汪濤

恒大債務(wù)問題已經(jīng)發(fā)酵數(shù)月，2021年12月3日，中國恒大發(fā)布公告稱收到要求公司履行一項金額為2.6億美元擔(dān)保義務(wù)的通知，但集團(tuán)“不確定”是否擁有充足資金繼續(xù)履行“財務(wù)責(zé)任”，這對投資者來說或許不算意外。

公司表示集團(tuán)積極與財務(wù)顧問和法律顧問評估公司的資本架構(gòu)及流動性情況，并與“境外債權(quán)人保持持續(xù)溝通“。同時，廣東省政府宣布約談恒大，“應(yīng)恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司請求”，同意向恒大地產(chǎn)集團(tuán)派出工作組，“督促推進(jìn)企業(yè)風(fēng)險處置工作”，敦促切實“加強(qiáng)內(nèi)控管理”，維護(hù)“正常經(jīng)營”。看起來，圍繞恒大債務(wù)問題已久的一個疑問已經(jīng)塵埃落地——恒大并非“大而不倒”、不能違約。

這意味著什么？

雖然恒大的最終重組方案我們還不得而知，但至少這個流程終于開啟。政府的首要目的是確保住房項目的交付、保障購房者合法權(quán)益。也因如此，廣東省政府力圖協(xié)調(diào)供應(yīng)商、建筑公司、債務(wù)人和購房者，推動恒大順利重組，從而“保護(hù)各方利益，維護(hù)社會穩(wěn)定”。

為了降低恒大違約事件對地產(chǎn)行業(yè)的影響，央行、銀保監(jiān)會和證監(jiān)會都迅速回應(yīng)了恒大債務(wù)問題：恒大集團(tuán)對一筆境外債券未能履行擔(dān)保義務(wù)是市場經(jīng)濟(jì)中的“個案現(xiàn)象”；不會對我國銀行業(yè)保險業(yè)的“正常運(yùn)行”造成任何負(fù)面影響；相關(guān)部門積極推動項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)建成交樓，銀行、保險等金融機(jī)構(gòu)也正在“積極參與”相關(guān)工作，銀保監(jiān)會會指導(dǎo)銀行保險機(jī)構(gòu)做好對房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務(wù)，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，證監(jiān)會將支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資；政府希望促進(jìn)資本市場和房地產(chǎn)市場“平穩(wěn)健康發(fā)展”。

恒大違約的消息可能會導(dǎo)致市場擔(dān)心其他開發(fā)商也會出現(xiàn)違約，對市場造成負(fù)面沖擊。

支撐中國房地產(chǎn)需求的基本面因素已經(jīng)在走弱、疊加前期政策收緊等因素，已經(jīng)造成房地產(chǎn)活動大幅下滑，恒大債務(wù)事件也進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)活動的下行壓力。恒大債務(wù)問題導(dǎo)致其他開發(fā)商的境外融資渠道基本被切斷，同時房地產(chǎn)銷售下降和預(yù)售資金管控過緊導(dǎo)致開發(fā)商現(xiàn)金流大幅惡化。

不過，監(jiān)管已經(jīng)開始敦促銀行正常化房貸審批和房地產(chǎn)開發(fā)貸發(fā)放。近期的瑞銀中國住房調(diào)查顯示未來2年居民購房意愿大幅下降。預(yù)計房地產(chǎn)活動會繼續(xù)下行，2021年11-12月房地產(chǎn)銷售和新開工可能同比下跌20%以上，2022年一季度跌幅或進(jìn)一步擴(kuò)大至25%～30%（由于基數(shù)較高） 。此外，如果未來幾個月出現(xiàn)更多開發(fā)商違約，不會讓人意外。

房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)和金融穩(wěn)定都舉足輕重，如果沒有政策寬松，2022年房地產(chǎn)銷售和新開工可能下跌20%、投資可能下降10%，進(jìn)而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)硬著陸風(fēng)險。

不過，我們認(rèn)為未來幾個月政府會更為務(wù)實地放松房地產(chǎn)相關(guān)政策。事實上，已經(jīng)有跡象表明房貸和開發(fā)貸等貸款限制已邊際松動。

未來還可能出臺的政策包括：進(jìn)一步放松房貸和開發(fā)貸限制，放松開發(fā)商資本市場融資限制，調(diào)整土地出讓政策，以及加快公租房建設(shè)等。此外，我們認(rèn)為政府還有可能放松財政和貨幣政策（包括本月可能降準(zhǔn)一次） ，推動基建投資回升。這些政策有望支撐房地產(chǎn)活動在2022年二季度之后企穩(wěn)，2022年全年房地產(chǎn)銷售和新開工面積下跌10%～12%，房地產(chǎn)投資下跌5%。我們還預(yù)計政府還會采取措施隔離受房地產(chǎn)債務(wù)違約影響較大的個別銀行，增加對銀行的流動性投放，以及合理提高監(jiān)管容忍度以使銀行逐漸消化壞賬影響等。

我們認(rèn)為房地產(chǎn)債務(wù)違約對銀行體系的直接影響基本可控。