翟云嶺，郭佳瑋

（大連海事大學(xué)法學(xué)院，遼寧大連 116026）

我國原《合同法》第229 條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，通說認為其成立“買賣不破租賃”規(guī)則。2021年1月1日起實施的《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）合同編第725 條規(guī)定，租賃物在承租人依據(jù)租賃合同占有期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。雖然對原《合同法》中的規(guī)定加入了“承租人依據(jù)租賃合同占有”這一構(gòu)成要件，但仍有一些關(guān)鍵問題需要從法的解釋上作出回應(yīng)。例如，《民法典》合同編第725 條與原《合同法》第229 條中均采用了“所有權(quán)變動”的措辭而非通俗理解的“買賣”，那么對于“所有權(quán)變動”應(yīng)如何理解？哪些屬于不影響租賃合同效力的所有權(quán)變動？是否僅限于買賣合同，或者僅包括與買賣合同相類似的債權(quán)合同引起的租賃物所有權(quán)變動？如何對這些租賃物所有權(quán)變動作類型化區(qū)分？厘清這些問題，對于“買賣不破租賃”規(guī)則基本內(nèi)含的理解及適用范圍的明晰具有重要的作用，值得深入研究。本文僅就立法條文當中“所有權(quán)變動”的涵義進行考察研討，厘清《民法典》中不影響租賃合同效力的所有權(quán)變動的范圍與類型，以期能對“買賣不破租賃”規(guī)則的理解與適用提供有價值的參考。

一、所有權(quán)變動的規(guī)范性釋義

僅從字面意思理解，“買賣不破租賃”規(guī)則中“買賣”一詞并不準確。若以買賣合同論，買賣合同與租賃合同均為債權(quán)合同，基于債權(quán)行為效力的相對性原則，買賣合同的成立、變更以及消滅并不能對租賃合同的效力產(chǎn)生影響，買受人也無法對承租人主張權(quán)利。若買受人依據(jù)買賣合同，通過交付或登記而取得租賃物所有權(quán)，即可依據(jù)物的追及權(quán)，對僅作為租賃合同中享有債權(quán)的承租人使用租賃物產(chǎn)生影響?！百I賣不破租賃”規(guī)則中，真正被擊破的，應(yīng)是出租人與承租人之間基于租賃合同而在租賃物上存在的租賃關(guān)系，即承租人對租賃物的占有使用狀態(tài)的無法維系。顯然，這種“擊破”效果并非由買賣合同的成立、生效所引起。故該規(guī)則的本意，實為討論作為原因行為的買賣合同引起租賃物所有權(quán)讓與的情形下，租賃合同中承租人可否取得對抗買受人之物上請求權(quán)的地位。因此，有部分學(xué)者提出“買賣不破租賃”這一稱謂并不適當，參考德國法的規(guī)定，應(yīng)改為“所有權(quán)讓與不破租賃”[1]6。我們認為，“買賣不破租賃”（Kauf bricht Nicht miete）作為一則法律格言，是習(xí)慣上的稱謂，應(yīng)理解為對該規(guī)則的一種形象的概括。僅從其本身字面意思理解，容易引起對規(guī)則本意的誤讀。對于該規(guī)則的理解，不應(yīng)直接對其作文義解釋，而應(yīng)面向?qū)嵍ǚl文來作闡述。

在德國法理論中，“買賣不破租賃”規(guī)則的構(gòu)成要件應(yīng)具備以下三點：其一，存在合法有效的租賃關(guān)系；其二，租賃物交付承租人并由承租人持續(xù)占有；其三，出租人將租賃物所有權(quán)讓與第三人。[2]191我國《民法典》合同編第725條中規(guī)定所有權(quán)變動不影響租賃合同效力，應(yīng)概括為“所有權(quán)變動不破租賃”。其他大陸法系國家和地區(qū)對該規(guī)則的表述亦不盡相同。《德國民法典》第566條規(guī)定，出租人的土地在交付于承租人后，由出租人讓與第三人時，受讓人代替出租人取得在其所有期間因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)?！度鹗總ǖ洹返?61 條在租賃物轉(zhuǎn)讓以外，又規(guī)定了“出租人在債務(wù)追償中或者破產(chǎn)程序中被剝奪了租賃物所有權(quán)”，與前者“所有權(quán)讓與”之表述異曲同工?！犊笨嗣穹ǖ洹返?886條“自愿或強制轉(zhuǎn)讓租賃物的，或出租人的資格因任何其他原因消滅的”[3]238之表達，較之《德國民法典》則更為細致，不僅就是否為所有權(quán)人意思表示而分成自愿與強制轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，更規(guī)定了所有權(quán)轉(zhuǎn)移而引起出租人資格消滅的情況。至于《歐洲私法的原則、定義與示范規(guī)則：歐洲示范民法典草案》（以下簡稱《歐洲示范民法典草案》）第4.2-7：101 條規(guī)定的“租賃物所有權(quán)從出租人移轉(zhuǎn)至新所有人”，與德國法中的表述亦有所區(qū)別。[4]328以上兩部法律，在“所有權(quán)讓與不破租賃”的基礎(chǔ)上，考察了所有權(quán)因所有權(quán)人債權(quán)行為以外的原因而發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形，可將其歸納為“所有權(quán)轉(zhuǎn)移不破租賃”。相較于其他國家和地區(qū)的規(guī)定，我國“所有權(quán)之變動”的適用范圍顯然要更大。原因在于，物權(quán)變動理論中，包括有物權(quán)的取得、物權(quán)的變更以及物權(quán)的消滅三個部分。細分之，物權(quán)的取得又包含物權(quán)的原始取得與物權(quán)的繼受取得兩種形式，而廣義上的物權(quán)變更，也有物權(quán)的主體變更、物權(quán)的內(nèi)容變更和客體變更三個方面，物權(quán)的消滅也包括絕對消滅與相對消滅兩種情形。在德國法理論中，“買賣不破租賃”規(guī)則要求在租賃合同存續(xù)期間，若出租人將租賃物所有權(quán)讓與第三人，則第三人繼受租賃出租人在租賃合同中的全部權(quán)利與義務(wù)，租賃合同并不解除。[2]190“買賣”這一要件對應(yīng)在物權(quán)變動的三個階段中，應(yīng)當理解為買受人取得所有權(quán)為宜。因此，對“所有權(quán)變動”時間的認定應(yīng)以受讓人所有權(quán)的取得為準。

二、以非基于法律行為發(fā)生所有權(quán)變動為視角的類型劃分

（一）法律行為不是所有權(quán)變動的前提條件

第三人通過繼受原所有權(quán)人的權(quán)利，從而取得租賃物所有權(quán)，其原因行為范圍不應(yīng)局限于買賣合同，包括破產(chǎn)拍賣、抵押物拍賣、贈予、遺贈等情形，均屬于其適用范圍。[5]292，293基于對“所有權(quán)變動”這一原因行為的擴大解釋，以及德國法的通說，有學(xué)者將其進一步歸納為“所有基于法律行為而發(fā)生的所有權(quán)變動，都不應(yīng)影響租賃合同的效力”[6]。德國學(xué)者梅迪庫斯認為，“買賣不破租賃”這一格言并不確切，其所指向的內(nèi)容上的變動并非基于債上的買賣。這通常是指“發(fā)生在買賣之后的、向買受人進行的（物上的）所有權(quán)轉(zhuǎn)移”[2]190。買受人只有取得租賃物所有權(quán)才對租賃關(guān)系產(chǎn)生影響，單純的債權(quán)行為并不與租賃關(guān)系相抵觸。而受讓人取得標的物所有權(quán)后的物上請求權(quán)之行使，則產(chǎn)生對抗承租人對租賃物占有、使用的效果。由此產(chǎn)生疑問：依據(jù)法律行為而發(fā)生的所有權(quán)變動在適用“買賣不破租賃”規(guī)則上是否存在限制條件？是否所有非基于法律行為而發(fā)生的所有權(quán)變動都得以對抗在先設(shè)立的租賃關(guān)系？

首先，依據(jù)法律行為而發(fā)生的所有權(quán)變動，應(yīng)符合法律規(guī)定的物權(quán)公示的要求，即動產(chǎn)的交付與不動產(chǎn)登記。因此，在滿足公示要件的情況下，受讓人取得標的物所有權(quán)，方有“買賣不破租賃”的適用。此時，應(yīng)考察所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間來判定“買賣”是否擊破“租賃”。若所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間在租賃合同生效且租賃物交付承租人占有前，則承租人不得對抗所有權(quán)人的返還原物請求權(quán)，即無“買賣不破租賃”的適用。若租賃合同先于所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間生效，且租賃物業(yè)已交付承租人占有的，則承租人可依據(jù)“買賣不破租賃”規(guī)則請求受讓人繼續(xù)履行租賃合同。

其次，更應(yīng)當著重討論的是“買賣不破租賃”規(guī)則中“所有權(quán)變動”要件是否包括非基于法律行為發(fā)生的所有權(quán)變動。非基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動是指因法律行為以外的法律事實引起的物權(quán)的產(chǎn)生、變更、轉(zhuǎn)移與消滅。[7]237學(xué)理上，非基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動主要包括依法律、法令直接規(guī)定發(fā)生的物權(quán)變動，因公用征收發(fā)生的物權(quán)變動，因法院判決發(fā)生的物權(quán)變動，因繼承、遺贈發(fā)生的物權(quán)變動，因事實行為發(fā)生的物權(quán)變動[8]94，后四者規(guī)定在我國《民法典》物權(quán)編第229 條至第231 條。區(qū)別于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動，非基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動效果直接因法律事實所產(chǎn)生，而不必遵循民事法律行為所要求的物權(quán)公示。因此，對于非基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動是否不影響租賃合同的效力，一方面應(yīng)考察法律事實發(fā)生的時間。若法律事實發(fā)生于租賃合同生效且租賃物交付承租人之前，則所有權(quán)的變動不應(yīng)當影響租賃合同的效力；反之，則可以否定租賃關(guān)系的存在。另一方面，對于不同類型的法律事實，應(yīng)分情況討論。征收、征用屬于國家行使行政管理權(quán)行為，該行政行為以保護不特定多數(shù)人利益為目的，其價值位階高于“買賣不破租賃”所保護的承租人利益，因此征收、征用而導(dǎo)致的所有權(quán)變動具有擊破租賃關(guān)系的效力。民法當中的事實行為主要包括勞動生產(chǎn)、拾得遺失物、發(fā)現(xiàn)埋藏物、先占以及添附。[9]因事實行為導(dǎo)致的所有權(quán)變動主要表現(xiàn)為新物的所有權(quán)的設(shè)立，亦即建造人、投資人等民事主體在事實行為完成時直接取得所有權(quán)，一般并不存在原權(quán)利人，因此并不存在原所有權(quán)人在先締結(jié)租賃關(guān)系而后在新所有權(quán)人與承租人間適用“買賣不破租賃”規(guī)則的情形。

（二）因繼承發(fā)生的所有權(quán)變動不影響租賃合同效力

因遺產(chǎn)繼承產(chǎn)生所有權(quán)變動的，包括遺囑繼承、法定繼承、受遺贈以及遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的履行。自然人死亡時，其遺產(chǎn)應(yīng)由遺囑指定的繼承人或法定繼承人繼承，遺囑指定的受遺贈人，也有權(quán)接受遺產(chǎn)。此外，如果被繼承人生前與他人簽訂有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，其遺產(chǎn)應(yīng)按照協(xié)議由扶養(yǎng)人所取得。[10]93在遺產(chǎn)繼承中，法定繼承是由法律規(guī)定直接引起的所有權(quán)變動，不屬于法律行為導(dǎo)致的物權(quán)變動。遺贈扶養(yǎng)協(xié)議中存在合同履行的部分，將其認定為法律行為導(dǎo)致的物權(quán)變動是可行的。但遺囑繼承與遺贈是由被繼承人單方法律行為及被繼承人死亡的事實所共同引起的，雖遺囑行為屬于法律行為，然而導(dǎo)致遺產(chǎn)物權(quán)變動的根本原因在于被繼承人的死亡。[11]因此，遺囑繼承與遺贈當屬于非基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動。

置于“買賣不破租賃”規(guī)則語境下，若出租人在租賃合同存續(xù)期間死亡，租賃物所有權(quán)由繼承人、受遺贈人所繼承，此時發(fā)生的租賃物所有權(quán)變動是否影響在先訂立之租賃合同的效力？對于這一問題，學(xué)界存在不同觀點。有學(xué)者認為，構(gòu)成租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移之原因行為，應(yīng)包括遺贈等遺產(chǎn)繼承之情形。[12]153也有的學(xué)者持不同觀點，認為雖然租賃合同在承租人與繼承人間繼續(xù)存在，但“這不是買賣不破租賃原則適用的結(jié)果，而是繼承的法理當然發(fā)生的效果”[13]。在我國《民法典》繼承編中，對于債權(quán)的繼承與債務(wù)的承擔，均以一般性規(guī)定作出，而并未針對租賃合同進行額外的特殊規(guī)定。而合同編第725 條的“買賣不破租賃”規(guī)則，則是基于保護承租人利益等價值考量而作出的，有其特殊的政策目的。雖然適用繼承編有關(guān)規(guī)定與合同編第725 條，其效果均為租賃合同有效并為繼承人所繼受，但適用“買賣不破租賃”規(guī)則顯然更能體現(xiàn)對承租人利益保護的價值選擇，更為妥洽。根據(jù)《民法典》物權(quán)編第230條的規(guī)定，因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時發(fā)生效力。因此，物權(quán)變動的時間為被繼承人死亡的時間。由此應(yīng)對法律適用范圍作出區(qū)分：若租賃物并未交付承租人占有而出租人死亡的，此時由于未達成構(gòu)成要件而并不適用“買賣不破租賃”規(guī)則；反之，則應(yīng)為規(guī)則所調(diào)整，租賃合同的效力不受租賃物所有權(quán)變動的影響。于前者，繼承人或受遺贈人負有繼續(xù)履行合同、交付租賃物的義務(wù)，其中產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)分配關(guān)系為繼承編所調(diào)整；于后者，繼承人或受遺贈人應(yīng)允許承租人繼續(xù)占有、使用租賃物，并適用“買賣不破租賃”的相關(guān)規(guī)定。

（三）因企業(yè)破產(chǎn)強制拍賣發(fā)生所有權(quán)變動不影響租賃合同效力

《民法典》物權(quán)編第229 條規(guī)定，因人民法院、仲裁機構(gòu)出具的生效法律文書導(dǎo)致的物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或消滅的，自法律文書生效時發(fā)生效力，屬于非基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動的情況。此處所指法律文書，包括直接為當事人創(chuàng)設(shè)或者變動物權(quán)的判決書、裁決書、調(diào)解書等。[14]439根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉物權(quán)編的解釋（一）》第7條的規(guī)定，《民法典》物權(quán)編第229條所稱之法律文書亦包括民事執(zhí)行中的拍賣成交裁定。強制拍賣是破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)變現(xiàn)的一種手段，作為非基于法律行為發(fā)生物權(quán)變動的方式之一，強制拍賣是否適用“買賣不破租賃”規(guī)則，存在不同觀點。有學(xué)者認為，企業(yè)破產(chǎn)中的強制拍賣，是為買賣之一種，當屬繼受取得。其所有權(quán)從破產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移至買受人，應(yīng)適用“買賣不破租賃”規(guī)則。[5]293反對者認為，企業(yè)破產(chǎn)時未到期的租賃合同，應(yīng)當被視為一般債權(quán)，不應(yīng)享有優(yōu)先清償?shù)男Ч?。根?jù)破產(chǎn)財產(chǎn)的清償順序規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)所欠職工的工資和勞動保險費用，以及破產(chǎn)企業(yè)所欠稅款，享有優(yōu)先請求權(quán)，應(yīng)當優(yōu)先清償。而在一般債權(quán)當中，有抵押的債權(quán)應(yīng)當先于其他債權(quán)優(yōu)先清償。因此，若企業(yè)破產(chǎn)時尚未到期的租賃合同得到繼續(xù)履行，作為一般債權(quán)的租賃權(quán)，其實現(xiàn)不僅優(yōu)先于其他一般債權(quán)，而且將先于破產(chǎn)企業(yè)所欠職工的工資、勞動保險費用和破產(chǎn)企業(yè)所欠稅款的清償，違背了企業(yè)破產(chǎn)的清償順序規(guī)則。這種清償方式，不僅使得企業(yè)職工的利益得不到實現(xiàn)，更會導(dǎo)致“破產(chǎn)企業(yè)的房屋和土地由于使用權(quán)附著的租賃關(guān)系對開發(fā)利用的消極影響”，阻礙購買者獲取其使用收益。因此，破產(chǎn)企業(yè)強制拍賣不應(yīng)適用“買賣不破租賃”規(guī)則。[15]

我們認為，對于破產(chǎn)企業(yè)強制拍賣引起的標的物所有權(quán)變動是否影響租賃合同的效力，首先應(yīng)當明確的就是租賃合同在拍賣程序啟動時是否已經(jīng)履行。由于“買賣不破租賃”規(guī)則要求租賃物已交付承租人占有使用，對于在拍賣程序啟動時尚未履行的租賃合同，不屬于“買賣不破租賃”規(guī)則的調(diào)整范圍。此時破產(chǎn)管理人對租賃合同的繼續(xù)履行或解除之決定，當由破產(chǎn)法所調(diào)整，對于承租人利益的保護可作參考。對于拍賣程序啟動時已經(jīng)履行且租賃物交付承租人占有使用的租賃合同，其是否適用“買賣不破租賃”規(guī)則，應(yīng)考慮租賃關(guān)系的存在是否造成租賃物的市場價值貶損、影響買受人使用等情形，不能一概而論?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第28 條第2 款規(guī)定：拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當依法將其除去后進行拍賣。該規(guī)定之目的在于，人民法院在執(zhí)行強制拍賣程序時，應(yīng)當考察拍賣財產(chǎn)上存在的租賃關(guān)系是否影響拍賣目的之實現(xiàn)，而租賃合同并不當然因拍賣程序的啟動而消滅。由于拍賣程序之履行，其目的在于實現(xiàn)拍賣財產(chǎn)市場價值的最大化，從而保障債權(quán)人利益的實現(xiàn)，而拍賣財產(chǎn)上存在的租賃關(guān)系屬于其使用價值的體現(xiàn)，承租人對于租賃物的占有、使用，并不當然影響租賃物市場價值的實現(xiàn)。人民法院負有審查拍賣財產(chǎn)上存在的租賃關(guān)系是否影響拍賣目的實現(xiàn)的義務(wù)，對于影響拍賣財產(chǎn)市場價值的，應(yīng)當將其去除。而對于不符合去除條件的，法院應(yīng)同時進行“帶租”競價和“去租”競價，并最終在滿足一定條件下以最高“去租”價格成交。[16]對于拍賣財產(chǎn)上存在的租賃關(guān)系并未影響其市場價值的情況，人民法院雖未將其去除，但依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第10 條的規(guī)定，執(zhí)行人員應(yīng)當對拍賣財產(chǎn)的權(quán)屬狀況、占有使用情況等進行必要的調(diào)查，制作拍賣財產(chǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查筆錄或者收集其他有關(guān)資料。拍賣機構(gòu)應(yīng)人民法院要求在拍賣公告中對被拍賣財產(chǎn)上存在租賃關(guān)系做出公告的情況下，若買受人依然同意購買，則必然要繼承租賃合同中出租人的地位。[17]拍賣財產(chǎn)由于其上存在租賃負擔，其市場價值會受租賃合同的長短、租金支付情況的影響。買受人充分了解公示信息而作出購買決定，是其對自身利益衡量下的選擇，而法律應(yīng)當尊重當事人合法、正當?shù)囊馑甲灾涡袨椤?/p>

三、以所有權(quán)原始取得為視角的類型劃分

（一）應(yīng)排除以占有為前提或存在特殊目的之情形

前文提到，在德國法中，“買賣不破租賃”實際應(yīng)理解為“所有權(quán)讓與不破租賃”，其中“買賣”之解釋應(yīng)為原權(quán)利人將租賃物所有權(quán)讓與第三人。這種基于原權(quán)利人之權(quán)利而取得所有權(quán)的情形，符合繼受取得的原理。因此，有學(xué)者認為，在租賃所有權(quán)繼受取得的情況下，應(yīng)適用“買賣不破租賃”規(guī)則。[5]293至于引起所有權(quán)變動的原因行為，在符合出租人意思自治的基礎(chǔ)上，其他因素在所不論。與其相對應(yīng)，是否所有權(quán)的原始取得不能適用“買賣不破租賃”規(guī)則呢？這一問題，在學(xué)界中存在不同觀點。有的學(xué)者認為，出租人將租賃物所有權(quán)讓與第三人，“系指第三人依物權(quán)行為繼受租賃物之所有權(quán)，不包括原始取得之情形”[12]156。有的學(xué)者雖然不認為“買賣不破租賃”規(guī)則的適用應(yīng)當包括所有權(quán)的原始取得，但其將適用范圍劃分的原因解釋為“通過原始取得方式取得的不動產(chǎn)所有權(quán)具有優(yōu)先于租賃權(quán)的法律效力，因而買賣不破租賃原則不適用于原始取得租賃物所有權(quán)的情形”[15]。還有部分學(xué)者認為，當?shù)谌嗽既〉米赓U物之所有權(quán)時，應(yīng)當視其原始取得所有權(quán)是否以占有為前提而分別情形論之。如該租賃物所有權(quán)的原始取得以占有為前提，譬如通過善意取得或取得時效取得所有權(quán)，則不能適用“買賣不破租賃”規(guī)則。反之，在租賃物所有權(quán)的原始取得非以占有作為前提條件，除去類似于以公共利益為目的的征收、征用等法律有特別規(guī)定的情況，如“因不動產(chǎn)所有人拋棄而取得、信賴登記、沒收、沒入”等，均屬“買賣不破租賃”規(guī)則的適用范圍。[5]295值得注意的是，并非全部類型的所有權(quán)原始取得都不影響租賃合同的效力，仍然當以是否占有租賃物作為前提。在《德國民法典》對“買賣不破租賃”的規(guī)定中，要求了承租人在租賃合同存續(xù)期間持續(xù)占有租賃物這一條件。我國《民法典》合同編第725條規(guī)定，租賃物在承租人依據(jù)租賃合同占有期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。由此看出，我國立法者也認同德國法中將租賃物交付承租人并由其持續(xù)占有作為“買賣不破租賃”的構(gòu)成要件這一做法。在租賃合同存續(xù)期間租賃物所有權(quán)由第三人原始取得，若該原始取得以第三人對租賃物的占有作為前提，則必然與承租人對租賃物的占有產(chǎn)生沖突。因此，若租賃物所有權(quán)原始取得以占有為前提條件，則不能適用“買賣不破租賃”規(guī)則。

綜上，我們認為：第三人繼受取得租賃物所有權(quán)的，不應(yīng)當影響租賃合同的效力；第三人原始取得租賃物所有權(quán)的，在其原始取得非以占有為前提條件下，除去以公共利益為目的等法律有特殊規(guī)定的情況，亦不得影響租賃合同的效力。

（二）應(yīng)區(qū)分動產(chǎn)與不動產(chǎn)所有權(quán)的善意取得

善意取得作為所有權(quán)原始取得的一種形式，在第三人善意取得租賃物所有權(quán)的情況下是否影響租賃合同的效力？對此，有學(xué)者認為，善意取得不應(yīng)屬于“買賣不破租賃”適用范圍。[5]294我們認為，善意取得能否適用“買賣不破租賃”規(guī)則，應(yīng)以租賃物的物權(quán)公示方式為依據(jù)，分情況討論。

對于動產(chǎn)而言，其以占有為物權(quán)公示方式，所有權(quán)人通過占有動產(chǎn)達到其權(quán)利外觀。故動產(chǎn)的善意取得以無處分權(quán)人取得動產(chǎn)的占有為構(gòu)成要件。[10]193無處分權(quán)人的占有，既包括直接占有，亦包括間接占有。在“買賣不破租賃”規(guī)則的構(gòu)成要件中，承租人應(yīng)當在租賃合同存續(xù)期間，對租賃物持續(xù)占有。若以直接占有為前提，在租賃物為動產(chǎn)的無權(quán)處分中，無處分權(quán)人對租賃物的“占有”與承租人對租賃物的占有狀態(tài)產(chǎn)生沖突。因此，“買賣不破租賃”并不適用于“新所有權(quán)人基于與并非所有權(quán)人的占有人之交易善意取得”的情形。[4]329若以間接占有為前提，雖然承租人對租賃物的持續(xù)占有并不違背無權(quán)處分中權(quán)利外觀的要求，但無處分權(quán)人應(yīng)為標的物合法間接占有人，即無處分權(quán)人應(yīng)取得租賃合同中出租人的身份。綜上，在租賃物為動產(chǎn)的情形下，第三人對該租賃物的善意取得，當且僅當無處分權(quán)人以出租人身份間接占有租賃物時，方有“買賣不破租賃”規(guī)則之適用。并且，受讓人取得標的物所有權(quán)的方式，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉物權(quán)編的解釋（一）》第17條的規(guī)定，應(yīng)為指示交付，而不包括現(xiàn)實交付、簡易交付和占有改定等交付方式。

對于不動產(chǎn)而言，其物權(quán)公示方法為物權(quán)登記而非占有。由于登記具有比占有更為強大的公信力，因此買受人基于對物權(quán)登記公示的信賴而做出交易行為。不動產(chǎn)善意取得中“善意”的認定并不以無權(quán)處分人對標的物的占有為權(quán)利外觀，即不動產(chǎn)善意取得并不要求標的物的事實占有狀態(tài)與登記公示的權(quán)利外觀相一致。在無權(quán)處分的情況下，對于受讓人在交易中應(yīng)有的謹慎注意義務(wù)，法律并沒有提出額外要求，受讓人不必對標的物的事實占有狀態(tài)進行調(diào)查，法院亦不得以此否定其主觀善意。因此，不動產(chǎn)的善意取得并不以占有為構(gòu)成要件，也不與“買賣不破租賃”中承租人對租賃物的占有產(chǎn)生沖突。因此，不動產(chǎn)作為租賃物的善意取得，并不影響訂立在先之租賃合同的效力。

四、以動產(chǎn)所有權(quán)變動為視角的類型劃分

（一）所有權(quán)變動在不同動產(chǎn)交付方式中的辨析

承租人對動產(chǎn)、特殊動產(chǎn)以不同方式占有期間租賃物所有權(quán)變動的，以及動產(chǎn)交付方式的不同，能否適用《民法典》第725條“買賣不破租賃”規(guī)定，亦值得作類型劃分討論。

《民法典》第725條規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。對于承租人占有租賃物的方式，民法典并未明示。以占有人是否直接占有其物為標準，占有可分為直接占有與間接占有。直接對物有事實上之管領(lǐng)力的，為直接占有；自己并不直接管控其物，對直接占有物之人基于特定法律關(guān)系具有占有返還請求權(quán)的，屬于間接占有。[18]546根據(jù)“買賣不破租賃”立法之目的，其所保護之利益乃承租人對租賃物的現(xiàn)實使用、支配，其公示之效果亦要求承租人對租賃物的現(xiàn)實占有，符合直接占有之規(guī)定。間接占有中，雖然承租人對租賃物缺乏直接之管領(lǐng)力，但不宜當然否定其不符合規(guī)則中占有之要求。以轉(zhuǎn)租為例，雖然租賃物由次承租人直接占有，承租人僅為間接占有人，但其占有仍繼續(xù)存在。[12]185承租人對租賃物雖沒有直接管領(lǐng)力，但其占有并未中斷，對其利益保護依然存在必要性。因此，應(yīng)以客觀占有事實為準，以主觀占有為輔，以承租人是否中止對租賃物的占有作為構(gòu)成要件：承租人中止占有，租賃之公示無以達成，不應(yīng)對承租人給予保護，包括占有輔助人占有、間接占有、占有被侵奪者，均可被認定為占有不中止。[19]311因此，“買賣不破租賃”中承租人對租賃物的占有，不僅包括直接占有，也應(yīng)當包括間接占有。

動產(chǎn)交付，即動產(chǎn)占有的移轉(zhuǎn)，其方式以是否現(xiàn)實地將物的占有由轉(zhuǎn)讓人移轉(zhuǎn)至受讓人，可分為現(xiàn)實交付與觀念交付。[20]253亦有觀點將交付分為直接交付與非典型交付，除物權(quán)受讓人成為直接占有人的交付外，其他交付均屬于非典型交付。[21]408我國《民法典》除規(guī)定動產(chǎn)交付的一般情形外，亦規(guī)定了三種特殊的觀念交付方式，即第226 條動產(chǎn)物權(quán)受讓人先行占有（或稱“簡易交付”）、第227 條動產(chǎn)物權(quán)指示交付、第228條動產(chǎn)物權(quán)占有改定。不同的動產(chǎn)交付方式，動產(chǎn)所有權(quán)變動的時間存在差別，應(yīng)分別討論與租賃權(quán)的對抗關(guān)系。同時，針對租賃物為動產(chǎn)時承租人對其不同的占有狀態(tài)，分析動產(chǎn)所有權(quán)變動采現(xiàn)實交付還是觀念交付，以及何種方式的觀念交付符合第725條的規(guī)定，亦是所有權(quán)變動類型劃分所應(yīng)解決的關(guān)鍵問題。

1.現(xiàn)實交付與簡易交付應(yīng)以承租人間接占有標的物為前提

首先，應(yīng)排除承租人直接占有標的物狀態(tài)下轉(zhuǎn)讓人通過現(xiàn)實交付方式讓與動產(chǎn)所有權(quán)至受讓人的情形。原因在于，該動產(chǎn)處于承租人直接占有中，轉(zhuǎn)讓人作為間接占有人對動產(chǎn)缺乏直接的管領(lǐng)力，因此無法現(xiàn)實地將其交付至承租人占有。其次，在考察承租人非為直接占有標的物的情況時，應(yīng)區(qū)分承租人是否構(gòu)成對租賃物的占有中止。若承租人主動拋棄租賃物的占有，構(gòu)成占有中止，則不存在適用“買賣不破租賃”規(guī)則的情形。若承租人對租賃物占有并未中止，雖處于間接占有狀態(tài)，于標的物交付受讓人時，始有“買賣不破租賃”之適用。

當標的物處于承租人直接占有狀態(tài)下，簡易交付的情形亦應(yīng)當排除。動產(chǎn)物權(quán)受讓人先行占有動產(chǎn)，后與所有權(quán)人達成轉(zhuǎn)移所有權(quán)的協(xié)議，在當事人協(xié)議生效時產(chǎn)生物權(quán)變動的效力。[21]409由于租賃物所有權(quán)變動時，該動產(chǎn)處于承租人的直接占有中，顯然不存在動產(chǎn)物權(quán)受讓人在先直接占有動產(chǎn)的情形。若租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，受讓人為間接占有人，承租人為直接占有人，則必然在受讓人與承租人間存在租賃關(guān)系。換言之，動產(chǎn)所有權(quán)受讓人的身份當為租賃合同中的出租人。此時，即使在承租人占有租賃物期間動產(chǎn)所有權(quán)變動的，亦不屬于《民法典》第725條所調(diào)整的范圍，動產(chǎn)所有權(quán)受讓人與承租人作為租賃合同的當事人，其關(guān)系當為租賃合同所規(guī)定。當標的物非處于承租人直接占有狀態(tài)下，亦需要考察是否構(gòu)成占有中止。

2.指示交付下所有權(quán)變動以出讓人是否為出租人界分

《民法典》第227 條規(guī)定指示交付制度，是指動產(chǎn)若在讓與人轉(zhuǎn)讓所有權(quán)時處于第三人占有狀態(tài)中，讓與人將其對第三人的返還請求權(quán)讓與受讓人，以代替現(xiàn)實交付。[22]434讓與人轉(zhuǎn)讓的返還請權(quán)性質(zhì)在學(xué)理上存在不同見解，包括物權(quán)性質(zhì)返還請求權(quán)說[21]410、債權(quán)性質(zhì)返還請求權(quán)說[23]、兼具兩種性質(zhì)的返還請求權(quán)說[24]。筆者贊同第三種觀點，即在第三人有權(quán)占有狀態(tài)下，讓與人通過返還請求權(quán)讓與方式讓與的是其對具有占有媒介關(guān)系的占有動產(chǎn)第三人的債權(quán)性質(zhì)的返還請求權(quán)，而第三人對動產(chǎn)屬于無權(quán)占有的，出讓人則可以將其基于所有權(quán)的返還請求權(quán)讓與受讓人。正如論者所言：“通過轉(zhuǎn)讓基于占有媒介關(guān)系的原物返還請求權(quán)，使出讓人無須占有媒介人的同意和協(xié)助，就能移轉(zhuǎn)動產(chǎn)的所有權(quán)?！盵25]讓與人與受讓人達成針對第三人的返還請求權(quán)讓與的合意，動產(chǎn)物權(quán)自合意達成時轉(zhuǎn)移，但并不意味著已完成一般意義上的“交付行為”。事實上，經(jīng)過對“指示交付”的概念辨識與構(gòu)造解析，不應(yīng)認定指示交付屬于交付行為，而應(yīng)作為《民法典》第224條“動產(chǎn)交付”以外的無需交付的特殊情形，與占有改定一樣視為“代替交付”的物權(quán)變動要素。[23]

置于“買賣不破租賃”語境下，通過返還請求權(quán)讓與方式實現(xiàn)動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的是否屬于《民法典》第725條中表述的“所有權(quán)變動”，應(yīng)以出讓人是否為出租人而分情況討論。首先，若出讓人與第三人締結(jié)租賃合同并在動產(chǎn)交付第三人占有后，將動產(chǎn)所有權(quán)通過指示交付方式讓與受讓人的，租賃物的所有權(quán)自讓與動產(chǎn)返還請求權(quán)的合意達成時轉(zhuǎn)移至受讓人，此時出讓人所轉(zhuǎn)讓的是基于租賃合同而享有的債權(quán)性質(zhì)的返還請求權(quán)。根據(jù)《民法典》第725條的規(guī)定，動產(chǎn)所有權(quán)的變動不影響租賃合同的效力。受讓人自取得返還請求權(quán)時起代替出讓人成為出租人，受租賃合同約束。其次，若出讓人并非出租人，換言之，當出租人非為動產(chǎn)所有權(quán)人時，應(yīng)以出租人是否為有權(quán)占有動產(chǎn)再作辨析。若出租人有權(quán)占有該動產(chǎn)者，僅當其自出讓人處取得允許出租之同意者，則租賃合同效力不受影響，始有適用“買賣不破租賃”之情形；反之，受讓人得以債權(quán)的返還請求權(quán)取得動產(chǎn)占有。若出租人為無權(quán)占有，則不存在適用“買賣不破租賃”的空間，受讓人可向第三人行使基于所有權(quán)而享有的返還原物請求權(quán)。

還需要額外明確區(qū)分的是，是否通知承租人返還原物請求權(quán)讓與事實的法律效力?！睹穹ǖ洹返?46條規(guī)定，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)，未通知債務(wù)人的，該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力。若出讓人與受讓人在達成讓與返還請求權(quán)合意后未通知占有媒介人，雖并不影響受讓人取得動產(chǎn)所有權(quán)，但其只得向占有媒介人主張動產(chǎn)的所有權(quán)，而無權(quán)主張債權(quán)性質(zhì)的返還請求權(quán)。[26]因此，在通知承租人前，承租人依然可以向出讓人履行合同義務(wù)，在通知到達前向出讓人給付的租金應(yīng)視為義務(wù)已履行。反之，承租人應(yīng)向受讓人履行合同義務(wù)，并享有基于租賃合同的規(guī)定向受讓人行使抗辯權(quán)的權(quán)利。

3.占有改定下所有權(quán)變動應(yīng)考察占有媒介關(guān)系的類型

占有改定制度的一個顯著特點就是受讓人在取得動產(chǎn)物權(quán)后并不取得對動產(chǎn)的直接占有，而是由其與出讓人達成協(xié)議，由受讓人取得間接占有以代替物的交付。[21]411占有改定的前提，是出讓人已經(jīng)對動產(chǎn)進行直接占有或間接占有。[22]437若動產(chǎn)處于出讓人直接占有，則無另行設(shè)立租賃關(guān)系并將動產(chǎn)交付承租人占有之可能，故無“買賣不破租賃”之適用。若動產(chǎn)為出讓人間接占有者，則頗有討論必要。當占有媒介關(guān)系①所謂占有媒介關(guān)系，是為保護間接占有人與直接占有人的利益而由法律擬制出來的一種法律關(guān)系。在指示交付、占有改定制度中，通常以租賃、借用等法律關(guān)系存在。為租賃關(guān)系時，出讓人將動產(chǎn)所有權(quán)讓與受讓人，并約定成立租賃關(guān)系，由受讓人作為出租人間接占有動產(chǎn)，出讓人則取得承租人身份。出讓人雖為間接占有標的物，但在占有改定中可以向受讓人轉(zhuǎn)讓更上一級的間接占有，從而形成多層次的占有關(guān)系。此時，將形成一種類似于轉(zhuǎn)租的法律關(guān)系：動產(chǎn)所有權(quán)人與第三人訂立租賃合同并交付動產(chǎn)于第三人占有，所有權(quán)人對動產(chǎn)處于間接占有狀態(tài)；租賃合同存續(xù)期間，出讓人（動產(chǎn)所有權(quán)人）以占有改定方式讓與動產(chǎn)所有權(quán)的，受讓人于達成所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合意時取得動產(chǎn)所有權(quán)，在此占有媒介關(guān)系中，受讓人為出租人，而出讓人取得承租人身份；第三人相對于受讓人，處于次承租人地位，雖前一租賃合同成立在先，但受讓人在占有改定取得所有權(quán)時已認可該行為的效力。故此種情形下的占有改定所有權(quán)變動亦不影響租賃合同的效力。由于占有媒介關(guān)系的存在，雖然占有改定使得動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生變動，但不應(yīng)直接適用“買賣不破租賃”規(guī)則。應(yīng)考察由占有媒介關(guān)系而形成的“直接占有——間接占有——次間接占有”關(guān)系，適用《民法典》第716—719條關(guān)于轉(zhuǎn)租的規(guī)定。

（二）未登記特殊動產(chǎn)所有權(quán)變動不必然影響租賃合同效力

特殊動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓與受讓人，但未經(jīng)變更登記，其后租賃合同設(shè)立并交付標的物于承租人的，特殊動產(chǎn)受讓人得否對抗承租人？此時是否當然適用“買賣不破租賃”規(guī)則？從立法者觀點來看，《民法典》第225 條中所謂之善意第三人，就是指不知道也不應(yīng)當知道物權(quán)發(fā)生了變動的物權(quán)關(guān)系相對人。[22]433但也有觀點認為，“不登記不得對抗的善意第三人”范圍，在刨除狹義的一般債權(quán)人和特定物債權(quán)人等債權(quán)人后，應(yīng)將破產(chǎn)債權(quán)人、扣押債權(quán)人、參與分配債權(quán)人等包括在內(nèi)，而不應(yīng)限制動產(chǎn)抵押權(quán)登記對抗規(guī)則僅保護物權(quán)人。[27]《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉物權(quán)編的解釋（一）》第6 條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓船舶、航空器和機動車等所有權(quán)，受讓人已經(jīng)支付合理價款并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為《民法典》第225條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外。也就是說，在法律另有規(guī)定的情況下，債權(quán)人亦可納入特殊動產(chǎn)所有權(quán)登記對抗規(guī)則保護的“善意第三人”范圍內(nèi)。此外，《民法典》第405條刪除了原《物權(quán)法》第190條“抵押權(quán)訂立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)”的規(guī)定，其理由在于：“對于未登記的動產(chǎn)抵押權(quán)，可以適用動產(chǎn)抵押權(quán)未經(jīng)登記不得對抗善意第三人的規(guī)則?！盵22]784從法的解釋邏輯的一致性上來看，對于未經(jīng)登記的動產(chǎn)所有權(quán)與租賃權(quán)的優(yōu)先關(guān)系認定，亦當適用《民法典》第225 條關(guān)于特殊動產(chǎn)所有權(quán)未經(jīng)登記不得對抗善意第三人的規(guī)則。租賃權(quán)與物權(quán)的效力順位取決于租賃物的交付與物權(quán)的登記何者在先。[28]也就是說，特殊動產(chǎn)所有權(quán)變動未經(jīng)登記的，若其后租賃物交付承租人占有，當屬《民法典》第725條規(guī)定以外的特殊情況，租賃合同效力不受影響，可以類推適用“買賣不破租賃”規(guī)則。

五、結(jié)論

《民法典》合同編第725條對“買賣不破租賃”予以規(guī)定，但仍應(yīng)從解釋論的角度出發(fā)，對其涵義和適用范圍作出界定，從而明確哪些類型的所有權(quán)變動不影響租賃合同的效力?！睹穹ǖ洹泛贤幍?25條中“租賃物在承租人依據(jù)租賃合同占有期間發(fā)生所有權(quán)變動的”的規(guī)定，依然沿用之前原《合同法》第229條的“所有權(quán)變動”這一表述，但所涵蓋范圍過大。前文論及，《魁北克民法典》及《歐洲示范民法典草案》中以“所有權(quán)轉(zhuǎn)移不破租賃”的方式進行規(guī)定，較之于《德國民法典》“所有權(quán)讓與不破租賃”更合理、準確。因此，應(yīng)借鑒“所有權(quán)轉(zhuǎn)移”的表達方式，對《民法典》合同編第725條“買賣不破租賃”規(guī)則的解釋與適用進行修正。合同編第725 條中“所有權(quán)變動”應(yīng)做限縮解釋，其適用范圍應(yīng)以“受讓人取得所有權(quán)”為宜。并且，“所有權(quán)變動”應(yīng)以所有權(quán)轉(zhuǎn)移的完成為時間節(jié)點，于租賃物交付承租人占有前，不動產(chǎn)完成物權(quán)登記、動產(chǎn)完成交付后方有是否影響租賃合同效力之討論。同時，應(yīng)對合同編第725 條中“所有權(quán)變動”作類型劃分，以此協(xié)調(diào)“買賣不破租賃”規(guī)則適用范圍的界分。其中，基于法律行為發(fā)生的所有權(quán)變動應(yīng)適用“買賣不破租賃”規(guī)則，非基于法律行為發(fā)生的所有權(quán)變動中，因征收、征用、事實行為發(fā)生的所有權(quán)變動不存在規(guī)則適用的空間，因繼承發(fā)生租賃物所有權(quán)變動的不影響租賃合同的效力，因企業(yè)破產(chǎn)強制拍賣發(fā)生的租賃物所有權(quán)變動亦屬于合同編第725條所規(guī)范之列。第三人原始取得租賃物所有權(quán)的亦存在不影響租賃合同效力的情形，但應(yīng)以第三人非占有標的物為前提條件，且不屬于以保障公共利益為目的之所有權(quán)原始取得的類型。租賃物為不動產(chǎn)的善意取得所有權(quán)應(yīng)適用“買賣不破租賃”規(guī)則；若租賃物為動產(chǎn)，考慮到承租人與無處分權(quán)人對租賃物的占有存在沖突，故當且僅當作為出租人的無處分權(quán)人以指示交付的方式轉(zhuǎn)讓標的物所有權(quán)時方有對規(guī)則的適用。至于哪些動產(chǎn)所有權(quán)變動屬于“買賣不破租賃”規(guī)則的適用范圍，則應(yīng)以不同動產(chǎn)交付方式區(qū)分。讓與人以現(xiàn)實交付與簡易交付轉(zhuǎn)讓動產(chǎn)所有權(quán)的，應(yīng)考察承租人是否直接占有標的物。在指示交付情況下，應(yīng)考察出讓人是否為出租人，以及出租人是否為有權(quán)占有租賃物。至于占有改定情形，則應(yīng)討論出讓人是否直接占有標的物，當動產(chǎn)處于出讓人間接占有時，應(yīng)適用合同編關(guān)于轉(zhuǎn)租的規(guī)定。此外，若承租人符合《民法典》第225 條中善意第三人的規(guī)定，則未登記特殊動產(chǎn)所有權(quán)變動亦不影響租賃合同的效力，應(yīng)類推適用“買賣不破租賃”規(guī)則。