馬傳琴

（廣西北投地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，廣西 南寧 530001）

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題更加棘手，在市場競爭過程中，企業(yè)必須做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范和管控，提高企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，保持企業(yè)的市場核心競爭力，逐漸擴(kuò)大企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，從拿地、規(guī)劃、立項(xiàng)、建設(shè)、竣工、交付，需較長時(shí)間完成項(xiàng)目開發(fā)。在項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)，國家政策的調(diào)控、行業(yè)趨勢的變化、城市規(guī)劃的完善、市場行情的變動(dòng)等，都將對企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)造成直接影響。由于多種不可控因素的疊加，使得項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)上升。

一些房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，對市場調(diào)研不夠深入全面、對國家宏觀政策把握不準(zhǔn)確，進(jìn)而產(chǎn)生錯(cuò)誤的決策投資行為，使得項(xiàng)目投資偏離預(yù)期效益。在實(shí)際財(cái)務(wù)管理時(shí)，無法有效控制項(xiàng)目開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)造成較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)[1]。

2.籌資風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)特殊性，企業(yè)前期開發(fā)投資時(shí)，需投入大量資金。為獲得開發(fā)資金，企業(yè)財(cái)務(wù)部門需開展融資活動(dòng)，如申請銀行貸款，獲取相應(yīng)的開發(fā)資金。在此階段，企業(yè)面臨著籌資風(fēng)險(xiǎn)。若企業(yè)不顧經(jīng)營現(xiàn)狀，沒有對項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面評估，盲目地增大籌資金額，將增加企業(yè)的負(fù)債率，不利于項(xiàng)目開發(fā)管理，且會降低企業(yè)的整體盈利實(shí)力。

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)過程中，若籌集的項(xiàng)目開發(fā)資金無法在預(yù)期的時(shí)間內(nèi)回款，致使資金占用時(shí)間過長，一旦出現(xiàn)銀行斷貸的問題，則會對企業(yè)財(cái)務(wù)造成巨大影響，使得企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境，影響到企業(yè)正常經(jīng)營發(fā)展。

3.營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)。在實(shí)際營運(yùn)過程中，資金回款作為主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一，直接影響到企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展。鑒于房地產(chǎn)商品的特殊性，在銷售過程中，由于多重因素的疊加，使得商品房銷售不佳，無法在預(yù)期開發(fā)周期內(nèi)回款，增加了企業(yè)的整體經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

通過對房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率進(jìn)行分析可知，我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率較高。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，無論供、產(chǎn)、銷哪一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都可能延長資金回款周期，使得企業(yè)的償債能力下降，增加企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。若企業(yè)無法及時(shí)償還銀行債務(wù)，將對企業(yè)的市場信譽(yù)產(chǎn)生直接影響，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范現(xiàn)狀及問題分析

1.內(nèi)控制度不健全

企業(yè)內(nèi)控制度的可行性與科學(xué)性，直接影響到企業(yè)發(fā)展與項(xiàng)目開發(fā)。部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度不健全，無法支撐企業(yè)整體業(yè)務(wù)的開展，不利于企業(yè)長遠(yuǎn)經(jīng)營[2]。

2.決策流程不嚴(yán)謹(jǐn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資涉及資本較大，只有科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臎Q策流程，才可規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)性。由于個(gè)別企業(yè)的決策流程不嚴(yán)謹(jǐn)，無法保證決策的可靠性，給后續(xù)財(cái)務(wù)管理造成很大風(fēng)險(xiǎn)，無法保證項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)收益。

3.資本結(jié)構(gòu)不合理

企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，直接影響到項(xiàng)目投資活動(dòng)。部分企業(yè)為降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，提高資金抗風(fēng)險(xiǎn)能力，使得資本結(jié)構(gòu)過于保守，無法滿足現(xiàn)代市場的項(xiàng)目開發(fā)需求，影響到企業(yè)發(fā)展壯大。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范策略

1.完善內(nèi)控制度，突出風(fēng)險(xiǎn)管理

在復(fù)雜多變的市場背景下，為有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平，應(yīng)當(dāng)對企業(yè)內(nèi)控制度進(jìn)行合理完善，為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制提供制度保障。在內(nèi)控制度完善健全過程中，企業(yè)必須嚴(yán)格依照國家法律法規(guī)與行業(yè)規(guī)范，并結(jié)合企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，對企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度進(jìn)行有效完善，突出戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)管理，完善企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控監(jiān)督機(jī)制、健全內(nèi)控治理結(jié)構(gòu)，使得內(nèi)控制度可發(fā)揮出一定效力。

在突出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，不僅需強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)層與管理層的風(fēng)險(xiǎn)意識，同時(shí)需突出對員工的風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)，保證全體職工具備一定的風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)意識。通過對工作崗位職責(zé)、權(quán)利進(jìn)行清晰界定，使得全體職工自覺參與風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控工作，營造出財(cái)務(wù)內(nèi)控工作場域，有效控制企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力[3]。

2.構(gòu)建決策流程，強(qiáng)化財(cái)務(wù)控制

商場如戰(zhàn)場，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的決策，直接影響到企業(yè)的發(fā)展存亡。在競爭激烈的房地產(chǎn)市場背景下，企業(yè)必須構(gòu)建科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臎Q策流程，充分發(fā)揮出內(nèi)控機(jī)制運(yùn)行優(yōu)勢，對市場風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行主動(dòng)識別，進(jìn)而做出科學(xué)正確的項(xiàng)目決策，保證項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)收益。

為保證項(xiàng)目決策科學(xué)性，應(yīng)當(dāng)組建專項(xiàng)的投資決策小組，由企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)與核心骨干組成，對市場發(fā)展走向、行業(yè)發(fā)展趨勢、國家政策法規(guī)進(jìn)行綜合全面考量，進(jìn)而對貸款、稅務(wù)、開發(fā)、建設(shè)、銷售等工作進(jìn)行量化評估，完成對項(xiàng)目可行性分析評價(jià)，并以此構(gòu)建科學(xué)的決策流程。

在項(xiàng)目投資決策時(shí)，須突出財(cái)務(wù)內(nèi)控管理，分析項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，以及項(xiàng)目投資與企業(yè)財(cái)務(wù)的戰(zhàn)略規(guī)劃契合度，能否保證項(xiàng)目開發(fā)，契合企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃方案。若項(xiàng)目投資與企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略內(nèi)控目標(biāo)存在一定偏離，必須對兩者無法契合的原因進(jìn)行深入研究，并找出問題誘發(fā)因素，及時(shí)對其問題進(jìn)行處理。

在企業(yè)開展項(xiàng)目投資時(shí)，應(yīng)當(dāng)積極探索投資后期的評價(jià)機(jī)制，即開展項(xiàng)目決策事后評價(jià)，對項(xiàng)目的投資開發(fā)實(shí)際情況進(jìn)行績效考核，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)存在的隱患，進(jìn)而主動(dòng)識別，并調(diào)整投資計(jì)劃，調(diào)動(dòng)職工的工作熱情，保證投資項(xiàng)目的穩(wěn)定有序建設(shè)，最終達(dá)到項(xiàng)目決策的預(yù)期開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益[4]。

3.調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資金配置

企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率越高、自由現(xiàn)金流越多，則可保證企業(yè)具有更強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。但在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大時(shí)，不可為提升風(fēng)險(xiǎn)防范能力，不去主動(dòng)發(fā)展壯大，丟失市場份額。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理調(diào)整，對企業(yè)開發(fā)資金進(jìn)行科學(xué)配置，有效提高企業(yè)資金的利用效率。在資本結(jié)構(gòu)調(diào)整工作開展時(shí)，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)拓寬融資渠道，并遵循成本效益原則，對企業(yè)融資規(guī)模進(jìn)行科學(xué)控制，進(jìn)而達(dá)到資本結(jié)構(gòu)調(diào)整預(yù)期效果。

在企業(yè)資金配置方案優(yōu)化時(shí)，應(yīng)當(dāng)突出財(cái)務(wù)預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)管理工作，開展精細(xì)化財(cái)務(wù)預(yù)算管理，保證企業(yè)資金得到科學(xué)配置，使得各個(gè)部門、單位，主動(dòng)參與到財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作中，對企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行有效控制，杜絕資金短缺風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。在預(yù)算管理過程中，應(yīng)主動(dòng)規(guī)避相關(guān)資金配置方案存在的風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，在企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作進(jìn)行時(shí)，可將財(cái)務(wù)資金預(yù)算與項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)進(jìn)行結(jié)合，以保證項(xiàng)目投入與產(chǎn)出達(dá)到預(yù)期比例，依據(jù)二者的量化指標(biāo)變化，及時(shí)對企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)資金進(jìn)行配置調(diào)整，有效提升企業(yè)資金的整體使用效率。

4.構(gòu)建風(fēng)控體系，優(yōu)化內(nèi)控環(huán)境

企業(yè)在開展財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控時(shí)，為優(yōu)化內(nèi)控環(huán)境，應(yīng)當(dāng)構(gòu)建科學(xué)高效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。通過風(fēng)控體系與內(nèi)控環(huán)境的相互融合，為企業(yè)經(jīng)營提供風(fēng)險(xiǎn)防火墻。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營開發(fā)不僅需要構(gòu)建完善的現(xiàn)代企業(yè)治理結(jié)構(gòu)、科學(xué)的管理機(jī)制、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉I(yè)務(wù)流程、專業(yè)的人才團(tuán)隊(duì)、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料，同時(shí)還需要搭建現(xiàn)代化風(fēng)控體系，對企業(yè)經(jīng)營中存在的隱性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行主動(dòng)識別，保證風(fēng)控體系具有很好的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力，可協(xié)助企業(yè)很好應(yīng)對經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)的整體經(jīng)營穩(wěn)定性。

企業(yè)在財(cái)務(wù)內(nèi)控環(huán)境優(yōu)化時(shí)，應(yīng)當(dāng)對財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、信息、報(bào)表進(jìn)行綜合全面評估，進(jìn)而識別財(cái)務(wù)信息中潛在的風(fēng)險(xiǎn)，并及時(shí)做出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測，消除財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)管理的可行性。在企業(yè)風(fēng)控體系運(yùn)行時(shí)，需建立財(cái)務(wù)監(jiān)測分析指標(biāo)機(jī)制，依循企業(yè)經(jīng)營的實(shí)際特點(diǎn)，對企業(yè)自身的償債能力、負(fù)債能力、營運(yùn)能力、獲利能力等指標(biāo)，開展重點(diǎn)監(jiān)測評估，并設(shè)定相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警閾值，避免出現(xiàn)較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)的整體經(jīng)營發(fā)展。在日常工作開展過程中，要及時(shí)對其數(shù)據(jù)進(jìn)行指標(biāo)量化處理，消除可能發(fā)生的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。

在企業(yè)經(jīng)營管理過程中，需形成強(qiáng)大穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)免疫系統(tǒng)，即在風(fēng)控體系識別出相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)后，可第一時(shí)間對問題進(jìn)行解決處理，以消除風(fēng)險(xiǎn)隱患，避免類似風(fēng)險(xiǎn)的二次發(fā)生。為提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對實(shí)力，可合理應(yīng)用財(cái)務(wù)大數(shù)據(jù)技術(shù)，對以往的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對案例進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析。基于風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的邏輯規(guī)律，對企業(yè)經(jīng)營管理進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測，杜絕企業(yè)出現(xiàn)重復(fù)犯錯(cuò)行為，不斷優(yōu)化企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控環(huán)境。

四、結(jié)語

本文對房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與防范對策進(jìn)行了論述，說明了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特殊性，并對企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施進(jìn)行了系統(tǒng)的闡述，旨在強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、內(nèi)控制度完善、風(fēng)控體系建構(gòu)的重要性。