彭海泉

（成都紫光科服物業(yè)管理服務(wù)有限公司，四川 成都 610200）

全面預(yù)算管理是一種系統(tǒng)、科學(xué)的管理方式，對(duì)各組織機(jī)構(gòu)中的財(cái)務(wù)、實(shí)物及人力資源進(jìn)行配置，進(jìn)行有目標(biāo)、有規(guī)劃的管理工作，實(shí)現(xiàn)資源的合理配置，將其引入到物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)中，可以對(duì)物業(yè)服務(wù)管理工作中的各項(xiàng)事務(wù)進(jìn)行合理的優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。具體來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)管理公司內(nèi)部運(yùn)行結(jié)構(gòu)特殊，具有多樣化特點(diǎn)，如公共性、受益主體的廣泛性和差異性、服務(wù)性等特點(diǎn)，特別是中小型企業(yè)，沒(méi)有較大的利潤(rùn)空間，加之如果缺乏全面預(yù)算管理工作就很容易使得物業(yè)企業(yè)難以取得較好的收益。對(duì)此，筆者從我國(guó)物業(yè)公司特點(diǎn)、管理現(xiàn)狀出發(fā)，對(duì)如何構(gòu)建全面預(yù)算管理進(jìn)行詳細(xì)論述。旨在幫助物業(yè)行業(yè)保持良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

一、我國(guó)物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理現(xiàn)狀

80年代初期，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)與我國(guó)經(jīng)濟(jì)相輔相成共同成長(zhǎng)，并衍生出了物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)行業(yè)作為第三方服務(wù)企業(yè)，與現(xiàn)代其他新型企業(yè)具有很大的不同，從經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)來(lái)看，是具有全方位、多層次、統(tǒng)籌性較強(qiáng)的行業(yè)，且融合了服務(wù)、經(jīng)營(yíng)、管理三位一體的服務(wù)方式。同時(shí)，在物業(yè)服務(wù)對(duì)象中，表現(xiàn)出面積較小，人員較多的特征。

根據(jù)我國(guó)物業(yè)的管理現(xiàn)狀來(lái)看，在時(shí)代快速發(fā)展的帶動(dòng)下，對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)帶來(lái)了良好的發(fā)展前景，但由于各種問(wèn)題，仍處于早期階段，還有很多問(wèn)題有待處理。具體來(lái)說(shuō)，目前我國(guó)較大部分物業(yè)企業(yè)的注冊(cè)資金較小，多為中小企業(yè)，且開(kāi)展中需要較高的經(jīng)濟(jì)投入和人員投入。工作開(kāi)展中需要簽訂物業(yè)管理合同，具體工作內(nèi)容包括物業(yè)范圍內(nèi)的環(huán)境清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、維修、綠化、道路養(yǎng)護(hù)等專業(yè)管理工作。同時(shí)還提供其他綜合性的服務(wù)，但是物業(yè)管理不涵蓋投資經(jīng)營(yíng)，如物業(yè)開(kāi)發(fā)、投資交易等。物業(yè)的權(quán)限劃分中，全部基于業(yè)主委托內(nèi)容，具有社會(huì)服務(wù)性質(zhì)。除此之外，物業(yè)行業(yè)目前管理不夠規(guī)范，經(jīng)常出現(xiàn)惡行競(jìng)爭(zhēng)等問(wèn)題，大大降低了服務(wù)質(zhì)量，且服務(wù)較為單一，不能推行個(gè)性化方案。

二、物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)進(jìn)行全面預(yù)算管理的優(yōu)勢(shì)

物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算可以提高經(jīng)濟(jì)效益，通過(guò)最有利的成本來(lái)整合企業(yè)資源，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益最大化。對(duì)此，以下對(duì)全面預(yù)算的必要性進(jìn)行詳細(xì)的論述。

（一）有利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

全面預(yù)算管理工作的開(kāi)展是為了對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行全面的預(yù)算和管理工作，從而實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。具體來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)開(kāi)展預(yù)算管理工作，可以從企業(yè)的實(shí)際狀況出發(fā)，以經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為方向，與經(jīng)營(yíng)績(jī)效和發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)系起來(lái)，再制定科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理方式，從而逐步的去完成，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益達(dá)到理想效果。

（二）有利于整合企業(yè)資源

預(yù)算管理中預(yù)算內(nèi)容主要是對(duì)人力資源、財(cái)務(wù)、實(shí)物等進(jìn)行科學(xué)的衡量，從而對(duì)現(xiàn)有資源進(jìn)行優(yōu)化和分配，可以說(shuō)資源優(yōu)化分配是全面預(yù)算管理工作中的重要內(nèi)容，不僅可以使得資源配置科學(xué)合理，還可以使其得到有效利用，一定程度上降低成本。

（三）降低成本，提高經(jīng)濟(jì)收益

企業(yè)運(yùn)行中，成本、收入、費(fèi)用是重要的三大要素，在進(jìn)行預(yù)算管理工作時(shí)，通過(guò)對(duì)上述三要素進(jìn)行管理，可以充分地反映出企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的各項(xiàng)問(wèn)題。例如，物業(yè)在進(jìn)行業(yè)務(wù)活動(dòng)時(shí)，如果成本、收入、費(fèi)用，尤其是成本和費(fèi)用出現(xiàn)較高幅度的浮動(dòng)時(shí)，就可以從預(yù)算管理中發(fā)現(xiàn)，并對(duì)其進(jìn)行全面綜合的分析，找出問(wèn)題所在，再制定合理的措施，有效地降低成本，提高經(jīng)濟(jì)收益。

三、物業(yè)服務(wù)管理公司全面預(yù)算管理中存在的問(wèn)題

目前我國(guó)物業(yè)服務(wù)管理中的問(wèn)題，主要為預(yù)算管理缺乏創(chuàng)新理念、預(yù)算組織管理體系不系統(tǒng)、不完善、預(yù)算與評(píng)價(jià)體系相分離等。對(duì)此，以下對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)的論述。

（一）缺乏創(chuàng)新理念

物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理中缺乏創(chuàng)新理念，主要表現(xiàn)在：戰(zhàn)略意識(shí)創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新三方面。

1．戰(zhàn)略創(chuàng)新意識(shí)：目前很多企業(yè)在時(shí)代快速發(fā)展的影響下，開(kāi)始改變自身的戰(zhàn)略發(fā)展，將現(xiàn)代化的意識(shí)融入全面預(yù)算管理中，例如將傳統(tǒng)的實(shí)體開(kāi)展物業(yè)服務(wù)，逐漸擴(kuò)大到線上物業(yè)服務(wù)，使用戶可以隨時(shí)隨地享受物業(yè)服務(wù)。但根據(jù)目前來(lái)看，只有極少數(shù)物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)型，規(guī)模相對(duì)較小的企業(yè)因資金支持等原因無(wú)法優(yōu)化戰(zhàn)略發(fā)展。

2．服務(wù)創(chuàng)新：網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展下，那么可根據(jù)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方式對(duì)服務(wù)模式進(jìn)行充足。但根據(jù)目前來(lái)看，多數(shù)企業(yè)的服務(wù)發(fā)展模式較為單一，仍停留在傳統(tǒng)服務(wù)中單一的物業(yè)管理中。

3．技術(shù)創(chuàng)新：目前物業(yè)公司在執(zhí)行全面預(yù)算管理工作時(shí)缺乏創(chuàng)新意識(shí)，依然停留在傳統(tǒng)的預(yù)算管理和實(shí)施中，無(wú)法跟上智能發(fā)展的需求。例如在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的全面預(yù)算管理中加入大數(shù)據(jù)等智能系統(tǒng)，可以對(duì)預(yù)算工作進(jìn)行數(shù)據(jù)化分析，為全面預(yù)算的規(guī)劃和執(zhí)行起到參考意義。但實(shí)際中并非如此，導(dǎo)致預(yù)算管理工作不能得到有效發(fā)揮。

（二）預(yù)算管理體系不系統(tǒng)、不完善

全面預(yù)算是貫穿于整個(gè)企業(yè)的整個(gè)運(yùn)營(yíng)，在此之中全面預(yù)算工作就顯得十分重要。實(shí)際中多數(shù)企業(yè)雖制定了相關(guān)的預(yù)算管理制度，但實(shí)施效果并不理想，主要因預(yù)算管理制度不完善，無(wú)法起到管理和激勵(lì)作用。例如在執(zhí)行預(yù)算時(shí)，公司管理層受多方牽制，致使項(xiàng)目執(zhí)行力度不夠，促使預(yù)算不能有效落實(shí)，除此之外，還包括考核措施，無(wú)法對(duì)預(yù)算工作的完成度進(jìn)行評(píng)價(jià)，也就無(wú)法對(duì)相關(guān)人進(jìn)行激勵(lì)，打擊工作人員的積極性。除此之外，目前多數(shù)物業(yè)企業(yè)預(yù)算管理劃分不清晰，各部門之間不能相互協(xié)調(diào)的合作，造成管理脫節(jié)，甚至出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)不是第一時(shí)間解決問(wèn)題，而是互相推諉責(zé)任。

（三）預(yù)算與評(píng)價(jià)體系相分離

全面預(yù)算管理如果不能全面貫徹落實(shí)到實(shí)際中，那么其制定是沒(méi)有意義的。根據(jù)目前的實(shí)際情況來(lái)看，全面預(yù)算還有待完善，只是單方面的重視財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)，實(shí)際的考核內(nèi)容關(guān)聯(lián)性不大，十分匱乏。例如企業(yè)將考核制定為季度末和年度末，沒(méi)有與項(xiàng)目的實(shí)際動(dòng)態(tài)聯(lián)系起來(lái)制定以月為單位的考核，這樣一來(lái)考核工作也只是進(jìn)行事后，缺少相關(guān)依據(jù)。不僅如此，考評(píng)體系的構(gòu)架也不夠完善，負(fù)責(zé)預(yù)算的相關(guān)單位沒(méi)有積極性和主動(dòng)性，事后控制分析的處理方法存在很大的問(wèn)題，被考核方缺乏自身認(rèn)知，不能發(fā)現(xiàn)主觀上的錯(cuò)誤。且相關(guān)的賞罰制度不夠完善，沒(méi)有與員工的薪酬聯(lián)系起來(lái)，從部門到個(gè)人獎(jiǎng)懲的標(biāo)準(zhǔn)不確定，沒(méi)有對(duì)表現(xiàn)較為突出的部門和個(gè)人給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，同樣也沒(méi)有對(duì)預(yù)算工作存在問(wèn)題的工作人員進(jìn)行相應(yīng)的懲罰，員工的態(tài)度和行為也沒(méi)辦法進(jìn)行規(guī)范和激勵(lì)。在這種情況下很多職工只想著當(dāng)一天和尚敲一天鐘，干好干壞一個(gè)樣，打消了員工的工作積極性。

四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理中的構(gòu)建策略

目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)此，就需要不斷地創(chuàng)新預(yù)算管理工作，使其跟上時(shí)代的發(fā)展潮流。以下進(jìn)行詳細(xì)的闡述。

（一）戰(zhàn)略創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新

1．戰(zhàn)略創(chuàng)新：新時(shí)期下，互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)極大的便利了人們的工作和生活，將其應(yīng)用到物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理中可以使得管理工作更加便捷高效。對(duì)此，就需要物業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的全面預(yù)算管理方式，梳理互聯(lián)網(wǎng)思維，向物業(yè)服務(wù)全面預(yù)算管理工作朝著智能化、現(xiàn)代化、信息化、專業(yè)化的方向發(fā)展。例如，通過(guò)建立“云物業(yè)”平臺(tái)，通過(guò)這種方式可以使得相關(guān)工作者及時(shí)地獲取所需的各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息，擴(kuò)大預(yù)算管理工作的范圍，通過(guò)“云物業(yè)”也使得物業(yè)服務(wù)的工作質(zhì)量得到提高。除此之外，通過(guò)“云物業(yè)”平臺(tái)的建立還可以為全面預(yù)算工作提供所需的原始數(shù)據(jù)，以此為依據(jù)了解到全面預(yù)算中存在的各種問(wèn)題，從而及時(shí)地對(duì)全面預(yù)算工作流程進(jìn)行優(yōu)化，使全面預(yù)算管理工作的作用得到全面的發(fā)揮。

2．服務(wù)創(chuàng)新：通過(guò)上述對(duì)新時(shí)期下物業(yè)服務(wù)管理全面預(yù)算管理工作開(kāi)展進(jìn)行了分析，得知充分的利用“云物業(yè)”平臺(tái)進(jìn)行全面預(yù)算管理工作。除此之外，只有這些是不夠的，還需要通過(guò)搭建服務(wù)平臺(tái)為預(yù)算管理工作的開(kāi)展夯實(shí)基礎(chǔ)，如通過(guò)現(xiàn)代的服務(wù)界面，實(shí)現(xiàn)對(duì)戰(zhàn)略資源的優(yōu)化調(diào)整，如在“云物業(yè)”系統(tǒng)中，將平臺(tái)、平臺(tái)開(kāi)放、客戶價(jià)值、運(yùn)營(yíng)支持等環(huán)節(jié)重新組合成一個(gè)服務(wù)，使物業(yè)企業(yè)的服務(wù)得到創(chuàng)新升級(jí)。

3．技術(shù)創(chuàng)新：ERP系統(tǒng)也可以應(yīng)用到物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，該系統(tǒng)具有多種優(yōu)勢(shì)，可以對(duì)企業(yè)的資源、財(cái)務(wù)、采購(gòu)等進(jìn)行全面的管理，可以提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)將其應(yīng)用到全面預(yù)算管理中可以從多級(jí)來(lái)支持預(yù)算主體的應(yīng)用，可以促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理體系的構(gòu)建。具體來(lái)說(shuō)，ERP系統(tǒng)中不僅具有預(yù)算功能模塊，還支持多級(jí)預(yù)算、多種預(yù)算編制方法、預(yù)算編制和調(diào)整的聯(lián)動(dòng)模擬。首先，在預(yù)算功能模塊中，對(duì)企業(yè)的預(yù)算從編制、控制到分析，實(shí)現(xiàn)全過(guò)程預(yù)算。其次，多級(jí)預(yù)算主體，為物業(yè)企業(yè)與各個(gè)分支機(jī)構(gòu)提供多級(jí)編制流程。同時(shí)具有多種預(yù)算編制方法，物業(yè)企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際現(xiàn)狀靈活編制、調(diào)整。且預(yù)算工作具有較高的準(zhǔn)確率，同時(shí)還能實(shí)現(xiàn)與office軟件的同步使用。

另外，物業(yè)企業(yè)還要借助云技術(shù)平臺(tái)，可引用現(xiàn)代的5G網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等平臺(tái)建立現(xiàn)代化的智能會(huì)計(jì)管理系統(tǒng)，支持會(huì)計(jì)系統(tǒng)的工作，為全面預(yù)算的開(kāi)展提供技術(shù)支持。

同時(shí)，開(kāi)展全面預(yù)算管理工作時(shí)，只有技術(shù)和戰(zhàn)略支持是不夠的，還需要發(fā)揮管理會(huì)計(jì)的重要性，通過(guò)各種方式不斷地提高相關(guān)工作人員的職業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)能力，如分析、考核、監(jiān)控等管理會(huì)計(jì)智能。

（二）構(gòu)建完善的全面預(yù)算管理體系

全面完善的預(yù)算管理體系是預(yù)算管理工作的依據(jù)，對(duì)此，還需要對(duì)其進(jìn)行不斷的創(chuàng)新和調(diào)整，使企業(yè)的全面預(yù)算管理體系符合企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。例如，物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成一個(gè)全面預(yù)算周期后，要對(duì)預(yù)算效果進(jìn)行分析，了解預(yù)算結(jié)果的效果，如果存在不足及時(shí)的進(jìn)行調(diào)整，為下一周期的全面預(yù)算管理工作開(kāi)展夯實(shí)基礎(chǔ)。為了促使全面預(yù)算管理工作的有效落實(shí)，還需要構(gòu)建激勵(lì)制度和績(jī)效考核工作，將預(yù)算落實(shí)情況與職工的績(jī)效掛鉤，使其真正地參與其中。對(duì)表現(xiàn)較好、落實(shí)較好的職工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，同時(shí)對(duì)工作態(tài)度不積極，存在懈怠的人員進(jìn)行相對(duì)應(yīng)的處罰。但還需注意的是，必須要從各部門的實(shí)際出發(fā)，根據(jù)實(shí)際情況制定。具體可以從以下兩個(gè)方面進(jìn)行。

第一，構(gòu)建全新的績(jī)效考核機(jī)制，績(jī)效考核分為動(dòng)態(tài)考核和綜合考核兩個(gè)方面，具體的內(nèi)容和開(kāi)展方法也存在不同。其中，動(dòng)態(tài)考評(píng)是在實(shí)際情況和預(yù)算進(jìn)行比較后得出的運(yùn)行的過(guò)程；綜合考核則是所有單位在預(yù)算末期進(jìn)行的綜合性的分析考核，可以全面、可靠的實(shí)現(xiàn)考核，且可以作為公司各級(jí)的樞紐在綜合考核中財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)算達(dá)成率確定評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。其中綜合考核更傾向于事后的考核，動(dòng)態(tài)考核更傾向于事中的考核。兩種考核方法相互依存，為全面預(yù)算管理的實(shí)施起到積極的幫助意義。不僅如此，在薪酬制度方面也需要進(jìn)行考慮，要將賞罰制度、考評(píng)結(jié)果、薪酬三方面聯(lián)合起來(lái)。例如，在建立鼓勵(lì)方案時(shí)，要考慮企業(yè)的實(shí)際情況和預(yù)算的后期目標(biāo)，使得員工對(duì)企業(yè)的綜合價(jià)值和整體發(fā)展更加重視，這樣一來(lái)員工自然會(huì)將企業(yè)與自身發(fā)展聯(lián)系起來(lái)，對(duì)全面預(yù)算的實(shí)施更具責(zé)任心，同時(shí)還能提高企業(yè)的凝聚力。設(shè)立方案時(shí)要靈活運(yùn)用個(gè)人薪酬和公司的關(guān)系，比如把個(gè)人薪酬的一部分加入基本工資里面，加大公司的考核力度。

第二，構(gòu)建全面預(yù)算管理體系框架，全面預(yù)算管理制度要以企業(yè)戰(zhàn)略方向?yàn)槟繕?biāo)，切身實(shí)際考慮公司情況，考慮目標(biāo)的確定，編制與執(zhí)行、監(jiān)控與調(diào)整及考核幾個(gè)步驟的過(guò)程，結(jié)合對(duì)應(yīng)自身技術(shù)條件，確保預(yù)算管理體系正確的實(shí)施，創(chuàng)造效益。具體可參考圖1的內(nèi)容開(kāi)展。

圖1 全面預(yù)算管理體系框架

五、結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)上述得知，物業(yè)服務(wù)管理全面預(yù)算管理模式的構(gòu)建對(duì)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著重要意義，但在實(shí)際的開(kāi)展中，由于各種問(wèn)題，導(dǎo)致開(kāi)展質(zhì)量不佳?；诖?，就需要物業(yè)企業(yè)通過(guò)構(gòu)建全面的預(yù)算管理體系、創(chuàng)新管理方式、引用先進(jìn)預(yù)算管理技術(shù)，提高全面預(yù)算管理的質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。