楊嘉鵬 劉成婕

摘 要：本文主要圍繞經(jīng)濟(jì)發(fā)展來對智能商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行分析，在經(jīng)濟(jì)視角下對智能商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行多方面的分析，如市場現(xiàn)狀分析、經(jīng)濟(jì)需求、政策分析，智能商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展整體趨勢及發(fā)展前景分析，得出了智能商業(yè)地產(chǎn)能夠成為未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢的結(jié)論。同時隨著智能商業(yè)地產(chǎn)的普及，其發(fā)展能夠從各方面提升社會整體的經(jīng)濟(jì)水平，并帶動一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，且有助于保持公眾對商業(yè)地產(chǎn)智能化、服務(wù)化、健康化體驗(yàn)滿意度的增加。另外，通過本文對智能地產(chǎn)各方面的分析，作者期待找出智能商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新方法與突破口，對未來智能商業(yè)地產(chǎn)的構(gòu)建提供一定的參考價值。

關(guān)鍵詞：智能商業(yè)地產(chǎn);需求;經(jīng)濟(jì)視角;市場現(xiàn)狀;發(fā)展趨勢

本文索引：楊嘉鵬，劉成婕.基于經(jīng)濟(jì)視角對智能商業(yè)地產(chǎn)的分析[J].中國商論，2022（02）：-119.

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-0298（2022）01（b）--03

隨著我國改革開放的逐步深入，大量資本在一段時間內(nèi)開始迅速注入我國傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)，這導(dǎo)致中國傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在短時間內(nèi)有著快速提升，但正是短時間大量商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，其從發(fā)展至今，市場上的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)需求已趨飽和，許多商業(yè)地產(chǎn)面臨轉(zhuǎn)型需求。另外，由于我國在智能領(lǐng)域的快速崛起與突破，大量民間智能設(shè)備投放到市場，公眾對智能設(shè)備使用認(rèn)知不斷提高，其對房子的需求已經(jīng)不再單一局限于有地可住，更多的是對于舒適、安全的考量，因此，在人們進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)購置時，房子朝向、區(qū)位等要求已經(jīng)不再是全部考量因素，其所在商業(yè)地產(chǎn)的智能與安全程度在一定范圍內(nèi)也對商業(yè)地產(chǎn)購置決策有著較大影響。

本文論及的智能商業(yè)地產(chǎn)，即以土地及其附著建筑物為主體，通過商業(yè)地產(chǎn)整體在智能設(shè)備上的應(yīng)用來對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行綜合管理及控制，使其從商業(yè)地產(chǎn)開始進(jìn)行銷售乃至商業(yè)地產(chǎn)正式使用時能夠?yàn)楣娞峁└咂焚|(zhì)生活服務(wù)，并在發(fā)揮出最大效率的同時，降低所需消耗。

1 智能商業(yè)地產(chǎn)的市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢

1.1 智能商業(yè)地產(chǎn)的市場現(xiàn)狀

1.1.1 我國智能商業(yè)地產(chǎn)的市場現(xiàn)狀

當(dāng)前我國智能商業(yè)地產(chǎn)總體還是處于研究發(fā)展及半智能化應(yīng)用階段，由于其安裝費(fèi)用較高，目前智能化更多體現(xiàn)在公眾單獨(dú)房產(chǎn)中，如為所購置的商業(yè)地產(chǎn)配備智能門鎖，智能空調(diào)等家用智能設(shè)備，對于商業(yè)地產(chǎn)整體而言，目前還未完全實(shí)現(xiàn)智能化，另外，伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同，其相比較而言，一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)智能化程度往往大幅度領(lǐng)先于三四線城市，在一二線城市中，像萬科、碧桂園、綠城集團(tuán)等大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在其所屬地產(chǎn)中都會配備相應(yīng)智能設(shè)備，如智能門禁、人臉識別等安保設(shè)備，但在三四線城市中，商業(yè)地產(chǎn)大都是由規(guī)模較小的企業(yè)開發(fā)，由于企業(yè)相對資金不足，其地產(chǎn)小區(qū)安保人員配備都是一個問題，更不會投入大量資金安裝智能設(shè)備。除了以上關(guān)于智能安保設(shè)備的安裝有著較大差別外，其他如自然災(zāi)害預(yù)警防范系統(tǒng)、小區(qū)智能電力監(jiān)測系統(tǒng)、小區(qū)智能水壓監(jiān)測系統(tǒng)等設(shè)備，目前在我國商業(yè)地產(chǎn)中基本還是處于空白，另外，除了在設(shè)備上還未做到完全智能外，在商業(yè)地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)上也未實(shí)現(xiàn)智能化。

1.1.2 國外智能商業(yè)地產(chǎn)的市場現(xiàn)狀

由于國外人口相較國內(nèi)而言相對稀少，平均住房面積更大，其商業(yè)地產(chǎn)更多是以獨(dú)棟別墅的形式出現(xiàn)，對于智能商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，國外更多展現(xiàn)在智能家居上。其相較于國內(nèi)而言，國外對于智能家居設(shè)備的研究應(yīng)用比國內(nèi)要早許多，自以美國為代表的西方發(fā)達(dá)國家在20世紀(jì)80年代提出智能家居方案以來，其推出了許多智能家居設(shè)備，如家用智能通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、家庭綜合智能面板、智能配電箱等，這些設(shè)備雖然已經(jīng)推出市場許久，但智能設(shè)備安裝費(fèi)用卻很高，根據(jù)美國智能家居行業(yè)專業(yè)公司PARKS的統(tǒng)計(jì)分析：1995年，美國一個家庭安裝家庭智能設(shè)備的平均費(fèi)用在7000～9000美元，那時，美國家庭已使用先進(jìn)家庭智能設(shè)備的比率僅僅為0.33%，而發(fā)展至今，其智能設(shè)備安裝比率雖有大幅度增加，但遠(yuǎn)未在發(fā)達(dá)國家進(jìn)行大規(guī)模普及，其消費(fèi)人群目前更多的是中產(chǎn)階級以上。另外，與居住商業(yè)地產(chǎn)相比，當(dāng)前國外辦公商廈這類高層乃至超高層商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有很高的智能化及集成化，其發(fā)展研究從20世紀(jì)80年代就已經(jīng)開始，而日本就是其中一個典型的國家，早在1986年，日本就在東京修建了本田青山大廈及ntt品川大廈這兩棟智能化大廈，其在大廈內(nèi)部有一套獨(dú)立的智能系統(tǒng)來對大廈進(jìn)行控制，但受限于當(dāng)時的技術(shù)條件，主要還是只對通信網(wǎng)絡(luò)及辦公系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)施進(jìn)行控制，但隨著技術(shù)不斷發(fā)展，目前日本不僅能夠?qū)Υ髲B整體進(jìn)行控制，還能對天氣情況有著快速的預(yù)知能力，其通過大量的傳感器，能夠感知空氣中的溫度、濕度和風(fēng)力，將收集到的數(shù)據(jù)統(tǒng)一發(fā)送至地下綜合計(jì)算機(jī)中，由計(jì)算機(jī)來進(jìn)行研判以對大廈整體的門窗及空調(diào)進(jìn)行運(yùn)行，保證室內(nèi)辦公的舒適性。

1.2 智能商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

我國對商業(yè)地產(chǎn)智能化的研究相對較晚，目前對商業(yè)地產(chǎn)智能化的發(fā)展也更多是在智能家居方面，其從2016年開始智能家居在市場有著大幅度的上升，截止到2020年我國智能家居已經(jīng)達(dá)到3294.1萬。預(yù)計(jì)2020年以后將會繼續(xù)加大增長趨勢。但對于更為綜合的智能商業(yè)地產(chǎn)，在此之前我國市場上還未推行?，F(xiàn)階段，隨著我國大型傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐漸向科技化及智能化轉(zhuǎn)變，其在商業(yè)地產(chǎn)智能領(lǐng)域正在積極尋找轉(zhuǎn)型突破口，尤其在人工智能、物聯(lián)網(wǎng)及5G等相關(guān)技術(shù)的普及，萬物互聯(lián)提議得到越來越積極的反響，這極大促進(jìn)了智能技術(shù)在商業(yè)地產(chǎn)中的應(yīng)用。截至2021年，以萬科等大型地產(chǎn)為主導(dǎo)的智能地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)在北京、上海等強(qiáng)一線城市中進(jìn)行試點(diǎn)建設(shè)，隨著技術(shù)發(fā)展應(yīng)用的成熟，預(yù)計(jì)在未來5～10年內(nèi)能夠逐漸推向國內(nèi)大部分一二線城市，到2035年智能地產(chǎn)在一二線城市的市場占有率將超過60%，而剩下的三四線城市由于人口素質(zhì)及經(jīng)濟(jì)科技實(shí)力等綜合水平的相對滯后，其依舊是以傳統(tǒng)地產(chǎn)為市場主導(dǎo)，智能地產(chǎn)的普及率將遠(yuǎn)不及一二線城市，但就總體而言，我國未來智能地產(chǎn)的發(fā)展趨勢還是積極向好。

2 智能商業(yè)地產(chǎn)的市場需求分析

2.1 智能商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)群體分析

由于我國在智能家居領(lǐng)域發(fā)展的日趨成熟以及智能地產(chǎn)建設(shè)的逐漸深入，我國目前地產(chǎn)的消費(fèi)群體主要呈現(xiàn)以下幾方面特點(diǎn)。

2.1.1 消費(fèi)群體逐漸年輕化

目前我國地產(chǎn)消費(fèi)群體已經(jīng)逐漸從“70/80后”轉(zhuǎn)向“90后”甚至“00后”，根據(jù)市場數(shù)據(jù)分析，30歲以下年齡群體的購房占比情況有逐年增加的趨勢，預(yù)計(jì)2022年占比將達(dá)到27%，其較2017年將會增加12個百分點(diǎn)左右，以北京和深圳為例，北京2020年購房者中平均年齡為35歲，比2016年下降2歲;深圳平均年齡為33歲，比2016年下降3歲。

2.1.2 消費(fèi)群體對于智能設(shè)備的使用能力普遍提高

隨著我國智能設(shè)備不斷更新推向市場以及進(jìn)行大范圍的市場流通，我國絕大部分人民對智能設(shè)備都有或多或少的使用。近年來在我國商業(yè)地產(chǎn)中，有的地產(chǎn)企業(yè)在新樓盤開售前，都會建立自己樓盤的模擬樓板房樣間App以供消費(fèi)者進(jìn)行線上虛擬體驗(yàn)，不少消費(fèi)者都會利用自己的移動智能設(shè)備對其進(jìn)行觀看選擇，在智能設(shè)備上大致選擇完再到線下售樓處進(jìn)行咨詢。有的甚至在設(shè)備上看完樣板間后就能直接預(yù)定。另外，由于我國消費(fèi)人群受教育水平的不斷提升，人們對智能設(shè)備的理解已經(jīng)不再顯得那么陌生，而且，正是當(dāng)前科技發(fā)展的日新月異，人們對于智能設(shè)備的使用都有一種好奇心理，這也讓大部分消費(fèi)群體對家用智能產(chǎn)品的需求較為強(qiáng)烈，其對于智能設(shè)備的使用適應(yīng)性與10年前相比有了很大的提高。

2.1.3 消費(fèi)群體對地產(chǎn)的需求更加多元化

由于我國改革開放措施已經(jīng)出臺多年，社會上經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)日趨穩(wěn)定，地產(chǎn)消費(fèi)者對于地產(chǎn)的思想已經(jīng)變得多元化，從40年前的房屋分配、只求有地可住，到20年前追求大平方商業(yè)地產(chǎn)，再到當(dāng)今對商業(yè)地產(chǎn)健康舒適與智能的配套跟進(jìn)，消費(fèi)者一直都在追求著更加舒適的生活條件。

2.1.4 消費(fèi)群體對地產(chǎn)用途發(fā)生變化

由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房子的用途已經(jīng)不單單用來居住使用，在如今市場經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，地產(chǎn)租售和交易已經(jīng)是一件很平常的事情，消費(fèi)者為了將地產(chǎn)盡可能地升值保值，往往會對其地產(chǎn)進(jìn)行重裝甚至非法違章搭蓋，有的消費(fèi)者甚至專職在家進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)市場預(yù)判，來進(jìn)行地產(chǎn)投機(jī)行為，這些行為的目的都是消費(fèi)者不斷追求將地產(chǎn)進(jìn)行利用最大化，從中得到利益滿足。對于智能地產(chǎn)而言，其智能、舒適、健康的環(huán)境將會加大這一買賣趨勢，主要是因?yàn)橹悄苌虡I(yè)地產(chǎn)相對傳統(tǒng)地產(chǎn)來說潛在升值能力更強(qiáng)，其在地產(chǎn)評估時就將其特征包含在內(nèi)，且早期智能商業(yè)地產(chǎn)在市場上的數(shù)量相對較少，人們對于此類地產(chǎn)的需求往往較為旺盛。因此，在其他同等條件下評估價格也會比傳統(tǒng)地產(chǎn)高出不少。

2.2 智能商業(yè)地產(chǎn)的需求分析

2.2.1 智能商業(yè)地產(chǎn)的需求價格分析

商業(yè)地產(chǎn)價格是地產(chǎn)消費(fèi)者最為關(guān)注的要素，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)前我國國內(nèi)綜合商業(yè)地產(chǎn)的價格還是普遍偏高，一方面是由于我國人口基數(shù)較大，購房需求依舊很強(qiáng)烈，以及人們對于商業(yè)地產(chǎn)市場的投資與投機(jī)盛行。另一方面是由于其貨幣的通貨膨脹以及其逐漸相對貶值，而國家對商業(yè)地產(chǎn)的價格也進(jìn)行過嚴(yán)格的管控，雖在價格增加浮動上，但總體趨勢還是處于上升狀態(tài)。對于智能地產(chǎn)而言，由于其主體依舊是土地與建筑物，土地成本的上升會提高智能地產(chǎn)整體價格的上升，另外，由于智能設(shè)備在地產(chǎn)中的大量運(yùn)用，其地產(chǎn)建筑物整體造價也會明顯上升。因此，在短期內(nèi)，由于地產(chǎn)需求的火熱以及智能地產(chǎn)的舒適便捷的特點(diǎn)，其需求價格依舊會呈現(xiàn)水漲船高的趨勢。但按長期趨勢來看，由于政府對地價的進(jìn)一步管控、建筑整體建造技術(shù)的提升以及智能設(shè)備成本的降低，其智能商業(yè)地產(chǎn)在未來的需求價格也會隨之下降。

2.2.2 智能商業(yè)地產(chǎn)的需求政策分析

政府發(fā)布的商業(yè)地產(chǎn)政策是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢的重大影響因素，我國目前對于地產(chǎn)的需求政策還是控制的比較嚴(yán)格，不少地方都出臺了相應(yīng)的限購房政策，其在某種程度上也會極大地限制消費(fèi)者對于商業(yè)地產(chǎn)的需求。但智能商業(yè)地產(chǎn)作為新升起的地產(chǎn)趨勢，國家在尋求管控的同時也會為智能地產(chǎn)帶來一定的發(fā)展紅利，在未來3～5年，其在商業(yè)地產(chǎn)市場上的占比會有所提高。

3 智能商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)用前景分析

隨著我國智能化技術(shù)的提升以及智能設(shè)備的大范圍普及，智能商業(yè)地產(chǎn)未來主要將朝著以下兩個方面發(fā)展。

3.1 形成以節(jié)能為中心的設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)

從當(dāng)前智能商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢來看，其主要趨勢是發(fā)展綠色智能商業(yè)地產(chǎn)。雖然當(dāng)前在商業(yè)地產(chǎn)建筑中已經(jīng)使用許多高效節(jié)能設(shè)備及相關(guān)的控制技術(shù)措施，但是其取得的實(shí)際效果并不明顯，其節(jié)能效率只有10%～15%，仍然存在著大量的能源浪費(fèi)。因此，為了加強(qiáng)智能建筑的整體節(jié)能效果，需要采用智能設(shè)備來收集建筑整體數(shù)據(jù)，并對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，通過建立其能耗實(shí)時監(jiān)控系統(tǒng)的方式來為建筑設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行自我判斷，從而為建筑整體運(yùn)行方式的選擇提供科學(xué)依據(jù)，來避免能源浪費(fèi)，以提高建筑的整體經(jīng)濟(jì)效益。

3.2 商業(yè)地產(chǎn)智能安全管控的實(shí)現(xiàn)

作為智能商業(yè)地產(chǎn)的核心，國內(nèi)安防市場在智能商業(yè)地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的驅(qū)動下也呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。截止到2020年，我國智能安防設(shè)備規(guī)模已經(jīng)達(dá)到576億元，其增長幅度正在逐漸年增高。另外，智能安防由于主要體現(xiàn)在智能商業(yè)地產(chǎn)的整體安保及消防方面，首先在智能地產(chǎn)整體設(shè)計(jì)和施工時，其安保系統(tǒng)與消防系統(tǒng)就已經(jīng)成為建設(shè)內(nèi)容。智能商業(yè)地產(chǎn)的安保系統(tǒng)主要以視頻監(jiān)控及防盜報警系統(tǒng)為主，利用紅外、探測等技術(shù)，能夠達(dá)到對安全事件事先預(yù)警、事中控制與處理、事后分析的作用，以便為人們提供安全的生活和工作環(huán)境。借助智能監(jiān)控系統(tǒng)，其能夠?qū)φ麄€地產(chǎn)的消防系統(tǒng)進(jìn)行實(shí)時運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)測，并完成對各消防子系統(tǒng)的統(tǒng)一管理，以便于實(shí)現(xiàn)集中運(yùn)行與協(xié)調(diào)控制。

4 智能商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)帶動作用

通過對商業(yè)地產(chǎn)智能化的應(yīng)用，不單單能提升商業(yè)地產(chǎn)自身經(jīng)濟(jì)，還能帶動相關(guān)配套設(shè)備行業(yè)的發(fā)展，對于智能商業(yè)地產(chǎn)來說，隨著該類地產(chǎn)的不斷普及，智能設(shè)備廠商能夠與伙伴地產(chǎn)商進(jìn)行貿(mào)易綁定來增加智能設(shè)備銷售，銷售所得的大量資金能夠有助于智能設(shè)備進(jìn)行更新優(yōu)化，進(jìn)而促進(jìn)智能設(shè)備的進(jìn)步，另外通過不斷將智能設(shè)備推向市場，其智能設(shè)備在地產(chǎn)市場上的份額將會持續(xù)增加，這也為智能設(shè)備零件供應(yīng)商創(chuàng)造了大量的經(jīng)濟(jì)效益，因此伴隨著智能商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，其能夠在智能設(shè)備領(lǐng)域與商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域之間形成巨大的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈。

5 結(jié)語

商業(yè)地產(chǎn)業(yè)作為我國主要的經(jīng)濟(jì)支柱，對于我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著無可比擬的重要作用，其對于未來的發(fā)展趨勢也開始漸漸變得明朗起來，本文主要就商業(yè)地產(chǎn)的主要發(fā)展趨勢，即智能商業(yè)地產(chǎn)的整體發(fā)展進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)視角上的分析，以求為我國未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)用提高新的思路。

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Analysis of Intelligent Commercial Real Estate Based on the Economic Perspective

Zhonghuan Information College， Tianjin University of Technology? Tianjin? 300380

YANG Jiapeng? LIU Chengjie

Abstract： This article mainly focuses on the development of economy to analyze the intelligent commercial real estate. From the economic perspective， it analyzes the intelligent commercial real estate in various aspects， such as current situation of market， economic demand， policy analysis， and the overall development trend and development prospects of intelligent commercial real estate in the future. It is concluded that intelligent commercial real estate can become a new trend in the development of commercial real estate in the future， and with the popularization of smart commercial real estate， it can improve the overall economic level of the society in all aspects， drive the development of a series of related industries， and help to maintain the public’s growing satisfaction with the intelligent， service-oriented and healthy experience of commercial real estate. In addition， through the analysis of all aspects of intelligent real estate in this study， new methods and breakthroughs in the development of intelligent commercial real estate are what the author expect， which has certain reference significance for the development of intelligent commercial real estate in the future.

Keywords： intelligent commercial real estate; demand; economic perspective; current situation of market; development trend