中共天津市委黨校馬克思主義學(xué)院 韓廣召

我國的經(jīng)濟(jì)適用房政策產(chǎn)生于住房分配向住宅商品化轉(zhuǎn)變的大背景下，其目的在于滿足中低收入人群的住房需要，促進(jìn)社會和諧。隨著經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，我國城市居民居住條件有了極大改善，與此同時(shí)，高速度的城鎮(zhèn)化以及居高不下的房價(jià)，給城市中低收入家庭帶來了較為沉重的經(jīng)濟(jì)壓力，住房困難問題受到社會各界的持續(xù)關(guān)注。為了進(jìn)一步滿足中低收入者的住房需求，解決社會問題，各級政府陸續(xù)出臺了經(jīng)濟(jì)適用房、保障性租賃房、定向安置房等形式的城市住房保障制度。其中，在經(jīng)濟(jì)適用房政策的執(zhí)行過程中，出現(xiàn)了許多政策效果不佳等問題，對此進(jìn)行分析有助于我們進(jìn)一步改進(jìn)政策，促進(jìn)社會和諧。

一、經(jīng)濟(jì)適用房政策執(zhí)行現(xiàn)狀

經(jīng)濟(jì)適用房主要面對的對象是支付能力不足的城市中低收入家庭，國家通過政策傾斜、降低成本的方式，保障其可以以低于市場價(jià)格的方式向特定人群出售，以緩解他們的住房困難。但是，在實(shí)際的政策執(zhí)行過程中也暴露出許多問題，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面。

（一）受益人群范圍界定過寬

經(jīng)濟(jì)適用房的低成本一般仰賴于國有土地劃撥，各類行政收費(fèi)減免等政策來實(shí)現(xiàn)。其目的就在于要通過行政方式將一部分社會資源轉(zhuǎn)移給低收入群體，以緩解他們的住房困難，促進(jìn)社會和諧。為了實(shí)現(xiàn)這一目的，首要任務(wù)在于確定可以享受這一社會福利的人群。從普遍推行的經(jīng)濟(jì)適用房政策來看，一般都采用考察家庭工資收入等因素的方式。不過關(guān)于如何裁定特定人群是否屬于目標(biāo)人群時(shí)，普遍出現(xiàn)了范圍界定過于籠統(tǒng)、范圍偏大的現(xiàn)象，這就導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房目標(biāo)人群不夠精準(zhǔn)，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是將那些中等或中等以上收入者納入銷售范圍之內(nèi)。因?yàn)榈貐^(qū)發(fā)展不均衡，中低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)在各地差異較大。如果某一地區(qū)片面采用較富裕地區(qū)的經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)，就可能會使得本來是為中低收入者解決住房問題的經(jīng)濟(jì)適用房政策效果發(fā)生偏差。大量低收入者可能會因較難獲得指標(biāo)，而無法充分享受到經(jīng)濟(jì)適用房的好處。二是由于政策剛性約束不夠，導(dǎo)致中低收入者無法購買到經(jīng)濟(jì)適用房，出現(xiàn)一些富人擁有多套經(jīng)濟(jì)適用房情況。那些通過各種手段違規(guī)獲得經(jīng)濟(jì)適用房的資格的人群，獲得房屋后自身并不居住而是進(jìn)行出租，造成惡劣的社會影響，嚴(yán)重剝奪了中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房的機(jī)會。

（二）對于受益人群的情況掌握不全面

現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房制度準(zhǔn)入條件普遍執(zhí)行的是通過控制四項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的方法，即對戶籍、收入、住房面積和年齡進(jìn)行控制。不過，僅憑這四項(xiàng)條件不足以較為精準(zhǔn)地判斷某一家庭的住房條件和需求。由于其他相關(guān)配套機(jī)制不健全，政策實(shí)施過程中，審核人員進(jìn)行資格審查時(shí)，無法將實(shí)際的個(gè)人收入不透明、社會信用制度存在的信息不全面等因素納入考慮范圍，這樣就巨大的制度漏洞，難以保證審核的有效性。借名購買經(jīng)濟(jì)適用房、借名登記在經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)施過程中已成為一種普遍現(xiàn)象。隨之而來是大量因借名買房產(chǎn)生的司法案件和社會糾紛。此外，我國缺乏較為完備的個(gè)人收入申報(bào)制度，一般采用申請人到所在單位或者街道開具證明的方式來確定收入，而對于申請人準(zhǔn)確、詳細(xì)的收入和具體的房產(chǎn)信息，僅僅依靠單位和街道社區(qū)也很難把控。由于監(jiān)管的缺失，一些經(jīng)濟(jì)條件有了大幅改善或因其他原因不再具備使用資格的受益人長期違規(guī)占用或者違規(guī)出租經(jīng)濟(jì)適用房。相反，有些低收入家庭成員沒有固定工作，很難貸到購房款，還有的低收入房貸申請人無法開具滿足要求的收入證明。這些對受益人群具體情況掌握不全面現(xiàn)象的存在，也降低了一部分本應(yīng)享受政策的低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房的可能性，制約了經(jīng)濟(jì)適用房分配的有效性。

（三）目標(biāo)家庭的生活成本不降反升

經(jīng)濟(jì)適用房以“經(jīng)濟(jì)”為重要特征，但是這能否切實(shí)滿足目標(biāo)群體的居住需要、提高他們的生活質(zhì)量仍存在一定的不確定因素。比如，一些地方的經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格對于當(dāng)?shù)氐木用窠?jīng)濟(jì)收入水平仍然較高。

一般來說經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)控制在中套80平方米、小套60平方米左右，這樣的標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致房價(jià)總價(jià)仍處于一定的高位。盡管有較高的住房補(bǔ)貼，但房價(jià)的絕對水平仍然令中低收入家庭難以承受，對于許多中低收入人群來說房款是一筆天文數(shù)字，即便是湊齊了房款的首付，高額的貸款仍然給中低收入者帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。除了房款外，還有其他因素可能會變相增加他們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，比如，一些經(jīng)濟(jì)適用房選址過于偏遠(yuǎn)，遠(yuǎn)離工作地點(diǎn)，無形中增加了居住者的通勤時(shí)間和費(fèi)用，增加了他們的生活負(fù)擔(dān)。相關(guān)配套政策不齊全，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施效果偏離了初衷，削弱了政策的實(shí)際效果。

二、經(jīng)濟(jì)適用房政策執(zhí)行中過程中出現(xiàn)問題的原因

經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施距離預(yù)期目標(biāo)還有很大差距，特別是經(jīng)濟(jì)適用房供給數(shù)量有限，尚無法滿足中低收入家庭對住房的需求。再加上經(jīng)濟(jì)適用房政策在執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題，進(jìn)一步拉大了高收入者和中低收入者住房條件的差距，導(dǎo)致住房供給的問題出現(xiàn)，其主要原因如下。

（一）經(jīng)濟(jì)適用房政策執(zhí)行主體的認(rèn)知水平不足

經(jīng)濟(jì)適用房政策的制定主體與執(zhí)行主體不完全一致。中央政府負(fù)責(zé)全國范圍的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)指導(dǎo)性文件規(guī)定，由各地、市、縣根據(jù)地區(qū)差異制定適合本地區(qū)的政策規(guī)定。各地的具體執(zhí)行主體有的是由政府設(shè)立的經(jīng)濟(jì)適用房主管部門負(fù)責(zé)，有的則交由房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)建設(shè)和銷售。中央和地方對于經(jīng)濟(jì)適用房政策制定的差異，不可避免地造成政策執(zhí)行主體對政策制定目標(biāo)認(rèn)識的偏差。在執(zhí)行的過程中，地方執(zhí)行主體會根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r實(shí)施策略，由于各地區(qū)發(fā)展不平衡，這就嚴(yán)重影響了社會管理的合理性。此外，基層地區(qū)的有些政策執(zhí)行者自身素質(zhì)不夠，執(zhí)行不力，對政策的理解不夠深入，在執(zhí)行過程中要么僵化和教條式地執(zhí)行政策，要么不符合實(shí)際，不能將中低收入家庭對于住房的需要和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)結(jié)合起來，要么出于地區(qū)或者經(jīng)濟(jì)效益的考量，變相掩蓋、更改相關(guān)技術(shù)條款。這就在一定程度上造成了經(jīng)濟(jì)適用房面積偏大、房價(jià)偏高，造成經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)際上的“不經(jīng)濟(jì)”。

（二）經(jīng)濟(jì)適用房政策執(zhí)行的金融配套政策不完備

經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)需要銀行信貸提供資金支持。如果政府和社會保障部門未能為中低收入家庭提供資金支持，就會使得中低收入者沒有能力購買經(jīng)濟(jì)適用房，導(dǎo)致社會不合理現(xiàn)象進(jìn)一步加劇。一方面，經(jīng)濟(jì)適用房的貸款優(yōu)惠屬于政府指導(dǎo)性質(zhì)的，而商業(yè)銀行作為獨(dú)立自主、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，擁有貸款的決定權(quán)，出于自身經(jīng)濟(jì)利益考慮，放貸條件苛刻。另一方面，住房公積金政策地區(qū)差異較大，有的地區(qū)覆蓋范圍有限。對于低收入家庭，社會保障部門有關(guān)公積金貸款中沒有專門針對他們發(fā)放低息或無息貸款。此外，還存在公積金被擠占挪用、管理不規(guī)范、制度覆蓋面不高等問題，導(dǎo)致中低收入家庭缺乏用于購買經(jīng)濟(jì)適用房的金融資金，使得低收入家庭無力購買經(jīng)濟(jì)適用房，社會差距進(jìn)一步拉大。

（三）經(jīng)濟(jì)適用房政策執(zhí)行的監(jiān)督管理缺位

對于經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，地方政府常會將一些項(xiàng)目交給開發(fā)商來管理，這就極易導(dǎo)致政策監(jiān)督管理的缺位，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是對經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和投入的監(jiān)管方面。缺乏對開發(fā)商投資規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等方面的獨(dú)立的專門監(jiān)管機(jī)構(gòu)，只有政府內(nèi)設(shè)的分支部門負(fù)責(zé)監(jiān)管和審批，在這個(gè)過程中，地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商就很容易形成利益共同體。經(jīng)濟(jì)適用房主管部門和開發(fā)商可能會隨意更改經(jīng)濟(jì)適用房投資規(guī)模，有的為了將成本降到最低，將經(jīng)濟(jì)適用房建在離城區(qū)很遠(yuǎn)的地方，大大降低了中低收入者購買的積極性。二是在經(jīng)濟(jì)適用房銷售監(jiān)管方面。經(jīng)濟(jì)適用房主管部門沒有對住房的銷售價(jià)格和銷售對象的分配過程予以嚴(yán)格監(jiān)管，導(dǎo)致銷售過程中違規(guī)操作嚴(yán)重，銷售對象的審查不嚴(yán)格。三是在經(jīng)濟(jì)適用房的售后監(jiān)管方面。沒有對其收入進(jìn)行再審核，導(dǎo)致大量高收入者擁有多套住房現(xiàn)象，導(dǎo)致了社會管理不合理現(xiàn)象的存在。

三、進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用房政策的對策

進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用房政策是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要各個(gè)領(lǐng)域均衡用力，同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房配套政策不僅可以解決本領(lǐng)域的問題，也必將助推整個(gè)社會治理體系的完善和現(xiàn)代化。具體來說要從以下幾個(gè)方面發(fā)力，即建立科學(xué)的收入狀況評估體系和完善的社會信用體系、建立有針對性的多層次住房保障體系以及完善經(jīng)濟(jì)適用房退出機(jī)制等。

（一）建立科學(xué)的收入狀況評估體系和完善的社會信用體系

精確判定經(jīng)濟(jì)適用房目標(biāo)人群是經(jīng)濟(jì)適用房政策順利推行的基礎(chǔ)，這不僅是制定相應(yīng)的住房保障具體政策的依據(jù)，同時(shí)也是評估保障性住房政策實(shí)施效果的重要參考。為此要建立科學(xué)的收入狀況評估體系，同時(shí)進(jìn)一步完善社會信用體系。一是將個(gè)人收入申報(bào)制度和與個(gè)人信用體系結(jié)合起來，準(zhǔn)確掌握家庭收入和支出情況，建立家庭收入和消費(fèi)檔案，并實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，切實(shí)保障中低收入家庭的利益。二是完善社會信用體系，依靠大數(shù)據(jù)建立全國統(tǒng)一的公共信用信息平臺和安全完善的社會信用信息庫。三是要千方百計(jì)穩(wěn)定和擴(kuò)大就業(yè)，提高中低收入家庭收入，提高他們的就業(yè)技能，并盡可能使其就近就業(yè)。將更多中低收入者納入社會信用體系當(dāng)中，更加全面和科學(xué)管理中低收入者的社會信用，保障他們的合法權(quán)益，為保障性住房金融政策提供更為準(zhǔn)確的信息依據(jù)。

（二）建立有針對性的多層次住房保障體系

實(shí)踐表明，單純依靠經(jīng)濟(jì)適用房舉措對于解決城市中低收入者的住房困難還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，對那些剛剛進(jìn)入城市生活的大學(xué)畢業(yè)生、農(nóng)民工等住房困難群體，需要給予更多的關(guān)注，拿出更多切實(shí)可行的政策措施加以解決。這不僅關(guān)系到一個(gè)城市的發(fā)展?jié)撡|(zhì)的釋放，也體現(xiàn)出一座城市的溫度和文明程度。為此，對于一些人口流入較大的城市，要加緊探索出臺多層次、更有針對性、分眾化的住房保障體系，針對經(jīng)濟(jì)收入不同的人群推行差異化的住房供應(yīng)政策。在完善商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的基礎(chǔ)上，探索實(shí)施保障性廉租房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等住房保障制度。此外，還可以引入社會資本盤活現(xiàn)有空置房屋，提高租賃房屋的服務(wù)質(zhì)量和數(shù)量，降低住房困難居民的住房負(fù)擔(dān)。嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用住房的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)適用住房的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括區(qū)位、套面積、建筑層高、建筑物間距等多個(gè)方面，真正做到既適用又經(jīng)濟(jì)。當(dāng)然，對于已經(jīng)建成的經(jīng)濟(jì)適用房要在力所能及的情況下增加后續(xù)的生活配套，提高生活便利度，切實(shí)降低他們的整體生活成本。

（三）完善經(jīng)濟(jì)適用房退出機(jī)制

當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房用戶存在以下三類情況時(shí)，需要對其進(jìn)行有序退出。一是在監(jiān)管過程中發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)占用經(jīng)濟(jì)適用房；二是受益者經(jīng)濟(jì)收入大幅改善超過可享受范圍；三是出現(xiàn)新的違規(guī)使用經(jīng)濟(jì)適用房需要收回的其他情形。為此要探索建立專門的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，并設(shè)置相應(yīng)的配套制度。一是建立信息共享平臺，積極解決困難群眾就業(yè)和其他需要，提高其經(jīng)濟(jì)收入；二是設(shè)置適度的退出獎(jiǎng)懲制度，對按要求積極退出的用戶給予適當(dāng)?shù)幕皙?jiǎng)勵(lì)，對于超期使用或者其他輕度違規(guī)的用戶減少獎(jiǎng)勵(lì)或進(jìn)行適當(dāng)處罰；三是確保強(qiáng)制機(jī)制平穩(wěn)有效實(shí)施。此外，還要積極引導(dǎo)居民樹立正確的消費(fèi)觀念，提倡有能力的居民購買商品房。

平穩(wěn)順暢騰退經(jīng)濟(jì)適用房，不僅可以改善相關(guān)用戶的居住條件，拉動(dòng)消費(fèi)，還可以保障更多住房者的需求，使得更多急需要住房保障的人群感受獲得感和幸福感，促進(jìn)社會和諧和發(fā)展成果共享。

總之，作為我國住房保障體系中的一部分，經(jīng)濟(jì)適用房政策的推行緩解了中低收入家庭的住房困難，其成效不容忽視。進(jìn)一步滿足和改善人民群眾的住房需求其根本出路在于發(fā)展經(jīng)濟(jì)，提高中低收入人群的收入，同時(shí)還要進(jìn)一步完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房保障制度。隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展和共享發(fā)展理念的貫徹實(shí)施，未來經(jīng)濟(jì)適用房的政策也將更加完善，進(jìn)一步滿足人民日益增長的對美好生活的需要，助力共享發(fā)展、共同富裕取得更為明顯的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，進(jìn)一步促進(jìn)社會和諧。