汪濤

恒大債務(wù)問(wèn)題已經(jīng)發(fā)酵數(shù)月，2021年12月3日，中國(guó)恒大發(fā)布公告稱收到要求公司履行一項(xiàng)金額為2.6億美元擔(dān)保義務(wù)的通知，但集團(tuán)“不確定”是否擁有充足資金繼續(xù)履行“財(cái)務(wù)責(zé)任”，這對(duì)投資者來(lái)說(shuō)或許不算意外。

公司表示集團(tuán)積極與財(cái)務(wù)顧問(wèn)和法律顧問(wèn)評(píng)估公司的資本架構(gòu)及流動(dòng)性情況，并與“境外債權(quán)人保持持續(xù)溝通“。同時(shí)，廣東省政府宣布約談恒大，“應(yīng)恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司請(qǐng)求”，同意向恒大地產(chǎn)集團(tuán)派出工作組，“督促推進(jìn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置工作”，敦促切實(shí)“加強(qiáng)內(nèi)控管理”，維護(hù)“正常經(jīng)營(yíng)”?？雌饋?lái)，圍繞恒大債務(wù)問(wèn)題已久的一個(gè)疑問(wèn)已經(jīng)塵埃落地——恒大并非“大而不倒”、不能違約。

這意味著什么？

雖然恒大的最終重組方案我們還不得而知，但至少這個(gè)流程終于開啟。政府的首要目的是確保住房項(xiàng)目的交付、保障購(gòu)房者合法權(quán)益。也因如此，廣東省政府力圖協(xié)調(diào)供應(yīng)商、建筑公司、債務(wù)人和購(gòu)房者，推動(dòng)恒大順利重組，從而“保護(hù)各方利益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定”。

為了降低恒大違約事件對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響，央行、銀保監(jiān)會(huì)和證監(jiān)會(huì)都迅速回應(yīng)了恒大債務(wù)問(wèn)題：恒大集團(tuán)對(duì)一筆境外債券未能履行擔(dān)保義務(wù)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的“個(gè)案現(xiàn)象”；不會(huì)對(duì)我國(guó)銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)的“正常運(yùn)行”造成任何負(fù)面影響；相關(guān)部門積極推動(dòng)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)建成交樓，銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)也正在“積極參與”相關(guān)工作，銀保監(jiān)會(huì)會(huì)指導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)做好對(duì)房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務(wù)，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購(gòu)貸款，證監(jiān)會(huì)將支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資；政府希望促進(jìn)資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)“平穩(wěn)健康發(fā)展”。

恒大違約的消息可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)擔(dān)心其他開發(fā)商也會(huì)出現(xiàn)違約，對(duì)市場(chǎng)造成負(fù)面沖擊。

支撐中國(guó)房地產(chǎn)需求的基本面因素已經(jīng)在走弱、疊加前期政策收緊等因素，已經(jīng)造成房地產(chǎn)活動(dòng)大幅下滑，恒大債務(wù)事件也進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)活動(dòng)的下行壓力。恒大債務(wù)問(wèn)題導(dǎo)致其他開發(fā)商的境外融資渠道基本被切斷，同時(shí)房地產(chǎn)銷售下降和預(yù)售資金管控過(guò)緊導(dǎo)致開發(fā)商現(xiàn)金流大幅惡化。

不過(guò)，監(jiān)管已經(jīng)開始敦促銀行正?；抠J審批和房地產(chǎn)開發(fā)貸發(fā)放。近期的瑞銀中國(guó)住房調(diào)查顯示未來(lái)2年居民購(gòu)房意愿大幅下降。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)活動(dòng)會(huì)繼續(xù)下行，2021年11-12月房地產(chǎn)銷售和新開工可能同比下跌20%以上，2022年一季度跌幅或進(jìn)一步擴(kuò)大至25%～30%（由于基數(shù)較高） 。此外，如果未來(lái)幾個(gè)月出現(xiàn)更多開發(fā)商違約，不會(huì)讓人意外。

房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和金融穩(wěn)定都舉足輕重，如果沒(méi)有政策寬松，2022年房地產(chǎn)銷售和新開工可能下跌20%、投資可能下降10%，進(jìn)而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)硬著陸風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)，我們認(rèn)為未來(lái)幾個(gè)月政府會(huì)更為務(wù)實(shí)地放松房地產(chǎn)相關(guān)政策。事實(shí)上，已經(jīng)有跡象表明房貸和開發(fā)貸等貸款限制已邊際松動(dòng)。

未來(lái)還可能出臺(tái)的政策包括：進(jìn)一步放松房貸和開發(fā)貸限制，放松開發(fā)商資本市場(chǎng)融資限制，調(diào)整土地出讓政策，以及加快公租房建設(shè)等。此外，我們認(rèn)為政府還有可能放松財(cái)政和貨幣政策（包括本月可能降準(zhǔn)一次） ，推動(dòng)基建投資回升。這些政策有望支撐房地產(chǎn)活動(dòng)在2022年二季度之后企穩(wěn)，2022年全年房地產(chǎn)銷售和新開工面積下跌10%～12%，房地產(chǎn)投資下跌5%。我們還預(yù)計(jì)政府還會(huì)采取措施隔離受房地產(chǎn)債務(wù)違約影響較大的個(gè)別銀行，增加對(duì)銀行的流動(dòng)性投放，以及合理提高監(jiān)管容忍度以使銀行逐漸消化壞賬影響等。

我們認(rèn)為房地產(chǎn)債務(wù)違約對(duì)銀行體系的直接影響基本可控。