【摘要】當前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)，特別是商業(yè)綜合體項目成為行業(yè)研究熱點。商業(yè)綜合體將辦公、購物、酒店、公寓等業(yè)態(tài)集合到一起成為提升城市活力、刺激人們消費的新地標。其作用在于：一方面能夠減輕交通壓力。隨著城市面積的擴大，需要上班族花費較多時間通行，而早高峰與晚高峰人流量較大會導致交通壓力增加，城市綜合體的出現(xiàn)能夠節(jié)約上班族的出行時間，改善生活情況;另一方面，提升城市發(fā)展綜合利用率。傳統(tǒng)的地產(chǎn)模式下主要滿足于人們居住需求，而城市綜合體的出現(xiàn)還能積極發(fā)展商業(yè)，讓餐飲、娛樂等行業(yè)實現(xiàn)良好發(fā)展，促進資源優(yōu)化配置，有效提升了城市空間利用效率。相較于住宅項目以及普通商業(yè)項目，商業(yè)綜合體項目開發(fā)建設更為復雜，也對項目建設和管理提出更高要求?；诖耍疚膹某鞘芯C合體特征入手，討論項目施工管理的難點，最后提出商業(yè)綜合體建筑工程項目管理措施，希望對建筑工程項目管理研究帶來幫助。

【關鍵詞】商業(yè)綜合體;建筑工程;項目管理

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.01.026

引言：

商業(yè)綜合體結(jié)合了不同空間下不同的建筑功能，顯著的節(jié)約了城市用地，縮短交通距離，發(fā)揮了整體效益。不過在商業(yè)綜合體項目發(fā)展的過程中如何實現(xiàn)資源優(yōu)化配置以及科學計劃、組織、指導各種生產(chǎn)要素也成為了開發(fā)商需要深入思考的問題，尤其是在工程項目管理過程中商業(yè)綜合體會受到多種因素影響，只有做到準確預測、科學管理才能實現(xiàn)商業(yè)綜合體項目的順利進行，以下借助某商業(yè)綜合體工程就建筑工程項目管理進行深入分析。

1、城市綜合體特征

2004年至今國家通過多種手段進行經(jīng)濟調(diào)控實現(xiàn)經(jīng)濟的平穩(wěn)運行，并且出臺了相關房地產(chǎn)政策，讓商業(yè)用地建設獲得更大的發(fā)展空間。商業(yè)涵蓋了辦公、餐飲、交通、展覽等相關行業(yè)的商業(yè)用地建設。商業(yè)綜合體就是在城市發(fā)展的過程中伴隨著市場發(fā)展以及人們生活水平提升而出現(xiàn)的一種建筑，可將其理解為獨立的城市空間，商業(yè)綜合體內(nèi)部部門之間相互補充，為人們生活與工作提供了巨大便利。不過這種建筑結(jié)構(gòu)復雜，如何做好管理工作是開發(fā)商、建設單位都要思考的問題。盡管商業(yè)項目具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ贿^并非都能獲取高利潤，并且國家對房地產(chǎn)開發(fā)要求逐漸提升，需要開發(fā)商明確商業(yè)綜合體的特征，主要體現(xiàn)在：其一，涵蓋了展覽、餐飲、交通等面向消費者的消費模式;其二，工程規(guī)劃實施和運營需要投入大量成本;其三，商業(yè)綜合體建設限制條件較多;其四，需要及時修正和調(diào)整工程建設問題;其五，需要加強與第三方運營團隊的合作。整體看來，商業(yè)綜合體具有建設難度大、建設要求高、項目利潤高等特征，由此導致施工期間存在一些難題，需要處理好時間、成本和利潤之間的關系。

2、項目特點分析

某商業(yè)綜合體項目地理位置優(yōu)越，該商業(yè)綜合體建筑涵蓋商業(yè)中心、購物廣場、旅游景點和多種娛樂場所，占地面積50萬㎡。其中辦公樓地上30層，高度達150m;公寓式酒店地上24層，高度達100m;另外有商業(yè)裙房地上3層。后續(xù)計劃配套多種設備設施，其中包括15km的空中長廊、金融中心以及藝術大廳，全部工程建設后預計該項目成為該城市最大商業(yè)綜合體項目。該項目緊鄰城市地鐵站導致深基坑開挖難度大，表現(xiàn)在距離地鐵線不足100m，并且地下分布大量市政管線，需要做好施工環(huán)境保護措施，為了在深基坑施工過程中減少對周邊環(huán)境的影響，在基坑周邊設定為不同的混凝土支撐和鋼支撐結(jié)合的方式。為了實現(xiàn)快速開挖、減少施工中的不利影響將周邊劃分成不同地塊，要求在16小時之內(nèi)開挖和完成支撐。與此同時，需要在開發(fā)過程中進行精細化管理，并且對交通流、線組織施工、現(xiàn)場車輛管理提出較高要求。

2.1做好前瞻性的深化設計工作

本商業(yè)建筑采取鋼結(jié)構(gòu)組合樓板形式，并且構(gòu)件預制率高，由于大量管線通過鋼梁腹板區(qū)域，因此在項目深化設計過程中需要準確協(xié)調(diào)鋼結(jié)構(gòu)以及管線，合理設置孔位，這對項目深化設計提出很高要求。

2.2做好施工區(qū)域的現(xiàn)場布置

由于本商業(yè)綜合體項目周邊市政道路環(huán)繞，并且建筑可利用場地有限。在辦公樓以及公寓式酒店結(jié)構(gòu)封頂期間全樓依舊處于地下室結(jié)構(gòu)施工，導致可利用空間進一步壓縮，并且本結(jié)構(gòu)采取鋼結(jié)構(gòu)模式和應用玻璃幕墻體系，要求預留鋼構(gòu)件以及玻璃幕墻堆放場地，通過精細化管理避免不同專業(yè)之間構(gòu)件調(diào)配存在沖突問題。

2.3超高層單體施工安全控制

在工程進行過程中需要高度重視超高層單體施工的質(zhì)量控制，由于建筑的施工作業(yè)面廣，并且參建單位數(shù)量多。在安裝施工期間存在交叉作業(yè)，并且大型鋼構(gòu)件以及幕墻需要高空作業(yè)，對項目安全管理提出了更高要求。

2.4進行信息資料的管理和歸檔

由于本商業(yè)綜合體項目建設涉及諸多專業(yè)，項目建設周期長，所利用的建筑材料類型多，使得工程信息量和數(shù)據(jù)較大，在資料管理過程中存在諸多難點，需要及時進行進度信息共享，頻繁更新電子版資料，而現(xiàn)場出現(xiàn)管理失誤以及返工情況會進一步加大信息管理難度。

3、項目施工管理的難點

3.1建筑物結(jié)構(gòu)復雜

商業(yè)綜合體中容納了不同類型的建筑物，并且建筑外形具有個性化特征，施工過程中也會由于內(nèi)部空間布局的復雜性加大施工難度。相較于普通民用住宅，綜合體所使用的施工技術更為特殊，并且施工期間需要不同施工單位參與，對施工人員要求更高，如何協(xié)調(diào)施工單位施工工序之間的關系需要充分思考。

3.2工程設計變更較為頻繁

在建設現(xiàn)代化商業(yè)綜合體的過程中，業(yè)態(tài)管理控制成為項目開發(fā)和建設的關鍵。建筑設計圖紙較為復雜，設計跨度時間較長，甚至會導致施工工期延后，而圖紙的臨時變更也對施工技術與管理帶來更大挑戰(zhàn)，要求結(jié)合圖紙變化進行工程臨時調(diào)整，實踐項目如期高質(zhì)量進行。

3.3施工現(xiàn)場管理難度大

由于項目設計問題會導致工程建設中存在不確定性因素，并且施工期間會由于項目資金問題、工程材料欠缺問題、機械設備故障問題導致現(xiàn)場管理難度進一步加大，需要開發(fā)商進行全面分析，制定好應對措施。

4、商業(yè)綜合體建筑工程項目管理措施

4.1通過前期規(guī)劃了解項目建設環(huán)境

在定位城市商業(yè)綜合體的過程中，主要是為了滿足群眾生活、消費等需求，所以在前期規(guī)劃中必須充分了解城市交通業(yè)態(tài)分布、公眾需求。在工程項目實施運營以及后期實施過程中前期策劃十分關鍵，也是減少工程變更、保證工期和質(zhì)量的關鍵，要求開工前期調(diào)查商業(yè)綜合體的基本規(guī)劃，與當前政策法規(guī)以及城市總體規(guī)劃之間的關系，由此確定建設規(guī)劃地的相關因素，避免后期運營造成經(jīng)濟損失。

4.2保證工程項目投資管理質(zhì)量

在商業(yè)綜合體項目當中容易出現(xiàn)漏項、增項的情況，其中主要和規(guī)劃定位不準確、方案設計不合理有關。因此一方面需要做好圖紙會審工作，這一過程中需要確保建設單位施工單位積極參與，從經(jīng)營的角度明確總體平面功能，了解結(jié)構(gòu)特征;從工程技術的角度講也要保證施工圖技術具有可行性，然后進行重點審查;從造價的角度講要保證方案具有經(jīng)濟性，能夠控制在預算范圍內(nèi)。另一方面需要做好工程招標工作，通過項目招標的方式有利于控制施工費用，并且優(yōu)選施工單位和施工方案，也有利于加強現(xiàn)場施工管理。此外，重視施工材料采購管理，要求采購前期制定完善的采購方案，明確質(zhì)量、價格、交貨期、服務等相關要素，由此最大程度的控制項目投資，保證工程建設質(zhì)量。

4.3完善管理體制

要求建設單位不斷完善管理體系，安排專業(yè)人員負責現(xiàn)場施工和安全管理工作，打造系統(tǒng)的管理體系，并且需要制定風險保證金制度以及安全保證金制度，實現(xiàn)安全管理和績效掛鉤，確?，F(xiàn)場人員具有安全施工意識。當?shù)卣残枰?組織相關部門及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場施工存在的風險問題，由此保障項目高質(zhì)量建設。此外，需要制定施工管理責任制，在商業(yè)綜合體項目進行過程中需要制定和完善施工管理制度，保證管理內(nèi)容全面，其中要涵蓋質(zhì)量控制、進度管理、安全管理，全面提升現(xiàn)場管理水平，要求將責任落實到相關部門和個人，定期開展現(xiàn)場安全管理工作，之后要讓管理工作效果與薪資掛鉤，一旦出現(xiàn)工程質(zhì)量問題以及安全問題要追究責任。

4.4做好重點環(huán)節(jié)把控工作

針對關鍵環(huán)節(jié)需要制定成熟的管理理論，要求施工單位結(jié)合工程情況分析現(xiàn)場勞動力、建筑材料、機械供應，然后對不同環(huán)節(jié)擬定具體的施工方案，在重點施工環(huán)節(jié)要求監(jiān)理工程師審批，并由監(jiān)理單位同意，尤其是項目建設的特殊方案必須由工程師審批，然后進行查驗，確保達到安全施工和技術要求。比如在施工現(xiàn)場管理方面施工材料管理十分關鍵，由于商業(yè)綜合體建筑工程量大、建筑整體高度大、施工場地小，需要在施工期間解決原材料對方和垂直運輸問題，采用分區(qū)堆放和分樓層對方的方法可以保證良好的施工秩序。再如安全管理過程中需要全力保障綠色施工，樹立安全第一的施工思想。而現(xiàn)場環(huán)境管理方面，由于各業(yè)態(tài)相鄰并且開工時間存在差異性，要求做好施工現(xiàn)場環(huán)境管理工作，其中包括處理好建筑垃圾，做好現(xiàn)場除塵降噪工作，避免對周邊群眾生活造成不利影響。

4.5積極應用現(xiàn)代化管理手段

在商業(yè)綜合體建設過程中必須加強信息技術的應用，在信息化管理模式下涵蓋質(zhì)量管理、成本管理、合同管理等多項內(nèi)容。對各施工單位溝通和不同模塊協(xié)調(diào)有著積極作用，要求明確項目管理的不同功能，比如通過工程清單模塊掌握項目建筑材料使用情況，再如通過施工方案模塊管理項目建設文件。

4.6采取動態(tài)化管理方法

在該建設項目進行期間關鍵在于協(xié)調(diào)好質(zhì)量、成本進組三者之間的關系，在保證工程質(zhì)量的同時進行進度控制，并且需要通過多項措施避免資金浪費。在壓縮施工進度的過程中需要投入更多人力、材料以及機械設備，而壓縮成本也可能導致施工進度不合理，所以要求業(yè)主方以及建設單位分析管控目標，確定質(zhì)量、進度以及成本曲線的平衡點，實現(xiàn)動態(tài)化管理。以資金管理為例，由于本商業(yè)綜合體項目建設時間長、規(guī)模大，因此所投入資金量大。資金是確保工程確立建設的關鍵，如果資金不到位就會影響正常施工進度，也會危險項目建設質(zhì)量。為此，業(yè)主方需要全力保障資金投入，滿足于人工、建材等方面的資金支出，做好項目預算管理工作，加強項目資金風險管理。

4.7進行區(qū)域化施工管理

為了確保有足夠時間對某環(huán)節(jié)施工管理，要求項目小組基于區(qū)劃原則在施工區(qū)域結(jié)合施工圖、施工面積和竣工時間劃分成管理的參考要素，并且建設項目單位也要結(jié)合總平面圖做好現(xiàn)場管理工作，達到政府規(guī)定要求，全力保障施工安全，保證道路暢通。與此同時，要求從項目建設環(huán)保的角度出發(fā)，對于現(xiàn)場材料他使用要減少搬動次數(shù)并且集中放置，而塔吊位置的設置確保覆蓋整個工程，并且施工期間不得混用塔吊。整個施工過程中要求業(yè)主方、建設方、承包方和監(jiān)理方加強溝通。

4.8重視技術和人才的項目管理工作

商業(yè)綜合體工程規(guī)模龐大，施工期間要求建設單位投入大量人力和物力，從工程招投標、設計、施工到竣工驗收要求進行全方位分析。而保證工程順利進行的關鍵在于技術投入和人力支持，這就要求新時期借助信息化管理手段和計算機技術加強現(xiàn)場管理，由此提升施工效率，要求建設單位重視技術創(chuàng)新，大力培養(yǎng)技能型人才，培養(yǎng)出懂管理、懂技術復合型人才參與項目建設和管理。與此同時，施工人員也需要定期接受培訓，保證掌握施工技術，具有安全施工思想，為商業(yè)綜合體項目高質(zhì)量建設提供支持。

5、BIM技術在商業(yè)綜合體項目管理中的應用

5.1精細化基坑開挖管理

由于本工程基坑臨近地鐵，因此采取4D模擬方法提升基坑施工準備階段土方開挖方案制定效果，確定基坑開挖順序。通過模擬土方開挖與地鐵運營單位進行可視化溝通，有效提升了技術交底質(zhì)量，為施工進行打下基礎。

5.2深化設計和三維出圖

由于本建筑工程預制率高，對深化設計提出了更高要求。為此在鋼結(jié)構(gòu)和機電施工部分全部采用三維模擬方法，利用相關軟件分析施工碰撞問題，然后直接和設計單位溝通，如果修改難度較大需要業(yè)主方參與其中，并優(yōu)化原有設計方案。借助三維模型進行預制構(gòu)件的加工，然后通過三維模型導出施工圖，比如針對辦公樓和管線綜合排布建立了模型并設計多種方案，這一過程中需要鋼結(jié)構(gòu)單位相互配合，提前對特殊部分處理，優(yōu)化管道孔洞預留位置，由此節(jié)約建設材料。

5.3輔助項目安全管理

由于本工程中基坑數(shù)量較多，并且建筑主體高度大，為滿足施工需要設置六部大型塔吊，并且現(xiàn)場作業(yè)面較多，對安全防護提出了較高要求。為此利用BIM技術并根據(jù)施工實際情況設置模型，由此分析施工潛在風險，尤其是防火分隔區(qū)、設置臨邊洞口防護都在階段模型基礎上確認，由此提升現(xiàn)場管理水平。

5.4利用BIM技術進行成本估算

在本項目進行過程中，預算人員利用了多種財務預算軟件，然后配合BIM模型導出明細表、直接得到材料數(shù)量、尺寸等相關信息，之后導出材料表單進行信息核對，并且構(gòu)件信息可結(jié)合設計變更情況加以修改，由此指導現(xiàn)場管理，保證了材料管理的實效性，能夠有效避免鋼材混凝土等材料浪費，保證了建設效益。

5.5利用BIM技術進行文檔資料管理

一方面是大型構(gòu)建信息化平臺管理。通過BIM信息化平臺把鋼結(jié)構(gòu)以及幕墻等施工劃分為材料管理、構(gòu)件制造以及項目安裝等階段，由此達到可視化管理目標，比如鋼柱以及幕墻板劃分成不同批次，然后制定施工管理流程，并且利用掃描槍對不同構(gòu)件進行身份確認，由此達到動態(tài)管控目標;另一方面，進行協(xié)同平臺管理。通過BIM信息和云端服務器的數(shù)據(jù)交互，把施工進度、材料和最新版模型上傳到交互管理平臺，便于參建方及時掌握信息，實現(xiàn)協(xié)同管理。

結(jié)語：

綜上所述，商業(yè)綜合體建筑結(jié)構(gòu)具有特殊性，所以對項目建設和管理水平要求較高，為了確保項目建設質(zhì)量、加強成本控制需要業(yè)主方起到統(tǒng)籌作用，而項目建設單位和施工單位也需要通過多項舉措推動工程高質(zhì)量進行。新時期需要建設整個過程加強對信息技術的利用，最終有效提升建筑工程項目管理水平，促進城市良好發(fā)展。

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作者簡介：

王銘軒，出生年月：1984年1月，性別：男，民族：漢，籍貫：山東青島，學歷：在職研究生，職稱：高級工程師，研究方向或所從事的工作：建設工程項目管理。