張國富 曲文聰 宋子康

（黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué)，黑龍江 大慶 163711）

一、引言

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，重資產(chǎn)模式下運營的房地產(chǎn)原有的土地紅利，施工成本低的優(yōu)勢逐漸降低。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度逐漸增加，特別是2021年恒大破產(chǎn)重組，使得很多金融機構(gòu)對于房地產(chǎn)的融資評級提高，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度也進一步增加。同時，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控也在一直進行，從對重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理的“三道紅線”政策，再到提出了房貸的“兩條紅線”，從資金供給端降杠桿等，這些都對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來不利影響。輕資產(chǎn)模式將發(fā)展的重點放在核心能力的提高上，重點放在產(chǎn)品設(shè)計、品牌效應(yīng)的推廣以及項目運營上，具有投入少，收益高，品牌價值高的特點。

二、理論基礎(chǔ)

1.輕資產(chǎn)運營概念

龐東升（2008）認為輕資產(chǎn)是信息時代奠定企業(yè)競爭基礎(chǔ)的各類資產(chǎn)，包括流程管理、治理制度、企業(yè)的品牌、客戶關(guān)系和人力資源等。

Surdu（2011）認為，輕資產(chǎn)商業(yè)模式是一種有效的商業(yè)模式，輕資產(chǎn)商業(yè)模式是將非核心業(yè)務(wù)外包給他人，企業(yè)將專注于產(chǎn)品設(shè)計、研發(fā)、銷售、服務(wù)和品牌推廣等高利潤產(chǎn)業(yè)鏈階段。

2.輕資產(chǎn)運營與財務(wù)研究

戴天婧等（2012）以蘋果公司為例，從財務(wù)戰(zhàn)略驅(qū)動的角度，分析了蘋果公司輕資產(chǎn)運營模式的特征。包括標準化組件的流水線生產(chǎn)、短供應(yīng)鏈、快速庫存周轉(zhuǎn)、高現(xiàn)金儲備和經(jīng)營資產(chǎn)，固定資產(chǎn)小額投資、研發(fā)和零售店的大范圍投資、收購具有相關(guān)技術(shù)的公司以及內(nèi)部融資策略。

周澤將等（2020）以2009年～2017年期間中國資本市場A 股上市公司為研究樣本，通過主成分法進行分析。認為輕資產(chǎn)運營模式有利于企業(yè)價值提升，輕資產(chǎn)運營主要借助競爭力的提升來達到企業(yè)價值實現(xiàn)的目標，企業(yè)所處的行業(yè)也會促進輕資產(chǎn)對企業(yè)價值的實現(xiàn)。

田宇潤（2021）以2000年～2019年我國商貿(mào)企業(yè)為例，通過分析認為：輕資產(chǎn)運營模式能夠使得企業(yè)獲得更高程度的營業(yè)收入增長，從而提升企業(yè)績效。

3.小結(jié)

通過對不同的文獻進行閱讀總結(jié)，本文對輕資產(chǎn)運營模式的理解主要從以下幾方面：一是輕資產(chǎn)運營模式更加注重研發(fā)設(shè)計和品牌；二是向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的過程中，無形資產(chǎn)的影響逐漸增加；三是輕資產(chǎn)運營過程中需要更高質(zhì)量的管理人員和營銷人員，因此更注重對于人才培訓(xùn)等方面的投入；四是相對于重資產(chǎn)而言，在輕資產(chǎn)運營過程中資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率更快。

三、萬科案例分析

1.萬科簡介

萬科企業(yè)股份有限公司（以下簡稱“萬科”），股票代碼：000002，其成立于1984年，總部位于中國廣東省深圳市鹽田區(qū)大梅沙環(huán)梅路33號萬科中心，于1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，并與1991在深交所上市。

2.萬科轉(zhuǎn)型原因分析

（1）品牌聲譽良好

萬科是我國房地產(chǎn)行業(yè)中的前端企業(yè)，其成立于1984年，于1991年上市。經(jīng)過近40年的發(fā)展，萬科的品牌價值和產(chǎn)品質(zhì)量都在不斷提升，得到了顧客的好評。本文的品牌價值數(shù)據(jù)來自于中房網(wǎng)，其在評價房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值時，主要從認知度、美譽度和忠誠度三個方面進行評價。

通過圖1可以看出：2010年～2021年，萬科的品牌價值始終呈現(xiàn)出上漲的態(tài)勢且通過中房網(wǎng)的研究數(shù)據(jù)可以看出萬科的品牌價值始終位于行業(yè)前列。較高的品牌價值為萬科向輕資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型打下了堅實的基礎(chǔ)。

圖1 萬科2010年～2021年品牌價值情況

（2）高質(zhì)量的管理團隊

萬科始終堅信和踐行“人才是萬科的寶貴資本”的人才理念，不僅注重人才的引進工作，還注重對人才的培養(yǎng)，萬科集團總部聯(lián)合各事業(yè)集團、事業(yè)部構(gòu)建了以事業(yè)合伙人制度為基礎(chǔ)的分布式人才培育體系，形成了各具特色、百花齊放的人才培養(yǎng)模式，培養(yǎng)出一批批符合公司發(fā)展的高質(zhì)量人才。輕資產(chǎn)的管理運營不僅需要大量高質(zhì)量的管理人員，還需要銷售人員對于產(chǎn)品銷售的加持。

通過表1可以看出：2010年～2021年期間，萬科房地產(chǎn)系統(tǒng)的從業(yè)人員數(shù)量呈現(xiàn)出上升的狀態(tài)，且本科以上學(xué)歷的人員始終保持了較高的比例；同時，市場營銷的人員總體也呈現(xiàn)出上漲的態(tài)勢。高質(zhì)量的從業(yè)人員為萬科輕資產(chǎn)的發(fā)展提供了人員基礎(chǔ)。

表1 2010年～2021年萬科人員情況表

（3）“去庫存”壓力

隨著國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控以及商品房市場的逐漸飽和，商品房的銷售速度逐漸放緩，大量庫存積壓，給企業(yè)的現(xiàn)金流帶來了巨大的壓力。通過表2可以看出：我國房地產(chǎn)銷售面積的增長速度總體呈現(xiàn)出下降的趨勢，甚至在2014年出現(xiàn)負增長的情況，這也意味著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展存在著巨大的壓力。萬科的銷售面積增長率雖然高于國家銷售面積增長率，但其在2010年～2013年期間也總體呈現(xiàn)出下降到趨勢，說明其公司也存在庫存積壓的問題。因此萬科在2013年年末提出房地產(chǎn)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型對于企業(yè)的發(fā)展來說，是一個很好的選擇。

表2 2010年～2021年我國房地產(chǎn)企業(yè)及萬科銷售情況

3.萬科輕資產(chǎn)運營的模式

（1）“小股操盤”模式

“小股操盤”是工作合作開發(fā)模式的進一步深化，即在公司合作開發(fā)的項目中占較少的股份不實際控股，但項目仍由公司團隊操盤，使用公司品牌和產(chǎn)品體系，共享公司的信用資源和采購資源。通過輸出品牌和管理這種輕資產(chǎn)模式有利于提升公司的凈資產(chǎn)收益率，獲得更大的經(jīng)營規(guī)模及市場份額。萬科于2013年年末提出的“小股操盤”模式，為企業(yè)在接下來的發(fā)展提供了一條新的發(fā)展思路。

（2）長租公寓

萬科于2015年提出“向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型”的理念，提出了對長租公寓、養(yǎng)老機構(gòu)等新業(yè)務(wù)的探索并將其付諸于實踐。長租公寓的發(fā)展是萬科在企業(yè)發(fā)展道路的新的探索。通過近幾年的發(fā)展，萬科已將長租公寓整合成了統(tǒng)一的對外經(jīng)營品牌——“泊寓”。

（3）收購印力集團

印力集團（以下簡稱“印力”）擁有成熟的商業(yè)開發(fā)管理和經(jīng)營管理能力，以及大量長期穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)客戶資源，其管理規(guī)模、收入和輕資產(chǎn)管理均處于行業(yè)前列。印力接受萬科入股后，成為萬科旗下的專業(yè)商業(yè)物業(yè)開發(fā)與運營能力平臺。通過近五年的發(fā)展，到2021年，印力累計開發(fā)項目105個，建筑面積達875萬平方米，為萬科的收入貢獻了一份力量。

四、萬科輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型前后財務(wù)績效分析

1.數(shù)據(jù)來源和指標選擇

萬科于2013年正式提出“小股操盤”模式，也意味著其輕資產(chǎn)運營模式的正式開始。本文選取了萬科2010年～2021年的數(shù)據(jù)，以2013年為劃分年，2010年～2013年為輕資產(chǎn)運營轉(zhuǎn)型前，2014年～2021年為輕資產(chǎn)運營轉(zhuǎn)型后。

本文選取了存貨周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)負債率、總資產(chǎn)報酬率、每股收益、凈資產(chǎn)收益率、無形資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、銷售費用率等7個財務(wù)指標，品牌價值、重資產(chǎn)率、輕資產(chǎn)率3個非財務(wù)指標。存貨周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)存貨的周轉(zhuǎn)效率；資產(chǎn)負債率反映企業(yè)的償債能力；總資產(chǎn)報酬率、每股收益、凈資產(chǎn)收益率反映企業(yè)的盈利能力；無形資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、銷售費用、品牌價值、重資產(chǎn)率、輕資產(chǎn)率則與企業(yè)研發(fā)設(shè)計和品牌有關(guān)；通過對以上指標進行對比分析，可以分析企業(yè)在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型前后的變化。公式定義如表3所示。

表3 財務(wù)績效評價指標體系

2.因子分析法適用性檢驗

首先進行KMO和Bartlett球度檢驗對相關(guān)系數(shù)進行適合性檢驗，本文的檢驗結(jié)果如表4所示。

表4 KMO 和 Bartlett 球形檢驗

當KMO檢驗數(shù)值大于0.5，巴特利特球形檢驗中顯著性水平小于0.05時表明該組數(shù)據(jù)適合做因子分析。通過表4可以看出，本文KMO數(shù)值為0.604，顯著性水平為0，因此適合做因子分析。

3.提取公因子

為了能夠得到變量共同度的運行結(jié)果，在本文中，運用SPSS軟件進行篩選，選擇了特征值大于等于1的主成分作為初始因子。通過表5可以看出：本文選取的變量共同度都在80%以上，也就是說因子解釋適合于大部分信息，充分說明本文選取的因子提取的效果比較好。

表5 公因子方差

本文通過主成分分析法得到變量方差值。通過表6可以看出，一共提出了3個公因子，方差貢獻率分別為55.775%、21.444%和15.647%，累計方差貢獻率達到了92.866%，說明這3個因子可以概括原始指標的92.866%的信息，信息丟失的比較少。因此采用這3個因子對萬科輕資產(chǎn)運營的財務(wù)績效進行分析是合理的。對應(yīng)的碎石圖如圖2所示。

表6 總方差解釋

圖2 碎石圖

通過圖2可以看出：一共有10個因子。通過縱向觀察：特征值大于1的有3個因子，符合基本條件。通過橫向看：曲線在第四個因子出逐漸趨于平緩，也說明提取到3個因子是合適的。

4.因子變量命名

選出公因子后，需要對因子進行命名。根據(jù)各個評價指標在公因子上的載荷大小，來確定該公因子重點解釋和說明了哪幾個指標。但是在旋轉(zhuǎn)前的成分矩陣中，可能會出現(xiàn)某個因子載荷在許多行都出現(xiàn)較大的數(shù)值，也就意味著某個變量與其他變量之間存在著較大的關(guān)聯(lián)關(guān)系，會使得因子因子變量的實際含義模糊不清。針對這種情況，本文運用凱撒正態(tài)化最大方差法對成分矩陣進行旋轉(zhuǎn)。

通過表7旋轉(zhuǎn)后的成分矩陣可以看出：公因子1（F1）在資產(chǎn)負債率、每股收益、重資產(chǎn)率的載荷較高，均超過了0.8。因為資產(chǎn)負債率反映了企業(yè)的償債能力且載荷數(shù)值最高，重資產(chǎn)率反映了企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，因此將F1命名為償債資產(chǎn)結(jié)構(gòu)因子；公因子2（F2）在品牌價值、總資產(chǎn)報酬率、凈資產(chǎn)收益率、無形資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、輕資產(chǎn)率的載荷較高，均超過了0.7。因為總資產(chǎn)報酬率和凈資產(chǎn)收益率均是反映企業(yè)盈利能力的指標，輕資產(chǎn)率反映了企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，因此將F2命名為盈利資產(chǎn)結(jié)構(gòu)因子；公因子3（F3）在存貨周轉(zhuǎn)率和銷售費用率的載荷較高，均超過了0.7。因為存貨周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)的營運能力，因此將F3命名為營運能力因子。

表7 旋轉(zhuǎn)成分矩陣表

5.計算因子得分

根據(jù)表8的得分系數(shù)矩陣可以得出F1（償債資產(chǎn)結(jié)構(gòu)因子）、F2（盈利資產(chǎn)結(jié)構(gòu)因子）、F3（運營能力因子）的得分函數(shù)。具體如下：

表8 成分得分系數(shù)矩陣

F1=0.059×X1-0.111×X2+0.287×X3+0.01×X4+0.256×X5+0.296×X6-0.099×X7-0.134×X8-0.2×X9-0.042×X10

F2=（-0.176）×X1+0×X2+0.09×X3+0.232×X4+0.036×X5+0.346×X6+0.18×X7-0.108×X8+0.01×X9-0.29×X10

F3=0.064×X1+0.61×X2-0.046×X3-0.048×X4-0.035×X5-0.103×X6+0.185×X7-0.432×X8-0.002×X9-0.093×X10

將所選的2010年～2021年的10個財務(wù)績效評價的指標分別代入上述公式，算出每年的3個公因子的得分。利用上述公式計算3個共同因子的得分之后，可計算財務(wù)績效的綜合得分F的函數(shù)，具體函數(shù)如下：

F=（39.491×F1+36.285×F2+19.09×F3）/92.866

根據(jù)該績效模型，可以計算出影響出2010年～2021年的績效公因子得分及排名，進一步計算2010年～2021年萬科績效的得分和綜合排名，具體結(jié)果如表9所示。

表9 萬科年度績效綜合得分及排名情況

6.評價結(jié)果分析

通過表9可以看出：萬科2010年～2014年償債結(jié)構(gòu)因子排名較差，而在2015年～2020年期間，償債結(jié)構(gòu)因子排名比較靠前，說明萬科在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后，償債能力處在一個相對穩(wěn)定并且逐年提高的狀態(tài)。說明萬科的償債能力比較好，有足夠的現(xiàn)金支付能力和償債能力，

萬科2010年～2013年的盈利結(jié)構(gòu)因子排名比較好，反而到了2014年之后排名逐漸變差，尤其是在2019年～2021年期間，排名最靠后，說明在此期間，萬科的盈利能力較差，主要原因是有以下幾方面。一是2019年年末疫情開始，許多企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)問題，居民的收入水平收到影響，使得房屋銷售受到嚴重影響。二是2020年國家在重點房地產(chǎn)企業(yè)提出資金監(jiān)管和融資管理的“三道紅線”以及2021年提出的貸款管理的兩道紅線都影響了萬科的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。三是近些年土地市場競爭激烈，土地價格也在不斷上漲，嚴重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率，由此也給萬科的盈利產(chǎn)生了很大影響。

萬科2010年～2014年的營運能力因子排名比較靠后，2014年后雖有波動，但總體來看，因子排名比較靠前。說明萬科在實行輕資產(chǎn)模式后，營運能力處在一個比較好的水平。

2018年，萬科的盈利結(jié)構(gòu)因子和營運能力因子都出現(xiàn)了波動，排名處于相對靠后的位置，主要有以下兩方面原因：一是2018年，在“房住不炒”以及“因城施策”的導(dǎo)向下，行業(yè)調(diào)控持續(xù)深化，市場也經(jīng)歷了由熱轉(zhuǎn)冷的變化，萬科的盈利能力也受到了市場的影響；二是在2018年萬科修訂了收入準則和金融工具的準則，使得在2018年盈利能力和營運能力因子產(chǎn)生變動。

五、萬科輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的建議

1.堅持研發(fā)創(chuàng)新

創(chuàng)新是第一生產(chǎn)力，萬科想要不斷發(fā)展就要堅持創(chuàng)新。輕資產(chǎn)運營模式下，萬科需要通過創(chuàng)新來研發(fā)出符合市場的高質(zhì)量產(chǎn)品，從而提升企業(yè)的核心競爭力，由此來提高企業(yè)收入。

2.堅持人才培養(yǎng)

輕資產(chǎn)運營模式下，企業(yè)需要更多的高質(zhì)量人才。在運營管理的過程中，更需要配備高質(zhì)量的管理團隊。萬科應(yīng)堅持現(xiàn)有的人才培養(yǎng)理念，并通過不斷調(diào)整，結(jié)合各個崗位的特點，進行針對性的培訓(xùn)，培養(yǎng)出符合企業(yè)發(fā)展的高質(zhì)量的員工。

3.注重產(chǎn)品品質(zhì)，防止品牌濫用

萬科在輕資產(chǎn)運營中，要注重合作方的選擇，加強對于合作方的篩選。在項目運營過程中，要配備完整的管理團隊，從材料選擇到施工建設(shè)都需要有專業(yè)人員與合作方進行溝通，以保證產(chǎn)品的品質(zhì)。產(chǎn)品品質(zhì)提升不僅能防止品牌的濫用，還能提升萬科在市場上的品牌滿意度。