張彤蘊

（1.湖南地質測繪院，湖南 衡陽 421001）

為落實國務院常務會議提出的不動產登記“四統(tǒng)一”的要求，加快政府部門職能轉變，各地陸續(xù)開始不動產登記工作[1]。為保證不動產登記工作順利開展，需對分散登記的各類不動產數(shù)據和資料進行整合歸并，形成統(tǒng)一的不動產數(shù)據庫[2]。

根據衡陽市不動產存量數(shù)據整合建庫的實踐經驗，設計并實現(xiàn)了不動產存量數(shù)據整合系統(tǒng)，并對不動產存量數(shù)據如何通過整合系統(tǒng)實現(xiàn)標準化數(shù)據加工全過程進行重點探討。

1 需求設計

不動產存量數(shù)據整合系統(tǒng)需要將各類數(shù)據通過宗地代碼和不動產單元號進行關聯(lián)，通過不動產單元號可以將不動產單元和不動產登記權利進行相互關聯(lián)。用不動產單元號實現(xiàn)不動產登記權利類型和登記歷史的關聯(lián)，將歷史登記檔案數(shù)據賦予相對應的宗地代碼和不動產單元號。用宗地代碼和不動產單元號實現(xiàn)登記過程和不動產登記檔案的關聯(lián)，最終形成空間與非空間數(shù)據連接，歷史和現(xiàn)狀信息互相關聯(lián)的完整的不動產登記信息。將完整的圖形進行數(shù)據入庫后，在確保信息規(guī)范性和準確性的前提下進行不動產登記信息的錄入，完成不動產存量數(shù)據的生產，如圖1 所示。

圖1 數(shù)據整合需求

2 設計思路

以不動產單元號為基礎，形成“證落戶、戶落幢、幢落宗”的數(shù)據組織架構，從而構建起各類數(shù)據間的關聯(lián)，再對清理后的成果質量進行檢查，最終形成空間數(shù)據、非空間數(shù)據關聯(lián)，歷史和現(xiàn)狀信息相互關聯(lián)且邏輯清晰完整的不動產登記信息數(shù)據庫。 不動產數(shù)據整合工具通過比對已處理的土地、房產中間庫記錄，按照坐落、權利人、證號等關系組織并關聯(lián)數(shù)據， 通過檔案系統(tǒng)中的成果確定房、地的業(yè)務關系，完成“證落戶、戶落幢、幢落宗”的整理過程，如圖2所示。

圖2 數(shù)據清理、整合思路

3 數(shù)據梳理

如圖3 所示，通過數(shù)據梳理將原有房產、國土、檔案等各部分電子數(shù)據進行數(shù)據轉換，統(tǒng)一遷移至不動產登記中間庫，通過比對轉好的土地、房產中間庫記錄，按照坐落、權利人、證號等關系組織并關聯(lián)數(shù)據，統(tǒng)一生成不動產單元編碼，建立地籍號、宗地統(tǒng)一編碼和不動產單元編碼的對照表。

圖3 數(shù)據整合流程

4 土地數(shù)據整合

結合不動產登記相關標準和規(guī)范，形成地籍數(shù)據庫和登記類型映射表，制定數(shù)據轉換策略，形成土地登記發(fā)證中間庫，利用數(shù)據整合工具，最終將土地中間庫數(shù)據全部遷移轉換到不動產中間庫中，形成不動產數(shù)據遷移原始抽取庫，為不動產登記系統(tǒng)提供數(shù)據支撐和數(shù)據服務，如圖4 所示。

圖4 土地中間庫成果

空間數(shù)據經過整理后，需要對其進行圖層合并-刪除冗余數(shù)據-補錄信息等操作，形成符合《標準》[3]要求的空間數(shù)據以及相對應的屬性數(shù)據，并以此為基礎按照要求對各類空間數(shù)據進行統(tǒng)一編碼。另外，采用數(shù)據歸并、冗余數(shù)據刪除、信息補錄等手段，將整理后的非空間數(shù)據形成符合不動產登記相關技術要求以及《不動產登記數(shù)據庫標準》要求的土地登記信息，如圖5 所示。

圖5 土地登記信息補錄

5 房產數(shù)據整合

如圖6 所示，結合不動產登記相關標準和規(guī)范，形成房產數(shù)據庫和登記類型映射表，制定數(shù)據轉換策略，形成房產中間庫，利用數(shù)據整合工具，最終將房產中間庫數(shù)據全部遷移轉換到不動產中間庫中，形成房產數(shù)據遷移原始抽取庫，為不動產登記存量數(shù)據整合系統(tǒng)提供數(shù)據支撐和數(shù)據服務。

圖6 房屋中間庫成果

對于房屋數(shù)據，可將丘圖與樓盤表通過樓幢號構建關聯(lián)，再將樓盤表與登記信息通過幢號、單元號、層號、戶號等具體體現(xiàn)房屋位置的要素信息互相關聯(lián)。通過空間疊加方法將房屋的丘圖與土地的宗地圖進行對應關聯(lián)關系的確定，再利用不動產單元編號記錄對應關系，以此實現(xiàn)空間數(shù)據與非空間數(shù)據關聯(lián)，形成歷史和現(xiàn)狀信息清晰且完整的不動產登記存量信息。最后將整合的數(shù)據寫入不動產存量數(shù)據庫中，并在對應的登記簿中加以體現(xiàn)，可實現(xiàn)歷史數(shù)據按時間進行追溯，如圖7 所示。

圖7 房屋登記信息補錄

6 房地一體化關聯(lián)

由于我國長期實行兩證制度（土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度），房屋登記和土地登記分屬于2 個不同的職能部門，因此，建立房地一體化關聯(lián)是實現(xiàn)從土地到房屋的一體化數(shù)據庫的關鍵[4]。這主要是通過地理位置等空間信息以及業(yè)務邏輯、屬性信息等，將房屋對象與宗地要素進行準確的關聯(lián)[5]，以實現(xiàn)真正意義上的互聯(lián)互查。

6.1 以屬性匹配為標準構建關聯(lián)

如圖8 所示，由于地、樓、房三要素通過空間坐標難以匹配關聯(lián)，采用以屬性匹配為標準來構建關聯(lián)則可解決這類問題，即利用相應的屬性信息，例如地址、權利人等達到匹配關聯(lián)的目的。

由于在房產測繪圖件中存在缺少房角點坐標信息的情況，以至于難以將房產對象與其空間位置相對應并實現(xiàn)落宗、關聯(lián)。而以屬性匹配為標準構建的關聯(lián)可通過利用軟件綜合信息匹配、模糊查詢等分析方法對屬性信息逐一識別匹配，最后根據匹配結果由作業(yè)人員分析判讀，如圖9 所示。

圖9 以屬性關系進行房地掛接

6.2 以業(yè)務邏輯為標準構建關聯(lián)

以業(yè)務邏輯為標準構建關聯(lián)主要是通過地、樓、房測繪案件信息構建三者之間的關聯(lián)關系[6]。在此標準下的要素對象具有4 個方面的特點:①地、樓、房測繪圖件中的編號信息記錄詳細；②現(xiàn)存房地產測繪檔案中的編號信息與產權產籍檔案相一致；③測繪檔案中記錄并儲存了完整的樓、房要素對象；④該產權產籍檔案文件的編號信息與地籍數(shù)據庫的宗地要素中的編號信息一致。

對于滿足以上條件的數(shù)據，先通過軟件進行自動識別，同時與人工判讀相結合，即采用信息匹配、模糊查詢等方式逐一識別匹配；再根據結果由作業(yè)人員分析判讀；最后將整理后的土地、房屋數(shù)據進行關聯(lián)，按照規(guī)定的編碼規(guī)則對其進行編號后，直接入庫。

7 入庫檢查

經整合后的不動產存量數(shù)據包括基礎地理信息等空間數(shù)據和登記業(yè)務等屬性數(shù)據，將參照《標準》和要求進行數(shù)據組織，并在屬性值代碼化、表達規(guī)范化后導入不動產登記數(shù)據庫中，為順利開展不動產數(shù)據登記工作提供依據和來源[7]。此外，以準確性、完整性、一致性、唯一性為數(shù)據檢測的基礎原則，確保入庫數(shù)據符合標準的質量控制要求，需對其進行全方位的復核，按照既定的要求填寫數(shù)據庫的元數(shù)據，如圖10 所示。

圖10 數(shù)據檢查流程

8 結 語

為深入開展不動產登記工作，標準化、精確化的不動產數(shù)據是重要基石[8]，經過整合后的數(shù)據庫成果質量將直接影響后續(xù)的不動產規(guī)范化登記[9]。此系統(tǒng)能提供強大差異分析和數(shù)據補錄功能，整合的數(shù)據是從原房產和國土發(fā)證數(shù)據庫中通過抽取、轉換而來，操作人員逐一將待整合數(shù)據在系統(tǒng)采集表單中進行補錄，并依據檔案資料核實修正系統(tǒng)已有的數(shù)據字段。在進行初檢復檢環(huán)節(jié)，系統(tǒng)的差異分析功能可自動提示采集數(shù)據和原登記數(shù)據之間差異，以達到提示數(shù)據質檢人員重點核查的目的，從而確保采集數(shù)據的質量，為后續(xù)不動產登記工作奠定基礎。通過該系統(tǒng)的建設和使用，多人作業(yè)模式下的數(shù)據整合效率得到實質性提高，同時保證數(shù)據成果達到國家和省廳規(guī)范要求，也確保衡陽市不動產存量數(shù)據入庫匯交工作順利完成。