文 徐 嵩 陳饒戈

近年來全國各地的老舊小區(qū)“加裝電梯”成為大勢所趨，同時(shí)往往也是鄰里矛盾的新焦點(diǎn)。

案情簡介

年近80歲的高大爺住在一棟八十年代建成的老樓二樓，從2019年開始老樓的鄰居們就商量著加裝電梯，一開始高大爺也同意，但是到了提交申請的環(huán)節(jié)高大爺卻突然反悔了，提出不但要免除繳納集資款，而且高層的鄰居們還應(yīng)該給點(diǎn)補(bǔ)償才同意簽名，而鄰居們覺得高大爺見錢眼開，無理取鬧，雙方爭執(zhí)不下。后來有32戶（總戶數(shù)44戶）、合計(jì)面積為1898.28平方米（總建筑面積2685.24平方米）的業(yè)主同意增設(shè)電梯，同意的戶數(shù)和面積雙雙超過三分之二。最終，雖然高大爺沒有繳納集資款，沒有簽名，電梯還是加裝進(jìn)了老樓，而且還是裝了個(gè)需要刷卡才能使用的電梯，高大爺沒交錢也就沒有電梯門禁卡。

高大爺眼看著電梯已成既成事實(shí)，再加上自己年歲大了，雖然只有二樓，爬起來也費(fèi)勁，于是要求按照當(dāng)初的標(biāo)準(zhǔn)繳納集資費(fèi)10 077元后使用電梯，但業(yè)主們認(rèn)為高大爺前期的反對導(dǎo)致了工程延誤，拒絕了高大爺?shù)囊?。高大爺一氣之下?2位鄰居告上法庭，主張?jiān)诟邔訕I(yè)主享受出行便利和房產(chǎn)增值的同時(shí)，低層業(yè)主卻承受著透光、透風(fēng)遮擋和噪音增加乃至房產(chǎn)貶值，所以當(dāng)初自己反對和要求補(bǔ)償有理由；現(xiàn)在既然電梯已經(jīng)裝了，就成為大樓的共有部分，自己有理由按當(dāng)年的出資方案繳納分?jǐn)傎M(fèi)后使用電梯。

爭議焦點(diǎn)

1. 電梯是否屬于建筑物的共有部分？

2. 高大爺是否享有電梯的使用權(quán)？

3. 高大爺使用電梯是否損害其他業(yè)主的合法權(quán)利？

案件雙方主要觀點(diǎn)和意見

一、被告三十二位業(yè)主的主要觀點(diǎn)：

（1）電梯是被告?zhèn)兂鲑Y建設(shè)的，屬于被告共同共有的財(cái)產(chǎn)，高大爺要使用，必須同樣經(jīng)過專有部分占建筑物總面積過半數(shù)、且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主的同意。

（2）讓高大爺使用電梯，坐享其成，損害了其他業(yè)主的合法權(quán)利。電梯興建過程中，高大爺不僅個(gè)人阻撓，還千方百計(jì)拉攏串聯(lián)其他業(yè)主試圖通過各種投訴信訪阻止電梯的建設(shè)。

（3）高大爺想要使用電梯的權(quán)利，就應(yīng)當(dāng)先承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，包括支付集資款、利息、滯納金、損害賠償金等。

二、原告高大爺?shù)闹饕^點(diǎn)：

（1）本案的案由是建筑物區(qū)分所有權(quán)，并非物業(yè)管理自治的糾紛。高大爺是否有權(quán)，是法律賦予的，并非是由自治的形式來決定的。

（2）電梯所占通道占用了公共地方，電梯與整棟樓的共有部分是相關(guān)聯(lián)的，因此電梯也應(yīng)是共有的。

（3）加裝階段高大爺提出不同意見，是公民和業(yè)主正常的異議權(quán)。

判決結(jié)果

一審判決結(jié)果：原告（高大爺）向被告支付增設(shè)電梯集資款10 077元。原告支付上述款項(xiàng)后七日內(nèi)，被告向原告發(fā)放門禁卡供原告搭乘電梯使用。

被告不服向中級人民法院提起上訴，二審判決駁回上訴，維持原判。

案例評析

1. 案涉電梯是否屬于建筑物的共有部分？

民法典第二百七十一條（原物權(quán)法第七十條）規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！?/p>

雖然案涉電梯是既有住宅增設(shè)的，目前在各業(yè)權(quán)人權(quán)屬證上還未能體現(xiàn)共有物權(quán)，但本案案涉電梯出入口等不可避免使用了建筑物公共部分，因此案涉電梯從使用的屬性區(qū)分應(yīng)屬于建筑物共有部分。高大爺作為業(yè)主應(yīng)與其他業(yè)主一樣對案涉電梯享有共有和共同管理的權(quán)利。

2. 高大爺是否需經(jīng)過多數(shù)業(yè)主的同意方可享有案涉電梯的使用權(quán)？

民法典第二百七十八條第一款第（九）項(xiàng)（原物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)）規(guī)定了有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。高大爺作為年近八旬的老年人，確有日常出行使用案涉電梯的客觀需要，其使用案涉電梯事項(xiàng)明顯不屬于上述規(guī)定，也即高大爺使用案涉電梯無需經(jīng)過案涉大樓專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

3. 高大爺使用案涉電梯是否損害其他業(yè)主的合法權(quán)利？

民法典第二百七十二條（原物權(quán)法第七十一條）規(guī)定：“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益?！?/p>

案涉電梯的建設(shè)主要是方便住戶上下樓，滿足大多數(shù)人的出行便利需求。高大爺作為住戶及業(yè)主使用案涉電梯并不會導(dǎo)致大樓其他住戶及業(yè)主使用電梯的合法權(quán)利受到損害。雖然高大爺在案涉電梯加裝過程中有不同意見導(dǎo)致該工程延誤，但這也屬于正常表達(dá)意見的范圍。

另一方面，因案涉電梯是業(yè)主們集資所建，依據(jù)公平原則，高大爺也應(yīng)在使用電梯前交納集資款項(xiàng)。

結(jié)論和建議

鄰里之間解決矛盾首先應(yīng)秉承互相理解、換位思考的態(tài)度。比如對于加裝電梯產(chǎn)生的矛盾，應(yīng)盡量多協(xié)商，取得低層住戶的理解和支持。再者也可以考慮給予低層住戶適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼，補(bǔ)貼可根據(jù)樓層來計(jì)量分?jǐn)傎M(fèi)用的多少，越高的樓層分?jǐn)偟迷蕉啵粯嵌亲艨缮俜謹(jǐn)偦虿环謹(jǐn)傎M(fèi)用。如果長期協(xié)商不了，也可以走法律途徑解決，但是不能剝奪底層用戶表達(dá)不同意見的權(quán)利。