上海市建緯律師事務(wù)所 黃超宇

早在2016年，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)GDP總值就達(dá)到了4.9萬(wàn)億，占GDP總值的6.68%。考慮到鋼鐵、水泥、建材裝飾、家電家具等方面的共同影響，實(shí)際上房地產(chǎn)行業(yè)的GDP占比已經(jīng)超過(guò)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)總值的20%，且房地產(chǎn)GDP還在逐年增長(zhǎng)中。這從側(cè)面反映出房地產(chǎn)行業(yè)交易市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)劇烈程度。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。其中不乏廣告宣傳競(jìng)爭(zhēng)手段。為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售廣告宣傳可謂花樣百出。各類(lèi)宣傳廣告為了迎合消費(fèi)者的需求夸大宣傳，誘導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)涉事房產(chǎn)，從而引發(fā)房地產(chǎn)交易的買(mǎi)賣(mài)糾紛。這類(lèi)糾紛近些年呈顯著的上升趨勢(shì)。在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛高發(fā)的背景下，研究房地產(chǎn)廣告法律的問(wèn)題對(duì)預(yù)防、結(jié)合這類(lèi)問(wèn)題及維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益有著重要的意義。

一、房地產(chǎn)廣告法相關(guān)內(nèi)容

（一）房屋面積、質(zhì)量及懲罰性賠償

1.面積

房地產(chǎn)商交付的商品房廣告宣傳面積與合同約定不符時(shí)，違反《合同法》規(guī)定的出賣(mài)人應(yīng)按合同約定交付標(biāo)的物的義務(wù)。買(mǎi)受人有權(quán)依法向開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求賠償?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）第十四條規(guī)定出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，處理糾紛時(shí)有合同的應(yīng)按約定處理，無(wú)合同約定或約定不明確的可根據(jù)法律相關(guān)規(guī)定處理。產(chǎn)權(quán)登記面積測(cè)繪結(jié)果誤差差異情況除外。

2.質(zhì)量

《解釋》第十二條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

3.懲罰性賠償

（1）懲罰性賠償?shù)倪m用范圍

懲罰性賠償又被稱(chēng)為報(bào)復(fù)性賠償或示范性賠償，指由法院判令加害人給受害人的超過(guò)其財(cái)產(chǎn)損害范圍的一種金錢(qián)賠償。在損害賠償中，惡意加害人除賠償受害人實(shí)際損失外，還強(qiáng)制惡意加害人增加賠償受害人的損失。這里可以理解為民事賠償制度本身側(cè)重對(duì)受害人已受損失的賠償，是保護(hù)受害人權(quán)益的平衡性，而非對(duì)加害人的制裁。為了保持相對(duì)的平衡，將懲罰性賠償基本原則定為損一賠一。在此基礎(chǔ)上，可適當(dāng)?shù)馗鶕?jù)受害人受到的實(shí)際損失增加賠償。最終的目的是保障受害人利益和對(duì)違法行為人的懲處、警示。我國(guó)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的目的就是預(yù)防違法犯罪和保護(hù)受害人權(quán)益。房地產(chǎn)廣告引發(fā)的權(quán)益糾紛，同樣適用該法。

（2）懲罰性賠償責(zé)任在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的適用

懲罰性賠償是一項(xiàng)針對(duì)賠償、懲罰的制度。它是民法的補(bǔ)償制度。在商品房買(mǎi)賣(mài)交易中，懲罰性賠償適用《解釋》第八條、第九條的規(guī)定。商品房出賣(mài)人在訂立買(mǎi)賣(mài)合同前沒(méi)有詳細(xì)向購(gòu)買(mǎi)人告知房屋的抵押或出賣(mài)情況，且與廣告宣傳實(shí)際不符時(shí)，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)人購(gòu)買(mǎi)房屋后無(wú)法取得房屋的，屬于商品房買(mǎi)賣(mài)交易活動(dòng)中的虛假?gòu)V告宣傳。房屋購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)請(qǐng)求解除合同及返還已支付的所有購(gòu)房款。包括購(gòu)房款、利息及其他損失。購(gòu)買(mǎi)人請(qǐng)求的損失應(yīng)當(dāng)遵循損一賠一的原則。需要追加賠償?shù)那闆r，購(gòu)房款、利息及其他損失總計(jì)不得超出實(shí)際購(gòu)房支付款的一倍。

（二）按揭與房屋權(quán)屬登記

1.按揭及各方法律關(guān)系

房屋買(mǎi)賣(mài)交易活動(dòng)中存在的三方主體總共會(huì)發(fā)生四種法律關(guān)系，分別是：（1）購(gòu)房人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系；（2）購(gòu)房人與按揭銀行間的借貸法律關(guān)系；（3）購(gòu)房人與按揭銀行之間以所購(gòu)現(xiàn)房或期房作為擔(dān)保清償貸款本息的法律關(guān)系；（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與按揭銀行之間的保證法律關(guān)系。

2.權(quán)屬登記

在房屋買(mǎi)賣(mài)交易活動(dòng)中，購(gòu)房人自商品房交付使用之日起90個(gè)工作日內(nèi)辦理土地使用權(quán)變更、房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)自覺(jué)協(xié)助購(gòu)房人辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)，并提供相關(guān)證明文件。申請(qǐng)人應(yīng)按照規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政部門(mén)申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記，并領(lǐng)取房屋權(quán)屬登記證書(shū)。廣告宣傳中對(duì)權(quán)屬登記虛報(bào)或故意不提的，應(yīng)按相關(guān)規(guī)定做出賠償性處罰。

（三）商品房銷(xiāo)售廣告定金

1.法律對(duì)房地產(chǎn)廣告的要求

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或中介以海報(bào)資料、視頻等廣告宣傳向消費(fèi)者做出商品房預(yù)售、現(xiàn)售要約邀請(qǐng)的，房屋售賣(mài)方應(yīng)對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施做出的詳細(xì)說(shuō)明和允諾。訂立購(gòu)房合同時(shí)與廣告宣傳不一致的，視為虛假?gòu)V告宣傳。售賣(mài)方需要依法承擔(dān)違約責(zé)任，或根據(jù)《解釋》做出賠償性處罰的規(guī)定。違反刑事責(zé)任的還應(yīng)追究刑責(zé)。

2.商品房買(mǎi)賣(mài)合同的定金擔(dān)保

商品房買(mǎi)賣(mài)中發(fā)生的定金擔(dān)保包括立約定金、證約定金兩類(lèi)、成約定金、解約定金、違約定金。商品房購(gòu)買(mǎi)方在商品房認(rèn)購(gòu)活動(dòng)中交付以上幾種定金，在訂立購(gòu)買(mǎi)合同時(shí)發(fā)現(xiàn)廣告宣傳與實(shí)際不符的，屬房屋售出方單方面違約，購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)請(qǐng)求售出方按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同的定金擔(dān)保請(qǐng)求按照違約規(guī)定賠償。

（四）環(huán)境保護(hù)民商法

1.企業(yè)社會(huì)責(zé)任

隨著我國(guó)環(huán)境保護(hù)工作的推進(jìn)，市民的維權(quán)意識(shí)不斷提升。關(guān)于房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛中設(shè)計(jì)到的環(huán)境法律責(zé)任有民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任三種?！豆痉ā分性鲈O(shè)公司發(fā)起人、主要管理者在任職資格方面的環(huán)保要求，限制重大環(huán)境事故責(zé)任人擔(dān)任特定職務(wù)或從事特定生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)權(quán)利的資格。這里主要強(qiáng)調(diào)的企業(yè)的環(huán)境責(zé)任意識(shí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中如果涉及到與環(huán)境相關(guān)的合同法律問(wèn)題，發(fā)生廣告虛假宣傳引發(fā)的糾紛時(shí)可有限參考《合同法》及《解釋》中的相關(guān)規(guī)定。設(shè)計(jì)到企業(yè)社會(huì)責(zé)任問(wèn)題，還應(yīng)參考《公司法》中關(guān)于管理人責(zé)任意識(shí)的相關(guān)規(guī)定。此外，發(fā)生刑事責(zé)任的行為則應(yīng)參考《刑法》在“破壞環(huán)境資源保護(hù)罪”專(zhuān)節(jié)中關(guān)于運(yùn)用短期自由刑和低額罰金刑相關(guān)的規(guī)定。

2.環(huán)境人格權(quán)

環(huán)境人格權(quán)就是權(quán)利主體依法所固有的，以環(huán)境人格利益為客體的，為維護(hù)主體的完整人格所必備的權(quán)利。設(shè)計(jì)與環(huán)境人格權(quán)相關(guān)的房地產(chǎn)法律糾紛包括水污染糾紛、熱污染糾紛、通風(fēng)糾紛、陽(yáng)光糾紛等。部分房地產(chǎn)商在做廣告宣傳時(shí)故意避開(kāi)相關(guān)的問(wèn)題，或避重就輕掩蓋消費(fèi)者購(gòu)房可能面臨的陽(yáng)光、通風(fēng)、水污染、熱污染等權(quán)益。發(fā)生以上糾紛的，可參考環(huán)境保護(hù)民商法中的相關(guān)處理規(guī)定。

二、房地產(chǎn)廣告法律適用性問(wèn)題

商品房買(mǎi)賣(mài)中的贈(zèng)送面積應(yīng)視為商業(yè)贈(zèng)與或者商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物。因標(biāo)的物產(chǎn)生的合同糾紛，適用民法領(lǐng)域中的相關(guān)規(guī)定。此外，還有一部分合同糾紛可根據(jù)實(shí)際情況適用《解釋》。針對(duì)以上廣告法律適用性參考原因分析如下：一是贈(zèng)送面積明確寫(xiě)入商品房買(mǎi)賣(mài)合同或產(chǎn)權(quán)登記簿中的情況，此贈(zèng)與標(biāo)的物屬于商品房買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的部分內(nèi)容，適用《解釋》。二是贈(zèng)與面積未寫(xiě)入買(mǎi)賣(mài)合同，也未反映在產(chǎn)權(quán)登記簿中，從保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的角度考慮，也可適用《解釋》?！督忉尅愤€規(guī)定了對(duì)出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)保證的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑相關(guān)的內(nèi)容。根據(jù)對(duì)商品房贈(zèng)送面積的定義，贈(zèng)送面積實(shí)際與基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑發(fā)生重疊的，商品房買(mǎi)賣(mài)贈(zèng)送面積也能適用《解釋》中相關(guān)的法律規(guī)定。

三、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易中的注意事項(xiàng)

（一）非法交易

房地產(chǎn)廣告涉及的非法交易無(wú)非是廣告虛假宣傳。包含房地產(chǎn)商使用不正當(dāng)手段辦理假證，如產(chǎn)權(quán)證、身份證等，誘導(dǎo)消費(fèi)者誤以為廣告宣傳真實(shí)，從而發(fā)生購(gòu)買(mǎi)行為。此行為屬于非法交易的范疇。

（二）房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系

房產(chǎn)權(quán)屬問(wèn)題是消費(fèi)者購(gòu)房最關(guān)心的問(wèn)題之一。有房產(chǎn)權(quán)屬代表著房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易的合法性，相反則表明存在違法行為。在商品房買(mǎi)賣(mài)中，如果房地產(chǎn)企業(yè)、中介等提供虛假房產(chǎn)權(quán)屬，或在售出時(shí)未明確權(quán)屬關(guān)系等，也屬于虛假?gòu)V告行為。由虛假?gòu)V告誘導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)房屬于詐騙行為，要注意防范。

（三）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓

房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題涉及商品房、二手房交易活動(dòng)，但這二類(lèi)交易的銷(xiāo)售方式不同。部分商品房有預(yù)售條件和現(xiàn)售條件，且這兩種條件一般是有差異的，而廣告宣傳中卻未提示消費(fèi)者相關(guān)的預(yù)售條件和現(xiàn)售條件。由此產(chǎn)生的行為也屬于虛假?gòu)V告。消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房時(shí)詳細(xì)詢(xún)問(wèn)商品房預(yù)售條件，以免引起糾紛。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易中的廣告問(wèn)題涉及的法律問(wèn)題及其責(zé)任問(wèn)題較多。一些涉及嚴(yán)重的損害消費(fèi)者權(quán)益的虛假?gòu)V告，或違反法律對(duì)房地產(chǎn)廣告要求的虛假宣傳，都應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。廣告虛假宣傳情節(jié)嚴(yán)重的還可能涉及刑責(zé)問(wèn)題。與房地產(chǎn)廣告相關(guān)，且適用于房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋涉及《合同法》《物權(quán)法》《環(huán)境保護(hù)法》等等。本文對(duì)房地產(chǎn)廣泛法律適用性問(wèn)題主要是近幾年熱門(mén)的商品房面積贈(zèng)送問(wèn)題作了詳細(xì)研究，可供商品房買(mǎi)賣(mài)交易糾紛問(wèn)題處理作參考。