張彤蘊(yùn)
(1.湖南地質(zhì)測繪院,湖南 衡陽 421001)
為落實(shí)國務(wù)院常務(wù)會議提出的不動產(chǎn)登記“四統(tǒng)一”的要求,加快政府部門職能轉(zhuǎn)變,各地陸續(xù)開始不動產(chǎn)登記工作[1]。為保證不動產(chǎn)登記工作順利開展,需對分散登記的各類不動產(chǎn)數(shù)據(jù)和資料進(jìn)行整合歸并,形成統(tǒng)一的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫[2]。
根據(jù)衡陽市不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)整合建庫的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),設(shè)計(jì)并實(shí)現(xiàn)了不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)整合系統(tǒng),并對不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)如何通過整合系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)加工全過程進(jìn)行重點(diǎn)探討。
不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)整合系統(tǒng)需要將各類數(shù)據(jù)通過宗地代碼和不動產(chǎn)單元號進(jìn)行關(guān)聯(lián),通過不動產(chǎn)單元號可以將不動產(chǎn)單元和不動產(chǎn)登記權(quán)利進(jìn)行相互關(guān)聯(lián)。用不動產(chǎn)單元號實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記權(quán)利類型和登記歷史的關(guān)聯(lián),將歷史登記檔案數(shù)據(jù)賦予相對應(yīng)的宗地代碼和不動產(chǎn)單元號。用宗地代碼和不動產(chǎn)單元號實(shí)現(xiàn)登記過程和不動產(chǎn)登記檔案的關(guān)聯(lián),最終形成空間與非空間數(shù)據(jù)連接,歷史和現(xiàn)狀信息互相關(guān)聯(lián)的完整的不動產(chǎn)登記信息。將完整的圖形進(jìn)行數(shù)據(jù)入庫后,在確保信息規(guī)范性和準(zhǔn)確性的前提下進(jìn)行不動產(chǎn)登記信息的錄入,完成不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)的生產(chǎn),如圖1 所示。
圖1 數(shù)據(jù)整合需求
以不動產(chǎn)單元號為基礎(chǔ),形成“證落戶、戶落幢、幢落宗”的數(shù)據(jù)組織架構(gòu),從而構(gòu)建起各類數(shù)據(jù)間的關(guān)聯(lián),再對清理后的成果質(zhì)量進(jìn)行檢查,最終形成空間數(shù)據(jù)、非空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián),歷史和現(xiàn)狀信息相互關(guān)聯(lián)且邏輯清晰完整的不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫。 不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合工具通過比對已處理的土地、房產(chǎn)中間庫記錄,按照坐落、權(quán)利人、證號等關(guān)系組織并關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù), 通過檔案系統(tǒng)中的成果確定房、地的業(yè)務(wù)關(guān)系,完成“證落戶、戶落幢、幢落宗”的整理過程,如圖2所示。
圖2 數(shù)據(jù)清理、整合思路
如圖3 所示,通過數(shù)據(jù)梳理將原有房產(chǎn)、國土、檔案等各部分電子數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換,統(tǒng)一遷移至不動產(chǎn)登記中間庫,通過比對轉(zhuǎn)好的土地、房產(chǎn)中間庫記錄,按照坐落、權(quán)利人、證號等關(guān)系組織并關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù),統(tǒng)一生成不動產(chǎn)單元編碼,建立地籍號、宗地統(tǒng)一編碼和不動產(chǎn)單元編碼的對照表。
圖3 數(shù)據(jù)整合流程
結(jié)合不動產(chǎn)登記相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范,形成地籍?dāng)?shù)據(jù)庫和登記類型映射表,制定數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換策略,形成土地登記發(fā)證中間庫,利用數(shù)據(jù)整合工具,最終將土地中間庫數(shù)據(jù)全部遷移轉(zhuǎn)換到不動產(chǎn)中間庫中,形成不動產(chǎn)數(shù)據(jù)遷移原始抽取庫,為不動產(chǎn)登記系統(tǒng)提供數(shù)據(jù)支撐和數(shù)據(jù)服務(wù),如圖4 所示。
圖4 土地中間庫成果
空間數(shù)據(jù)經(jīng)過整理后,需要對其進(jìn)行圖層合并-刪除冗余數(shù)據(jù)-補(bǔ)錄信息等操作,形成符合《標(biāo)準(zhǔn)》[3]要求的空間數(shù)據(jù)以及相對應(yīng)的屬性數(shù)據(jù),并以此為基礎(chǔ)按照要求對各類空間數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一編碼。另外,采用數(shù)據(jù)歸并、冗余數(shù)據(jù)刪除、信息補(bǔ)錄等手段,將整理后的非空間數(shù)據(jù)形成符合不動產(chǎn)登記相關(guān)技術(shù)要求以及《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》要求的土地登記信息,如圖5 所示。
圖5 土地登記信息補(bǔ)錄
如圖6 所示,結(jié)合不動產(chǎn)登記相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范,形成房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫和登記類型映射表,制定數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換策略,形成房產(chǎn)中間庫,利用數(shù)據(jù)整合工具,最終將房產(chǎn)中間庫數(shù)據(jù)全部遷移轉(zhuǎn)換到不動產(chǎn)中間庫中,形成房產(chǎn)數(shù)據(jù)遷移原始抽取庫,為不動產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合系統(tǒng)提供數(shù)據(jù)支撐和數(shù)據(jù)服務(wù)。
圖6 房屋中間庫成果
對于房屋數(shù)據(jù),可將丘圖與樓盤表通過樓幢號構(gòu)建關(guān)聯(lián),再將樓盤表與登記信息通過幢號、單元號、層號、戶號等具體體現(xiàn)房屋位置的要素信息互相關(guān)聯(lián)。通過空間疊加方法將房屋的丘圖與土地的宗地圖進(jìn)行對應(yīng)關(guān)聯(lián)關(guān)系的確定,再利用不動產(chǎn)單元編號記錄對應(yīng)關(guān)系,以此實(shí)現(xiàn)空間數(shù)據(jù)與非空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián),形成歷史和現(xiàn)狀信息清晰且完整的不動產(chǎn)登記存量信息。最后將整合的數(shù)據(jù)寫入不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)庫中,并在對應(yīng)的登記簿中加以體現(xiàn),可實(shí)現(xiàn)歷史數(shù)據(jù)按時(shí)間進(jìn)行追溯,如圖7 所示。
圖7 房屋登記信息補(bǔ)錄
由于我國長期實(shí)行兩證制度(土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度),房屋登記和土地登記分屬于2 個(gè)不同的職能部門,因此,建立房地一體化關(guān)聯(lián)是實(shí)現(xiàn)從土地到房屋的一體化數(shù)據(jù)庫的關(guān)鍵[4]。這主要是通過地理位置等空間信息以及業(yè)務(wù)邏輯、屬性信息等,將房屋對象與宗地要素進(jìn)行準(zhǔn)確的關(guān)聯(lián)[5],以實(shí)現(xiàn)真正意義上的互聯(lián)互查。
如圖8 所示,由于地、樓、房三要素通過空間坐標(biāo)難以匹配關(guān)聯(lián),采用以屬性匹配為標(biāo)準(zhǔn)來構(gòu)建關(guān)聯(lián)則可解決這類問題,即利用相應(yīng)的屬性信息,例如地址、權(quán)利人等達(dá)到匹配關(guān)聯(lián)的目的。
由于在房產(chǎn)測繪圖件中存在缺少房角點(diǎn)坐標(biāo)信息的情況,以至于難以將房產(chǎn)對象與其空間位置相對應(yīng)并實(shí)現(xiàn)落宗、關(guān)聯(lián)。而以屬性匹配為標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建的關(guān)聯(lián)可通過利用軟件綜合信息匹配、模糊查詢等分析方法對屬性信息逐一識別匹配,最后根據(jù)匹配結(jié)果由作業(yè)人員分析判讀,如圖9 所示。
圖9 以屬性關(guān)系進(jìn)行房地掛接
以業(yè)務(wù)邏輯為標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建關(guān)聯(lián)主要是通過地、樓、房測繪案件信息構(gòu)建三者之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系[6]。在此標(biāo)準(zhǔn)下的要素對象具有4 個(gè)方面的特點(diǎn):①地、樓、房測繪圖件中的編號信息記錄詳細(xì);②現(xiàn)存房地產(chǎn)測繪檔案中的編號信息與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案相一致;③測繪檔案中記錄并儲存了完整的樓、房要素對象;④該產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案文件的編號信息與地籍?dāng)?shù)據(jù)庫的宗地要素中的編號信息一致。
對于滿足以上條件的數(shù)據(jù),先通過軟件進(jìn)行自動識別,同時(shí)與人工判讀相結(jié)合,即采用信息匹配、模糊查詢等方式逐一識別匹配;再根據(jù)結(jié)果由作業(yè)人員分析判讀;最后將整理后的土地、房屋數(shù)據(jù)進(jìn)行關(guān)聯(lián),按照規(guī)定的編碼規(guī)則對其進(jìn)行編號后,直接入庫。
經(jīng)整合后的不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)包括基礎(chǔ)地理信息等空間數(shù)據(jù)和登記業(yè)務(wù)等屬性數(shù)據(jù),將參照《標(biāo)準(zhǔn)》和要求進(jìn)行數(shù)據(jù)組織,并在屬性值代碼化、表達(dá)規(guī)范化后導(dǎo)入不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中,為順利開展不動產(chǎn)數(shù)據(jù)登記工作提供依據(jù)和來源[7]。此外,以準(zhǔn)確性、完整性、一致性、唯一性為數(shù)據(jù)檢測的基礎(chǔ)原則,確保入庫數(shù)據(jù)符合標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量控制要求,需對其進(jìn)行全方位的復(fù)核,按照既定的要求填寫數(shù)據(jù)庫的元數(shù)據(jù),如圖10 所示。
圖10 數(shù)據(jù)檢查流程
為深入開展不動產(chǎn)登記工作,標(biāo)準(zhǔn)化、精確化的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)是重要基石[8],經(jīng)過整合后的數(shù)據(jù)庫成果質(zhì)量將直接影響后續(xù)的不動產(chǎn)規(guī)范化登記[9]。此系統(tǒng)能提供強(qiáng)大差異分析和數(shù)據(jù)補(bǔ)錄功能,整合的數(shù)據(jù)是從原房產(chǎn)和國土發(fā)證數(shù)據(jù)庫中通過抽取、轉(zhuǎn)換而來,操作人員逐一將待整合數(shù)據(jù)在系統(tǒng)采集表單中進(jìn)行補(bǔ)錄,并依據(jù)檔案資料核實(shí)修正系統(tǒng)已有的數(shù)據(jù)字段。在進(jìn)行初檢復(fù)檢環(huán)節(jié),系統(tǒng)的差異分析功能可自動提示采集數(shù)據(jù)和原登記數(shù)據(jù)之間差異,以達(dá)到提示數(shù)據(jù)質(zhì)檢人員重點(diǎn)核查的目的,從而確保采集數(shù)據(jù)的質(zhì)量,為后續(xù)不動產(chǎn)登記工作奠定基礎(chǔ)。通過該系統(tǒng)的建設(shè)和使用,多人作業(yè)模式下的數(shù)據(jù)整合效率得到實(shí)質(zhì)性提高,同時(shí)保證數(shù)據(jù)成果達(dá)到國家和省廳規(guī)范要求,也確保衡陽市不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)入庫匯交工作順利完成。