洪金水

引言

房地產(chǎn)企業(yè)是國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)，在國家政策調(diào)控的背景下，發(fā)展速度逐漸加快，行業(yè)競爭較為激烈。而處于激烈的市場競爭環(huán)境下，如何擴大企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模，提升綜合實力是房地產(chǎn)企業(yè)最需要思考的問題。對于我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)來說，其都存在風險意識較為薄弱、內(nèi)控制度不完善等問題，使得內(nèi)部管理的秩序混亂，財務(wù)人員的工作效率不高，房地產(chǎn)企業(yè)的抗風險能力較弱，制約著后續(xù)經(jīng)濟活動的開展?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)需要充分了解財務(wù)風險管理、內(nèi)部控制工作開展的重要意義。在建設(shè)完善內(nèi)部控制制度的同時，引入合理的風險管控手段，踐行財務(wù)管理指標，對經(jīng)濟收支活動進行把控。以信息化管理優(yōu)勢為基礎(chǔ)，做好財務(wù)管控的工作，有效的規(guī)避蘊藏的財務(wù)風險，避免企業(yè)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟損失。

一.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險類型與風險成因

（一）財務(wù)風險類型

1.稅率變動風險

在房地產(chǎn)行業(yè)中，涉及到的稅收問題有很多，如增值稅、土地增值稅、教育費附加稅、城建稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅等。企業(yè)在經(jīng)營活動、投資活動、開發(fā)活動中，如果出現(xiàn)稅率提高的情況，則可能使得企業(yè)成本費用提高，無法顯著的提高預期的收益。

2.利率變動風險

對于負債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)來說，利率出現(xiàn)變動則可能產(chǎn)生較大的影響。若銀行貸款利率不斷提高，就可能會出現(xiàn)企業(yè)負債成本增加的情況，或是直接的影響企業(yè)的預期收益。另外，利率變動風險可能會影響投資者的購買欲，甚至給房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大經(jīng)濟損失。

3.營運風險

首先，存在管控風險。當前房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項目逐漸增加，市場區(qū)域跨度也逐漸加大。如果企業(yè)缺乏健全的監(jiān)督控制機制，沒有系統(tǒng)化的管理體系，則可能給房地產(chǎn)企業(yè)項目的運營產(chǎn)生損失，引發(fā)一系列的風險問題。

其次，存在銷售風險。由于受到國家政策調(diào)控、宏觀經(jīng)濟發(fā)展的影響，我國樓市呈現(xiàn)出了復雜性的特點?；诖?，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有準確的定位項目產(chǎn)品，或是存在不了解房地產(chǎn)市場運行情況，可能會使得產(chǎn)品成交量降低，對產(chǎn)品銷售產(chǎn)生較大影響，出現(xiàn)投資回收期延長的問題。

最后，存在成本管理風險。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目的階段，若沒有做好成本管控的工作，或是沒有提出減少成本的管理模式，就可能導致房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本較高，無法在整個行業(yè)中占據(jù)良好的競爭優(yōu)勢，甚至超出原本的預算，對企業(yè)能獲得的綜合經(jīng)濟效益產(chǎn)生一定的影響。

4.投資收回風險

由于受到政策因素、經(jīng)濟發(fā)展因素的制約，使得房地產(chǎn)企業(yè)部分項目、商品處于閑置的狀態(tài)，房地產(chǎn)租賃合同或相應(yīng)的買賣被終止。但就實際情況進行分析，在此階段房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)投入了大量的資金，無法在短期內(nèi)變現(xiàn)，可能導致企業(yè)出現(xiàn)投資回收風險問題。另外，因為某些不確定事件的影響，導致雙方在執(zhí)行合同的階段，出現(xiàn)了一系列的問題，客戶沒有按時交付房款，或是投資不能在預期的規(guī)定時間范圍內(nèi)收回。

5.資金風險

房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，具有開發(fā)周期長，資金回收周期長的特點。資金貫穿于房產(chǎn)項目的全過程，資金鏈出現(xiàn)問題的話，將給房企帶來巨大停工等問題。

（二）風險成因

1.財務(wù)風險管理意識有待提升

部分房地產(chǎn)企業(yè)在實際的運營發(fā)展階段，更加關(guān)注投資項目可以創(chuàng)造的經(jīng)濟價值，但是沒有意識到投資活動中可能存在的風險。再加上管理混亂、權(quán)責不清晰等問題，可能使得企業(yè)資金使用率下降，或是出現(xiàn)了資金鏈斷裂的風險問題。

2.預算管理工作和現(xiàn)金流量管理不到位

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型的企業(yè)，在項目投入層面，投入的資金較多。許多房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)層面，沒有從經(jīng)濟效益回報率、資金運作、土地成本等方面入手，沒有做好財務(wù)預算分析以及研究的工作。在資金使用的方面，存在資金管理不到位的情況，盲目開展運營活動，出現(xiàn)不斷向銀行貸款情況。對于現(xiàn)金流量管理來說，盲目的擴大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，也會導致房地產(chǎn)企業(yè)的風險加大。

3.缺乏健全的內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控制度

對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理狀況進行分析，中央基本政策法規(guī)、調(diào)控政策落實到了實處，可能導致資金周轉(zhuǎn)速度變慢，財會信息也存在傳遞不及時的情況。另外，成本費用管理不到位，使得企業(yè)在財務(wù)內(nèi)控管理的階段，無法及時的獲取到相關(guān)資料，財務(wù)預算、成本管理也有一定的差異，會對企業(yè)的實際獲利產(chǎn)生影響。

4.財務(wù)內(nèi)部風險控制手段單一

在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險內(nèi)控管理階段，還存在風險控制手段單一的問題。對于選擇財務(wù)內(nèi)部風險控制手段來說，其會對風險控制進程產(chǎn)生影響，還會影響風險管控的實際成效。對于具體的財務(wù)風險內(nèi)控手段進行分析，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都將數(shù)據(jù)分析作為財務(wù)風險內(nèi)控管理的標準。也就是通過分析財會數(shù)據(jù)，洞察財務(wù)風險，提出應(yīng)對策略。雖然利用這種方法能控制財務(wù)內(nèi)部風險，但是本身的局限性較強。而財會數(shù)據(jù)分析方法陳舊、財務(wù)內(nèi)控風險手段單一等問題的影響也逐漸暴露出來。由此不難了解到，風險控制手段單一成為了財務(wù)內(nèi)控管理的核心問題，經(jīng)濟活動也可能受到財務(wù)內(nèi)部風險誘發(fā)因素的影響。

5.缺乏統(tǒng)籌安排資金計劃

房地產(chǎn)企業(yè)從準備拿土地時，就需要準備資金，如付出讓土地款的保證金等都需要大量的資金，以及后續(xù)拿到地后開發(fā)投資額，銷售回籠款現(xiàn)金流量等，房產(chǎn)項目若沒有事前安排資金計劃，將會影響房企的正常運營。

二.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險及其內(nèi)部控制防范措施

（一）加強財務(wù)預算管理、資金管理與成本管理力度

在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理階段，應(yīng)當將項目預算、資金預算作為核心，并且對企業(yè)的資金分配、投放情況進行科學化的安排。在實施項目預算的階段，針對企業(yè)的實際經(jīng)營收入、借款計劃、開發(fā)費用、稅收項目等相關(guān)內(nèi)容，做好整體預算工作。在資金預算管理層面，結(jié)合企業(yè)的基本運作情況，對資金使用情況進行規(guī)劃，并且搭建完善的預算指標體系，確保檢查以及考核工作到位，發(fā)揮預算監(jiān)督約束的作用。從資金管理層面來看，需要對資金進行調(diào)度，不斷加快應(yīng)收賬款回收速度，加強費用支出的把控力度，顯著提升支付水平，保障投資的安全性、合理性。對于成本管理工作來說，也需要結(jié)合管控的基本需求，細化產(chǎn)品開發(fā)流程，加強成本對象把控力度，并且預先規(guī)劃建設(shè)階段消耗的成本，保障與計劃成本一致性，不斷加強資金監(jiān)督管理力度。

（二）建立合理、科學的風險預警系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合自身的基本情況，搭建完善的財務(wù)風預警機制，提升對資金流管控的重視度。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當確保資金流的正常運轉(zhuǎn)，保證財務(wù)系統(tǒng)的安全性與實效性，為編制長遠發(fā)展計劃提供關(guān)鍵的決策依據(jù)。在識別不同類型資金流風險的過程中，以房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量為核心，觀察預算實施的基本情況，借助預算差異、存在的異常進行分析，提出科學化的解決策略。

（三）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風險。與此同時，做好集中資金管理工作，調(diào)控企業(yè)的存量資金，實現(xiàn)資金科學化調(diào)配目標。對融資規(guī)模增量情況進行把控，保證資金可以良性循環(huán)，開展適度的融資活動，盤活房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)計劃節(jié)點，科學安排資金。在此基礎(chǔ)上，還應(yīng)當縮短房地產(chǎn)企業(yè)的項目預售時間，使得資金可以快速回流。采用創(chuàng)新營銷模式，提高營銷力度，提出合理化的銷售回款策略，編制可以創(chuàng)新銷售回款的時間節(jié)點，保證銷售回款可以按時回籠。

（四）加快財務(wù)管理信息化平臺建設(shè)

當前，信息化的技術(shù)發(fā)展速度較快，許多房地產(chǎn)企業(yè)都建設(shè)了完善的信息化系統(tǒng)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理運作階段，應(yīng)當建設(shè)完善的內(nèi)控機制。財務(wù)部門采用建設(shè)管理機制的方式，促進與員工的交流、溝通，整合各個部門管理人員、基層職工提出的相關(guān)意見。企業(yè)定期開展員工交流會，可以充分了解基層職工的需求，收集財務(wù)相關(guān)問題，確保企業(yè)的資金正常運轉(zhuǎn)。以完善的財務(wù)系統(tǒng)為基礎(chǔ)，發(fā)揮各個部門協(xié)作效用，建立各個部門的約束管理機制。在確保經(jīng)營決策科學性的同時，順利的達成企業(yè)全面發(fā)展運營目標。與此同時，在財務(wù)管理信息化建設(shè)的階段，覆蓋的內(nèi)容與科目眾多。企業(yè)需要確保資金充足性，并實現(xiàn)業(yè)務(wù)流程活動的設(shè)計與創(chuàng)新，確保財務(wù)會計一體化目標順利達成。企業(yè)要關(guān)注如何促進運營環(huán)境與資源的相互融合，提出精細化管理、集約化管理的目標。在準確采集業(yè)務(wù)流程數(shù)據(jù)、信息化數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，加快數(shù)據(jù)信息的共享速度。對于信息化建設(shè)來說，其可以促進房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息傳遞以及溝通，并開發(fā)科學化的內(nèi)部信息交流庫，促進相關(guān)部門的信息溝通，實現(xiàn)資源共享的基礎(chǔ)目標，實現(xiàn)報表、數(shù)據(jù)的集中化管理，顯著提升管理人員技術(shù)水平。利用病毒掃描軟件、防火墻等，做好信息庫的安全防護工作。不僅能確保數(shù)據(jù)安全性，還可以促進企業(yè)項目順利實施，提升企業(yè)綜合運營效率，為貫徹內(nèi)部管控制度提供方便之處。

（五）實施全周期財務(wù)管理

在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)階段，涉及到的工作范圍較大，包括工程承包、土地開發(fā)與規(guī)劃、綠化建設(shè)與規(guī)劃等。對于實際的執(zhí)行過程進行分析，可能存在工程簽證變更的情況，合同執(zhí)行結(jié)果變化相對較大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理階段，需要以凈利潤為基礎(chǔ)，并且將房地產(chǎn)銷售、清算稅費、開發(fā)等，作為全周期的財務(wù)管控重點。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還有特殊稅種，也就是土地增值稅，需要歸納到核算房地產(chǎn)凈利潤的階段。對于房地產(chǎn)銷售來說，并不是價格越高，可以創(chuàng)造的利潤就越高，而是應(yīng)當更加關(guān)注稅費、收入變化情況，以此順利達成財務(wù)管控目標。

（六）完善財務(wù)制度

基于房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化管理轉(zhuǎn)型背景下，應(yīng)當建設(shè)完善的財務(wù)管控機制，還需要貫徹到實處。在開展財務(wù)制度規(guī)劃以后，踐行科學化的財務(wù)管理制度，顯著提升財務(wù)管控執(zhí)行力。對于實際執(zhí)行階段來說，管理人員要了解普及制度的關(guān)鍵意義，分析財務(wù)管理制度建設(shè)的必要性。在加強財務(wù)內(nèi)控監(jiān)督力度的同時，順利的貫徹各項財務(wù)管控制度，規(guī)避財務(wù)管理制度流于形式化的問題發(fā)生。對現(xiàn)實的管理過程進行分析，房地產(chǎn)企業(yè)要采用精細化管理理念，并對企業(yè)運行環(huán)節(jié)存在的問題進行把控，做好財務(wù)數(shù)據(jù)分析工作。另外，以精細化成本管理理念為基礎(chǔ)，開展清晰的財務(wù)管理工作，獲取到真實的數(shù)據(jù)，以此為經(jīng)營決策提供核心的依據(jù)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其需要貫徹財務(wù)管理政策，并且約束員工的工作行為，以此促進財務(wù)管理工作順利進行。

（七）合理利用財務(wù)管理軟件

房地產(chǎn)需要引入配套的財務(wù)管理軟件，以此顯著提升綜合財務(wù)管控效率，對員工的工作進行準確化、規(guī)范化管理。以專業(yè)財務(wù)軟件為基礎(chǔ)，做好財務(wù)管理的工作，加入細化財務(wù)會計核算的模塊，發(fā)揮出信息管理的基本職能，有效的減輕財務(wù)人員壓力。結(jié)合相關(guān)設(shè)定需求，企業(yè)結(jié)合自身的個性化發(fā)展服務(wù)、需求等，編制會計核算模塊，獲取到真實、可靠的會計數(shù)據(jù)，還有助于及時處理財務(wù)數(shù)據(jù)。財務(wù)工作人員要負責進行電子發(fā)票的管理，做好發(fā)票的交接工作，并且參與到企業(yè)的檔案管理工作中，以便于獲取到相應(yīng)的財務(wù)信息。財務(wù)分析小組的工作人員需要編制財務(wù)報告與數(shù)據(jù)，并將財務(wù)信息披露出來，保證數(shù)據(jù)的及時性。在做好了信息處理工作以后，合理化的使用財務(wù)軟件，做好監(jiān)督管理的工作，然后啟動財務(wù)內(nèi)控的程序，確保財務(wù)軟件監(jiān)督到位。在此基礎(chǔ)上，定期開展測評、修復工作，了解財務(wù)軟件使用存在的不足之處，把控與監(jiān)督經(jīng)營風險。以科學化的管控策略為依托，發(fā)揮出資金的使用效益，規(guī)避壞賬風險，及時回收資金，保障企業(yè)的資金正常周轉(zhuǎn)。

（八）加大規(guī)模采購管理力度

在全新的經(jīng)濟發(fā)展形式下，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人員應(yīng)當明確我國頒布的核心政策，并且從源頭進行把控，加強成本費用監(jiān)督力度。而提出精細化、科學化的管理理念，有助于順利達成房地產(chǎn)企業(yè)開源節(jié)流的發(fā)展目標。房地產(chǎn)企業(yè)在采購原材料的階段，需要提出貨比三家的理念，開展公正、公平的投標活動。還要與其他房地產(chǎn)企業(yè)合作，實現(xiàn)規(guī)?；少彙２捎眉哟笠?guī)模采購力度的方式，對原材料成本使用情況進行把控，規(guī)避出現(xiàn)采購材料質(zhì)量不過關(guān)、材料單價過高的情況。與此同時，以規(guī)?；少彏榛A(chǔ)，促進與其他房地產(chǎn)企業(yè)的合作與交流，并對成本費用進行把控。企業(yè)應(yīng)當結(jié)合內(nèi)控流程，做好成本費用分析工作，梳理各個環(huán)節(jié)的費用支出情況，并且改進成本較高的環(huán)節(jié)，加強多個環(huán)節(jié)的成本費用管控工作。

（九）提升財務(wù)人員的綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)從外部招聘與選拔員工，可以選擇綜合素養(yǎng)過關(guān)的員工，確保其可以做好自身的崗位工作，充分的了解財務(wù)管理知識。員工入職之后，房地產(chǎn)企業(yè)要確保專項培訓工作到位，清楚的了解做好財務(wù)管理工作的重要意義，組織員工參與到培訓活動、專題講座活動中，掌握先進的管理理念，確保員工了解如何做好財務(wù)管理的工作，促進經(jīng)營活動順利開展。第一，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型培訓的工作，并且開拓員工的業(yè)務(wù)知識面，將技能傳授給員工，做好職業(yè)規(guī)劃工作，留住更多綜合素養(yǎng)較高的人才。保證員工發(fā)展目標與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標一致，挖掘員工工作潛能。第二，做好房地產(chǎn)企業(yè)在崗職工的繼續(xù)教育工作、崗位員工培訓工作，并且提升其職業(yè)道德素養(yǎng)、提升其工作能力，形成良好的財務(wù)內(nèi)控意識，滿足內(nèi)部控制制度的實施需求。財務(wù)人員應(yīng)當成為了解業(yè)務(wù)活動關(guān)鍵點的人才，學習與房地產(chǎn)項目相關(guān)的業(yè)務(wù)知識。

結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)要更加關(guān)注建設(shè)完善的財務(wù)風險內(nèi)控機制，對財務(wù)內(nèi)部風險控制資源進行控制，并且做好統(tǒng)籌財務(wù)管理工作。只有確保系統(tǒng)化的風險管理、控制工作到位，才可以確保財務(wù)內(nèi)控風險管控工作順利開展。其中最需要注意的問題就是，不同房地產(chǎn)企業(yè)在不同階段的發(fā)展需求、財務(wù)內(nèi)部風險控制情況也存在一定的差異，引發(fā)財務(wù)內(nèi)部風險的因素也有很多。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在開展財務(wù)內(nèi)部風險控制工作的階段，需要秉持從實際出發(fā)的核心原則，做好風險控制工作，優(yōu)化財務(wù)管控機制。在加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管控力度的同時，引入財務(wù)管理軟件，實現(xiàn)動態(tài)化的監(jiān)督與控制，不斷提高財務(wù)人員的綜合素養(yǎng)，為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展做出自身的一份貢獻。