余章義

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

1.全面性

現(xiàn)金流等資金是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)貫穿在所有日常經(jīng)營活動(dòng)中，因此對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率非常大。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)較為復(fù)雜，在籌資、短期借款、長期借款方面都很容易因受資金鏈的掣肘而發(fā)生一定的資金風(fēng)險(xiǎn)，因此財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制是針對所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)而產(chǎn)生，企業(yè)的管理人員必須要在決策之前做好可行性分析，對資金進(jìn)行有效的控制與管理，進(jìn)一步降低發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性。此外有很多財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是由于經(jīng)營不當(dāng)而引發(fā)的，企業(yè)的管理層要不斷加強(qiáng)自身的經(jīng)營與管理能力，將控制風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)貫穿在日常經(jīng)營活動(dòng)當(dāng)中。

2.客觀性

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不是資金本身產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，多數(shù)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是由客觀因素的影響導(dǎo)致，因此財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制是隨著不同種因素而變化的，具有很強(qiáng)的客觀性。企業(yè)應(yīng)該根據(jù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生而尋找企業(yè)內(nèi)部管理存在的問題，對經(jīng)營以及決策進(jìn)行全面性的分析，挖掘房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并及時(shí)進(jìn)行解決，以免在日后的經(jīng)營活動(dòng)中造成更嚴(yán)重的影響。與此同時(shí)，在進(jìn)行發(fā)展目標(biāo)的制定時(shí)，要時(shí)刻結(jié)合企業(yè)的實(shí)際狀況，要在現(xiàn)有樓盤售賣情況的基礎(chǔ)上決定是否進(jìn)行投資等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，以此降低企業(yè)發(fā)生資金風(fēng)險(xiǎn)的可能性。

3.可控性

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因具有規(guī)律性，因此企業(yè)可以通過妥善的經(jīng)營與科學(xué)的管控方式降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能。企業(yè)要在日常經(jīng)營中對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)估與防范，對于現(xiàn)金流以及成本預(yù)算方面也要進(jìn)行妥善的控制與管理，對招標(biāo)、籌資等工作加大重視力度，盡可能對應(yīng)收賬款等進(jìn)行及時(shí)的催收，降低發(fā)生壞賬以及呆賬的可能。

4.不確定性

對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營來說，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有一定的不確定性，且財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)雖然可控但并不意味著可以完全消滅而不產(chǎn)生，因此這種不確定性也成了房地產(chǎn)企業(yè)的一種重要特征。正由于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)可能會(huì)發(fā)生變化，所以企業(yè)要在主觀和客觀方面加大管理力度。在主觀層面上，要降低財(cái)務(wù)人員出現(xiàn)誤差以及失誤的可能性，而對于客觀來講，則要對每一個(gè)不同的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)評估和現(xiàn)金流的預(yù)算，通過妥善的管理降低客觀因素引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率。對于房地產(chǎn)而言，也要對房地產(chǎn)的位置進(jìn)行分析，根據(jù)所在地城市的基礎(chǔ)情況確定相關(guān)售賣因素，利用市場經(jīng)濟(jì)的供需情況降低企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)包含的種類及產(chǎn)生原因

1.投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相比較其他行業(yè)而言比較嚴(yán)重且普遍。其投資風(fēng)險(xiǎn)主要是源于其自身特點(diǎn)所導(dǎo)致，房地產(chǎn)企業(yè)從前期選址開發(fā)到后期建設(shè)及銷售是非常漫長的一個(gè)過程，每一個(gè)階段都有可能伴隨著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，很多企業(yè)不能做出科學(xué)性的財(cái)務(wù)分析，有盲目進(jìn)行投資的現(xiàn)象出現(xiàn)，管理機(jī)制不夠健全，沒有系統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析，導(dǎo)致企業(yè)應(yīng)收賬款逐漸加大，最終面臨巨大的債務(wù)危機(jī)以及投資風(fēng)險(xiǎn)。此外，很多房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率較高，因此會(huì)造成融資方面的問題，對企業(yè)的日常經(jīng)營造成阻礙。很多上市集團(tuán)由于資金管理以及使用不當(dāng)，只能將當(dāng)期利潤作為償還負(fù)債的主要保障，這也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。

2.籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)對于資金要求很高，前期開發(fā)投入大、時(shí)間長，很難及時(shí)進(jìn)行資金回籠用來持續(xù)發(fā)展。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)利用籌集資金進(jìn)行項(xiàng)目的資金投入，針對向銀行貸款來講，一旦貸款政策出現(xiàn)變化，對于整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)造成影響。政策的改變直接會(huì)影響銀行放款進(jìn)度，對于企業(yè)和消費(fèi)者來講都會(huì)產(chǎn)生不小的沖擊，對產(chǎn)業(yè)的資金鏈也會(huì)產(chǎn)生一定影響。

3.資金回收風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)主要是銷售風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)帶來的。房地產(chǎn)作為銷售行業(yè)的一種，對于市場經(jīng)濟(jì)的依賴非常大，市場上的供求關(guān)系會(huì)直接影響當(dāng)年房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展趨勢，當(dāng)供大于求，消費(fèi)者買房需求減小，房地產(chǎn)銷售價(jià)格就會(huì)隨之下降，這對于房地產(chǎn)資金回流就會(huì)更加困難，而信用風(fēng)險(xiǎn)則是與應(yīng)收賬款償債能力息息相關(guān)，如果購買者信用能力下降，不能及時(shí)進(jìn)行還款，那么就不會(huì)對其開放貸款功能，這種情況下對于房地產(chǎn)銷售來講是一種銷售挑戰(zhàn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

1.加強(qiáng)項(xiàng)目可行性研究降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

對于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)把控來講，項(xiàng)目可行性研究顯得尤其重要，對于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效防范很有幫助，房地產(chǎn)投資具有金額較大、周期長、環(huán)節(jié)眾多的特點(diǎn)，在這種前提下，很多因素都可能隨時(shí)發(fā)生變化。因而房地產(chǎn)企業(yè)要想有效規(guī)避投資失敗的可能，就一定要重視前期可行性研究分析。第一，相關(guān)企業(yè)要積極搜集大量材料，將信息在公司內(nèi)部流通，進(jìn)行信息互享，通過相關(guān)部門一同進(jìn)行可行性分析研究，在信息收集方面，要求一定要具體，要包括相關(guān)各類信息，如當(dāng)?shù)卣谓?jīng)濟(jì)環(huán)境、相關(guān)政策以及投資環(huán)境的分析，尤其是要對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)總體狀況進(jìn)行深入研究，對于企業(yè)內(nèi)部來講，也要全面了解企業(yè)現(xiàn)行狀況，包括結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流、償債能力等。除此之外，在可行性研究過程中，要對主營業(yè)務(wù)收入、在建工程費(fèi)用、開發(fā)投入要進(jìn)行全面的預(yù)測以及金額估算。在項(xiàng)目凈利潤以及現(xiàn)金流分析基礎(chǔ)上，還要分析房地產(chǎn)整體前期投入和投資回報(bào)等財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，綜合以上指標(biāo)整體情況，對企業(yè)投資進(jìn)行相應(yīng)決策。房地產(chǎn)企業(yè)要同時(shí)進(jìn)行多項(xiàng)目的可行性項(xiàng)目分析，選擇最適合的進(jìn)行投資，公司要組成以“專業(yè)人員為主，管理人員為輔”的專家考察團(tuán)隊(duì)對項(xiàng)目開發(fā)地進(jìn)行實(shí)地考察。當(dāng)公司投資開始有所收益時(shí)，相關(guān)管理人員要進(jìn)行總結(jié)，對投資項(xiàng)目過程中的數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)分析，為今后的房地產(chǎn)投資提供寶貴經(jīng)驗(yàn)。以嘉成集團(tuán)為例，2020 年流動(dòng)比率為16.4%，相比于2019年的10.5%已經(jīng)有所改善，雖然與同行業(yè)相比，仍處在落后地位，但卻從側(cè)面反映出，嘉成集團(tuán)在不依賴營應(yīng)收賬款條件下，償債能力有一定程度上的增強(qiáng)，基于同類型的企業(yè)發(fā)展情況來看，該企業(yè)存貨占流動(dòng)資產(chǎn)比例較高，所以其流動(dòng)資產(chǎn)急需進(jìn)行管理，否則不利于公司后續(xù)投資發(fā)展，容易產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。公司戰(zhàn)略與財(cái)務(wù)戰(zhàn)略存在依托關(guān)系，對于房地產(chǎn)開發(fā)來講缺一不可，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的制定要遵從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，為企業(yè)發(fā)展進(jìn)行理論基礎(chǔ)及數(shù)據(jù)分析，綜合評價(jià)項(xiàng)目是否能夠帶來更高的經(jīng)濟(jì)效益，這樣才能夠有效減少公司投資風(fēng)險(xiǎn)，共同營造一個(gè)好的投資環(huán)境。

2.拓寬籌資渠道降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資金額是很大的一筆投入，很多企業(yè)以自身銀行存款是不足以進(jìn)行投資的，在這種條件下，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)短期借款或者長期借款進(jìn)行籌資，最常見的方式就是銀行貸款，可以在較快的時(shí)間里籌集到資金，但是銀行貸款也有缺點(diǎn)，其對于相關(guān)信貸政策依賴性很強(qiáng)，當(dāng)信貸政策進(jìn)行調(diào)整時(shí)，貸款企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)很大的財(cái)務(wù)問題，甚至面臨無法償債的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對于公司長遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。面對這種現(xiàn)象，企業(yè)要積極拓展籌資渠道，減少單一籌資方式的采取，利用多種融資方式有效分散融資風(fēng)險(xiǎn)，例如，將銀行存款與銀行貸款進(jìn)行整合，銀行存款與基金進(jìn)行整合等方式，不僅拓寬了籌資渠道，還減少了銀行貸款的金額，減輕對銀行的依賴性，可以很好地分散融資風(fēng)險(xiǎn)與融資壓力。很多公司的股東大會(huì)在內(nèi)部管理與內(nèi)部控制方面很難起到關(guān)鍵作用，導(dǎo)致公司整體制度體系不夠健全、基礎(chǔ)設(shè)施不完整、業(yè)務(wù)管理不統(tǒng)一。同時(shí)，管理層對于相關(guān)數(shù)據(jù)分析不夠重視，難以規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)若想能夠及時(shí)減少風(fēng)險(xiǎn)的可能性，最大程度上為公司帶來經(jīng)濟(jì)效益，就需要不斷完善內(nèi)部管理體制，加強(qiáng)員工業(yè)務(wù)能力，對籌資等進(jìn)行嚴(yán)格把控，嚴(yán)格審查投資項(xiàng)目每一環(huán)節(jié)，確保項(xiàng)目的成功推進(jìn)，在籌資過程中也要符合相關(guān)規(guī)定。

3.進(jìn)行房產(chǎn)銷售市場調(diào)查降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)投資建設(shè)之前，企業(yè)要做好資金回收風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)估，要對開發(fā)區(qū)域進(jìn)行全面大范圍的調(diào)查分析，尤其是針對銷售市場近幾年的狀況進(jìn)行深入剖析，要求關(guān)注當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)供求關(guān)系、價(jià)格走向以及銷售指標(biāo)的變動(dòng)。以保利集團(tuán)為例，在2018 年至2020 年一直在穩(wěn)步增長，在2020 年達(dá)到峰值之后開始下降，主營業(yè)務(wù)利潤率的下降說明其公司的主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)方面收益在逐年下降，其他營業(yè)收入在逐年升高，因此保利集團(tuán)在后續(xù)幾年對主營業(yè)務(wù)帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了有效規(guī)避。房地產(chǎn)行業(yè)的投資周期較長，金額需求較大，企業(yè)在進(jìn)行投資之前要全面進(jìn)行可行性研究，在可行性研究報(bào)告基礎(chǔ)上，深入進(jìn)行對開發(fā)質(zhì)量、同行業(yè)競爭對手的情況、未來幾年發(fā)展前景進(jìn)行研究，應(yīng)該設(shè)立專門人員進(jìn)行市場調(diào)研，以保利集團(tuán)在2018 年到2019 年存貨周轉(zhuǎn)率略微下降后開始逐年增長為例，在當(dāng)年相關(guān)政策對其進(jìn)行銷售產(chǎn)生了影響，購房者對于買房更加關(guān)注細(xì)節(jié)，庫存變多導(dǎo)致周轉(zhuǎn)下降，2019 年國家加大了城市化進(jìn)程的推廣，導(dǎo)致購房需求增加，市場消化速度加快，房地產(chǎn)銷售行業(yè)形勢也有所好轉(zhuǎn)，所以企業(yè)要通過對區(qū)域市場供求關(guān)系的掌握決定開發(fā)怎樣的樓盤、什么性質(zhì)的決策，使決策更具有權(quán)威性以及市場效益。

在充分進(jìn)行市場調(diào)研之后，對開發(fā)成本、項(xiàng)目時(shí)間、相關(guān)在建工程成本預(yù)算進(jìn)行進(jìn)一步計(jì)算，結(jié)合市場普遍均價(jià)以及實(shí)際成本進(jìn)行價(jià)格制定，銷售部門要相應(yīng)做好銷售戰(zhàn)略計(jì)劃，做好前期的推廣宣傳工作，加強(qiáng)對周圍居民以及各種場所的廣告宣傳，做好前期營銷以及廣告投入，這對日后樓盤銷售很有必要，可以有效增加房屋實(shí)際交易量，可以搶占前期房地產(chǎn)銷售市場。時(shí)刻關(guān)注消費(fèi)者動(dòng)向，若實(shí)際效果并沒有達(dá)到預(yù)期，銷售部門要及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)行原因分析，適當(dāng)對價(jià)格以及配套設(shè)施進(jìn)行調(diào)整，規(guī)避資金回收風(fēng)險(xiǎn)，在企業(yè)日常經(jīng)營活動(dòng)中，財(cái)務(wù)人員也要綜合考察分析，時(shí)刻進(jìn)行對相關(guān)指標(biāo)的數(shù)據(jù)以及指標(biāo)，為公司決策做好數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。同時(shí)，要對已經(jīng)投資的項(xiàng)目工作進(jìn)行嚴(yán)格管理，對相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行實(shí)時(shí)追蹤，在工程即將結(jié)束或者年度末期制作本次投資的整體情況說明，對于政策來講，要根據(jù)實(shí)際狀況應(yīng)對相關(guān)政策的改變，要時(shí)刻關(guān)注國家發(fā)展趨勢，提前做好應(yīng)對準(zhǔn)備，利率低時(shí)可以擴(kuò)大投資，當(dāng)利率上升時(shí)，要減少投資，不要盲目跟風(fēng)，使公司陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。

針對以上問題的分析，個(gè)人認(rèn)為要對整個(gè)投資過程進(jìn)行強(qiáng)有力且全面的監(jiān)督，要隨時(shí)向部門索要資金情況的相關(guān)信息，對于籌集的資金用途也要進(jìn)行把控，實(shí)現(xiàn)“?？顚Ｓ谩?，確保資金的合理使用，發(fā)揮籌資帶來的最大效益，減少不必要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為公司長遠(yuǎn)發(fā)展奠定資金基礎(chǔ)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來源于管理層面不善，為此企業(yè)要加大管理力度，合理對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行相關(guān)決策，以此減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)通常對企業(yè)發(fā)展影響巨大，這要求相關(guān)財(cái)務(wù)人員以及管理人員要針對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行合理分析，減少盲目投資帶來的相關(guān)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)要做好制度管理以及人員管理，進(jìn)一步確保房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)性發(fā)展。