遼寧大學(xué)法學(xué)院 孫蘇琪

一、引言

當(dāng)希臘文明走過它的輝煌年代，古羅馬在位于地中海與亞得里亞海交匯處的亞平寧半島興起,從《十二表法》到《市民法》再到《萬民法》，羅馬在歷史的演變中汲取養(yǎng)分，選擇以法律作為治國基石，將羅馬從一個城邦發(fā)展成了橫跨亞歐非帝國的同時，其法律觀點(diǎn)和制度也散播到帝國的每一個角落。尤其基于羅馬法學(xué)家對于羅馬民法編纂的完備性和先進(jìn)性，更是早早地奠定了羅馬法在民法中的堅(jiān)實(shí)根基，對世界兩大法系的民法觀點(diǎn)產(chǎn)生了舉足輕重的作用，更是對我國《民法典》在某些制度上的編纂和規(guī)定起到了不可或缺的作用。

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》），被稱為“人民社會生活的百科全書”，開創(chuàng)了中國特色社會主義法律體系的“民法典”時代，具有重大的歷史意義和現(xiàn)實(shí)意義。民法典系統(tǒng)整合了新中國成立70多年以來長期實(shí)踐形成的民事法律規(guī)范，汲取了中華民族5000多年優(yōu)秀法律文化，借鑒了包括羅馬法在內(nèi)的人類法治文明建設(shè)的有益成果，充分體現(xiàn)了我國的社會主義性質(zhì)、對人民權(quán)利的平等保護(hù)，以及順應(yīng)人民美好期待和時代發(fā)展要求的特點(diǎn)。

為了更好地保護(hù)民事主體的平等地位，保障人民權(quán)益，《民法典》在以前《民法通則》的基礎(chǔ)上作出了較多刪改和完善，其中一大亮點(diǎn)就是為加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求，在用益物權(quán)中增加了“居住權(quán)”這一新型權(quán)利。

二、居住權(quán)的羅馬法起源

居住權(quán)在我國的提出并不是首次，早在2007年《物權(quán)法》的修訂中，就有學(xué)者建議增加居住權(quán)之規(guī)定，但是由于當(dāng)時對于居住權(quán)的法律理念、特性、一般規(guī)則以及權(quán)利構(gòu)建等方面的研究還不夠透徹，再加上物權(quán)立法的特殊固有屬性，對于這樣一種陌生的制度，在西法東漸時并未被我國采納。但實(shí)際上，在我國民間，始終有因居住而使用他人房屋的習(xí)慣性做法，所以為了更好地規(guī)范這一行為，保護(hù)房屋所有人以及居住人的實(shí)際權(quán)益，我國學(xué)者近年來廣泛展開了對居住權(quán)的深入研究與探討。居住權(quán)發(fā)軔于羅馬法，伴隨著羅馬社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步和發(fā)展而逐漸產(chǎn)生，但起始階段其界定較為模糊。居住權(quán)的產(chǎn)生和發(fā)展源于古羅馬社會實(shí)行家長制的特殊背景，只有家主才擁有對家中財(cái)產(chǎn)的所有、使用以及支配的權(quán)力。后來，該種在遺囑上設(shè)立的權(quán)力演變?yōu)榫哂袕?qiáng)烈人身屬性的“居住權(quán)”，其特點(diǎn)為居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓或者再遺贈，只有居住權(quán)人有權(quán)利終生居住在該特定住宅，且居住權(quán)并不因居住權(quán)人未行使而消滅?？梢?，古羅馬時期居住權(quán)制度的法律價值在于通過遺囑等方式保障特定自然人的居住權(quán)益。

隨著時間的推移，居住權(quán)在羅馬法中有了成熟的規(guī)定。羅馬法中的物權(quán)區(qū)分為自物權(quán)和他物權(quán)，而役權(quán)是羅馬法中唯一被認(rèn)可的他物權(quán)，其涵括不動產(chǎn)役權(quán)與優(yōu)士丁尼法所認(rèn)可的為特定人的利益而利用他人之物的人役權(quán)。居住權(quán)則作為區(qū)別于地役權(quán)的人役權(quán)的一種，與用益權(quán)和使用權(quán)一道成為涉及因居住而使用他人房屋的權(quán)利。法國、德國、意大利等大陸法系國家在一定程度上受到了羅馬法的影響，繼承了居住權(quán)的制度，但均作出了不同程度的揚(yáng)棄，居住權(quán)制度的法律價值亦有所拓展；英美法系雖然在法律淵源上與大陸法系不同，但其也有類似居住權(quán)的制度。

三、居住權(quán)的含義和特征

在不同的時代和不同的法律體系中，居住權(quán)有不同的含義和特征。在羅馬法中，用益權(quán)指無償?shù)厥褂?、收益他人之物而不損壞或變更物的本質(zhì)的權(quán)利；使用權(quán)是指權(quán)利人在個人需要的范圍內(nèi)，對他人的物按其性質(zhì)加以利用的權(quán)利；而居住權(quán)變相之于用益權(quán)和使用權(quán)，其標(biāo)的只有房屋，是指因居住而使用他人房屋的權(quán)利，其范圍狹于用益權(quán)和使用權(quán)，在單獨(dú)指房屋時會被使用權(quán)涵蓋，區(qū)別不大。在大陸法系國家對居住權(quán)的繼承中，演進(jìn)出了更為確切的含義。居住權(quán)是從所有權(quán)中分離出來的一種權(quán)利，只針對家庭成員中依賴于被繼承人生活又沒有繼承權(quán)之人，滿足其對所有權(quán)人房屋的利用需求，具有極強(qiáng)的人身性，一般通過遺囑繼承或遺贈等方式確定，而權(quán)利一旦取得則排除法定繼承和轉(zhuǎn)讓。英美法系國家中雖沒有明確規(guī)定居住權(quán)，但是有類似的終身地產(chǎn)制度。即權(quán)利人可以基于自身對于不動產(chǎn)的所有權(quán)，對房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押和出租，并在死亡時自動終止，如果終止時不存在其他所有權(quán)受讓人，則所有權(quán)返致原產(chǎn)權(quán)人，若設(shè)定了其他產(chǎn)權(quán)受讓人，則轉(zhuǎn)移至受讓人處。這項(xiàng)規(guī)定雖名稱表意與居住權(quán)相異，但在其實(shí)踐方法繼承了居住權(quán)的法律原則和精神，也是羅馬法居住權(quán)對后世影響的重要一環(huán)。但在西法東漸的過程中，我國早期、日本、韓國等東方國家都沒有引入包括居住權(quán)在內(nèi)的人役權(quán)，而是只引入了地役權(quán)，其理由和原因包括對人役權(quán)制度的理解表層化、對居住權(quán)制度的應(yīng)用狹隘化，以及不同國家國情的復(fù)雜變化等。由于居住權(quán)自羅馬法起，隸屬于“用益權(quán)、使用權(quán)、居住權(quán)”的人役權(quán)制度框架之下，因此隨著人役權(quán)整個制度不為東方國家所用，居住權(quán)制度隨之銷聲匿跡。

四、我國《民法典》設(shè)立的居住權(quán)制度

黨中央提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。因此，經(jīng)過立法部門與學(xué)者的深刻討論，民法典吸收了羅馬法中居住權(quán)制度的有益效果，在第二編“物權(quán)”之第三分編“用益物權(quán)”中新增第十四章“居住權(quán)”（《民法典》第三百六十六條至第三百七十一條），其具體規(guī)定如下：

（一）居住權(quán)的定義

居住權(quán)人依據(jù)其與住宅所有權(quán)人的合同約定，為滿足生活居住的需要，對住宅享有占有、使用權(quán)利的一種用益物權(quán)。

（二）居住權(quán)的設(shè)立

根據(jù)《民法典》第三百六十七條的規(guī)定，居住權(quán)通過合同方式及遺囑方式設(shè)立。但約定不能直接產(chǎn)生物務(wù)即物上之債，是否登記是區(qū)分物務(wù)和債務(wù)的關(guān)鍵。因此《民法典》第三百六十八條后半部分規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。值得注意的是，若居住權(quán)未登記視為物權(quán)性質(zhì)的居住權(quán)未設(shè)立，雙方訂立的居住權(quán)合同作為合同編中未規(guī)定的無名合同，發(fā)生相應(yīng)的債法效力，具體內(nèi)容應(yīng)參照租賃合同的相關(guān)規(guī)范進(jìn)行類推適用；同時根據(jù)《民法典》第三百七十條后半部分的規(guī)定，居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。

（三）居住權(quán)的特殊規(guī)定

居住權(quán)的設(shè)立在一般情況下以無償為原則，但當(dāng)事人另有約定的除外；且《民法典》第三百六十九條規(guī)定，居住權(quán)一經(jīng)登記確定不得轉(zhuǎn)讓、繼承，原則上不得出租，但當(dāng)事人另有約定的除外；居住權(quán)時限多為長期性或終身性，有約定或者遺囑的，按照約定或者遺囑；沒有約定或遺囑的，居住權(quán)期限至居住權(quán)人死亡時；同時根據(jù)第九百四十五條，住宅所有權(quán)人設(shè)立居住權(quán)的，還應(yīng)當(dāng)及時通知物業(yè)服務(wù)人。

（四）居住權(quán)的特點(diǎn)與性質(zhì)

居住權(quán)不同于租賃權(quán)和借用權(quán)，而是用益物權(quán)的一種，是對世權(quán)、絕對權(quán)。在對房屋的占有、使用方面，居住權(quán)人可以對抗包括所有權(quán)人在內(nèi)的一切人，即使房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓也不能影響居住權(quán)的行使，即“買賣不破居住”；另其時限不存在類似租賃權(quán)超過20年部分無效的限制，具有長期性和穩(wěn)定性的特點(diǎn)。

五、我國居住權(quán)的羅馬法繼受與革新

（一）在一般法律分類上

我國是以權(quán)利主體本位視角進(jìn)行分類，將居住權(quán)歸類為物權(quán)中用益物權(quán)的一種，而羅馬法以權(quán)利客體本位視角進(jìn)行分類，將居住權(quán)、用益權(quán)和使用權(quán)區(qū)分開來，共同構(gòu)成他物權(quán)項(xiàng)下的人役權(quán)。

（二）在法律理念上

羅馬法中最早出現(xiàn)“公民”這一民事主體，首次開始注重普通民眾的權(quán)益保障，用益物權(quán)在羅馬帝國的出現(xiàn)即因房屋關(guān)系到人的生存基礎(chǔ)，而不是所有人都能夠有能力為自己取得一處房屋的完全所有權(quán)，是為了在最大限度內(nèi)保障公民的基本生存而創(chuàng)設(shè)；在現(xiàn)代中國社會，仍存在“老無所養(yǎng)”或“居無所址”的現(xiàn)象，居住權(quán)在中國創(chuàng)設(shè)的最根本目的仍是為建立多主體供給、多渠道保障的住房制度，讓全體人民居有定所，可從居住權(quán)這一視角看出羅馬法法律編纂與創(chuàng)設(shè)的驚人完備性、超前性和穩(wěn)定性。但在我國設(shè)立居住權(quán)還貫徹了物權(quán)法物盡其用的立法宗旨——讓有限的資源最大限度地發(fā)揮效用，充分發(fā)揮房屋的使用價值的目的，體現(xiàn)了我國在立法上將居住權(quán)與物權(quán)理念更好地結(jié)合的創(chuàng)新性和進(jìn)步性。

（三）在法律特性上

羅馬法中的人役權(quán)具有專屬性、無償性、有期限性、不可讓與性和不設(shè)負(fù)擔(dān)的特點(diǎn)，在我國《民法典》的編纂過程中，對于居住權(quán)的設(shè)定大部分吸取了羅馬法的設(shè)定，具有一般情況下的無償性、人身專屬性、不可讓與性、對負(fù)擔(dān)設(shè)定的高度對抗性等特點(diǎn)，但其中無償性和不可讓與性吸收了民法中意思自治的基本原則，允許當(dāng)事人自行約定，在期限上也有更為靈活的規(guī)定，若有約定從約定，若無約定其期限即為所有權(quán)人終生。

（四）在一般法律規(guī)則及權(quán)利構(gòu)架上

對于居住權(quán)的創(chuàng)設(shè)，羅馬法中沒有較為明確的規(guī)定，在實(shí)踐中主要以遺囑繼承，的方式取得；而在我國《民法典》的立法中對此有明確規(guī)定，既可以遺囑繼承也可以合同的方式取得，并在對世權(quán)的角度上體現(xiàn)為登記生效制度，若不登記就不生效。雖羅馬法中沒有此項(xiàng)規(guī)定，但是登記生效制度也是基于羅馬法中對占有行為的規(guī)范和占有權(quán)利的保護(hù)而設(shè)立的制度——“占有令狀”逐漸發(fā)展演變而來。

（五）在權(quán)利惠及范圍上

在羅馬法中，居住權(quán)的取得主要通過遺囑繼承，即居住權(quán)的惠及對象僅為可以通過遺囑繼承方式獲得權(quán)利的公民；在我國《民法典》中明確規(guī)定，居住權(quán)可通過遺囑繼承方式或合同方式設(shè)立，其惠及對象擴(kuò)大為可以通過遺囑繼承方式獲得權(quán)利的公民、離婚后生活困難一方、暫時無能力購房的年輕群體甚至可能惠及所有公民。

六、我國設(shè)立居住權(quán)的現(xiàn)實(shí)意義

首先，在立法領(lǐng)域，居住權(quán)作為一項(xiàng)新型權(quán)利，在長期的社會實(shí)踐中必定會發(fā)生更多復(fù)雜的情況，我國《民法典》中目前對于居住權(quán)的規(guī)定較為簡單，其關(guān)于住宅的界定、所有權(quán)人能否為非自然人、居住權(quán)滅失的登記、居住權(quán)期限以及從事居住權(quán)行業(yè)的相關(guān)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)問題等均需要進(jìn)一步的完善，居住權(quán)制度與繼承制度、合同制度等制度的銜接可進(jìn)一步明確和加強(qiáng)，將在未來不斷刺激和挑戰(zhàn)我國在立法或司法解釋等領(lǐng)域的持續(xù)進(jìn)步與發(fā)展。

其次，在市場經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，基于居住權(quán)相比于羅馬法惠及對象范圍的擴(kuò)大，將給我國物權(quán)市場帶來全新的商業(yè)機(jī)會和行業(yè)模式，如在未來很長一段時間內(nèi)，將會有很多專業(yè)機(jī)構(gòu)搶灘居住權(quán)行業(yè)這一藍(lán)海市場，即購買住宅或?qū)⑵渌杂凶≌木幼?quán)出售并獲得盈利；該權(quán)利的設(shè)定還將會觸發(fā)很多新興行業(yè)和職業(yè)，如根據(jù)居住權(quán)人壽命精算居住權(quán)價值、居住權(quán)中介人等，勢必形成市場新的風(fēng)向標(biāo)，在創(chuàng)造較大波瀾和挑戰(zhàn)的同時促進(jìn)我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展。最后，對普通公民而言，養(yǎng)老需求、離婚住房需求以及年輕人的居住需求都得到了一定的解決，居住權(quán)的設(shè)立在未來將會被市場開發(fā)出更多的渠道和模式，為更多人群打造可行的適用方式，在滿足多主體供給、多渠道保障住房市場的需要的宏觀目標(biāo)的同時，實(shí)現(xiàn)了對每位公民“居有定所”的進(jìn)一步保障，達(dá)到對每位公民幸福生活目標(biāo)的精準(zhǔn)扶持。

七、結(jié)語

居住權(quán)起源于羅馬法，其法律理念和一般規(guī)則在大陸法系和英美法系中都有著廣泛的影響，我國對居住權(quán)的研究和引入較晚，在《民法典》中首次創(chuàng)設(shè)，是歷史時代所趨也是我國人民的現(xiàn)實(shí)選擇。我國《民法典》對于居住權(quán)的規(guī)定在羅馬法的基礎(chǔ)上進(jìn)行了繼受與革新，踐行古羅馬居住權(quán)制度保障特定自然人居住權(quán)的法律價值，又凸顯充分發(fā)揮家庭職能和住宅的效能，實(shí)現(xiàn)“全體人民住有所居”的中國式功能定位。

在一般法律分類上根據(jù)本位視角的不同有所區(qū)別，在法律理念即“注重普通民眾的權(quán)益保障”上有所傳承，在法律特性上有所繼承，但結(jié)合了民法意思自治的原則更為靈活，在一般法律規(guī)則及權(quán)利構(gòu)架上規(guī)定更為清晰，在權(quán)利惠及人群范圍上有較大擴(kuò)張?？傮w而言，居住權(quán)制度的確立有利于實(shí)現(xiàn)物盡其用，提高物權(quán)效率，解決中國目前存在的一些社會問題，希望居住權(quán)的規(guī)定能夠更加明確和具體，能夠在我國社會主義國情中經(jīng)得住社會實(shí)踐的錘煉與考驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)其真正的現(xiàn)實(shí)價值和意義，為人民幸福美好生活目標(biāo)的達(dá)成帶來更多可能。