文/周磊磊（亳州市譙城區(qū)萬達(dá)地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展經(jīng)營過程中，做好稅收籌劃工作是保證企業(yè)整體經(jīng)濟效益的重要內(nèi)容，是能夠有效落實稅收籌劃工作，對房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效率和未來穩(wěn)定發(fā)展有著極為重要的意義。但是房地產(chǎn)企業(yè)在以往進行稅收籌劃工作時，在面對成本分?jǐn)?、項目扣除和利息扣除等方面可能會遇到很多潛在的風(fēng)險，所以企業(yè)必須要在稅收籌劃開展的過程中綜合分析此項工作可能會面臨的一系列風(fēng)險。文章希望能夠明確房地產(chǎn)企業(yè)在新時代背景下應(yīng)該如何科學(xué)應(yīng)對稅收籌劃工作中存在的風(fēng)險，并開展合理的增值稅清算工作。

一、進行土地增值稅籌劃工作的意義

（一）為房地產(chǎn)企業(yè)緩解稅收壓力

在房地產(chǎn)企業(yè)所有的稅收成本項目當(dāng)中，土地增值稅是最核心的一項支出內(nèi)容，一般來說，企業(yè)會采取相關(guān)方式來拖延清算時間，降低增值稅的稅率或者增值額度，能夠明顯減少增值稅稅負(fù)，實現(xiàn)企業(yè)自身經(jīng)濟利益的進一步提升。另外，依據(jù)科學(xué)、合理的納稅籌劃開展工作不僅能夠提升企業(yè)的財務(wù)工作水平，還能提升企業(yè)的風(fēng)險控制和應(yīng)對意識，讓企業(yè)認(rèn)識到“依法納稅”“合理避稅”的真正含義，才能為企業(yè)緩解更多的稅收壓力，獲得經(jīng)濟效益[1]。

（二）為企業(yè)調(diào)整資金運營

房地產(chǎn)企業(yè)一般都以建筑工程建設(shè)項目為主，這些建設(shè)項目有著資金投入巨大、建設(shè)周期長的特點，所以在當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)競爭當(dāng)中，可以說資金流轉(zhuǎn)率在一定程度上決定了企業(yè)的實力和發(fā)展動力。然而在增值稅清算方法融入籌劃工作中之后，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作人員不僅可以利用科學(xué)的計算手段安排現(xiàn)有資金，還能避免房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)項目時對土地增值稅進行集中清算的情況。另外，科學(xué)利用土地增值稅清算方法，不僅能夠為房地產(chǎn)企業(yè)提升資金運行效率，還能幫助企業(yè)依法納稅、合理避稅[2]。

（三）實現(xiàn)對整個行業(yè)的宏觀調(diào)控

近年來，我國提出了控制房價持續(xù)上漲的政策，而且每年都在對這一政策做出調(diào)整，逐漸加強對我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控。房地產(chǎn)行業(yè)作為國家宏觀調(diào)控政策中的重要對象，稅收政策在房產(chǎn)市場中具有非常重大的價值作用。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的資金流動現(xiàn)狀和國家新提出的稅收政策，全面分析建設(shè)項目的收益率，并以收益率來決定何時開展新的建設(shè)項目，并在建設(shè)項目中能夠把企業(yè)可能面臨的經(jīng)濟損失控制到最低。同時，調(diào)整稅收政策還能優(yōu)化我國的各領(lǐng)域和產(chǎn)業(yè)，體現(xiàn)市場資源配置的科學(xué)性與合理性。

二、房地產(chǎn)土地增值稅的清算要點

（一）確定清算條件

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)會在銷售工作開展到后期時，或者土地使用權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓之后、工程接近竣工結(jié)算時，就會開始土地增值稅的清算工作。同時，若是房地產(chǎn)建設(shè)項目已經(jīng)建設(shè)到八五成以上，或者在銷售期間內(nèi)并沒有完成銷售工作，也沒有辦理土地增值稅，那么就要立刻對土地增值稅進行清算。相關(guān)清算工作人員開展清算工作時，需要在成本與收入之間摘除并未轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，完成清算后，若是還需要繼續(xù)開展銷售工作，那么則必須要遵循國家的各項政策，繳納并清算土地增值稅[3]。

（二）精確清算收入

在對房產(chǎn)土地增值稅進行清算時候，計算精準(zhǔn)收入是必不可少的，收入不僅包含了單一的貨幣收入，還包括了物的收入和其他收入。

稅務(wù)單位在明確房地產(chǎn)收入的同時，還要保證與房地產(chǎn)收入相關(guān)的合同、發(fā)票、許可證等都能具備完整性和合法性。同時，在確定房產(chǎn)收入的各項證明時，筆者認(rèn)為還需要對以下幾點內(nèi)容做出綜合的考量。首先，確定房地產(chǎn)收入證明時，發(fā)票是最能直接證明的主要依據(jù)，若是銷售發(fā)票并不是全額支付的銷售發(fā)票，那么需要有具備法律效應(yīng)的合同條款進行補充。其次，在房產(chǎn)銷售進行預(yù)售房產(chǎn)之后，若是交房面積與土地增值稅的清算出現(xiàn)了不符合的情況，那么要立刻補充或者退還房款，相關(guān)稅務(wù)部門在計算房產(chǎn)土地增值稅時，要根據(jù)實際情況做出相應(yīng)的調(diào)整，若是房產(chǎn)銷售當(dāng)中有存在轉(zhuǎn)讓、單位職工購房等特殊情況，那么需要對房產(chǎn)價值做出一系列的評估，隨后進行確認(rèn)[4]。

（三）優(yōu)化清算時機

房地產(chǎn)企業(yè)在進行增值稅清算之前，必須要根據(jù)項目的真實情況開展籌劃，同時結(jié)合企業(yè)內(nèi)現(xiàn)有資金流轉(zhuǎn)情況等因素，選擇對企業(yè)最有益的清算時機，保證科學(xué)選擇清算時機，把增值稅的稅負(fù)降到最低，以此控制企業(yè)運行中可能會出現(xiàn)的潛在風(fēng)險。首先，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，建設(shè)項目不只是普通民用住宅，還會涉及商用樓、辦公樓等，而且不同房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展業(yè)態(tài)也會面對著多變的增值稅政策情況。若是房地產(chǎn)企業(yè)選擇把所有項目集中在一起進行增值稅清算，那么在繳納增值稅時資金也必須要非常集中，企業(yè)在短時間內(nèi)會出現(xiàn)非常大的資金流轉(zhuǎn)，稅收成本自然而然就會提升。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在優(yōu)化清算時機時，還要增強與當(dāng)?shù)囟悇?wù)單位的溝通與配合，針對不同項目開展科學(xué)的比對，把增值額比例較低的項目放到最前面進行清算，盡量延后清算增值比例較高的項目，保證企業(yè)不需要在短時間內(nèi)承擔(dān)巨量的資金流轉(zhuǎn)壓力，但是需要注意的是，在選擇清算時間時，一定要注意法律風(fēng)險防線，堅決遵循稅收法的原則，不能故意拖延，否則會給企業(yè)帶來毀滅性的稅務(wù)風(fēng)險。

（四）確定清算時的可扣除項目

在土地增值稅清算過程中，必須要確定一些可以扣除的金額，才能從根本上保證清算的科學(xué)性與合法性，其中可以扣除的項目一般包括開發(fā)成本、獲得土地使用權(quán)時需要支付的資金，還有與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中出現(xiàn)的相關(guān)稅金。上文說到，房地產(chǎn)企業(yè)一般在建設(shè)工程項目時會投入較大的開發(fā)資金，所以企業(yè)在進行納稅籌劃時，要對建設(shè)項目做出完整的深入分析工作。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在日常的經(jīng)營和項目開發(fā)過程中，還需要提前獲取與配套設(shè)施建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、建筑安裝、工程拆遷、征地等費用的合法憑證，保證建設(shè)項目的可靠性、真實性和穩(wěn)定性，并在獲取憑證的同時，預(yù)留相關(guān)合同、決算書等重要資料，利用這些資料向當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)單位提出申請，保證稅務(wù)單位在對建設(shè)項目進行審核的時候可以順利進行，并且扣除可以扣除的一些項目[5]。

三、房地產(chǎn)稅收籌劃風(fēng)險的應(yīng)對策略

（一）扣除利息

我國稅法針對房地產(chǎn)行業(yè)提出了非常明確的規(guī)定，要求把利息費用融入開發(fā)費用當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)在扣除開發(fā)費用這部分金額時，需要從以下兩個方面做出全面的考量。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要對銀行的貸款利率和利息做出科學(xué)運算，并在銀行出示相關(guān)證明后扣除這部分費用，隨后根據(jù)扣除費用中的成本、土地使用權(quán)等支出費用，并扣除其中的5%，把這5%歸納到其他費用的開發(fā)中。其次，若是房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃時沒有明確利息的具體費用，那么是不能得到銀行等金融機構(gòu)提供的相關(guān)證明的，所以扣除利息也就無從說起了，需要先把利息金額歸納到其他費用中，隨后再與開發(fā)成本和獲得土地使用權(quán)的費用進行相加，再扣除其中的10%?？偟膩碚f，房地產(chǎn)企業(yè)在落實納稅籌劃的過程中，利息的現(xiàn)實應(yīng)用價值是非常高的，需要對建設(shè)項目中涉及的所有貸款進行單獨的核實，隨后對利息進行運算，同時還要提供金融機構(gòu)發(fā)放的貸款證明。

（二）使用稅收優(yōu)惠

房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅籌劃過程中，為了制定籌劃風(fēng)險應(yīng)對措施，并且保障籌劃結(jié)果，那么就必須要區(qū)分不同工程的類型，同時對所有的項目土地增值稅進行獨立核算。一般來說，對于絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，建設(shè)項目的開發(fā)不僅包含普通住宅，還包括寫字樓、商品房等的房產(chǎn)項目。因此，相關(guān)事務(wù)單位需要對房地產(chǎn)企業(yè)項目的不同類型對土地增值稅進行科學(xué)計算，保證普通住宅的客戶能夠享受到最大的優(yōu)惠與便利政策，這也是最為科學(xué)合理的避稅方式之一。根據(jù)我國現(xiàn)行的稅法，納稅人在銷售普通住宅時，若是增值稅所扣金額始終控制在20%之內(nèi)，那么就可以免除增值稅，若是增值稅達(dá)到了20%，那么要根據(jù)不同的增值稅率做出科學(xué)的計算[6]。同時，納稅人要嚴(yán)格控制住宅的預(yù)售價格，不僅要保障自身利益不受到侵害，還需要嚴(yán)格把控產(chǎn)品價格，保證土地的增值稅始終控制20%之內(nèi)，才能在規(guī)避風(fēng)險的同時，合理避稅。

（三）分化項目定位

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展并不斷壯大，我國的土地增值稅得到了科學(xué)的制定，在當(dāng)前已經(jīng)進入了全面實行階段，表明了開發(fā)商的利潤平均。同時，我國的房價每年都呈現(xiàn)出了快速上漲的趨勢，所以在購房的過程中，始終都是價格主導(dǎo)市場，這也是房地產(chǎn)市場最為明顯的特征。在這樣的環(huán)境和背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要盡量降低建設(shè)項目的定位，從高端園區(qū)住宅逐漸向普通中高等住宅的轉(zhuǎn)型，并在項目的稅收籌劃過程中，科學(xué)應(yīng)用免稅政策的臨界點，保證降低成本的投入，給企業(yè)獲得更充足的流動資金。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，需要對樓盤定價做出全方位考慮，確定當(dāng)?shù)氐娜司?jīng)濟收入和工資情況，保證能夠讓購房剛需人員對項目產(chǎn)生更大的興趣和購買欲望，保證企業(yè)在發(fā)展過程中獲得良好的資金周轉(zhuǎn)率，并加快資金回籠效率。最后，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要考慮大眾消費者和客戶，還要對高端客戶群體做出一個綜合性的分析，因為在我國經(jīng)濟快速發(fā)展和變動的時期，我國經(jīng)濟呈現(xiàn)出了非常強烈的兩極分化特點，特別是在銷售過程當(dāng)中，這種兩極分化的導(dǎo)向性更加突出，所以房產(chǎn)企業(yè)定位項目檔次時，也要重視對高端客戶群體的分析。

（四）優(yōu)化房產(chǎn)增值稅的征稅范圍

在當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)項目和出售樓房時，一般都會與各大企業(yè)強強聯(lián)合，一般采用的聯(lián)合方式分為兩種，分別是大建房模式與合作開發(fā)的模式。其中，代建房是比較好理解的，具體就是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)客戶的需求來開發(fā)建設(shè)項目，并且客戶提出需求之后，需要根據(jù)實際建設(shè)情況來代付企業(yè)的開發(fā)建設(shè)費用，在應(yīng)用此模式開展項目建設(shè)時，代建收入和項目的所有權(quán)全部歸房地產(chǎn)企業(yè)所有，而且在應(yīng)用該模式進行項目建設(shè)時，土地的產(chǎn)權(quán)并沒有轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)企業(yè)，所以房地產(chǎn)企業(yè)就不需要對此建設(shè)項目進行增值稅的繳納。合作開發(fā)法在優(yōu)化房產(chǎn)增值稅征稅范圍中比較常見，具體就是一方提供建設(shè)項目的建設(shè)資金，另一方提供土地資源、設(shè)備資源、人力資源等，但是在合作過程當(dāng)中往往會存在很多合作方，因此在對商品房、住宅房進行出售的時候，也可以選擇這一模式來為房地產(chǎn)企業(yè)降低土地增值稅的稅負(fù)，規(guī)避風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在工作開展過程當(dāng)中，要根據(jù)實際情況和開發(fā)要求，以及資金流轉(zhuǎn)情況和資金實力，選擇能夠承擔(dān)起建設(shè)項目的公司進行合作，以此來降低土地增值稅，還能減少企業(yè)的稅收[7]。

四、結(jié)語

總的來說，為了幫助房地產(chǎn)企業(yè)減輕征稅負(fù)擔(dān)，那么就需要對經(jīng)濟市場的土地增值稅減輕負(fù)擔(dān)情況做全面的了解，明確企業(yè)在發(fā)展、經(jīng)營過程中的優(yōu)勢，以及壓力和負(fù)擔(dān)，通過降低稅收來為企業(yè)減少負(fù)擔(dān)，才能給房地產(chǎn)企業(yè)注入更多的發(fā)展動力。縱觀房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)過可以明確，過高的土地增值稅給房產(chǎn)企業(yè)帶來了很大的發(fā)展負(fù)擔(dān)，所以在保證我國經(jīng)濟良好發(fā)展的前提下，還要保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低所得稅。另外，房產(chǎn)企業(yè)需要掌握現(xiàn)行的稅法政策和稅收規(guī)定，在清算與籌劃過程中積極配合稅務(wù)單位，降低稅收籌劃風(fēng)險，提高企業(yè)的經(jīng)濟利潤。