李毅

摘要：對于企業(yè)發(fā)展而言，資金管理起著至關(guān)重要的作用，特別是現(xiàn)金密集的房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)在面對政府監(jiān)管和行業(yè)競爭時，要想取得生存空間，就必須通過提高企業(yè)內(nèi)部的資金循環(huán)現(xiàn)狀，以求得生存和發(fā)展空間。本文分析資金管理對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的意義，結(jié)合企業(yè)資金使用情況，對房地產(chǎn)企業(yè)目前資金管理存在的問題提出了相關(guān)的建議，希望為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展能有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);資金管理;問題;對策

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)過快發(fā)展暴露了很多問題，特別是國家不斷針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布新的政策，受其影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問題日益明顯，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)更加艱巨。要想使房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，并不斷做大做強。首先要解決的就是資金管理問題，如何解決資金在使用過程中出現(xiàn)的問題及困難是目前房地產(chǎn)企業(yè)需要解決的首要問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的意義

資金在企業(yè)經(jīng)營活動中的流動性，關(guān)系到企業(yè)的生存、發(fā)展，如何助力企業(yè)擴大規(guī)模、提升利潤，實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標，加強企業(yè)的資金管理，具有非常現(xiàn)實的意義。而房地產(chǎn)企業(yè)本身屬于資金密集型企業(yè)，這表現(xiàn)在兩個方面。一是拿地階段需要大規(guī)模投人資金。目前很多城市土地價格高企，很多項目地塊的成本已經(jīng)占到總投的30%～49%。二是資金的回收期長。一般的房地產(chǎn)企業(yè)，從拿地到第一期銷售回款需要近1年的時間，大的項目分期開發(fā)，收回資金3～5年不等。因此，如何有效使用資金，加強資金管理更是有其重要意義。只有通過科學(xué)的資金管理，有效地提高資金的使用，緊跟項目開發(fā)的節(jié)奏，避免出現(xiàn)資金沉淀的情況，節(jié)約資金成本，才能夠為企業(yè)帶來更到的利潤。另外，在對企業(yè)內(nèi)資金進行管理時，要利用資金計劃等手段，促進企業(yè)內(nèi)部各個部門之間的協(xié)作，加快工程開發(fā)速度，督促銷售部門出售房產(chǎn)，落實資金的回款情況，強化企業(yè)的內(nèi)部管理，在企業(yè)內(nèi)部形成統(tǒng)一戰(zhàn)線，更有力地促進企業(yè)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題

1.企業(yè)流動資金少，籌資渠道單一

資金支持對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展至關(guān)重要，在房地產(chǎn)行業(yè)中，一般企業(yè)要想籌集資金無非就是通過銀行借款、收取客戶定金、預(yù)付款、市場融資等相關(guān)渠道來獲取資金。但就目前國家對房地產(chǎn)企業(yè)管控的力度，房地產(chǎn)企業(yè)想要通過資本市場來進行融資的難度十分艱巨。考慮國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控等因素，房地產(chǎn)行業(yè)上市要求變得更高。在前期的拿地階段，未取得四證前不允許向客戶收取定金預(yù)付款等，并且大部分地區(qū)取得預(yù)售證的要求是主體工程完成80% ，這樣更加大了前期資金的投入。所以，一般房地產(chǎn)企業(yè)在上述情況下只能通過銀行借款籌資，但目前企業(yè)通過銀行貸款取得的資金也只能是短時間內(nèi)進行使用，并且資金的使用情況也受到嚴格監(jiān)控，只能用于項目開發(fā)，而還款的方式也是和銷售收入相關(guān)聯(lián)的，企業(yè)的銷售收入是受到房管部門的監(jiān)控的，對于取得的銷售收入只能用于項目的開發(fā)和還款，這在很大程度上就限制了企業(yè)對企業(yè)項目土地的投資，對于資金的使用也只能是限制在封閉的循環(huán)中，從而限制了企業(yè)的發(fā)展。

2.企業(yè)對資金管理的意識薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中，資金合理運用不僅能夠控制企業(yè)成本還可以提高企業(yè)生產(chǎn)效率。部分企業(yè)資金管理計劃缺乏科學(xué)性，導(dǎo)致計劃的設(shè)置沒有實質(zhì)作用，企業(yè)的管理者缺失對資金的管控，出現(xiàn)公司內(nèi)部資金無法周轉(zhuǎn)，資金鏈斷裂風(fēng)險。部分企業(yè)資金管理計劃執(zhí)行效率偏低的情況主要有以下幾種：一是下屬企業(yè)資金需求規(guī)劃不合理，在計劃中增加支付額度，但是在實際支付時支付的周期較長且支付的金額較少，，這就使得企業(yè)不僅要長時間持有資金還要增加融資的額度，從而導(dǎo)致資金成本增加;二是銷售部門只重視銷售合同的簽署，對于銷售回款計劃的執(zhí)行不到位，沒有及時理解企業(yè)回款的情況，導(dǎo)致企業(yè)長時間收不到回款，從而增加了企業(yè)資金短缺的風(fēng)險。

3.資金的回籠速度慢

房地產(chǎn)行業(yè)最大的特點就是企業(yè)資金的占用率高，投入的資金量大，且回款的周期長。在房地產(chǎn)企業(yè)中，房產(chǎn)的項目開發(fā)與其銷售是兩個方面，項目建設(shè)墊付的資金無法收回，導(dǎo)致企業(yè)整體運營的資金不足。房產(chǎn)作為一種特殊的商品，售價高昂，對于大部分工薪階層的群眾來說，不是都能普遍購買，影響了房產(chǎn)的銷售速度，資金回籠的速度更為緩慢。目前，國家對房價做出了調(diào)控，分期付款成為主要購房方式，但這種方式對房地產(chǎn)企業(yè)來說有著多種弊端，購房者不能及時還款造成資金回籠受阻。貸款購買房產(chǎn)者逾期還款，銀行就會從開發(fā)商保證金賬戶進行扣款，給企業(yè)帶來資金上的風(fēng)險。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對策

1.拓寬多種融資渠道

單一的渠道對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著更多的阻礙，所以需要不斷豐富融資渠道。對于一些小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，還可以拿在建工程進行抵押貸款，雖然貸款的時間較短，但也能暫時性地緩解短時間內(nèi)的資金壓力。

對于房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目來說，在同銀行借款的同時還可以利用信托類資金引入企業(yè)投入，這類資金的優(yōu)點是資金的用款靈活，缺點是融資成本要遠遠高于銀行貸款;對于項目中含有政策性項目的，可以申請專項貸款;利用有關(guān)票據(jù)結(jié)算，延緩企業(yè)付款的時間，以此來達到短期融資的目的。另外，在簽訂合同時，將合同簽訂成按照工程進度來確定支付的比例。在進行房屋銷售時，可以通過提高首付金額來達到提高前期資金回款的速度，要及時與銀行進行溝通國家關(guān)于按揭買房的相關(guān)政策，以銀行建立長期的合作關(guān)系。

2.形成健全的資金管理體系

當(dāng)前，在我國規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)中對于資金的管理已經(jīng)是采用集中管理的模式，這種模式對于企業(yè)的管理和發(fā)展有著重大的意義。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中只有是包括3個以上的工程項目的，都應(yīng)該建立相應(yīng)的資金管理體系，通過公司整體的資金管理，來規(guī)范企業(yè)資金的使用情況，優(yōu)化資源，提高對資金的管控力度。在這個過程中，首先要通過銀行提供技術(shù)支持，我國各大股份銀行中都有相對完善的運行系統(tǒng)，雖然可能會產(chǎn)生一些高額的管理費，但是對于資金成本來說，還是可以接受的。其次，在使用銀行提供的運行系統(tǒng)中，還可以結(jié)合EPR管理系統(tǒng)，這樣在很大程度上能夠監(jiān)督資金的使用情況，通過監(jiān)督來提高資金的調(diào)動的效率，減少閑置資金的情況，通過資金的整合來達到資源的共享。

3.強化資金計劃管理

對資金建立統(tǒng)一的管理體系，為的就是提高資金的使用效率，降低風(fēng)險。對于資金使用計劃的編制更是重中之重。房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算的基礎(chǔ)上，要編制完善的資金計劃，當(dāng)然資金計劃的編制不能僅通過合同條款來進行，還需其他部門的配合，如投資部、預(yù)算部、銷售部等相關(guān)部門都應(yīng)參與到資金計劃的編制中去，只有這樣數(shù)據(jù)才具有科學(xué)性和可行性，單憑資金管理部門來編制很難達到理想的效果。對于計劃的編制時間可以以三個月為期進行滾動編制，這樣一來資金管理部門不但可以看到前期計劃的未執(zhí)行部分在后期計劃中的補充，還可以了解更長時間內(nèi)的資金收付款情況和可使用的現(xiàn)金，這就為資金的調(diào)動和使用提供了有力的幫助。另外，要對資金計劃訂立相關(guān)制度。以保證計劃能夠順利執(zhí)行。對于資金計劃的執(zhí)行要納入管理層的考核中，只有這樣才可以提高管理層的重視程度，才能最大程度的提高資金的使用效率。通過企業(yè)總額手段的把控，擠壓出在付款計劃中的水分，強化收款的落實，最大程度保證資金的有效使用率，實現(xiàn)企業(yè)現(xiàn)金流的循環(huán)，降低風(fēng)險，提高經(jīng)濟效益。

4.完善資金回籠體制

就目前買房的付款形式來看，主要包括一次性付清、分期付款和按揭付款三種模式。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，一次性付清全款能夠更好地收回資金，是資金回籠最快的一種方法，但是這種情況少之又少。分期付款則是在合同中明確企業(yè)每一筆收款的具體時間，這種情況也能夠保證企業(yè)在一定時間內(nèi)收到款項，達到資金回籠的效果。按揭付款買房則是通過查詢購房者的個人征信，通過其還款能力來對購房者進行評估，核實購房者的真實情況，只要沒有問題才可以向銀行辦理按揭貸款的手續(xù)，這樣也能降低企業(yè)資金回籠的風(fēng)險。一旦購房者出現(xiàn)逾期付款的情況，企業(yè)還可以通過法律手段來凍結(jié)或者變賣其名下的房產(chǎn)，將變賣后的房產(chǎn)來對企業(yè)進行補償，將企業(yè)的損失降到最低。

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理對于企業(yè)自身發(fā)展有著重要的意義，企業(yè)要想長期地發(fā)展下去，就必須對資金做好規(guī)劃，進行相應(yīng)的預(yù)算管理。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)工期長，投資數(shù)額巨大，在開發(fā)過程中或多或少會出現(xiàn)一些問題，為了保持企業(yè)長久的生存下去，只有不斷地提高資金的有效使用，加強資金的管理，使資金的使用率達到最高，才能夠為企業(yè)資金流動提供有力的保障，才可以促進企業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展。

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