孫權(quán)加

（德信地產(chǎn)無(wú)錫公司，江蘇 無(wú)錫 214000）

在“房住不炒”大環(huán)境下，政策持續(xù)收緊，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)依然嚴(yán)峻。盡管此前有很多處于該環(huán)境下現(xiàn)金流管理的研究，但缺乏對(duì)突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)的管控研究。2021年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)比較低迷，現(xiàn)金作為公司最重要的資源，關(guān)系到公司的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將現(xiàn)金流量管理作為房地產(chǎn)行業(yè)管理的重心。

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的特征

1.資金需求大、占用時(shí)間長(zhǎng)

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，前期資金占用量大，在辦理施工證之前，就要支付土地款，一般占到總投資的45%～55%。而且開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，住宅開(kāi)發(fā)從項(xiàng)目拍地，設(shè)計(jì)、建設(shè)，再到房屋預(yù)售、回款、交付，一般需要3～4年的時(shí)間，商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從拿地到竣工，再到出租的周期更長(zhǎng)。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流具有較強(qiáng)的依賴(lài)性。

2.高周轉(zhuǎn)模式下現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)突顯

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)走的是“高周轉(zhuǎn)”的模式，以永續(xù)債、信托和基金支持的明股實(shí)債等杠桿之上再加杠桿的情況十分普遍。因?yàn)榉科笕卞X(qián)，資金成本又高，還要擴(kuò)張規(guī)模，于是高周轉(zhuǎn)便成為一種被迫的選擇，原本一個(gè)項(xiàng)目的投資現(xiàn)金流現(xiàn)在通過(guò)快周轉(zhuǎn)可以使得兩個(gè)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)。然而，在面對(duì)不穩(wěn)定的金融環(huán)境下和競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)在資金鏈上容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，高周轉(zhuǎn)模式下企業(yè)的每一個(gè)項(xiàng)目可謂是一張多米勒骨牌，一旦有一個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，勢(shì)必波及其他項(xiàng)目。

3.宏觀政策等因素對(duì)現(xiàn)金流影響較大

首先，從2010年開(kāi)始，對(duì)于樓市火爆的城市，政府陸續(xù)開(kāi)始頒布限購(gòu)令，之后國(guó)務(wù)院又對(duì)重點(diǎn)城市采取貸款購(gòu)買(mǎi)二套房，首付比例不低于五成，暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款等措施，這些宏觀政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，導(dǎo)致購(gòu)房者基數(shù)大幅度減少。其次，對(duì)于有資格買(mǎi)房的客戶(hù)，各地政府又會(huì)因城施策，比如設(shè)定網(wǎng)簽條件、每個(gè)月漲幅不超過(guò)0.3%等限制，對(duì)于均價(jià)漲幅高的樓盤(pán)會(huì)控制其正式辦理銀行按揭的進(jìn)度，從而影響資金回籠。

二、新冠疫情對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

1.銷(xiāo)售緩慢影響現(xiàn)金流

其一，2020年春節(jié)以來(lái)，各地方政府采取暫停群眾聚集，提倡少出門(mén)，不去人流密集區(qū)等措施來(lái)對(duì)抗疫情，可想而知，房地產(chǎn)的交易規(guī)模受到了很大影響。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年一季度，商品房銷(xiāo)售額同比下降 24.7%，均價(jià)環(huán)比下降了0.24%。其二，有地方關(guān)閉商品房在線合同網(wǎng)簽備案的系統(tǒng)，導(dǎo)致合同無(wú)法正常簽署，影響后續(xù)辦理按揭貸款，還有部分地產(chǎn)甚至推遲了預(yù)售許可證的發(fā)放。預(yù)售和網(wǎng)簽作為兩個(gè)現(xiàn)金流流入必要的環(huán)節(jié)，都遭受限制，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售全方面暫停，回款難以實(shí)現(xiàn)零突破。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)在一季度銷(xiāo)量受較大沖擊，投資增速放緩，客戶(hù)購(gòu)房意愿急劇降低，資金壓力巨大。

2.自持物業(yè)的免租政策影響現(xiàn)金流

在疫情預(yù)控工作中，有自持物業(yè)的房地產(chǎn)商，如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、新城吾悅廣場(chǎng)等積極響應(yīng)號(hào)召，對(duì)進(jìn)駐商場(chǎng)的商戶(hù)給予了1～3個(gè)月不等的租金減免或者減半優(yōu)惠，體現(xiàn)了應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任和使命，但是同時(shí)也影響了自身的現(xiàn)金流流入。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，截至2020年一季度末，有79家商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商實(shí)施了租金減免政策和捐款來(lái)對(duì)抗此次疫情，初步估算，其因減免資金而減少的現(xiàn)金流入超過(guò)百億元人民幣。

3.復(fù)工后工程進(jìn)度緩慢影響資金周轉(zhuǎn)

由于各地在疫情期間推遲了農(nóng)民工的返程時(shí)間，且返程后需要隔離，因此導(dǎo)致工程進(jìn)度延后。大部分房地產(chǎn)企業(yè)從過(guò)年返鄉(xiāng)到正式開(kāi)工，經(jīng)歷了3個(gè)月，且復(fù)工之后出現(xiàn)了一波用工荒，所以企業(yè)為了更快的復(fù)工復(fù)產(chǎn)，必須花費(fèi)更多的成本去彌補(bǔ)缺失的勞動(dòng)力，使得房地產(chǎn)現(xiàn)金流更多、更早地流向上游供應(yīng)企業(yè)。

三、新冠疫情下DX地產(chǎn)對(duì)現(xiàn)金流管控的方式

1.加強(qiáng)現(xiàn)金流入

（1）多元化融資渠道

目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較為單一，主要圍繞前端融資、開(kāi)發(fā)貸等方式從傳統(tǒng)的金融機(jī)構(gòu)獲取借貸資金。DX地產(chǎn)在疫情期間嘗試了多種新型融資的方式，從供應(yīng)鏈融資和股權(quán)融資的角度開(kāi)拓新思路，尋找低成本的資本伙伴，在緊急情況下補(bǔ)充資本儲(chǔ)備，警惕極端條件下資本鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。比如，浙商銀行“A+B授信”融資，其實(shí)質(zhì)為盤(pán)活應(yīng)收應(yīng)付賬款，優(yōu)化集團(tuán)內(nèi)部支付結(jié)算，實(shí)現(xiàn)降本增效，用以解決DX集團(tuán)下屬子公司付款及上游企業(yè)融資需求。還有明股實(shí)債的融資，其實(shí)質(zhì)是貸款人作為工商股東，且提供借款人的工商股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保，但實(shí)際收取固定利息的借款。

（2）拓展網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售，保證回款率

在售樓部關(guān)閉，銷(xiāo)售停滯的情況下，DX地產(chǎn)嘗試了線上銷(xiāo)售模式。首先，客戶(hù)可以通過(guò)VR在線參觀樣板房管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)足不出戶(hù)就可以全景觀看實(shí)體樣板房，全方位展示房屋的細(xì)節(jié)。其次，通過(guò)617總裁線上賣(mài)房，區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)總遠(yuǎn)程接力，9大平臺(tái)聯(lián)動(dòng)直播的方式，外加金牌銷(xiāo)售的解說(shuō)，241套總裁特惠房源的重磅優(yōu)惠，2小時(shí)內(nèi)帶貨6.73億元，在線觀看人數(shù)近101.5萬(wàn)，網(wǎng)友評(píng)論互動(dòng)超過(guò)9.3萬(wàn)人次。

DX地產(chǎn)還成立了回款應(yīng)急小組，在疫情期間發(fā)布了特殊的文件，其中包含疫情期間傭金不打折等，提高了業(yè)務(wù)員的積極性。此外，也采取措施加強(qiáng)了銷(xiāo)售和財(cái)務(wù)人員的回款考核。比如，在簽約后7天內(nèi)必須將按揭資料備齊，每晚一天扣罰50元；督促他們緊盯銀行審批進(jìn)度，每?jī)商靺R報(bào)審批進(jìn)度等。同時(shí)，也加緊制定針對(duì)惡意客戶(hù)的管理制度，對(duì)于故意不配合按揭或是惡意拖欠款項(xiàng)的，及時(shí)采取法律手段處理。通過(guò)上述應(yīng)急措施，DX地產(chǎn)調(diào)動(dòng)了銷(xiāo)售員回款積極性，獎(jiǎng)罰分明，最大程度實(shí)現(xiàn)了回款。

（3）結(jié)合疫情優(yōu)惠政策對(duì)資金進(jìn)行管控

疫情防控期間政府頒布了很多優(yōu)惠政策，DX地產(chǎn)密切關(guān)注項(xiàng)目所在地政策動(dòng)向，收集全國(guó)各地主要省份及城市的政策，制定了《疫情財(cái)務(wù)相關(guān)政策節(jié)選》，并及時(shí)響應(yīng)，實(shí)現(xiàn)了：第一，土地出讓金申請(qǐng)延期20～40天繳納，合計(jì)延期繳納金額達(dá)到了20個(gè)億；第二，商品房預(yù)售資金按照政策提前劃撥，或者提取比例提高，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，一共六十多個(gè)在售項(xiàng)目中，有超過(guò)二十個(gè)項(xiàng)目可享受此優(yōu)惠，為集團(tuán)的資金管控做出了突出貢獻(xiàn)。

2.嚴(yán)控現(xiàn)金支出

（1）提高資金計(jì)劃與執(zhí)行的準(zhǔn)確率

資金精準(zhǔn)化管理在疫情期間顯得十分重要，而資金執(zhí)行準(zhǔn)確率的高低反映了精準(zhǔn)化管理的管理水平。從PDCA循環(huán)模型分析法來(lái)看，首先要從全員全部門(mén)角度重視資金計(jì)劃的編制，確保編制的計(jì)劃是可執(zhí)行的。在執(zhí)行中，嚴(yán)控?zé)o資金計(jì)劃的支付，此類(lèi)支付需要實(shí)行集體聯(lián)簽制的資金計(jì)劃外審批。在支付完成后，做全面的差異分析，然后反饋給各部門(mén)負(fù)責(zé)人，按照之前制定的考核機(jī)制獎(jiǎng)罰。

DX地產(chǎn)還把付款分為“紅黃綠”燈等級(jí)，需要緊急支付的，納入為紅燈款項(xiàng)，一般包括政府性款項(xiàng)及影響工程進(jìn)度的款項(xiàng)等，例如土地款、稅金、開(kāi)發(fā)貸利息等。黃燈款項(xiàng)一般為按合同日常支付的資金，除非現(xiàn)金流十分緊張，一般不會(huì)延期支付。綠燈款項(xiàng)定義為可以延期支付，有一定的壓縮空間的款項(xiàng)，一般來(lái)說(shuō)集團(tuán)對(duì)于這種款項(xiàng)都會(huì)把它排除在當(dāng)月的資金，以保障當(dāng)月紅燈款項(xiàng)的支付。但是“紅黃綠”等也不是一成不變的，隨著時(shí)間的推移，上個(gè)月的黃燈款項(xiàng)到了下個(gè)月就會(huì)變成紅燈款項(xiàng)。所以這個(gè)措施是通過(guò)項(xiàng)目主導(dǎo)、區(qū)域?qū)徍?、集團(tuán)審批來(lái)共同完成的。

在執(zhí)行過(guò)程中，區(qū)域和集團(tuán)要保持剛性對(duì)付款做審核，對(duì)比各個(gè)區(qū)域各個(gè)項(xiàng)目的情況，綜合考量。對(duì)于一個(gè)紅燈或者黃燈款項(xiàng)，由于項(xiàng)目努力把它變?yōu)榱司G燈款項(xiàng)，節(jié)約了資金成本，集團(tuán)可以為此樹(shù)立標(biāo)桿，給予獎(jiǎng)勵(lì)，并倡導(dǎo)其他項(xiàng)目向其學(xué)習(xí)，從而提高項(xiàng)目對(duì)此制度的執(zhí)行力。

（2）根據(jù)預(yù)售計(jì)劃與提取監(jiān)管資金來(lái)制定工程支付計(jì)劃

一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目要拿預(yù)售證，工程必須要達(dá)到一定的形象進(jìn)度，而達(dá)到項(xiàng)目一定的形象進(jìn)度，則需要按照進(jìn)度支付一定比例的工程款。比如，形象進(jìn)度達(dá)到±0，則需要支付總包工程款的20%～30%，工程結(jié)頂則累計(jì)需要支付至總工程款的60%-70%。全國(guó)各地對(duì)于領(lǐng)取預(yù)售證所對(duì)應(yīng)的形象進(jìn)度都不一樣，有些地方是形象進(jìn)度達(dá)到±0領(lǐng)取，有些則是形象進(jìn)度達(dá)到30%，所以房地產(chǎn)企業(yè)如何鋪排開(kāi)盤(pán)計(jì)劃尤為重要。

DX地產(chǎn)的具體做法是，首先，按照當(dāng)前市場(chǎng)的去化速度，明確項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)次數(shù)，確保下一次開(kāi)盤(pán)的時(shí)間早于上次開(kāi)盤(pán)樓棟結(jié)頂?shù)臅r(shí)間，這樣的好處在于可以用第二次開(kāi)盤(pán)的回款，去支付上一次開(kāi)盤(pán)樓棟結(jié)頂所產(chǎn)生的進(jìn)度款。其次，對(duì)于監(jiān)管戶(hù)重點(diǎn)監(jiān)管資金的提取，也需要按照形象進(jìn)度來(lái)盤(pán)算。住建局會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的形象進(jìn)度來(lái)提取監(jiān)管資金，如達(dá)到工程結(jié)頂，一般可以提取至入賬監(jiān)管資金的50%～60%來(lái)支付工程款，內(nèi)外墻粉刷完成可以提取至重點(diǎn)監(jiān)管資金的70%，所以需要拿預(yù)售的樓棟和結(jié)頂?shù)臅r(shí)間結(jié)合起來(lái)考慮。DX地產(chǎn)一般都是樓層相差不多的放入一張預(yù)售證，這樣的話，同一張預(yù)售證中的樓棟，可以同步達(dá)到一定的形象進(jìn)度，避免分批達(dá)到形象進(jìn)度而耽誤提前達(dá)到形象進(jìn)度的樓棟提取監(jiān)管資金。

四、結(jié)語(yǔ)

保持健康的現(xiàn)金流是企業(yè)發(fā)展的命脈，在突發(fā)事件影響下，企業(yè)一定要做好資金統(tǒng)籌安排工作，采取科學(xué)、有效且操作性強(qiáng)的措施，規(guī)避企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，以幫助企業(yè)在特殊時(shí)刻平穩(wěn)過(guò)渡，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。