīng)登記發(fā)生效力。車(chē)位車(chē)庫(kù)不會(huì)因?yàn)楹贤募s定便確定由業(yè)主或開(kāi)發(fā)商所有。約定所有說(shuō)實(shí)際上回避了車(chē)庫(kù)、車(chē)位的權(quán)利原始狀態(tài)。⑥相比來(lái)說(shuō)，地下車(chē)庫(kù)的所有權(quán)為開(kāi)發(fā)商原始取得的說(shuō)法在邏輯上較為通順。⑦其二，未約定情形下法院多以業(yè)主無(wú)法證明建造成本已被納入房屋價(jià)格，無(wú)法證明車(chē)位建筑面積被計(jì)入公攤面積為由判決業(yè)主敗訴，從而得出開(kāi)發(fā)商仍是真正權(quán)利人的結(jié)論。其三，沒(méi)有約定或者約定不明指向的究竟是“全體業(yè)主均未與開(kāi)發(fā)商達(dá)成一致”，還是“部分業(yè)主未達(dá)成一致”有待商榷。若以前者則業(yè)主購(gòu)房的時(shí)間點(diǎn)并不統(tǒng)一，恐怕不存在可讓業(yè)主達(dá)成一致“對(duì)抗”開(kāi)發(fā)商的可能；若按后者則只能形成一種部分共有、部分專有的局面，對(duì)于已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主，反而不公。因此，“約定所有說(shuō)”本質(zhì)上即“開(kāi)發(fā)商所有說(shuō)”。⑧

（二）對(duì)權(quán)利限制的證成

《物權(quán)法》采“開(kāi)發(fā)商所有說(shuō)”的立場(chǎng)，但學(xué)者熱衷于各類偏向業(yè)主共有的學(xué)說(shuō)，這是因?yàn)橥ǔｉ_(kāi)發(fā)商已將車(chē)庫(kù)的建造成本納入整個(gè)房屋的成本，業(yè)主在支付房?jī)r(jià)時(shí)便負(fù)擔(dān)了這一成本。⑨另外，開(kāi)發(fā)商建造地下車(chē)位、車(chē)庫(kù)是為了吸引買(mǎi)方，增加自身競(jìng)爭(zhēng)力乃至于售出更多房屋。⑩因此規(guī)定“業(yè)主共有”并不會(huì)損害開(kāi)發(fā)商利益，倒是“開(kāi)發(fā)商所有說(shuō)”讓業(yè)主付出高昂成本購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)、車(chē)位，這并不符合人們的公平理念。

遺憾的是，“業(yè)主共有說(shuō)”承載的公平理念當(dāng)前已難以在權(quán)利歸屬的條文中得到體現(xiàn)?！睹穹ǖ洹返?75條第1款的規(guī)定讓開(kāi)發(fā)商出賣(mài)出租、業(yè)主購(gòu)買(mǎi)承租的模式已成為定局。更重要的是，立法者若將已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)交易并形成巨大經(jīng)濟(jì)價(jià)值的車(chē)位車(chē)庫(kù)改為“業(yè)主共有”，的確會(huì)使不少價(jià)格更低的車(chē)位涌現(xiàn)，但隨之導(dǎo)致的價(jià)格走低損失的不僅是開(kāi)發(fā)商的利益，還有已經(jīng)付出了高昂成本的業(yè)主的利益。因此，保護(hù)業(yè)主利益的重心便需要尊重實(shí)際地后退一步，從權(quán)利歸屬轉(zhuǎn)向權(quán)利行使。此時(shí)，第276條對(duì)權(quán)利進(jìn)行限制的合理性便可以凸顯出來(lái)。

綜上所述，《民法典》第275條第1款偏向了開(kāi)發(fā)商的利益，而第276條主要是為平衡開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的利益而設(shè)。在解釋第276條時(shí)，采取一種“內(nèi)部平衡”的態(tài)度尚不足夠，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商已有處分權(quán)，而且開(kāi)發(fā)商的獲利需求與業(yè)主的居住需求還極不對(duì)稱，只有采用“大幅度向弱者傾斜”的態(tài)度解釋第276條，才能真正地向平等靠攏。學(xué)界針對(duì)權(quán)利歸屬的問(wèn)題已討論多年，卻沒(méi)有意識(shí)到發(fā)揮第276條的制約作用可能是比疾呼“業(yè)主共有”更加務(wù)實(shí)的做法。因此，接下來(lái)要探討的重點(diǎn)便是如何正確地理解與適用“首先滿足業(yè)主的需要”。

三、對(duì)“首先滿足業(yè)主的需要”的細(xì)化解釋

《民法典》既已出臺(tái)，則消解“首先滿足業(yè)主的需要”這一規(guī)定的簡(jiǎn)略性更依賴于解釋論的工作。在諸多解釋方法中，文義解釋具有優(yōu)先性，故學(xué)界多從概念拆分入手，分別闡述“首先”“業(yè)主”“需要”三個(gè)概念的含義，本文亦將沿此進(jìn)路進(jìn)行詳略有當(dāng)?shù)恼撌觥?/p>

（一）可以明確的概念——“首先”與“業(yè)主”

“首先”與“業(yè)主”的概念內(nèi)涵在論爭(zhēng)中逐漸清晰?！笆紫取币馕吨鴺I(yè)主享有一種整體性優(yōu)先權(quán)，在沒(méi)有滿足業(yè)主需求的前提下，開(kāi)發(fā)商不得向第三人出售或出租車(chē)位。?以售賣(mài)為例，若開(kāi)發(fā)商提出一個(gè)價(jià)格較高的方案，業(yè)主可能因?yàn)槟抑行邼艞壻?gòu)買(mǎi)，使得業(yè)主獨(dú)有的締約機(jī)會(huì)暴露給了第三人，同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)無(wú)從體現(xiàn)。換言之，該條規(guī)定希望達(dá)到的不僅僅是程序正義，更是結(jié)果合理，即居有其所、車(chē)有其位的穩(wěn)定狀態(tài)。就業(yè)主的定義而言，此處的業(yè)主是否能被理解為僅購(gòu)車(chē)位之人尚有爭(zhēng)議。依照《區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第1條、第2條的規(guī)定，僅購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)、車(chē)位之人也是業(yè)主。亦有學(xué)者持這種觀點(diǎn)，并認(rèn)為“此種業(yè)主的表決權(quán)是受限制的，他不能參與除管理車(chē)庫(kù)之外的其他區(qū)域的表決?！?但第276條中的“業(yè)主”應(yīng)當(dāng)被限縮解釋為“享有房屋所有權(quán)”之人。?這一論斷與房屋和車(chē)位之間的功能關(guān)聯(lián)有關(guān)。房屋滿足人的居住需求，車(chē)位滿足人的主要?jiǎng)赢a(chǎn)的停放需求，也是為生活工作的高效便利謀福祉，在通常情況下，房屋與車(chē)位應(yīng)當(dāng)同時(shí)發(fā)揮上述功能，法律不鼓勵(lì)純有車(chē)位的情況出現(xiàn)。?這一法律精神可以從法院判決體現(xiàn)?，當(dāng)業(yè)主提出解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同之時(shí)，法院認(rèn)為“《停車(chē)位使用協(xié)議》作為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的配套合同，具有一定的從屬性，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的解除導(dǎo)致《停車(chē)位使用協(xié)議》的目的亦無(wú)法實(shí)現(xiàn)?！鳖愃频呐袥Q實(shí)際上是認(rèn)定“購(gòu)房合同”與“購(gòu)買(mǎi)車(chē)位合同”之間形成了主從關(guān)系，這傳達(dá)了要讓車(chē)位盡可能服務(wù)于小區(qū)業(yè)主的司法傾向，由此可推出更值得此條保護(hù)的，便是有房屋之業(yè)主。

（二）亟需探討的概念——“需要”

目前，學(xué)界對(duì)“需要”的解釋尚未達(dá)成共識(shí)。過(guò)度擴(kuò)張的解釋可能不利于物盡其用，過(guò)度限縮的解釋又使“弱者愈弱”，于公平有損。因此，必須先明確“需要”的價(jià)值導(dǎo)向，再輔以合法有力的手段，方能從理論上、從實(shí)踐中構(gòu)造精巧的利益平衡體系。具體而言，以利用方式為標(biāo)準(zhǔn)可劃分出“使用需要”與“投資需要”，以時(shí)間點(diǎn)為標(biāo)準(zhǔn)可劃分出“現(xiàn)實(shí)需要”與“潛在需要”。?在處分權(quán)幾乎歸屬于開(kāi)發(fā)商的客觀情況下，對(duì)業(yè)主的需要應(yīng)當(dāng)是“盡量滿足”。

其一，關(guān)于使用需要與投資需要。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的使用需要，而鑒于多買(mǎi)可能會(huì)導(dǎo)致全體業(yè)主的需要無(wú)法被平等地滿足，車(chē)庫(kù)、車(chē)位原則上不能成為被投資的客體。但關(guān)鍵的問(wèn)題是，業(yè)主的投資心態(tài)不易被察覺(jué)，開(kāi)發(fā)商也無(wú)法從稍微超過(guò)配置比例的購(gòu)買(mǎi)行為中（如配置比例為1:1，一個(gè)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)兩個(gè)車(chē)位）推斷出業(yè)主的真實(shí)需要。在實(shí)踐中，為了解決這個(gè)問(wèn)題存在兩條進(jìn)路：一是通過(guò)立法強(qiáng)制規(guī)定售賣(mài)比例；二是由法院結(jié)合案情進(jìn)行個(gè)案判斷。

對(duì)于第一種方案，學(xué)者亦有提及，其觀點(diǎn)可被總結(jié)為：若配置比例不足或等于1:1，單個(gè)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)多個(gè)車(chē)位可能導(dǎo)致有業(yè)主得不到車(chē)位，權(quán)利受損的業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商擔(dān)責(zé)，開(kāi)發(fā)商為避免擔(dān)責(zé)享有拒絕權(quán)，其余比例依次類推。?這種制度設(shè)計(jì)與部分地方性法規(guī)的規(guī)定相符。在25部對(duì)“首先滿足業(yè)主的需要”作出規(guī)定的地方性法規(guī)中，重慶、廣東、貴州、海南、江蘇均對(duì)購(gòu)買(mǎi)比例作出了詳略不等的規(guī)定。?其中，廣東、貴州、海南、江蘇四省規(guī)定的相同之處在于，它們都明確了當(dāng)配置比例低于或等于1:1時(shí)，每戶業(yè)主只能購(gòu)買(mǎi)一個(gè)車(chē)位。這樣的規(guī)定有其合理性，但配置比例反映的是一種均等狀態(tài)下的飽和需求，而非實(shí)際需求。配置比例低于或等于1:1時(shí)，只能說(shuō)明若每一戶業(yè)主都想購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，此時(shí)一戶一個(gè)的配比將是最公平合理的配置。但現(xiàn)實(shí)中業(yè)主的需求既不同時(shí)存在也不均等，單一的限制不僅不能保證物的高效利用，而且會(huì)使得真正有使用多個(gè)車(chē)位需求的業(yè)主不得不付出高昂成本另尋車(chē)位。實(shí)務(wù)中亦有法院認(rèn)為過(guò)度機(jī)械的限制并不公平，《上海市住宅物業(yè)管理機(jī)動(dòng)車(chē)停放管理暫行規(guī)定》 （已失效）第3條明確規(guī)定“配置比例不足1:1，一套住宅的業(yè)主不能擁有兩個(gè)或者兩個(gè)以上車(chē)位”，但上海市第一中級(jí)人民法院在判決中同時(shí)指出：“即使有此規(guī)定，并非一套住宅的業(yè)主一概不能購(gòu)買(mǎi)兩個(gè)或兩個(gè)以上車(chē)位?！?類似判決凸顯了粗線條設(shè)計(jì)的不合理性。相比之下，重慶市的規(guī)定更加精密且具有彈性，它在限制時(shí)先假定存在與配置比例相同的需求狀態(tài)，若需求大于總量，則在六個(gè)月時(shí)間內(nèi)“一戶一個(gè)”的比例限制發(fā)揮作用；若仍有剩余，則六個(gè)月后，所有業(yè)主獲得第二次購(gòu)買(mǎi)權(quán)利，但總體購(gòu)買(mǎi)數(shù)量不得超過(guò)兩個(gè)。這樣的配置以時(shí)間為標(biāo)尺兼顧了業(yè)主實(shí)際使用需求的不同，既使得符合配置比例的處分時(shí)段實(shí)際存在，避免了即使開(kāi)發(fā)商合理處分也會(huì)被起訴違反法律規(guī)定的情形，又能彌補(bǔ)配置比例與實(shí)際需求的差距，較為合理。

對(duì)于第二種方案，法院在進(jìn)行個(gè)案判斷時(shí)往往認(rèn)為單個(gè)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)“異于常態(tài)數(shù)量”的車(chē)位屬于投資需要。?以廣東省高級(jí)人民法院作出的判決為例，當(dāng)業(yè)主因開(kāi)發(fā)商以物抵債獲得1套房產(chǎn)80個(gè)車(chē)位時(shí)，法院判決業(yè)主僅能獲得2個(gè)車(chē)位，其余的類案，也均是業(yè)主一方擁有了顯著高于配置比例的車(chē)位。?這種現(xiàn)象與業(yè)主面臨的訴訟成本有關(guān)，非權(quán)利受到極端侵害，業(yè)主不傾向于通過(guò)訴訟的方式維權(quán)。因此，個(gè)案判斷的進(jìn)路本身便受糾紛解決門(mén)檻高的制約，規(guī)定一個(gè)靈活度高的限制比例才是平衡業(yè)主間矛盾的最好處理手段。具體規(guī)則設(shè)計(jì)上可借鑒重慶市的規(guī)定，在依配置比例售賣(mài)的時(shí)間長(zhǎng)度和最終購(gòu)買(mǎi)數(shù)量上，各省可根據(jù)自身實(shí)際情況作出不同的規(guī)定。

就進(jìn)一步滿足業(yè)主多元化的使用需要而言，使用需要又可被分為購(gòu)用需要與租用需要。對(duì)于手頭尚不寬裕的業(yè)主來(lái)說(shuō)，租用需要的滿足尤其急迫，法律便需要避免開(kāi)發(fā)商實(shí)施只售不租或過(guò)度拔高租價(jià)勸退業(yè)主的行為，這一點(diǎn)也有地方性法規(guī)和相關(guān)案例的支持。在前述25部地方性法規(guī)中，明確禁止開(kāi)發(fā)商只售不租的法規(guī)有13部?，占比數(shù)量較大。在新近的判決中?，法院也認(rèn)為開(kāi)發(fā)商在地下車(chē)位仍有空余時(shí)，如果停止向作為小區(qū)業(yè)主的被上訴人出租車(chē)位，則限制、剝奪了業(yè)主的權(quán)利。但在此類判決中，法院亦表明如何達(dá)成出租協(xié)議屬于當(dāng)事人意思自治的范疇，法院不得依職權(quán)促成約定的達(dá)成。此處說(shuō)理區(qū)分了強(qiáng)制締約制度與“首先滿足業(yè)主的需要”，法院并不能在法庭上主導(dǎo)租賃合同的誕生，真正解決糾紛、保護(hù)業(yè)主權(quán)益的應(yīng)是行政機(jī)關(guān)。通過(guò)立法確立只售不租行為的行政責(zé)任，以督促開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商或取消過(guò)高定價(jià)，才是真正的解決之道。此類方法，在開(kāi)發(fā)商片面提高售賣(mài)價(jià)格的時(shí)候也可適用。

其二，關(guān)于現(xiàn)實(shí)需要與潛在需要。就現(xiàn)實(shí)需要與潛在需要而言，前者較為固定，后者不能輕易量化。但結(jié)合“盡量滿足”的保護(hù)態(tài)度而言，立法者應(yīng)當(dāng)從一種“立足現(xiàn)實(shí)需要、兼顧潛在需要”的角度進(jìn)行制度細(xì)化。就現(xiàn)實(shí)需要而言，開(kāi)發(fā)商必須在保障業(yè)主知情權(quán)的前提下與業(yè)主誠(chéng)信磋商，售前租前信息公示義務(wù)的設(shè)計(jì)便顯得尤為重要，對(duì)此已作出規(guī)定的地方性法規(guī)有7部，大多數(shù)詳細(xì)規(guī)定了公示方式、公示內(nèi)容、公示時(shí)間、公示地點(diǎn)，這對(duì)于促進(jìn)保護(hù)業(yè)主利益當(dāng)然大有裨益。?其中，值得注意的是如何滿足業(yè)主的潛在需要。對(duì)此，《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》 （征求意見(jiàn)稿）有過(guò)立法嘗試，該規(guī)定第4條提出了“比例+時(shí)間”的雙重限制，即當(dāng)每一戶業(yè)主的需求都已滿足且經(jīng)過(guò)四年的時(shí)間后，開(kāi)發(fā)商可以將車(chē)位出售、出租乃至贈(zèng)與給業(yè)主之外的人。有學(xué)者提出過(guò)類似的建議：“確定一個(gè)期限，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立后數(shù)年內(nèi)，業(yè)主仍沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)的，開(kāi)發(fā)商可以將其賣(mài)給第三人。”?但在正式的《區(qū)分所有權(quán)司法解釋》中，此條卻被刪去了。筆者推測(cè)，可能的原因有二：一是不同地方乃至同一地方不同地段的小區(qū)的情況均不相同，規(guī)定一個(gè)統(tǒng)一的時(shí)間顯然不具有可行性；二是以比例和時(shí)間進(jìn)行限制本身就存在缺陷：無(wú)論立法者將限制條件設(shè)置得多高，未購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主均有可能售賣(mài)房屋，對(duì)新業(yè)主來(lái)說(shuō)，仍存在第三人已從開(kāi)發(fā)商手里購(gòu)買(mǎi)了車(chē)位，享有了優(yōu)先于他的權(quán)利的現(xiàn)狀。因此，這樣的制度不現(xiàn)實(shí)亦不公平。

但立法者“暫時(shí)擱置”的做法容易給開(kāi)發(fā)商造成可以出賣(mài)的錯(cuò)覺(jué)、給第三人造成可以購(gòu)買(mǎi)的期待，同樣是不明智的。對(duì)此，地方立法已經(jīng)作出了針對(duì)性的回應(yīng)，總計(jì)22部省級(jí)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定了開(kāi)發(fā)商不得外售，車(chē)位轉(zhuǎn)讓的對(duì)象限制規(guī)則已在各地區(qū)全面鋪開(kāi)。不得外售的條款是地方立法多年以來(lái)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，《民法典》及其司法解釋?xiě)?yīng)當(dāng)有所借鑒，理由如下：一是潛在需要無(wú)法明知、無(wú)法探測(cè)，多重設(shè)計(jì)徒增困擾。二是禁止外售的條款保障了具有歸屬意義的所有權(quán)盡可能不被第三人從開(kāi)發(fā)商手中取得，這為后入業(yè)主始終保留了獲得車(chē)位的希望。三是秉承“傾斜保護(hù)弱者”的理念，在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)獲得大量利益的前提下，即使有此限制也并不顯得利益失衡；況且，禁止外售之后往往還可以出租兜底，開(kāi)發(fā)商不會(huì)“損失慘重”。四是若不盡快在相關(guān)立法中明確此條，則法的行為指引功能無(wú)從體現(xiàn)。尤其對(duì)于沒(méi)有明確規(guī)定的少部分省份，有意愿購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的第三人不具有知曉其不得購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的可能性，這會(huì)增強(qiáng)其嘗試購(gòu)買(mǎi)的意愿，從而引發(fā)車(chē)位權(quán)屬糾紛。五是在私法中常常貫徹的是“法無(wú)禁止皆自由”的觀念，不得外售規(guī)則構(gòu)成了對(duì)開(kāi)發(fā)商處分權(quán)的重大限制，若上位法長(zhǎng)期懸而不決，則下位法的規(guī)定有過(guò)度限制權(quán)利之嫌。因此應(yīng)盡快明確不得外售的規(guī)定，周全地維護(hù)業(yè)主的利益。不過(guò)結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)商不得外售的條款可在情況特殊時(shí)被突破。如開(kāi)發(fā)商進(jìn)入司法強(qiáng)制拍賣(mài)程序之時(shí)，為了兼顧債權(quán)人的利益、推動(dòng)財(cái)產(chǎn)的處置，業(yè)主的整體性優(yōu)先權(quán)將被解釋為同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，此時(shí)若業(yè)主無(wú)購(gòu)買(mǎi)需要，第三人將例外地獲得車(chē)位所有權(quán)。這一點(diǎn)，《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第77條已有類似規(guī)定。

如上述理由三解釋的那樣，禁止外售條款留有可以外租的后門(mén)。在22部有禁止外售條款的地方性法規(guī)里面，19部已作出了可以出租的規(guī)定，并大多附有限制條款?？梢猿鲎獾睦碛刹浑y理解，若確有車(chē)位剩余，則強(qiáng)制不可外租會(huì)導(dǎo)致車(chē)位閑置，不利于緩解停車(chē)壓力，同時(shí)允許外租還可以緩解開(kāi)發(fā)商的資金壓力。但立法者也需要對(duì)外租進(jìn)行限制以繼續(xù)兼顧“潛在需要”，首先是針對(duì)租期的限制，總結(jié)如表1所示（限制程度由輕至重）：

表1 租期限制概況

通過(guò)統(tǒng)計(jì)不難看出，在17部有明確限制的物業(yè)管理?xiàng)l例中，一半以上都選擇期限長(zhǎng)短比較折中的6個(gè)月，未來(lái)的司法解釋可以此為參照。不過(guò)實(shí)際情況確實(shí)是各省經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度存在較大差異，如上海、北京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)均選擇了按月出租的形式，而新疆選擇了按年出租的形式，更合適的選擇應(yīng)當(dāng)是由各地按照實(shí)際情況制定規(guī)則。

同時(shí)，應(yīng)以合同簽訂的時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)劃分為租前限制和租后限制。其中租前限制是連接“現(xiàn)實(shí)需要”與“潛在需要”的橋梁，現(xiàn)實(shí)需要是否滿足依賴于開(kāi)發(fā)商的主觀判斷，為避免開(kāi)發(fā)商肆意行使權(quán)利，租前信息公示旨在使得全體業(yè)主知曉開(kāi)發(fā)商的外租意愿。公示期滿，便視為客觀現(xiàn)實(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商主觀判斷的確認(rèn)，可推定暫時(shí)已經(jīng)滿足了現(xiàn)實(shí)需要，后續(xù)潛在需要便通過(guò)租期限制條款得以滿足。此外，若開(kāi)發(fā)商的信息公示義務(wù)只需履行一次的話，則開(kāi)發(fā)商可以不間斷地外租，這便掏空了租期限制條款。因此只要開(kāi)發(fā)商有外租意愿，則公示義務(wù)應(yīng)當(dāng)伴隨每一次外租行為。另一個(gè)租前限制為“業(yè)主委員會(huì)的同意”，對(duì)此作出明確規(guī)定的地方有內(nèi)蒙古和甘肅?？梢哉f(shuō)，以“業(yè)委會(huì)的同意”為限制涵蓋了通知義務(wù)的同時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的外租行為提出了更高的要求。但業(yè)委會(huì)通常只對(duì)業(yè)主共有部分的權(quán)利行使作出表決，既然是開(kāi)發(fā)商享有較為完整的物權(quán)，則業(yè)委會(huì)的意志表達(dá)不應(yīng)影響開(kāi)發(fā)商的締約意愿。此外，業(yè)主可能基于種種考量作出否定的表示，“否定外租”和“意欲承租與購(gòu)買(mǎi)”的表示并非等同，前者可能超出“業(yè)主需要”的范疇，從而使得權(quán)利的限制過(guò)度擴(kuò)張。而租后限制的主要手段為法律賦予的租賃合同解除權(quán)，這主要體現(xiàn)在《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第50條第2款中：“業(yè)主、物業(yè)使用人有需要的，應(yīng)當(dāng)隨時(shí)收回?！边@也與海南省采取的租期限制有關(guān)，其對(duì)租期采用臨時(shí)一詞，結(jié)合隨時(shí)收回便可推知海南省實(shí)際上明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商只能采用不定期租賃的方式外租，以確保隨時(shí)讓業(yè)主介入行使優(yōu)先權(quán)。不過(guò)這種限制有過(guò)苛之嫌，采不定期租賃的方式會(huì)使得第三人隨時(shí)面臨無(wú)車(chē)位可停的窘境，這樣一來(lái)真正愿意承租的人便會(huì)大幅減少，多半會(huì)使車(chē)位閑置。相反，確定但非長(zhǎng)期的租期限制使得當(dāng)事方均有準(zhǔn)備的空間，更能穩(wěn)定交易關(guān)系，因此租后限制（實(shí)際來(lái)源于租期限制）不具有可行性。

四、不能“首先滿足業(yè)主的需要”的救濟(jì)之道

根據(jù)相關(guān)案例，在論證內(nèi)租、內(nèi)售的比例限制時(shí)，法院的職能主要是判定外租、外售合同的效力，而不參與價(jià)格控制，以尊重意思表示自由。而行政部門(mén)可以用更加靈活的行政手段彌補(bǔ)司法機(jī)關(guān)的缺位，從而形成由行政機(jī)關(guān)掌控全局，法院限制開(kāi)發(fā)商和第三人不正當(dāng)交易的架構(gòu)。

對(duì)行政機(jī)關(guān)而言，價(jià)格管控手段作用明顯。這一方面，早有學(xué)者指出“開(kāi)發(fā)商一個(gè)價(jià)格手段，輕易地破解了法律所加的束縛”。?對(duì)此，有建議提出“為了防止開(kāi)發(fā)商虛抬價(jià)格，以排斥業(yè)主的優(yōu)先權(quán)，車(chē)庫(kù)和車(chē)位出售、出租的價(jià)格應(yīng)當(dāng)遵守物價(jià)局應(yīng)對(duì)房屋租售價(jià)格的督控”。?這種說(shuō)法應(yīng)被認(rèn)同，并且山東省與江蘇省的物業(yè)管理?xiàng)l例中已經(jīng)規(guī)定了對(duì)內(nèi)租價(jià)格的限制，即按照價(jià)格行政主管部門(mén)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行對(duì)內(nèi)租價(jià)，而《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》也明確規(guī)定若開(kāi)發(fā)商未按照規(guī)定出租車(chē)位，將承擔(dān)限期改正、沒(méi)收違法所得、行政處罰等責(zé)任。實(shí)際上，價(jià)格管控屬于行政責(zé)任的細(xì)化規(guī)則，或者是明確的判定標(biāo)準(zhǔn)，其目的是使業(yè)主在相對(duì)公平的價(jià)格下承租。但這一管控手段確不能被用于出售，政府部門(mén)不利用供求關(guān)系而是直接調(diào)控售價(jià)可能導(dǎo)致車(chē)位經(jīng)濟(jì)價(jià)值的大幅波動(dòng)，這對(duì)已有車(chē)位之業(yè)主頗為不公。同理可得，違反信息公示義務(wù)、過(guò)度售賣(mài)給同一業(yè)主的行為均有可能引發(fā)行政責(zé)任。

實(shí)務(wù)與理論上爭(zhēng)議較大的是“首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)范性質(zhì)問(wèn)題，理論上主要有“效力性強(qiáng)制規(guī)范說(shuō)”與“授權(quán)第三人規(guī)范說(shuō)”兩種觀點(diǎn)。其中，前者的立論依據(jù)主要有二：一是若不認(rèn)為“首先滿足業(yè)主的需要”是強(qiáng)制性規(guī)定，則開(kāi)發(fā)商可以任意將車(chē)位處分給第三人或特定業(yè)主，這與立法初衷大相徑庭?；二是滿足業(yè)主的需要是滿足全建筑區(qū)劃內(nèi)所有的業(yè)主對(duì)停車(chē)位、停車(chē)庫(kù)的需要，這里的利益屬于公共利益，所以該條款屬于效力性強(qiáng)制規(guī)定。?后者的立論依據(jù)亦有二：一是《物權(quán)法》第74條第1款確立的法律規(guī)則協(xié)調(diào)的乃是交易關(guān)系當(dāng)事人與特定第三人之間的利益關(guān)系?，這不等于國(guó)家利益與社會(huì)公共利益，此種行為無(wú)嚴(yán)重違法?；二是可引入授權(quán)第三人規(guī)范予以解釋，即使人民法院發(fā)現(xiàn)車(chē)位、車(chē)庫(kù)交易行為沒(méi)有滿足業(yè)主利益，也不可徑行撤銷。?撤銷權(quán)與確認(rèn)無(wú)效的權(quán)利由需要沒(méi)有得到滿足的業(yè)主享有。?其實(shí)《區(qū)分所有權(quán)司法解釋》 （征求意見(jiàn)稿）第5條規(guī)定了開(kāi)發(fā)商與第三人發(fā)生車(chē)庫(kù)相關(guān)交易時(shí)，“業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)該行為無(wú)效的，應(yīng)予支持”，這樣的表述偏向了“授權(quán)第三人規(guī)范說(shuō)”。

在《物權(quán)法》頒布不久后，最高人民法院同樣認(rèn)為人民法院沒(méi)有必要干預(yù)這種暫時(shí)的相安無(wú)事?tīng)顩r，一旦符合條件的業(yè)主提出請(qǐng)求，人民法院才依法認(rèn)定其無(wú)效。?但“效力性強(qiáng)制規(guī)范說(shuō)”更具合理性，理由如下：一是 《區(qū)分所有權(quán)司法解釋》（征求意見(jiàn)稿）第5條的規(guī)定未被正式立法所明確，這意味著立法者對(duì)“授權(quán)第三人規(guī)范說(shuō)”持懷疑態(tài)度。學(xué)者也從這一變化中得出結(jié)論，即授權(quán)第三人規(guī)范的法律后果都是明確的，在此條款中也得不出授予業(yè)主“撤銷權(quán)”的解釋結(jié)論。?二是如前文所述，業(yè)主往往只在權(quán)益過(guò)度受損之時(shí)才會(huì)選擇訴訟的方式，“授權(quán)第三人規(guī)范說(shuō)”增加了開(kāi)發(fā)商擅自處分的可能性，無(wú)法體現(xiàn)立法對(duì)開(kāi)發(fā)商的約束力。三是各地方性法規(guī)囿于法規(guī)位階無(wú)法明確此類合同的效力，但無(wú)論是禁止外售規(guī)定還是比例限制規(guī)定都凸顯出對(duì)開(kāi)發(fā)商的限制?！逗Ｄ辖?jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第50條第3款甚至規(guī)定：“本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人購(gòu)買(mǎi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的，房產(chǎn)登記主管部門(mén)不得辦理登記、過(guò)戶手續(xù)”。這一規(guī)定體現(xiàn)了不允許第三人事實(shí)享有所有權(quán)的立法精神，在車(chē)位權(quán)屬登記不規(guī)范的前提下，這一精神的貫徹恐怕需要通過(guò)明確合同無(wú)效來(lái)實(shí)現(xiàn)。四是在明確了購(gòu)買(mǎi)比例的前提下，“授權(quán)第三人規(guī)范說(shuō)”面臨著操作困難。假設(shè)某省明確規(guī)定業(yè)主購(gòu)買(mǎi)車(chē)位不得超過(guò)兩個(gè)，此時(shí)業(yè)主A、業(yè)主B均購(gòu)買(mǎi)了3個(gè)車(chē)位，業(yè)主C購(gòu)買(mǎi)1個(gè)車(chē)位的需求卻并未得到滿足，于是其訴至法院，請(qǐng)求撤銷業(yè)主A與開(kāi)發(fā)商之間的合同，得到法院認(rèn)可。此時(shí)便造成了業(yè)主A與業(yè)主B之間的不平等。同樣是超額購(gòu)買(mǎi)，業(yè)主A此時(shí)就只能坐視與自己行為相同的業(yè)主B繼續(xù)多買(mǎi)多占，而采用“效力性強(qiáng)制規(guī)范說(shuō)”則沒(méi)有此類困擾。通過(guò)查閱判決，可發(fā)現(xiàn)大多數(shù)法院認(rèn)定此類合同無(wú)效，但正因?yàn)榉刹⑽疵鞔_“首先滿足業(yè)主的需要”屬于效力性強(qiáng)制規(guī)定，認(rèn)為合同有效的判決也存在?，由此可見(jiàn)在立法中明確“效力性強(qiáng)制規(guī)范說(shuō)”，十分有必要。

五、未竟問(wèn)題：“首先滿足業(yè)主的需要”之義務(wù)主體

從“首先滿足業(yè)主的需要”的宏觀立法目的到微觀文義解釋，再到權(quán)利受損時(shí)的救濟(jì)途徑，看似解釋論工作已完成。但以上論述大多建立在以開(kāi)發(fā)商為義務(wù)主體之上，此時(shí)便忽略了這樣一個(gè)問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商僅為唯一義務(wù)主體嗎？該問(wèn)題的本質(zhì)即為，某一業(yè)主對(duì)車(chē)位車(chē)庫(kù)的優(yōu)先權(quán)是否還可以針對(duì)其他業(yè)主行使。

將業(yè)主納入義務(wù)主體的范圍之內(nèi)其實(shí)并不合理，理由如下：一是從設(shè)立義務(wù)的角度看，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)滿足業(yè)主需要的義務(wù)的合理性在于其已經(jīng)從出售房屋的交易行為中獲取了利益，于是開(kāi)發(fā)商理應(yīng)負(fù)有使業(yè)主舒適居住的法定義務(wù)。但業(yè)主與業(yè)主之間不存在這種出賣(mài)方已預(yù)先受益的利益結(jié)構(gòu)，使業(yè)主的處分權(quán)受限制的正當(dāng)性不足。二是從賦予權(quán)利的角度看，參考按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法理基礎(chǔ)，其中按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是為了維護(hù)對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的有效利用，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是為了維護(hù)承租人的居住安寧。我們無(wú)法證明業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)車(chē)位，其他業(yè)主也尚未通過(guò)租賃關(guān)系合法占有車(chē)庫(kù)、車(chē)位。因此，賦予其他業(yè)主優(yōu)先權(quán)的必要性不足。三是從現(xiàn)實(shí)操作的角度看，履行通知義務(wù)本身就耗時(shí)耗力，單一業(yè)主還不像開(kāi)發(fā)商那樣可以知曉多數(shù)業(yè)主的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)比例，當(dāng)抱有“投資需要”的業(yè)主找上門(mén)來(lái)之時(shí)，出賣(mài)方無(wú)法判斷對(duì)方的來(lái)意，其他業(yè)主的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)將促使超比例購(gòu)買(mǎi)的現(xiàn)象發(fā)生。實(shí)際上研究者往往也只提出“其他業(yè)主應(yīng)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”的設(shè)想，卻沒(méi)有細(xì)談如何實(shí)現(xiàn)這一主張。?四是從實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，并無(wú)地方性法規(guī)明確此類權(quán)利的存在，類似案例也較為少見(jiàn)，反倒是《區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第5條以“建設(shè)單位的出售、出租、附贈(zèng)行為”作標(biāo)桿來(lái)規(guī)定何為“首先滿足業(yè)主的需要”，這表現(xiàn)出以建設(shè)單位為義務(wù)主體的預(yù)設(shè)。不依托實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)即利用立法生造出這種權(quán)利，未免過(guò)于武斷。

但業(yè)主亦受該條限制的說(shuō)法并非全無(wú)道理，持此論者通常擔(dān)憂的是業(yè)主售賣(mài)給第三人的行為一旦成為常態(tài)，則可能導(dǎo)致大量車(chē)位歸屬于第三人，業(yè)主之權(quán)益無(wú)從得到保障。對(duì)此，《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第77條不僅規(guī)定人民法院生效法律文書(shū)或仲裁裁決可使得第三人從建設(shè)單位處獲得車(chē)位所有權(quán)，還規(guī)定此類車(chē)位（庫(kù)）的出售、租賃應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。這里提出的“首先滿足業(yè)主的需要”的權(quán)利限制在例外情況下從建設(shè)單位移轉(zhuǎn)至第三人的創(chuàng)新性做法，可以視為對(duì)第三人處分權(quán)完全不受控制的緩和。但重慶市的規(guī)定其實(shí)也立足于建設(shè)單位為唯一義務(wù)主體的理論，從業(yè)主手中通過(guò)交易取得車(chē)位所有權(quán)的第三人將不受此限制。

六、結(jié)論

在明確了歸屬意義上的處分權(quán)大都?xì)w開(kāi)發(fā)商所有的實(shí)際情況后，我們需要思考如何保障業(yè)主利益?！段餀?quán)法》實(shí)施多年來(lái)累積的地方立法經(jīng)驗(yàn)、判決與學(xué)說(shuō)，為如何理解與適用“首先滿足業(yè)主的需要”提供了充分的素材。“首先”指業(yè)主享有“整體性優(yōu)先權(quán)”，而“業(yè)主”應(yīng)被限縮解釋為有房之業(yè)主。在對(duì)“需要”的理解與適用方面，合理的比例限制有利于調(diào)和業(yè)主間使用需要與投資需要的矛盾，禁止外售與外租限制條款則有利于兼顧現(xiàn)實(shí)需要與潛在需要。在權(quán)利救濟(jì)方面，以行政責(zé)任為保障，以效力性強(qiáng)制規(guī)范為依托，加之準(zhǔn)確把握義務(wù)主體的范圍，方能設(shè)計(jì)出限制開(kāi)發(fā)商權(quán)利和救濟(jì)業(yè)主權(quán)利的完備規(guī)則體系。但僅有上述規(guī)則仍舊不夠，上文已經(jīng)提及的完善車(chē)庫(kù)車(chē)位的權(quán)屬登記同樣不容忽視，除確立業(yè)主物權(quán)、契合權(quán)利變動(dòng)構(gòu)成要件外，登記制度還可以防止開(kāi)發(fā)商超出比例售賣(mài)與違規(guī)對(duì)外售賣(mài)。在具體操作上，已經(jīng)有學(xué)者提出當(dāng)下采“保留二維地籍，并在二維地籍登記中通過(guò)登記三維自然物體進(jìn)行三維狀況的登記方法”，并且“隨著經(jīng)濟(jì)和科技水平的提高，我們應(yīng)當(dāng)逐步過(guò)渡到完全的三維登記模式?！?此種兩步走的健全途徑，可供參考。

注釋：

①?最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2017年版，第78頁(yè)。

②劉閱春：《人防車(chē)位應(yīng)排除約定歸屬之適用》，《法律適用》2013年第2期。

③高圣平：《住宅小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的性質(zhì)及其權(quán)利歸屬研究——兼評(píng)〈物權(quán)法〉第74條》，《法學(xué)家》2008年第6期。

④楊遂全：《物業(yè)小區(qū)停車(chē)位完全市場(chǎng)化的立法誤區(qū)及其矯正》，《法學(xué)》2011年第8期。

⑤王利明：《論物權(quán)法中車(chē)庫(kù)的歸屬及相關(guān)法律問(wèn)題》，《現(xiàn)代法學(xué)》2006年第5期；最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組主編：《中華人民共和國(guó)民法典物權(quán)編理解與適用》 （上），人民法院出版社2020年版，第363頁(yè)。

⑥屈茂輝主編：《物權(quán)法原理精要與實(shí)務(wù)指南》，人民法院出版社2008年版，第297頁(yè)。

⑦尹田著：《物權(quán)法》，北京大學(xué)出版社2017年版，第349頁(yè)。

⑧高富平、劉競(jìng)元：《公建配套地下車(chē)庫(kù)的法律性質(zhì)及其權(quán)屬認(rèn)定的變化——以“今天花園”地下車(chē)庫(kù)糾紛為例》，《河北法學(xué)》2012年第2期。

⑨傅鼎生：《物權(quán)原理與物業(yè)管理》，《政治與法律》2004年第6期。

⑩ 崔文星著：《民法物權(quán)論》，中國(guó)法制出版社2017年版，第301頁(yè)。

?李健男、何天翔：《論〈物權(quán)法〉上車(chē)位制度的適用——從法解釋學(xué)的角度》，《暨南學(xué)報(bào)》 （哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）2008年第4期。

?王利明：《論業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念》，《當(dāng)代法學(xué)》2006年第5期。

???高圣平：《“首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)范意義——〈物權(quán)法〉第74條第1款的理解與適用》，《法學(xué)》2009年第2期。

?梅夏英、王亞西：《論高層建筑物的車(chē)庫(kù)權(quán)屬》，《煙臺(tái)大學(xué)學(xué)報(bào)》 （哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）2006年第4期。

?類似判決參見(jiàn)河南省鄭州市中級(jí)人民法院（2020）豫01民終2600號(hào)民事判決書(shū)、上海市第二中級(jí)人民法院（2017）滬02民終5347號(hào)民事判決書(shū)、上海市第一中級(jí)人民法院（2014）滬一中民二（民）終字第130號(hào)民事判決書(shū)、福建省龍海市人民法院（2020）閩0681民初2245號(hào)民事判決書(shū)。

??閔敢：《車(chē)位、車(chē)庫(kù)沒(méi)有“首先滿足業(yè)主的需要”法律責(zé)任相關(guān)問(wèn)題》，《政治與法律》2010年第6期。

?《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第77條第2款規(guī)定：“建設(shè)單位依法出售車(chē)位（庫(kù)），應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公告，不得出售給業(yè)主以外的單位或者個(gè)人。公告之日起六個(gè)月內(nèi)，屬住宅配套車(chē)位（庫(kù)）的，每戶業(yè)主只能購(gòu)買(mǎi)一個(gè)車(chē)位（庫(kù)），公告之日起滿六個(gè)月有多余車(chē)位（庫(kù)）的，可以向其他業(yè)主出售，每戶業(yè)主總計(jì)購(gòu)買(mǎi)住宅配套車(chē)位（庫(kù)）不得超過(guò)二個(gè)?！?《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第54條第2款規(guī)定：“擬出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購(gòu)買(mǎi)一個(gè)車(chē)位、車(chē)庫(kù)?！?《貴州省物業(yè)管理?xiàng)l例》第87條第3款規(guī)定：“約定屬于建設(shè)單位所有的車(chē)位、車(chē)庫(kù)出售時(shí)，車(chē)位、車(chē)庫(kù)數(shù)量少于或者等于物業(yè)管理區(qū)域房屋套數(shù)的，每戶業(yè)主只能購(gòu)買(mǎi)1個(gè)車(chē)位或者車(chē)庫(kù)；車(chē)位、車(chē)庫(kù)數(shù)量多于物業(yè)管理區(qū)域房屋套數(shù)的，每戶業(yè)主至少可以購(gòu)買(mǎi)1個(gè)車(chē)位或者車(chē)庫(kù)，業(yè)主自愿放棄的除外?！薄逗Ｄ辖?jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第50條第2款規(guī)定：“車(chē)位、車(chē)庫(kù)數(shù)量等于或少于物業(yè)管理區(qū)域的房屋套數(shù)時(shí)，每套房屋只能配套購(gòu)買(mǎi)或租用一個(gè)車(chē)位或車(chē)庫(kù)。車(chē)位、車(chē)庫(kù)有空余的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以再次租用一個(gè)車(chē)位、車(chē)庫(kù)。” 《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第62條規(guī)定：“擬出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域要求購(gòu)買(mǎi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)業(yè)主的房屋套數(shù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購(gòu)買(mǎi)一個(gè)車(chē)位或者車(chē)庫(kù)?！?/p>

?參見(jiàn)上海市第一中級(jí)人民法院（2017）滬01民終5119號(hào)民事判決書(shū)。

?參見(jiàn)廣東省高級(jí)人民法院（2019）粵民終278號(hào)民事判決書(shū)。

?類似判決參見(jiàn)安徽省馬鞍山市中級(jí)人民法院（2016）皖05民初69號(hào)民事判決書(shū)、陜西省西安市中級(jí)人民法院（2020）陜01民初575號(hào)民事判決書(shū)、重慶市高級(jí)人民法院（2019）渝民再32號(hào)民事判決書(shū)。

?作出此規(guī)定的地方有：福建省、湖南省、河南省、遼寧省、青海省、貴州省、山東省、上海市、廣西壯族自治區(qū)、海南省、安徽省、江蘇省、重慶市。

? 類似判決可參見(jiàn)江蘇省徐州市中級(jí)人民法院（2020）蘇03民終853號(hào)民事判決書(shū)、廣東省廣州市中級(jí)人民法院（2019）粵01民終20368號(hào)民事判決書(shū)、廣東省中山市中級(jí)人民法院（2019）粵20民終6625號(hào)民事判決書(shū)等。

?作出此類規(guī)定的地方有：四川省、廣西壯族自治區(qū)、江西省、貴州省、廣東省、重慶市、江蘇省。

?陳廣華：《小區(qū)車(chē)位和車(chē)庫(kù)權(quán)屬研究》，《河海大學(xué)學(xué)報(bào)》 (哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)2007年第4期。

?韓松、姜占軍、張翔：《物權(quán)法所有權(quán)編》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2007年版，第202頁(yè)。

?張秀全、李忠原：《物權(quán)法》，高等教育出版社2010年版，第77頁(yè)。

?杜萬(wàn)華、辛正郁、楊永清：《最高人民法院〈關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋〉、 〈關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋〉的理解與適用》，《法律適用》2009年第7期。

?崔建遠(yuǎn)著：《物權(quán)：規(guī)范與學(xué)說(shuō)——以中國(guó)物權(quán)法的解釋論為中心》上冊(cè)，清華大學(xué)出版社2011年版，第418頁(yè)。

?關(guān)淑芳、王軼：《論授權(quán)第三人規(guī)范——兼論違反〈物權(quán)法〉第74條第1款的法律效果》，《法律適用》2009年第8期。

?王軼：《論物權(quán)法的規(guī)范配置》，《中國(guó)法學(xué)》2007年第6期。

?劉閱春：《論建筑物區(qū)分所有權(quán)中的配置比例標(biāo)準(zhǔn)——兼談違反“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要”規(guī)范的法律后果》，《清華法學(xué)》2013年第5期。

?參見(jiàn)陜西省安康市中級(jí)人民法院（2019）陜09民終939號(hào)民事判決書(shū)、貴州省遵義市中級(jí)人民法院（2018）黔03民終1925號(hào)民事判決書(shū)。

?楊思益：《利益的博弈與平衡——論車(chē)位、車(chē)庫(kù)“首先滿足業(yè)主需要”的理解與適用》，《長(zhǎng)江師范學(xué)院學(xué)報(bào)》2019年第5期。

?沈明磊、張龔天：《地下車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸屬之判定與不動(dòng)產(chǎn)登記之完善——基于住宅小區(qū)地下車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸屬糾紛的類型化分析》，《法律適用》2018年第1期。